DISPOSICION TECNICO REGISTRAL 15

DISPOSICION TECNICO REGISTRAL Nº 15 Corrientes, 14 de Junio de 2004.- VISTO: El cúmulo de testimonios de escrituras públicas ingresadas que adjudican bienes inmuebles de sociedades conyugales disueltas sin partición de bienes y simultáneamente autorizan actos de disposición sobre bienes inmuebles, y los que relacionan sentencias judiciales que extinguen sociedades conyugales y adjudican inmuebles que pertenecían a la sociedad conyugal y también autorizan actos de disposición sobre bienes inmuebles, y CONSIDERANDO: Que los artículos 15 y 23 de la Ley 17.801, regulan el principio registral del tracto sucesivo, también denominado “inscripción previa”; Que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 15 en todo documento que se pretenda inscribir debe constar como disponente la misma persona que en el asiento registral figura como titular, es decir que debe haber identidad entre disponente y titular registral; Que, el artículo 23 establece que ningún Escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en el Registro; Que, el artículo 16 de la Ley 17801 regula situaciones en las cuales quien dispone no es la misma persona que figura como titular registral (art. 15), y no se tiene el título inscripto del disponente, configurando de tal modo los denominados supuestos de “tracto abreviado”; Que, el art. 42 de la Ley Reglamentaria local Nº 4.298 remite al art. 16 de la Ley Nº 17.801; Que tales situaciones son de interpretación restrictiva por cuanto de otro modo se desnaturalizaría el evidente e indiscutible carácter general que tienen las normas contenidas en los citados artículos 15 y 23 de la Ley; Que, tal carácter general, por lo demás, es una clara consecuencia de los propios fines de la Ley 17.801, a la publicidad registral que impone se contradice la falta de publicidad de una indeterminada cadena de transmisiones, Que, en tal sentido la XII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (Entre Ríos 1975), declaró que “. . . la enumeración contenida en el art. 16 de la Ley 17.801 es limitativa a los cuatro supuestos descriptos en sus incisos. Pero estos supuestos no describen actos específicos sino clases de actos”; criterio luego ratificado por la XV Reunión (Neuquen, Corrientes y Santiago del Estero – 1978), y por la XXI (Santa Rosa, 1984); Que, asimismo la XVIII Reunión Nacional declaró que ...”la liquidación o adjudicación de bienes de la disuelta sociedad conyugal, con los recaudos exigibles al documento judicial de la misma especie, otorgada simultáneamente con la disposición de los mismos, es inscribible por corresponderle la tipicidad del art. 16 inc. d) de la Ley Nº 17.801”; Que, dentro de este contexto interpretativo, y en razón de la habitualidad con que se presentan, deben considerarse particularmente las situaciones derivadas de la liquidación de la sociedad conyugal por causas de divorcio cuando se utilizan para transmitir derechos reales inmobiliarios; Que, en consecuencia cuando la liquidación de los bienes de la sociedad conyugal se efectúa judicialmente o por escritura pública –sea ella total o parcial-, se considerarán tales casos incluidos en el supuesto de simultaneidad regulado por el inc. d) del art. 16 de la Ley Nº 17.801; Que, es necesario adaptar la calificación de los documentos a la interpretación precedente; Por ello, en ejercicio de las facultades conferidas por el art. 81 inc. a) de la Ley Nº 4.298; LA DIRECCIÓN GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE D I S P O N E ART. 1: Se admitirán como supuestos de tracto abreviado, aquellos casos en los que el disponente es alguno de los cónyuges que resultan adjudicatarios en la liquidación de la sociedad conyugal, sea que ella se realice por escritura pública o judicialmente. ART. 2: Los documentos presentados para su inscripción relacionan: a) en el primero de los casos: la sentencia de divorcio, su número y fecha, autos en que fue dictada, indicando su carátula, nº de expediente, juzgado, fuero y secretaría, con transcripción de la parte pertinente relacionada con la disolución del vínculo conyugal; y b) en el segundo de los casos: la sentencia de divorcio que disuelve la sociedad conyugal, la que adjudica los bienes inmuebles o la transcripción de la parte pertinente del convenio y la sentencia que lo homologa. En ambos casos la sentencia debe encontrarse firme y consentida. ART. 3: NOTIFIQUESE al personal, al Colegio de Escribanos y al Colegio de Abogados de la Provincia de Corrientes. ART. 4: CÚMPLASE, NOTIFÍQUESE Y ARCHÍVESE.- Firmado: PATRICIA PERROTTA MUSSI Directora General Registro de la Propiedad Inmueble

LAS INEXACTITUDES REGISTRALES. RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. MODOS (*)(386) MARIO M. CARZOLIO Defensor del sistema de registración argentino, adjetivo y causal, el autor es partidario también de conceptualizar la inexactitud con sentido amplio, esto es, como la ausencia de concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, comprensiva esta última de la realidad extradocumental. "Es que la materia prima, la substancia que, vehiculizada en el documento, debe recibir y trabajar el Registro de la Propiedad, es la realidad jurídica de un país, la verdad jurídica que vive y palpita en la comunidad. Y sólo en relación con ella tiene valioso y auténtico sentido hablar de exactitud", expresa. Luego de brindar una completa clasificación de las inexactitudes, se aboca al análisis del procedimiento de subsanación - sus modalidades y sujetos legitimados - y de los medios de rectificación de los errores u omisiones, sean los generados por el registrador o los ya portados en los documentos inscribibles. Al respecto, con claro sentido práctico, hace especial referencia al tipo de documento que requerirá cada rectificación y al contenido de la minuta rogatoria respectiva. SUMARIO I. Introducción. Il. Inexactitud. Concepto. 1. Nuestra conceptuación. 2. La definición legal. III. Sistematización. A. Por su causa u origen. B. Por su contenido. C. Por su efecto en la extensión del derecho. D. Desde una perspectiva temporal. E. Según se haya o no publicitado mediante certificación. IV. Procedimiento de subsanación. 1. Modalidad del procedimiento. 2. Naturaleza del documento en que se basa. 3. Legitimación activa y pasiva. 4. Medios de rectificación. A. Error, u omisión, generado en el asiento. B. Error u omisión, generado en una certificación. C. Error, u omisión, generado en el documento. D. Error, u omisión, generado en la rogación. 5. Efectos de la rectificación. V. Conclusiones. I. INTRODUCCIÓN Nuevamente los organizadores de un Congreso de Derecho Registral nos proponen centrar nuestra atención en el punto de contacto entre la realidad REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal jurídica y el Registro de la Propiedad, entre la vida jurídica real y la prestación del organismo registral como servicio público encaminado a combatir la clandestinidad operativa y contribuir a lograr seguridad jurídica. Es allí, en la zona de contacto, donde aparece la inexactitud registral. El tema es de vital importancia, al punto de que, en general, la doctrina, al expedirse sobre la valoración de los distintos sistemas registrales, tiene muy en cuenta la mayor o menor frecuencia con que la inexactitud se manifiesta, y la amplitud y eficacia de los remedios que el sistema ofrece para rectificarla. Lo registrado debe ser el reflejo exacto de la porción de realidad jurídica que deba registrarse por imperio legal. Pero el hombre no puede sustraerse a las consecuencias de sus defectos y, al intermediar en la vía de contacto - hacia adentro y hacia afuera - entre esas dos regiones de la realidad jurídica - la registral y la extrarregistral - que son también su obra, no puede evitar dejar las huellas de su propia imperfección(1)(387). Es por eso que la inexactitud se da en todos los sistemas registrales. Decir que la inscripción de carácter constitutivo hace desaparecer toda posibilidad de inexactitud, es precisamente y cuando menos, otra inexactitud(2)(388). Lo que sucede en estos sistemas es que, por imperio de la ley, lo registrado se impone a la realidad, el fiel se inclina hacia el asiento registral restando valor a la verdad exterior. Esto no es otra cosa que la supresión de los efectos de la ausencia de exactitud con el simple recurso de declarar - ministerio legis - rectificada la realidad y así lograr el paralelismo deseado. Hay exactitud e integridad - porque no existe otra realidad más que la que figura en el asiento. Sin embargo aquellos antiguos sistemas, absolutos y rígidos(3)(389), debieron evolucionar - quizá buscando aproximarse a la Justicia - hacia la aceptación de la doctrina de la inexactitud y de la rectificación y, hoy por hoy, ya ninguno pretende para sus asientos registrales esa nota de infalibilidad forzada(4)(390). En los sistemas de inscripción declarativa como el nuestro, sin duda el problema de la inexactitud tiene una mayor presencia. La ley reconoce la posibilidad de que los dos mundos, el de la realidad y el registral, no se correspondan configurando una inexactitud, y con la doctrina y la jurisprudencia trata de optimizar la contribución del sistema a la seguridad jurídica a través de los medios de rectificación y de la equilibrada aplicación de dos postulados básicos: el principio latino de la oponibilidad y el principio de protección de la apariencia jurídica. Entre nosotros, por aplicación del sistema romano del título (escritura pública) y modo (tradición) suficientes, los derechos reales se constituyen, se transmiten y se extinguen antes de su inscripción. El Registro incorpora y publicita la realidad exterior, pero no por ello la mejora o eleva(5)(391). Así lo dispone nuestra ley registral cuando expresa: "La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes"(art. 4º). Las mutaciones jurídicas reales se verifican fuera del ámbito registral y su ingreso a él es "... para su publicidad, oponibilidad a terceros..."(art. 2º). La inscripción coadyuva entonces a lograr la necesaria cognoscibilidad del REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal derecho real, condición ésta indispensable para que pueda ser opuesto, erga omnes y respetado por la comunidad. Luego de la reforma al art. 2505 del Cód. Civil la tradición se mantiene como recaudo para adquirir un derecho real, excepto la hipoteca. Se agrega la inscripción - pero está claro que de una adquisición ya operada - que tiende a dar publicidad a la titularidad derivada de la transmisión, y es con ese sentido y alcance que la perfecciona(6)(392). La inscripción no es modo ni siquiera en la hipoteca. Aquí los asientos registrales se generan en función de un acto jurídico extrarregistral del cual dependen; se los presume exactos e íntegros, pero esta presunción es juris tantum(7)(393). Este sistema de registro declarativo, adjetivo y causal logra óptimos resultados - en orden a su objetivo de alcanzar seguridad jurídica - cuando se apoya en un cuerpo notarial de tipo latino, orgánico y fuerte, que le provee de documentación genuina y plenamente calificada en todos sus aspectos, formales y substanciales. II. INEXACTITUD. CONCEPTO En el IV Congreso Nacional de Derecho Registral realizado en Mendoza en 1982(8)(394) se estableció que: "Existe coincidencia en que la inexactitud registral en su aspecto doctrinario es: todo desacuerdo entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral", receptando así la conceptuación en sentido amplio. Pero también se reconoció la conceptuación con criterio restringido, al sostener que el art. 34 de la ley 17801 se refiere únicamente "a la inexactitud registral proveniente del contenido de los documentos susceptibles de inscripción o de su registro". Quedan así delineados ambos criterios, según se compare lo registrado con la realidad extrarregistral o sólo con el documento inscribible. El restringido es consecuencia, sin duda, de pensar la inexactitud desde la posición del registrador: ¿Cómo exigirle al Registro que refleje exactamente una verdad que está fuera del documento si además se le ordena atenerse exclusivamente al contenido documental? El Registro no puede publicitar algo que no conoce! Consecuentemente, en estos casos, si el asiento concuerda con el documento, entonces hay exactitud. En mi opinión, razonando así, se confunde el concepto de inexactitud con el de la responsabilidad que pueda corresponder al Registro según le sea o no imputable su génesis. Una cosa es la ausencia de exactitud (inexactitud) y otra distinta el porqué de ella y el quién la produjo, interrogantes éstos fundamentales a la hora de establecer los efectos y la responsabilidad, pero que no pueden servir de patrón para determinar si hay o no una inexactitud, cuestión ésta que camina por otros carriles. Es que la materia prima, la sustancia que vehiculizada en el documento debe recibir y trabajar el Registro de la Propiedad es la realidad jurídica de un país, la verdad jurídica que vive y palpita en la comunidad. Y sólo en relación con ella tiene valioso y auténtico sentido hablar de exactitud(9)(395). De otro modo estaremos aproximándonos peligrosamente a los sistemas que sólo reconocen la realidad extrarregistral REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal a condición de que concuerde con el asiento. La exactitud - o su ausencia adjetiva la relación que existe entre lo registrado y la realidad exterior, de la misma manera en que el color califica una cosa. Esa relación es o no exacta tal como aquel objeto es verde o rojo. Inútiles serán nuestras elucubraciones para explicar que su color es otro que el que tiene. Se trata de confrontar dos ámbitos: si en ambos está la misma y única realidad jurídica hay exactitud. Y si no hay exactitud, lo que hay es inexactitud. Así de simple(10)(396). I III.. 1.. NUESTRA CONCEPTUACIIÓN De lo expuesto se desprende que entendemos por inexactitud el desorden, el desequilibrio que provoca la ausencia de la situación perseguida y esperada: la exactitud, que no es otra cosa que la concordancia entre lo registrado - y en su caso lo publicitado - y el verdadero estado jurídico de los inmuebles y de los derechos (11)(397). Creemos necesario conceptualizar la inexactitud en sentido amplio, no centrándola solamente en los casos en que el asiento erróneo u omitido no refleja exactamente la realidad jurídica que a él ha acudido (inexactitud anormal o patológica), sino comprendiendo también las situaciones de desacuerdo entre lo registrado y lo publicitado (inexactitud de origen registral externa) y entre lo registrado y las mutaciones reales que modifican la realidad jurídica y que aún no han llegado al Registro (inexactitud norma[). IIII.. 2.. LA DEFIINIICIIÓN LEGAL Resulta estrecho entonces el concepto que emana del art. 34 de la ley 17801: "Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral"(12)(398). La expresión "... en orden a los documentos susceptibles de inscripción" parecería reducir el ámbito de la inexactitud a la confrontación entre lo registrado y las constancias del instrumento inscribible. Deja así fuera del concepto los supuestos de desacuerdo entre el documento y la realidad jurídica, y además aquellas alteraciones de esa realidad que son consecuencia de hechos que no se formalizan en un documento - aunque luego se los requiera para probarlas -, tales como la sucesión mortis causa, extinciones de derechos reales personalísimos por fallecimiento del titular, supuestos de extinciones de derechos reales accesorios por extinción de la obligación principal, etc., situaciones todas éstas que una correcta conceptuación debería comprender(13)(399). Sin embargo el concepto restringido que parece adoptar la ley registral en el art. 34 se transforma en amplio en el siguiente, pues el art. 35 al referirse a la inexactitud proveniente de un error u omisión en el documento, por ejemplo la matriz, reconoce que es la realidad extradocumental - mal incorporada a él - el extremo que debe reflejarse en el Registro(14)(400). Como quiera que sea, lo cierto es que la doctrina en general no se muestra demasiado insatisfecha con el precepto del art. 34 y considera que en su REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal juego armónico con el art. 35 resuelve satisfactoriamente el problema, facilitándose su aplicación a través de normas locales de carácter registral que contemplan la variada casuística que pueda presentarse. III. SISTEMATIZACIÓN A.. Por su causa u oriigeen Sin desmedro de los estudios y distintas clasificaciones realizados por la doctrina nacional y extranjera(15)(401) en relación con la causa - fuente de las inexactitudes, juzgamos acertadas las conclusiones del IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza '82), que dispuso una primera y amplia clasificación en inexactitudes de origen registral y de origen extrarregistral. Las extrarregistrales por su origen, su nombre lo indica, son las producidas fuera del ámbito registral y las dividimos en normales y anormales o patológicas. Las primeras existen como consecuencia de que en nuestra legislación los derechos reales nacen, viven y se extinguen por actos y hechos jurídicos acaecidos fuera del Registro. De este modo, en el lapso que transcurre desde que se produce una mutación real - constitución, transferencia, extinción - hasta la correspondiente inscripción registral, el asiento continúa publicitando la situación anterior que no se corresponde con la realidad jurídica, conformándose una inexactitud inevitable y sobreviniente que llamamos normal(16)(402). En otros casos, la inexactitud la porta el propio documento que llega al Registro, y en consecuencia, a pesar de la correcta intervención del registrador, el asiento reflejará lo que el documento aparenta y que, como dijimos, está en desacuerdo con la realidad jurídica. Estas son las inexactitudes extrarregistrales anormales o patológicas que pueden estar originadas por defecto del documento matriz que no ha incorporado correctamente la realidad jurídica; o por defecto del testimonio que no concuerda con la matriz, o por defecto en la rogación porque se han omitido circunstancias que debían ser registradas. En este último supuesto, es claro que la inexactitud será extrarregistral si el solicitante omitió alguna circunstancia, pero en el caso de error la inexactitud será registral, pues el registrador debió haber formulado la observación pertinente(17)(403). El segundo grupo, según su causa - fuente, es el de las inexactitudes de origen registral: aquellas cuya circunstancia generadora se produce en el Registro, sea al confeccionar el asiento, sea al emitir una certificación. Puede suceder que el instrumento a inscribir refleje correctamente la realidad, pero que un error u omisión del registrador al realizar la toma de razón, dé como resultado un asiento inexacto, erróneo u omitido, tornando disconforme lo registrado con la realidad. También será registral la inexactitud derivada de un asiento falso. En cuanto a las certificaciones registrales(18)(404), éstas pueden portar una inexactitud, que más adelante llamaremos externa, básicamente en alguno de estos supuestos: a) el certificado no publicita la realidad registrada en el asiento exacto, sea porque no informa lo registrado, sea REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal porque informa lo no registrado, produciendo en definitiva un desacuerdo entre el asiento, su exteriorización y el verdadero estado del derecho; b) el certificado publicita un asiento que está en discordancia con la realidad extrarregistral: ya existe una inexactitud y el certificado la publicita(19)(405). B.. Por su contteeniido Según su contenido las inexactitudes pueden ser materiales o de concepto, división ésta que tiene importancia por la mayor dificultad de rectificación de las últimas. Cuando se escribe una palabra por otra, se equivocan nombres, cantidades, números, que no cambian el sentido o la sustancia del asiento o documento, la consecuente inexactitud será material o no conceptual. Por el contrario, cuando se altera o varía el sentido o significado de un término, de una expresión o de una idea, alterando la sustancia del acto, la inexactitud resultante será de concepto (ideológica). C.. Por su eeffeectto een lla eexxtteensiión deell deereecho Teniendo en cuenta el efecto que la inexactitud traerá sobre la extensión del derecho, las habrá extensivas cuando dan por resultado un asiento que crea un derecho (inexistente) o lo extiende más allá de la realidad (ejemplo: se inscribe como total una venta que era de parte indivisa, se inscribe un título nulo) y las habrá reductivas cuando el asiento omite la inscripción de un derecho, o lo inscribe parcialmente o reducido en su extensión (ejemplo: cuando se omite un asiento o se inscribe como de pasrte indivisa una venta que era por el total). Con las primeras el Registro publicitará más de lo que el derecho es; con las segundas sucederá lo contrario(20)(406). D.. Deesdee una ppeersppeecttiivva tteempporall Si observamos el momento en que se producen, estaremos ante una inexactitud originaria - que es la anormal o patológica - cuando el error u omisión o vicio se manifiesta o se genera al realizarse la toma de razón; existe un desacuerdo inicial, la inexactitud nace originalmente con la inscripción. En cambio, será sobreviniente - normal e inevitable - cuando una mutación real producida en la realidad aún no ha accedido al Registro, tornando inexacto el asiento originario(21)(407). E.. Seegún see hayya o no ppublliiciittado meediianttee ceerttiiffiicaciión Por último, consideramos útil distinguir, como lo hace parte de la doctrina, las inexactitudes registrales internas, que se dan cuando el asiento no refleja la realidad jurídica extrarregistral, cualquiera que sea el ámbito - documento o asiento - en que el error u omisión se produjo, de las inexactitudes externas, supuestos en los que se agrega la expedición de una certificación (certificado, informe, nota) que, o publicita una inexactitud interna existente en el asiento - de origen registral o extrarregistral - y aún no rectificada, o no publicita (fuga) o publicita erróneamente lo que sí está registrado en el asiento. En ambos casos la certificación porta una inexactitud: en el primero traslada al exterior un error u omisión que ya REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal estaba en el asiento; en el segundo el error u omisión se produce en el propio certificado y lo publicitado no coincide con lo acertadamente registrado, produciéndose el desacuerdo entre la realidad registral - a la que pertenece el certificado - y el verdadero estado jurídico del inmueble o del derecho (realidad extrarregistral)(22)(408). IV. PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN Sin duda, la seguridad del tráfico jurídico requiere que los contenidos registrales concuerden con el verdadero estado jurídico de los inmuebles. La exactitud es la situación registral de armonía y equilibrio naturalmente esperada. Todo el sistema gravita hacia la exactitud. La inexactitud patológica rompe esa armonía y libera un conjunto de fuerzas que tienden a restablecerla mediante una serie de actos regulados legalmente: el procedimiento de subsanación. El IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza '82) con todo acierto definió que "la subsanación o rectificación es el procedimiento mediante el cual se provoca concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral"(23)(409). Dijimos al principio que las bondades de un sistema de registración se miden, entre otras cosas, por la amplitud y eficacia de los medios que éste y el conjunto normativo en que se inserta, ofrecen para lograr la rectificación de los supuestos de inexactitud. Esos medios deben estar integrados a un "procedimiento de subsanación" de fácil aplicación, sencillo y seguro, que permita rectificar con la celeridad que el giro moderno de los negocios jurídicos impone, garantizando la participación de los sujetos activa y pasivamente legitimados y apoyándose exclusivamente en prueba documental auténtica. La única norma de la ley 17801 que trata el tema es el art. 35. Esa disposición no brinda un procedimiento de rectificación, por lo que su estructuración ha quedado a cargo de la legislación local a través de normas reglamentarias y disposiciones técnico registrales. I IV.. 1.. MODALIIDAD DEL PROCEDIIMIIENTO Dos son las modalidades básicas que el procedimiento de rectificación puede tener en nuestro derecho positivo: de oficio y a petición de parte. a) De oficio: el registrador subsana el error u omisión basándose en constancias que existen en el Registro (ej.: libro diario, asientos, etc.) o como lo prevé la última parte del art. 35 de la ley 17801, "teniendo a la vista el instrumento" que originó el asiento errado u omitido. La vigencia del "principio de rogación" en nuestro sistema hace que la rectificación de oficio por el registrador deba ser excepcional y aplicarse con carácter sumamente restrictivo, siempre que no resulten involucrados derechos de terceros(24)(410). b) A petición de parte interesada: el solicitante, en forma voluntaria, con la REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal rogación respectiva, ingresa al Registro la documentación notarial o administrativa pertinente, que podrá ser el mismo documento inscrito o anotado u otro nuevo rectificatorio, o si ha habido controversia ingresará una resolución judicial - dictada también a pedido de parte -. La controversia judicial puede fundarse en la existencia o no de exactitud por un supuesto de error u omisión, persiguiéndose directamente la simple rectificación, pero también podrá darse el caso en que la acción principal se encamine, por ejemplo, a probar vicios, declarar nulidades, resolver casos de doble dominio u otros supuestos en que la sentencia, además de dirimir la cuestión central, deberá también ordenar la rectificación de la inexactitud(25)(411). IIV.. 2.. NATURALEZA DEL DOCUMENTO EN QUE SE BASA El mentado art. 35 nos dice que la inexactitud deberá rectificarse con "... documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución Judicial. . .". La base documental de la rectificación debe ser siempre un instrumento público notarial, administrativo o judicial (art. 3º, ley 17801). En materia de registración inmobiliaria no debe tener cabida el instrumento privado. Es oportuno destacar que el despacho del IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza '82) sostuvo que si bien la rectificación debe tener reflejo documental, no siempre se requerirá otro documento y de la misma naturaleza, pues hay casos en que el mismo documento, u otro documento auténtico, permiten la subsanación. Anteriormente, en el III Congreso Internacional de Derecho Registral (Puerto Rico '77) las conclusiones expresaron que los documentos subsanatorios "deben tener iguales o superiores características formales de aquel al cual se refieren" para que proceda la recticación, admitiéndosela siempre cuando el documento sea una resolución judicial(26)(412). IIV.. 3.. LEGIITIIMACIIÓN ACTIIVA Y PASIIVA Es este otro aspecto importante relacionado con el procedimiento de rectificación. Nuestra ley registral nada dice sobre quiénes son los sujetos legitimados para intervenir en el trámite subsanatorio(27)(413). La doctrina considera que tienen legitimación activa, esto es, que pueden solicitar o demandar la rectificación: el verdadero titular del derecho inscrito, siempre; y en algunos casos también la tendrá el tercero a condición de que tenga derechos adquiridos o emplazados registralmente o interés legítimo. Como que es el autor cierto y responsable del documento, también el escribano autorizante tendrá legitimación para demandar la rectificación. La legitimación pasiva la tendrá el sujeto a quien el error u omisión a subsanar le concedía algún derecho o le reportaba un beneficio o, lo que es lo mismo, aquel cuyo derecho va a ser afectado o cambiado, o que sufrirá algún perjuicio con la rectificación. Si la rectificación va a afectar o desplazar a un tercero, éste debe ser notificado del peligro que amenaza su derecho y será parte legitimada en el procedimiento rectificatorio. REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal I IV.. 4.. MEDIIOS DE RECTIIFIICACIIÓN Cualquiera que sea el origen - registral o extrarregistral - de la inexactitud, cualquiera el ámbito en que el error u omisión se produce, lo cierto es que - excepto cuando nace en una certificación - la inexactitud termina siempre alojada en el asiento. Tendremos entonces que rectificar asientos que son inexactos: a) por error u omisión del registrador; b) por error u omisión documental, sea porque el testimonio o copia no concuerda con su matriz, sea porque ésta está en desacuerdo con el verdadero contenido y alcance del acto jurídico que instrumenta; c) porque una mutación real extrarregistral ha cambiado el estado jurídico del inmueble o del derecho y el documento respectivo aún no ha ingresado al Registro (inexistencia normal). Ese asiento inexacto alojará en consecuencia una inexactitud que podrá ser normal o anormal, extensiva o reductiva, material o de concepto, originaria o sobreviniente(28)(414), y referirse, por ejemplo, a los sujetos de la relación (nombres, estado civil y demás datos personales), al contenido y alcance del acto, al derecho mismo, al objeto del derecho o pretensión (individualización y circunstancias parcelarias del inmueble), al documento (tipo, fecha, autorizante) y a su registración (fecha, presentación, registrador, etcétera). Habida cuenta de que las inexactitudes normales y sobrevinientes se subsanan con la inscripción o anotación del documento que acredita la mutación real extrarregistral(29)(415), referiremos este estudio a los medios de rectificación de las inexactitudes anormales o patológicas, a saber: A. Error, u omisión generado en el asiento Se rectifica teniendo a la vista el instrumento inscrito o anotado (art. 35) junto con la respectiva nueva solicitud (rogación), indicando la rectificación que se pretende(30)(416). Podrá hacerse en forma autónoma o simultáneamente con la transmisión o constitución de un derecho real referente al inmueble objeto del asiento, esto es, usando la modalidad del tracto abreviado, particularmente útil para la rectificación de cualquier inexactitud, incluso las previstas en los puntos siguientes(31)(417). B. Error, u omisión, generado en una certificación Es un supuesto de inexactitud que parecería irreversible. En la práctica, si el Registro advierte a tiempo la expedición de un certificado con errores u omisiones, notifica en forma fehaciente al solicitante de la inexactitud detectada. Esa notificación, si bien, en mi opinión, no rectifica la inexactitud, sí será importante a la hora de juzgar la buena fe de quien pretenda sustentar un derecho en el certificado errado. C. Error, u omisión, generado en el documento 1) En el documento testimonio: si el error, u omisión, está solamente en el testimonio, copia o traslado de la matriz, se rectifica presentando REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal nuevamente al Registro el documento inscrito o anotado definitiva o provisionalmente, previamente corregido y salvado, siempre con la solicitud (minuta rogatoria) respectiva. En los casos en que el error o fundamentalmente la omisión, por su extensión material hiciera imposible la corrección del testimonio notarial inscrito, el escribano autorizante expedirá un nuevo testimonio completo y realmente concordante con su matriz. Si se tratare de una copia u oficio judicial se podrá expedir un oficio complementario. En cualquiera de estos supuestos se presentarán al Registro siempre ambos documentos, el originario y el rectificatorio, con la correspondiente solicitud(32)(418). 2) En el documento matriz: en estos casos se procederá según el error, omisión o vicio de que se trate, pero cualquiera que fuera su envergadura, sin excepción, se requerirá un nuevo documento auténtico, de igual o superior jerarquía que aquel al que subsana (33)(419). Tratándose de la matriz de una escritura pública, defectuosa en cuanto a la naturaleza del acto, o en sus aspectos subjetivos u objetivos, por error u omisión en su redacción, se recurre a instrumentos idóneos integrados a lo que la doctrina notarial llama "procedimiento de subsanación"(34)(420). Esos instrumentos son las escrituras aclaratorias, rectificatorias o complementarias, utilizables siempre que no se esté ante un posible supuesto de nulidad(35)(421). Cuando se trata de explicar mejor o dar claridad a algún aspecto, o expresión, oscuro o confuso, se recurre a las aclaratorias. En las rectificatorias se enmiendan o corrigen los errores, materiales o ideológicos, en que se hubiera incurrido, sea en las enunciaciones notariales o en las manifestaciones de las partes. Las complementarias son escrituras que suplen omisiones de la anterior, incluyendo elementos, cualidades o circunstancias que aquélla no tenía(36)(422). En jurisdicción de Capital Federal, estas escrituras deben autorizarse a requerimiento de quien tenga interés legítimo, no pudiendo el escribano actuar de oficio(37)(423). Si se están afectando aspectos esenciales del acto, deben comparecer todos los intervinientes en la escritura anterior que se subsana. Si así no fuera, bastará la intervención unilateral de la parte que estuviere interesada. Claro que si la rectificación del asiento pudiera colisionar con derechos de terceros con emplazamiento registral - se pedirá siempre una certificación con reserva de prioridad -, la controversia deberá ser resuelta en forma previa, en sede notarial si hay acuerdo o recurriendo a la vía judicial en caso contrario(38)(424). El testimonio o copia del nuevo documento - escritura, acto administrativo, resolución judicial - deberá presentarse al Registro juntamente con el original primero inscrito o anotado y con la correspondiente solicitud de rectificación(39)(425). D. Error, u omisión, generado en la rogación En estos casos bastará con ingresar una nueva solicitud (principio de REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal rogación) sin el error u omisión, como hubiere correspondido en la primera presentación, y con las aclaraciones necesarias, recabando la rectificación del asiento y adjuntando el documento inscrito o anotado(40)(426). I IV.. 5.. EFECTOS DE LA RECTIIFIICACIIÓN La principal consecuencia de la rectificación es el retorno a la exactitud. El asiento inexacto es modificado, o dejado sin efecto, por un nuevo asiento que restablece la armonía. Si la subsanación provocó daño podrá dar lugar a responsabilidad y al consecuente resarcimiento. Según las características de la inexactitud rectificada, surgirán otros importantes efectos (por ejemplo: cambio en las condiciones del negocio jurídico, en sus aspectos subjetivos u objetivos, desplazamiento de terceros e incluso del titular registral) que por los límites impuestos a la extensión de este trabajo no podemos analizar ahora. V. CONCLUSIONES En nuestro derecho, por aplicación del sistema romano del título (escritura pública) y modo (tradición) suficientes, los derechos reales se constituyen, se transmiten y se extinguen antes de su inscripción. El Registro incorpora y publicita la realidad exterior, pero no por ello la mejora o eleva. Las mutaciones jurídicas reales se verifican fuera del ámbito registral y su ingreso a él es "... para su publicidad, oponibilidad a terceros..." (art. 2º). Debe conceptualizarse la inexactitud en sentido amplio, comprendiendo todos los casos en que el asiento no refleja exactamente la realidad jurídica (inexactitudes normales y anormales) y además las situaciones de discordancia entre lo registrado y lo publicitado mediante certificación (inexactitud externa). Inexactitud es el desacuerdo entre lo registrado - y en su caso lo publicitado - (realidad registral) y el verdadero estado jurídico de los inmuebles y de los derechos (realidad extrarregistral). Sistematización: por su origen hay inexactitudes registrales y extrarregistrales; éstas últimas pueden ser normales o anormales. Por su contenido las hay materiales y de concepto. Por su efecto en la extensión del derecho: reductivas y extensivas. Las hay originarias y sobrevinientes, según el momento en que se producen, e internas o externas, según las lleve o no al exterior una certificación. La exactitud es la situación registral de armonía y equilibrio, naturalmente esperada. Todo el sistema gravita hacia la exactitud. La inexactitud patológica rompe esta armonía libera un conjunto de fuerzas tendientes a restablecerlo mediante una serie de actos regulados legalmente: el procedimiento de subsanación. Este procedimiento de subsanación debe ser de fácil aplicación, sencillo y seguro, que permita rectificar con la celeridad que el giro moderno de los negocios jurídicos impone, garantizando la participación de los sujetos activa y pasivamente legitimados. REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal Básicamente dos son las modalidades que tiene ese procedimiento en nuestro derecho: a) De oficio por el registrador: excepcional, de aplicación restrictiva y siempre que no involucre derechos de terceros. b) A petición de parte interesada: voluntariamente, mediante documento notarial o administrativo, o si ha habido controversia, por resolución judicial (dictada también a petición de parte). La base documental de la rectificación debe ser siempre documento auténtico. Según el caso, bastará presentar al Registro el documento inscrito, o deberá ingresarse el testimonio o copia corregido y salvado o un nuevo documento Junto con el anterior, o recurriendo a la modalidad del tracto abreviado, siempre con la rogación respectiva. En sede notarial se aplica la doctrina de las escrituras aclaratorias, rectificatorias y complementarias, autorizadas siempre a requerimiento de quien tenga interés legítimo, esto es, todos los intervinientes en la escritura anterior que se subsana si se afectan aspectos esenciales del acto, o en caso contrario la parte interesada. Están legitimados para demandar la rectificación: siempre el titular del derecho inscrito; en algunos casos también el tercero, si tiene derechos adquiridos o emplazados registralmente. También está legitimado el escribano. El efecto principal de la rectificación es el retorno a la exactitud. Un nuevo asiento restablecerá la armonía. Habrá responsabilidad si hubo daño. (41) (427) (Continuación de nota)(428) LA PRETERICIÓN DE HEREDEROS FORZOSOS NO ES CAUSAL DE NULIDAD DEL TESTAMENTO, SOLO OBLIGA A SALVAR LA LEGÍTIMA DE LA NUERA VIUDA; EN LO RESTANTE ES VÁLIDO EL TESTAMENTO (*)(429) FRANCISCO FERRARI CERETTI SUMARIO I. Un reciente planteo judicial. II. La modificación del Código Civil por la ley 17711. III. El derecho de la nuera viuda en la sucesión de los suegros. IV. La justicia de la sentencia pronunciada I. UN RECIENTE PLANTEO JUDICIAL La Cám. Nac. Civ., Sala J, el

MFN 03432 PUBLICIDAD REGISTRAL. RESERVA DE PRIORIDAD. LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA DE 1861 COMPARADA CON LA LEY ARGENTINA DE 1881(*) TOMÁS HIPÓLITO GRECO (**) SUMARIO 1. Publicidad registral. 1.1. Algunas definiciones. 1.2. Publicidad del Registro de la Propiedad de la Capital Federal. Orígenes.1.3. Dependencia del Registro. Jurisdicciones.1.4. Derechos inscribibles. 1.5. Breve comentario sobre el esquema de desarrollo. 1.6. Principios registrales. 1.6.1. Inscripción. 1.6.2. Legalidad. 1.6.3. Prioridad. 1.6.4. Rogación o instancia. 1.6.5. Especialidad o determinación. 1.6.6. Legitimación o fe pública registral. 1.6.7. Tracto sucesivo. 2. Formas de exteriorización. 3. Antecedentes históricos de la reserva de prioridad. 3.1. Ley 16885 (B. 0.22/7/66). 3.2. Decreto ley 11643/63 (provincia de Buenos Aires). 3.3. Decreto ley 6582, del 30/4/58. 3.4. Decreto ley 89/17. San Miguel de Tucumán 5/2/58. 3.5. Proyecto del director del Registro de la Capital, doctor Ramón Félix Ledesma. 3.6. Proyecto del director del Registro de la Capital, doctor José Bianco. 3.7. La publicidad registral y la seguridad jurídica. 4. La publicidad por medios computarizados. 4.1. Tiempo necesario para lanzar una publicidad totalmente computarizada. 4.2. Oportunidad. 4.3. ¿El folio real no es un sistema conveniente? 4.4. Principios de solución. Reglamentos de copropiedad. 4.5. Ficheros electromecánicos. 4.6. Verificación. 4.7. Índices. Apoyo electrónico. 5. Influencia de la legislación registral inmobiliaria española en su similar argentina. 5.1. Aclaración previa. 5.2. Ley hipotecaria española de 1861. 5.3. Cuadro de correspondencia. 5.4. La Capital de la República. Organización de los tribunales y creación del Registro. 6. Perspectivas de futuro. 6.1. Capacitación del personal. 6.1.1. Capacitación en teoría del derecho registral. 6.1.2. Capacitación en práctica registral. 6.1.3. Capacitación en organización registral. 6.1.3.1. Estudio del trabajo. 6.1.4. Capacitación de supervisores. 7. Extracto. PRÓLOGO Cuando se realice el IX Congreso Internacional de Derecho Registral en España, programado para 1992, habré cumplido 43 años de servicios en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y 47 años en la Administración Pública. Sé que veré, Dios mediante, cómo el mundo festeja jubiloso los 500 años del descubrimiento de América; en especial los españoles y los habitantes de este continente. Pero lo que más ansío es una paz definitiva con un solo jinete del Apocalipsis: el que por ley natural e inexorable siempre llega. Los otros tres se habrán batido en retirada, vencidos por la comprensión humana. Mientras tanto, sigo despacio pero sin pausa en la lucha por dejar algo en el quehacer que me ha tocado cumplir en la vida: la registración inmobiliaria en todos sus aspectos. Este virus, "adquirido" en mi juventud, tomó posesión de mi ser y sobre pasó el tiempo exigido para obtener el dominio. Por eso es que ante la convocatoria de los colegas españolas me puse a pergeñar este trabajo, aún a despecho de mi promesa de no escribir más. Promesa hecha después de terminar la obra Metodología registral inmobiliaria (vademécum de registraciones de inmuebles), cuya publicación espero que se concrete en el curso del presente año 1991. Mi mayor deseo es que esta obra sea interpretada por los lectores en su justa medida. Que no intuyan en mí propósitos egoístas ni falsas especulaciones. Quiero que los humildes pensamientos delineados sean de alguna utilidad, aunque fuere demostrándose mi equivocación. El Autor1. PUBLICIDAD REGISTRAL De los principios registrales que constituyen los puntos básicos inderogables del sistema inscriptorio, la publicidad es la base y fundamento del Registro en nuestro país. Su finalidad es la de dar a conocer, de manera clara e inequívoca, la situación jurídica registral de cada inmueble, tanto de éste, en sí mismo, como del titular. En la Argentina la publicidad está sumamente facilitada y es asequible para todo aquel que acredite un interés legítimo en conocer el estado de las fincas (condiciones del dominio, gravámenes y otros derechos reales) y de las personas (inhibiciones jurisdiccionales). La publicidad se manifiesta a través de certificados, de informes, o por el examen directo de las inscripciones, pudiéndose extraer notas o apuntes y hasta pedir fotocopias de los asientos o fotogramas de las microfilmaciones. La publicidad por medios computarizados la veremos en capítulo aparte. 1.1. Algunas definiciones Para Miguel Norberto Falbo, la certificación registral es un instrumento público expedido por el registrador (art. 979, inc. 2º, del Código Civil), a solicitud de un funcionario público o de un escribano. En el certificado debe hacerse constar la situación de los derechos registrados con relación a inmuebles y las restricciones o limitaciones que puedan afectar el poder de disposición de las personas (art. 23, ley 17801) (1). Jorge Horacio Alterini fija los alcances en el derecho argentino: "La publicidad procura la cognoscibilidad general, o sea la posibilidad de conocer situaciones jurídicas cuya divulgación hace al interés de la comunidad" (2). Según el apartado 4º de la "Carta de Buenos Aires" (I Congreso Internacional de Derecho Registral, realizado el 27 de febrero de 1972): "En el estado actual de la ciencia y técnicas jurídicas, los registros inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre los inmuebles, los gravámenes que los afectan y las medidas que limiten o condicionen su libre disponibilidad, sin perjuicio del distinto valor y alcance que se asigne a la inscripción dentro de las modalidades de la legislación." Francisco Hernández Gil dice: "En sentido amplio publicidad es la actividad dirigida a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica para producir cognoscibilidad general"(3). Para Francisco I. J. Fontbona, "la publicidad es el objeto y fin del Registro" (4), mientras que Roca Sastre expresa "que el principio de publicidad generado por un certificado, hace a éste desplegar su función o energía en diversas direcciones, tales como la protección de terceros adquirentes; como elemento de cognoscibilidad legal de los asientos registrales; como instrumento de valor de la existencia del derecho registrado" (5). Estas definiciones y tantísimas otras que debemos omitir, con gran pena, nos llevan a comprender la importancia asignada a este principio, que constituye la base de la seguridad jurídica en el tráfico de bienes inmuebles. 1.2. Publicidad del Registro de la Propiedad de la Capital Federal. Orígenes. En un mensaje del Poder Ejecutivo de la Nación a la H. Cámara de Diputados, del 11 de setiembre de 1935, sobre Publicidad del Registro, después de exponer un cúmulo de antecedentes y motivos que informan sobre la cuestión, se termina diciendo: "Todo lo expuesto conduce a una conclusión ineludible: es urgente la publicidad completa del Registro de la Propiedad". Vemos que desde los comienzos de la aplicación de la ley 1144 surge la reacción contra el secreto y el misterio.El diputado nacional doctor Juan Barraquero proyecta, en 1902, la reforma del Código Civil consagrando esa publicidad y autorizando a expedir certificados a las personas interesadas que justifiquen, en forma legal, la necesidad de obtenerlos. El diputado nacional José Galeano (o Gagliano), en 1904, propone expedir certificaciones a quienes las pidieran. El director del Registro doctor Horacio Beccar Varela las autoriza a pedido del mismo interesado respecto a sus bienes y capacidad personal y de aquellos que las soliciten con un interés justificado (1908). Acotamos que según investigadores de la época, la gente de humilde condición, en una población heterogénea como la de Buenos Aires, era susceptible de engaño ("de cuento"), sin concepto de previsión ni del valor de los documentos. Era víctima de especuladores que le imponían gastos, la confundían y aun se quedaban con los títulos en procura de derechos posesorios. Por eso es que esa gente debía poder solicitar oficialmente los informes que resguardaran sus intereses y sus pobres fincas por la acción del Estado que tomó a su cargo el registro de los bienes. 1.3. Dependencia del Registro. Jurisdicciones El de la Capital Federal depende del Ministerio de Educación y Justicia; es decir, del Poder Ejecutivo, como la mayoría. Hay un registro por cada provincia, salvo algunas, como Entre Ríos, que posee un registro central; y uno más por cada departamento (demarcación territorial en que se divide la provincia). Mendoza, San Juan y Santa Fe poseen dos cada una (capital y San Rafael, el primero; capital y Jáchal, el segundo y Santa Fe y Rosario, el último). El Registro de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, que fue delegación del Registro de Capital (porque pasó a ser de territorio marítimo una provincia más). Lo antedicho es en virtud y de acuerdo con los artículos 5º, 104, 105 y 106 de la Constitución Nacional; art.2505 del Código Civil y art. 1º de la ley nacional de registros 17801. 1.4. Derechos inscribibles En los registros inmobiliarios argentinos solamente son susceptibles de registración, por el art. 2º de la premencionada ley: los documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles (no inscribiéndose la posesión); las medidas cautelares (embargos, inhibiciones u otras providencias judiciales); los derechos creditorios referidos a bienes inmuebles (boletos de compraventa a plazos - ley 14005- o contratos de prehorizontalidad, ley 19724); los certificados expedidos con reserva de prioridad (arts. 17 y 23 de la ley 17801) y "el bien de familia", beneficio establecido por la ley 14394. 1.5. Breve comentario sobre el esquema de desarrollo De acuerdo con el esquema de desarrollo tan gentilmente proporcionado por los organizadores del evento a llevarse a cabo en 1992, debemos aclarar en este resumen que muchos de los puntos de ese esquema los hemos desarrollado en artículos que no son inéditos. Así, los antecedentes de la institución registral de la ciudad de Buenos Aires se encuentran detallados en "Antecedentes históricos y evolución del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal", publicado en 1983 por la Revista Notarial Nº 868 de la ciudad de La Plata, provincia de Buenos Aires, páginas 687 a 743. Del apartado A, del punto 2.2. llevamos en 1974 a Madrid, sede del II Congreso Internacional de Derecho Registral, los trabajos "Organización del Registro. Técnicas de la registración" y "Mecanización del Registro", ambos respondían a la Comisión 2º del temario abordado en esas circunstancias.Hay temas, como el B, del punto 2.2., que lo hemos tratado en "Funcionamiento de los Registros de la Propiedad Inmueble en la Argentina (técnica de folio real)", que fue llevado al III Congreso Internacional efectuado en Puerto Rico en 1977; y así algunos más: "El derecho como condicionante de la técnica de procesamiento de datos", que aportamos al VI Congreso Internacional, también realizado en Madrid, en 1984. Esta labor, si bien no ha sido óbice para preparar el presente trabajo, sí nos impulsó a seleccionar muy detenidamente un temario donde no repitiéramos conceptos ya vertidos en otras oportunidades. En el punto 1 hemos efectuado una apretadísima síntesis del principio de publicidad registral. Su fundamental importancia en los registros inmobiliarios de todo el orbe estriba en circunstancias de variada índole e indiscutible trascendencia. Entre las calidades encerradas en este principio hay de diversos matices, comenzando por la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario; siguiendo con la abolición del arcano en situaciones jurídicas; con el carácter de auxiliar de la justicia que los registros adquieren a través de la publicidad; con la garantía de proveer oponibilidad, por su intermedio, a los actos inscriptos... De los principios registrales consagrados, quizá sea éste el principal, sin que ello vaya en desmedro de los otros: su finalidad es dar a conocer, de manera clara, la situación jurídicoregistral de cada inmueble. Tanto de éste, en sí mismo, como del titular; la de los titulares de derechos reales; de gravámenes; de limitaciones; de restricciones; etcétera. En nuestro país, la publicidad es la base y fundamento del registro, y la información está sumamente facilitada, siendo asequible para todos, ya sea por medio de certificaciones, de informes, de copias fotográficas, de fotogramas tomados de la microfilmación, o por el examen directo de la documentación, siempre que al consultante le asista un interés legítimo y analice la documentación bajo el control del registro. Quien solicite la registración de un derecho, previa certificación del registro (que le dispensa una reserva de prioridad, según ya vimos en los artículos 5° y 24 de la ley 17801), está amparado por la ley y sus derechos serán inatacables. La publicidad es la base y fundamento del organismo registral y perfeccionar los actos jurídicos es su objeto y su fin. La tradición material de los inmuebles que se transmiten, prescripta por el derecho romano como elemento de publicidad para adquirir derechos reales sobre ellos, ya no es tal elemento en nuestra época. Antiguamente la carencia de publicidad, en cierta medida, se daba y se justificaba por las reducidas transacciones inmobiliarias, toda vez que las propiedades, en su mayor parte, estaban constituidas por mayorazgos, situación que las retiraba del tráfico inmobiliario. No obstante, ya en el siglo pasado era imperiosa la necesidad de dar publicidad a los gravámenes, sobre todo las hipotecas, a fin de evitar que propietarios inescrupulosos constituyeran gravámenes sin declarar la existencia de hipotecas anteriores. En su concepto moderno, el derecho exige medios más prácticos que la tradición material, en resguardo de la prosperidad general. El empleo de medios más eficaces que la tradición sin publicidad, que es, o puede ser, un acto oculto, difícil de esclarecer y discutible para adquirir derechos reales irrevocables respecto de terceros y aun de las mismas partes contratantes. Por ello que el sistema de publicidad impuesto, a cargo de los registros, es la expresión más avanzada, segura y sintética, porque exhibe, con la autoridad y fe que merecen, el desenvolvimiento de la riqueza territorial, facilita su conocimiento y amplía su difusión, propendiendo al bienestar de la comunidad. 1.6. Principios registrales Y ya que hemos hablado del principio de publicidad, bueno es que hagamos una breve referencia de los restantes principios. Para Roca Sastre, al considerar el valor teórico y eficacia práctica de los principios registrales, en relación con sus concepto, estima "que pueden considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de

ma: LA INDISPONIBILIDAD VOLUNTARIA Relatores: PROFESOR DOCTORA ANA RAQUEL NUTA, PROFESORA DOCTORA MARINA MARIANI DE VIDAL, PROFESOR DOCTOR JORGE H. ALTERINI Coordinador: DIRECTOR DEL DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO, PROFESOR DOCTOR JORGE H. ALTERINI Fecha: 27 DE SEPTIEMBRE DE 1994 DOCTOR ALTERINI. - Hoy realizamos una nueva mesa redonda sobre el tema indisponibilidad voluntaria. No era mi intención conducir la mesa ni exponer, pero lo voy a hacer debido a que el señor subdirector del Departamento de Derecho Civil, doctor López Cabana, tiene un compromiso académico en este mismo momento. De todas maneras, es un gozo adjetivo compartir este evento con las doctoras Marina Mariani de Vidal y Ana Nuta. Quiero aclarar que el tema de la indisponibilidad voluntaria que suena tan esotérico - no es una idea nuestra, a pesar de que está contemplado en el proyecto de unificación de la legislación civil y comercial que cuenta con sanción de la Cámara de Diputados, sino que ha sido propuesto por universidades del interior en una reunión a la que no asistí. Probablemente yo no lo hubiera propuesto como tema de las Jornadas Nacionales de Derecho Civil. Expondrá seguidamente la doctora Ana Nuta. DOCTORA NUTA. El tema que hoy nos convoca es el de la indisponibilidad voluntaria. En realidad, nosotros ya conocíamos este instituto bajo el nombre de inhibición voluntaria, que rigió durante un cierto tiempo y se consagró por la costumbre y la práctica notarial argentina. La costumbre era que una persona comprara un bien y se inhibiera voluntariamente por el saldo del precio. Por lo tanto, una vez pagado el saldo de precio quedaría en libertad patrimonial. Funcionaba como una cláusula de garantía. Esto sucedía en materia de mutuos, con las cláusulas de no enajenar de las hipotecas, y con las fianzas en los contratos de locación. ¿Cuál es la naturaleza jurídica de este instituto?. Se trata, sin lugar a dudas, de un acto jurídico obligacional; estamos en el ámbito del derecho personal. El inhibido consagra este acto en beneficio de un inhibiente; luego vamos a ver con qué efectos y limitaciones. Este instituto de la no enajenación o indisponibilidad existió en el derecho romano, que sirvió de puente a nuestro Código Civil. El pacto de non alienando, del que habla el Digesto, en el Libro I, 218, era un pacto por el cual una persona se comprometía a no vender o no gravar sus bienes. Si violaba esta obligación, el tema se dirimía en un juicio de daños y perjuicios; REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal es decir era válida la cláusula de no enajenación, pero en forma relativa ya que no se podía oponer al tercer adquirente. La doctrina francesa ve con enorme disfavor esta figura jurídica. Lo mismo sucede con el moderno Código Civil italiano. Los abusos a que dio lugar el derecho español en materia de mayorazgos, vinculaciones, fideicomisos y amortizaciones, es quizás lo que llevó a nuestro Codificador a no permitirla en nuestro derecho positivo. En España hubo un gran abuso de vinculaciones de derechos personales a derechos reales. En la doctrina francesa, Dorean dice que este instituto de la no enajenación viola un principio elemental de la economía política, cual es la libre circulación de la riqueza. ¿Qué dice nuestro Código Civil?. En este tema juegan los artículos 1364, 2612, 2613. El primero de ellos determina la prohibición de establecer cláusulas de no enajenación cuando se trata de persona indeterminada, permitiéndolo cuando es a persona determinada. El artículo 2612 dice que en caso de violación a este tipo de obligaciones - cláusulas de no enajenar - a persona indeterminada, será válida la venta, y el diferendo se resuelve en un juicio de daños y perjuicios. Desde luego, ello será así siempre y cuando haya perjuicio para el acreedor. Por último, el artículo 2613 establece una suerte de limitación a esta cláusula de no enajenar cuando por testamento o donación se obligue al donatario o a los herederos a no vender, ya que dispone un término de diez años, y no es permitido prohibir la enajenación más allá de ese plazo. Nos sorprendió mucho cuando vimos este tema como parte del temario de las Jornadas Nacionales de Derecho Civil. Sin lugar a dudas nos importó saber cómo queremos regular este instituto. En primer lugar, para regularlo necesitamos la modificación del Código Civil, de lo contrario este instituto no puede funcionar No se puede utilizar la vía registral para hacerlo aplicable como se hizo años atrás. Para ello tenemos que resolver - modificado que sea el Código Civil y si alguien pretende realmente volver a implantarlo - qué efectos le vamos a dar a la enajenación, es decir, al caso de violación a la obligación asumida por el inhibido. En este supuesto tenemos que ver si le vamos a dar prioridad, en cuyo caso cómo juega, por ejemplo, respecto de los embargos y la inhibición general de bienes. Esta última no tiene nada que ver con la inhibición voluntaria ya que cuando la inhibición proviene de juicios, procesos de insania o quiebras afecta la capacidad de las personas; en cambio cuando procede de otro tipo de juicios vale como embargo general - según los códigos procesales de las distintas provincias - , y debe tener un monto. En este caso no sería equivalente al embargo general porque si no la indisponibilidad voluntaria debería tener un monto. ¿Qué efecto tendría violarla?. ¿Le daremos efectos reipersecutorios o lo dirimiremos en un juicio de daños y perjuicios?. Si armamos toda una estructura jurídica con el solo fin de no enajenar o no gravar los bienes presentes y futuros, tendríamos un derecho real sobre cosa indeterminada, lo cual borra la estructura de los derechos reales del Código Civil. Si se trata de un instituto con efectos reipersecutorios pero sobre una cosa REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal determinada, la inscripción iría en el folio real como una anotación personal. Pero tenemos que pensar que si pretendemos darle privilegio, prioridad y además efectos reipersecutorios, estaríamos en presencia de una especie de nuevo derecho real. Entonces hay que tener cuidado con este tema. En lo personal creo que esta figura no sirve. Contamos con derechos de garantía como derecho real de hipoteca, que en realidad se da como garantía de un bien. Si además del derecho hipotecario pretendemos una inhibición de bienes o indisponibilidad voluntaria, como se la llama ahora, creo que tenemos que pensar muy bien sus efectos (aplausos). DOCTOR ALTERINI. - Expondrá a continuación la doctora Marina Mariani de Vidal. DOCTORA MARIANI DE VIDAL. Voy a enfocar este tema desde un punto de vista de menor vuelo, sin tener en cuenta lo que sucedía antes, ni lo que sucederá después de la reforma - sobre lo que expondrá el doctor Alterini - , sino más bien centrándome sobre el derecho positivo. Sabemos que el derecho de dominio es el que mayores facultades otorga a una persona sobre una cosa, por eso se dice que el dominio es absoluto, pues el titular tiene todas las facultades. Como decía nuestro maestro, el doctor Allende, se trata de los tres clásicos ius del derecho romano: ius utendi, fruendi y abutendi, donde utendi es uso, fruendi es goce y abutendi no es abuso sino derecho de disposición, como nos enseñaba el maestro mencionado. El derecho de disponer es el más importante de los que goza el propietario, porque puede desgajar de SU derecho de dominio las otras facultades: el ius utendi, por ejemplo, instituyendo el derecho de uso o habitación; el ius fruendi; mediante el usufructo; pero si no conserva el ius abutendi, deja de ser propietario. El titular del derecho real de dominio puede desgajar facultades que van a constituir un derecho real de usufructo sobre cosa ajena, de uso o de habitación. Y también puede abdicar en parte de su derecho de disponer constituyendo sobre sus bienes derechos reales de garantía. Obviamente se constituyen sobre cosas determinadas, porque la especialidad es una de las características no sólo de los derechos de garantía sino de todos los derechos reales, ya que el objeto de éstos tiene que ser una cosa cierta, determinada y presente. El tema de la indisponibilidad voluntaria entra por el lado del carácter absoluto del dominio, que al propietario le puede ser limitado por una orden judicial. Se le inicia un juicio al deudor, y el acreedor no le conoce bienes para poder solicitar se trabe sobre ellos un embargo, entonces puede decretarse una inhibición judicial; si tiene bienes inmuebles, se anotará en el Registro en el folio real, haciéndose una referencia, y esa persona estará inhibida de disponer de esos bienes. Sin duda alguna estas inhibiciones judiciales se inscriben en el Registro de la Propiedad del bien que se trate, REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal porque se puede inhibir y relacionarlo con un automóvil, con un buque, con una aeronave o con un inmueble, bienes éstos llamados registrables. Esta inscripción es oponible a terceros. Los abogados traban esas inhibiciones esperando que aparezca un bien del deudor para poder ejecutar la sentencia sobre éste. La inhibición no es un derecho de garantía. Lo único que impide es la disponibilidad del bien, pero no da al inhibiente preferencia de cobro frente a otras inhibiciones y menos frente a embargos u otros derechos reales de garantía que se pueda haber constituido. Al lado de estas inhibiciones judiciales, la práctica notarial consagró las inhibiciones voluntarias, que consistían en una declaración a través de la cual el titular de un bien se inhibía de disponer. Ahora vamos a ver de qué y cómo. Esa inhibición se inscribía en el Registro de la Propiedad, si era relativa a inmuebles, y constituía una especie de garantía. Esta inhibición voluntaria era igual a una cláusula de indisponibilidad, como dijo la doctora Nuta. Nuestro Código contiene en el título relativo a las restricciones y límites al dominio que ya sabemos que son las que acotan lo absoluto del dominio pero constituyen su estatuto normal, a diferencia de los derechos reales sobre cosa ajena, de las desmembraciones, que desgajan facultades - donde encontramos el artículo 2612 que establece que "el propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo y si lo hiciera la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra él". El artículo 1364, ubicado en el capítulo de los pactos que pueden convenirse en el contrato de compraventa, dice que "es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada". La práctica notarial comenzó con este instituto de las inhibiciones voluntarias aduciendo que la constitución de ellas - que teóricamente impedían la transmisión del bien por parte del que se inhibía voluntariamente - era más económica y más fácil de instrumentar que los derechos reales de garantía. Durante muchos años existieron estas inhibiciones voluntarias y se inscribieron en el Registro de la Propiedad. Pero había que ver - como decía la doctora Nuta - qué es lo que pasaba si el inhibido, voluntariamente, transmitía el bien sobre el que versaba la inhibición. Estas inhibiciones, lo mismo que las cláusulas de inalienabilidad - de las que forma parte la inhibición voluntaria - , pueden presentarse sobre lodos los bienes o sobre un bien determinado y, por otro lado, ser perpetuas o temporarias. En 1969 o 1970, con las primeras resoluciones técnico - registrales en la Capital Federal y luego en la provincia de Buenos Aires, se comenzaron a estudiar los efectos de la inhibición voluntaria y surgieron opiniones en contra de este sistema. ¿Puede un escribano escriturar una venta de un bien sobre el cual hay una inhibición voluntaria anotada?. ¿La inhibición voluntaria impide la ejecución forzada por otros acreedores de ese inmueble?. ¿Puede evitar la ejecución judicial forzada de ese bien?. Si no la puede evitar, entonces ¿qué mayores REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal beneficios da la inhibición voluntaria a su beneficiario?. Si no le da ninguna preferencia, su existencia no tiene razón de ser. No impide la ejecución forzada y no da privilegio, porque los privilegios o la preferencia de cobro sólo pueden resultar de una disposición legal expresa y son de interpretación restrictiva, y no existe ninguna preferencia en esta materia. Entonces se empezó a jugar con los artículos 1364 y 2612 y se llegó a la conclusión de que las inhibiciones voluntarias no eran nada. Me detengo en estos artículos porque en el Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial - del que es coautor el doctor Alterini - , que tiene sanción de la Cámara de Diputados, el artículo 2612 sobrevive, de modo que vamos a explicar de qué se trata. El artículo 1364 permite que en un contrato de compraventa se pacte la cláusula de no enajenar a persona determinada. Bibiloni lanzaba diatribas tremendas en contra de estas cláusulas, inclusive las que vedaban la transmisión a persona determinada. Sin embargo, los proyectos de 1936 y 1954, permitieron estas últimas cláusulas, porque se decía que podían responder a motivos económicos o afectivos; por ejemplo, si una persona no quiere que su casa vaya a manos de tal persona o que un competidor adquiera determinado inmueble. Dice ese artículo que en un contrato de compraventa no se puede establecer la cláusula de no enajenar a persona alguna. No enajenar, ¿comprende también no gravar?. Los notarios sostenían que no. En realidad, es lo mismo, porque en una hipoteca casi hay enajenación del valor económico de la cosa. El artículo 1364 rige únicamente en materia de compraventa porque está ubicado entre los pactos prohibidos en ese contrato. Sin embargo ese artículo no trae ninguna sanción en forma implícita. Entonces, los notarios dijeron que era susceptible de pactarse porque su incumplimiento no generaba sanción. Los que atacaban su validez traían a colación el artículo 18 del Código Civil, por el cual los actos prohibidos por la ley son nulos si el legislador no ha establecido otra sanción. Entonces, armonizando los artículos 1364 y 18, resulta que el pacto de no enajenar en la compraventa, cuando se refiere a personas indeterminadas, es nulo y, por lo tanto, no produce ningún efecto. Pero el artículo 2612 es un poco discordante con el 1364. Los escribanos defensores de la inhibición voluntaria aducían que la prohibición de ese pacto estaba limitada a las compraventas, pero no cubría por ejemplo los mutuos; entonces se podía garantizar un mutuo con una inhibición voluntaria. El artículo 2612 establece que un propietario no se puede obligar a no enajenar a persona alguna, y si lo hace la enajenación es válida, salvo los daños y perjuicios que pudieren corresponder, si es que se prueban, como dijo la doctora Nuta. Fíjense la diferencia entre el 2612 y el 1364: por este último, si se vende la cosa violando la inhibición, como ésta es nula, no produce ninguna consecuencia; en cambio, por el artículo 2612 la venta es válida pero se aplica una sanción de daños y perjuicios al inhibido, de modo que le da cierto valor a la cláusula de no enajenar. Si se vende, los terceros REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal adquirentes no tienen nada que temer, aunque la inhibición voluntaria está inscripta, porque si bien está violando una norma de la ley, el que pactó la inhibición voluntaria tiene la obligación de indemnizar los perjuicios que derivan de su incumplimiento. Parecería entonces que, o bien estas normas se complementan una a otra, o no son armónicas entre sí; o se pueden entender en la forma que enseñaba el doctor Edmundo Gatti: la cláusula del 1364 se referiría a un contrato de compraventa, donde para garantizar el saldo de precio, en lugar de constituir una hipoteca se podría pactar una inhibición voluntaria - según la práctica notarial - sobre ese bien, con los efectos que ya conocemos: la venta sería válida porque esa cláusula era nula y no generaría ningún derecho a daños y perjuicios. En cambio, en el artículo 2612 se contempla la situación de una persona que ya es propietaria, que no está celebrando un contrato de compraventa, y que al necesitar dinero constituye una inhibición voluntaria sobre ese inmueble. En ese caso el Código - a diferencia del otro caso donde sanciona la cláusula con la nulidad - , le da cierto efecto a la venta, diciendo que será válida y generará en todo caso derecho a daños y perjuicios. Ya sea que se adopte una u otra posición, lo cierto es que en la inhibición voluntaria la posibilidad de demandar daños y perjuicios se mueve en el campo de los derechos creditorios, no en el de los derechos reales. Por un artículo u otro, la venta que se realice es válida, y el tercer adquirente puede estar tranquilo, por más que la inhibición voluntaria esté inscrita en el Registro. Entonces, ¿para qué inscribir la inhibición voluntaria si no impide la venta, no da privilegio ni preferencia?. Tal vez sería como una especie de freno moral para quien se ha inhibido voluntariamente generando temor de ser condenado a pagar daños y perjuicios. Los directores de los Registros de la Propiedad comenzaron a pensar que si estas inhibiciones no tenían consecuencias en el mundo de los derechos reales, ¿para qué inscribirlas?. En 1970 hubo disposiciones técnico - registrales que decidieron que no se recibieran inscripciones de estas inhibiciones voluntarias. Así se fueron dejando de utilizar, hasta que la resolución técnico - registral 18 / 76 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal les dio el golpe de gracia y dio lugar a discusiones terribles al resolver que a partir del 1° de enero de 1977 "serán rechazados sin más trámites los documentos que se pretendan registrar con carácter de inhibición voluntaria, cualquiera fuera la fórmula contractual o denominación aceptada y los sujetos intervinientes". Es decir que ya no iba a servir ni para venta, ni para mutuo, ni para reconocimiento de deuda, ni para nada. Así fue como las inhibiciones voluntarias desaparecieron de la práctica notarial y de los negocios jurídicos. La jurisprudencia, sin embargo, les había dado valor, por ejemplo, al decidir en pedidos de inscripción de inhibiciones voluntarias. Así en un fallo, cuestionable, se decía que se trataba de un derecho real, que la inscripción no estaba prohibida, y que todo lo que no está prohibido está permitido. En 1974 se planteó el famoso caso "Torterola", donde una persona pedía la REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal reinscripción de una inhibición voluntaria denegada por el Registro, que sostenía que valía para siempre o por el término pactado, porque la inhibición voluntaria no es como la judicial que tiene un tiempo de validez y que se debe renovar pues de lo contrario caduca. Con los recursos registrales el caso llegó a la Sala A de la Cámara Civil y ésta resolvió hacer lugar a la reinscripción de la inhibición voluntaria. Pero como en el caso no era necesario juzgar la caducidad, no se pronunció respecto de cuál era el plazo de caducidad de la inhibición voluntaria. De esta forma vemos que había desarmonía entre la doctrina y la jurisprudencia. Los partidarios de la inhibición voluntaria creyeron encontrar la posibilidad de legalizar esta figura a través del artículo 30 de la ley 17801, de organización del Registro de la Propiedad Inmueble, que hace referencia a las anotaciones personales. En el artículo siguiente, dicha ley dispone que, en caso de corresponder, se van a relacionar con el folio real pertinente. Después trata de las inhibiciones judiciales. Entonces los defensores de esta figura decían que por ese artículo 30 podían entrar las inhibiciones voluntarias - porque las judiciales están en otro inciso - y esa imposición de relacionarla con el folio real indicaría que una persona se puede inhibir voluntariamente y que debe ser registrada tal inhibición. La opinión que se impuso fue la contraria, hasta que en 1976 murieron definitivamente las inhibiciones voluntarias. La ley 17801 es una especie de esqueleto genérico de la publicidad registral, y en cada jurisdicción se puede - o debe - dictar la ley que organice el Registro local. El decreto 2080 / 80, que organiza el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, en su artículo 3°, menciona a las inhibiciones voluntarias, o como se llamen, como documentos no inscribibles. De esta forma murió definitivamente esta figura. A través de la exposición del doctor Alterini vamos a ver - si es cierto aquello de que "los muertos que vos matáis gozan de buena salud" (aplausos). DOCTOR ALTERINI. Mi disertación se simplifica ante el excelente panorama planteado por las doctoras Nuta y Mariani de Vidal, que han brindado una descripción objetiva e ilustrada sobre las alternativas de la inhibición voluntaria en la Argentina. Con respecto a mi opinión sobre el estado de la cuestión en la actualidad, destaco que es exacto que la registración de las inhibiciones voluntarias no tiene sustento legal y en ese sentido es compartible la tradicional actitud de rechazo impulsada por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. La llamada inhibición voluntaria procura impedir el ejercicio de la facultad de disposición jurídica. El art. 2612 del Cód. Civil resguarda con amplitud esa facultad para el dueño en los actos de título oneroso; en cambio, para los actos a título gratuito, el art. 2613 permite a donantes y testadores que prohiban la enajenación de cosas muebles o inmuebles por un plazo no REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal mayor a diez años. El art. 2612 obsta a la recepción por los registros de las inhibiciones voluntarias. El art. 1364 que permite la inclusión en el contrato de compraventa de la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona determinada, implica un apoyo normativo para la recepción registral de las inhibiciones voluntarias en ese supuesto especial, o sea con relación a persona determinada. Pero, la inhibición voluntaria de disponer a persona determinada, poco importa para los fines que tradicionalmente pretendió cumplir dicha figura. No comparto la idea del Dr. Gatti, citada por la Dra. Mariani de Vidal, en cuanto a que los arts. 1364 y 2612 tendrían distintos ámbitos de aplicación, pues el primero se referiría a la cláusula de no enajenar impuesta en una compraventa, donde el comprador no sería todavía propietario, mientras el art. 2612 apuntaría a casos de quien siendo ya propietario se obliga a no enajenar. Como lo señalé en la glosa pertinente del Código Civil anotado, el primer comentarista, Segovia, imaginó la posibilidad de esas dos posibles órbitas, pero negó que tuvieran entidad para explicar las soluciones disímiles. Dijo: "Es verdad que en ese artículo - el art. 1364 - se trata de la cláusula o pacto adjunto de no enajenar, impuesto por el vendedor al comprador, mientras que en el presente la prohibición se hace al propietario de una manera absoluta; pero, en el fondo, ambas prohibiciones se aproximan y confunden como aplicaciones que son del principio que la facultad de enajenar es de orden público, y debe existir y mantenerse sin menoscabo en la persona del propietario; y que así ambas disposiciones deben ser completadas, la una por la otra". No es convincente para justificar la inscripción de las inhibiciones voluntarias en el derecho vigente, invocar que de ese modo se estimula el cumplimiento con el deudor, porque experimentaría una mayor "presión psicológica" para satisfacer su débito. El argumento de la presión extrajurídica para instar el cumplimiento de las obligaciones, aparte de tener mínima eficacia, podría llevar, por ejemplo, a que en todos los juicios de daños y perjuicios por accidentes de tránsito se registrara la demanda en el registro. De esa manera se ejercería "presión psicológica" sobre el deudor para que abonara la indemnización por el accidente. Este argumento es muy efectista, pero nada electivo. No es un fundamento con consistencia para sustentar registraciones no previstas por el ordenamiento jurídico. Escuché con atención las predicciones de la doctora Mariani de Vidal sobre el futuro de esta institución y algunas más escépticas de la doctora Nuta. La gran mayoría de los interrogantes sobre los efectos jurídicos que tendría la inhibición voluntaria - que con designación más técnica se denomina indisponibilidad voluntaria - podrían quedar superados a través del texto del art. 2802 del Proyecto de Código Único Civil y Comercial de la "Comisión Federal" de asesores honorarios de la H. Cámara de Diputados de la Nación, que tuve el honor de integrar, que resuelve los problemas más preocupantes que podrían derivar de una imprudente configuración del instituto. Toda institución, con mayor razón en el momento de incorporarla REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal legislativamente, genera ciertas dudas, pero si nos arredráramos por ello, sería imposible toda innovación, por más mínima que fuera. Nuestro derecho común reclama modificaciones, pues permanecen incólumes sus grandes lineamientos tal como los concibió Vélez Sársfield. El Codificador fue un individualista coherente, con sentido pragmático y destacable vocación de bien común, pero muy influido por la resonancia de las ideas de la Revolución Francesa, que mantienen su vitalidad, pero que deben ser acotadas por las cambiantes realidades económicas y sociales, que han variado notablemente desde aquel entonces hasta el presente. Uno de los objetivos centrales del mundo contemporáneo se encamina a movilizar los capitales en función crediticia, por lo cual quienes tenemos mayor especialización en esta materia, debemos procurar reorganizar el derecho de las garantías. El intento es muy prudente, porque cuando puntualice el contenido del texto proyectado, se advertirá que se diagrama una nueva garantía, pero se evita el estrépito. El clásico derecho real de garantía, el de hipoteca, se aplica básicamente en las grandes y medianas operaciones; en cambio, existe orfandad en la legislación de garantías para la negociación de automotores o aptas para asegurar operaciones atingentes a cosas no registrables para nuestro derecho positivo, como heladeras, televisores, computadoras. Para estas operaciones en la actualidad únicamente es viable la prenda sin desplazamiento o con registro del derecho comercial, pero que no alcanza a las meras operaciones entre particulares ajenos a la actividad comercial o financiera (ver art. 5° de la ley 12962) y con todas las dificultades a que ha dado lugar ese régimen. Si bien el Código Único proyectado también extiende el objeto de la hipoteca, y aun de la anticresis, a las cosas muebles registrables (arts. 3176 y 3203), para ese supuesto puede resultar más conveniente acudir a la indisponibilidad voluntaria, por resultar más simple y menos oneroso. La indisponibilidad voluntaria puede constituirse en una ágil garantía al alcance de los sectores de la comunidad con menores recursos, que con la afectación de alguna cosa registrable podrán otorgar garantía a negociaciones con relación a esas cosas y también con respecto a otras no registrables. Aludiré a algunos de los reproches que tradicionalmente se le han formulado a este instituto, para mostrar luego cómo hemos intentado superar esas aristas negativas. El derecho argentino exige imperiosos ajustes, sobre todo por la significativa repercusión del Mercado Común del Sur (MERCOSUR), lo que nos impondrá repensar con nuevas miras hasta los temas más trillados. Si tenemos fe en el derecho, debemos asumir el compromiso de la renovación. Debemos desmentir a quienes razonan como el taxista que me trajo hoy a esta Casa, quien me preguntó por qué no se cerraba la Facultad ya que no servía para nada. Le contesté con argumentos académicos efectivos y hasta efectistas, pero de todos modos ambos quedamos con las convicciones iniciales: yo de la trascendencia de la función universitaria y él de su inutilidad. En la medida en que no concretemos realizaciones que REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal atiendan al interés general, la visión nihilista tendrá cada vez más difusión dentro de nuestra comunidad. Soy un entusiasta por todos los desvelos de los estudiosos que puedan acompañar el mejoramiento legislativo. Los aportes de la doctrina, si se encierran en su ámbito propio, importan construcciones intelectuales muchas veces encomiables, pero que no se reflejan necesariamente en la vida de la comunidad. Y la jurisprudencia está condicionada por el acto legislativo, porque el juez, por regla, debe aplicar la ley y de no hacerlo hasta incurrirá en el delito penal de prevaricato. El tema de la indisponibilidad voluntaria tiene extensa trayectoria en la historia del derecho. De los textos del Digesto es resaltable el fragmento de Marciano determinado por un rescripto de los emperadores Septimio Severo y Antonino Caracalla (D.30, 114, 14), en virtud del cual la disposición de "quienes en testamento vedan que se enajene alguna cosa sin expresar la causa por la que quieren esto ni hallarse persona en cuya consideración el testador lo establece, es de ningún valor, como si el testador hubiera dejado un nudo precepto, ya que no puede imponerse tal prevención en el testamento". Las Partidas recogen la misma orientación (5, 5, 44). En ambos textos aparecen como requisitos para que sean permitidas las cláusulas de los testamentos que impidan la enajenación de la cosa, que ellas expresen la causa a la que responden (las Partidas aluden a "razón guisada", o sea justa, conveniente, razonable) y se determine la persona en cuya consideración se realiza. Es exacto que el derecho francés histórico negó toda posibilidad a las cláusulas de indisponibilidad, pero esa idea obedeció a que cristalizó la euforia por una ilimitada libertad para el dueño. Pero no debe olvidarse que la jurisprudencia francesa, pese a la carencia de texto legal que apoyase la orientación, les abrió paso a las cláusulas de indisponibilidad en determinadas condiciones. Se requirió para legitimarlas que existiera una causa fundada que justificara la restricción y que ella no fuera perpetua. Las restricciones a la disponibilidad pueden sistematizarse en función de diversas pautas. Por de pronto, las restricciones a la disponibilidad pueden ser forzadas o voluntarias. Las restricciones forzadas son impuestas por la ley o por resolución judicial y se prescinde de la aquiescencia del alcanzado por ellas; en cambio, en las voluntarias la restricción obedece a la limitación que asume el propio afectado. Los arts. 2337 y 2338 del Cód. Civil se ocupan de supuestos que denominan de "inenajenabilidad absoluta" o de "inenajenabilidad relativa", según que la disposición esté prohibida o dependa de autorización judicial. Media inalienabilidad absoluta, o sea que está prohibida su disposición, para las cosas del dominio público del Estado, o cuando existe prohibición en un testamento de enajenar cosas muebles o inmuebles por un plazo que no exceda de 10 años (art. 2613 del Cód. Civil). La inalienabilidad relativa se presenta claramente en las cosas del dominio privado del Estado y se invocan también las hipótesis de las cosas de los incapaces o adquiridas gratuitamente por los menores emancipados. REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal También son restricciones forzadas, pero que tienen como fuente la resolución judicial, la inhibición general para "vender o gravar sus bienes" prevista por el art. 228 del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación; la prohibición de innovar "la situación de hecho o de derecho" (art. 230); la prohibición de contratar "sobre determinados bienes" (art. 231) e, incluso, las medidas cautelares genéricas dispuestas por los jueces con sustento en el art. 232 de ese ordenamiento, que limiten la disponibilidad. Las indisponibilidades voluntarias, o sea cuando la limitación la asume el mismo afectado por ella, se configuran ante la inclusión en un contrato de compraventa de la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona determinada (art. 1364 del Cód. Civil) o la concertada en un contrato de donación por la cual el donatario no puede donar por un plazo no mayor a 10 años (art. 2613). En cuanto a la alternativa sistemática mencionada, la indisponibilidad voluntaria proyectada encasilla naturalmente entre las limitaciones a la facultad de disponer que se acuñan con el concurso de la voluntad del constreñido por ellas. Desde otros puntos de vista las indisponibilidades pueden responder a actos entre vivos o de ultima voluntad o ser a titulo oneroso o gratuito. Las que interesan al instituto de las indisponibilidades voluntarias en función de garantía, combinan las dos matizaciones señaladas, pues se trata de indisponibilidades por actos entre vivos y a título oneroso. También pueden distinguirse las indisponibilidades en generales o parciales, según que se proyecten sobre una generalidad de objetos o recaigan sobre objetos determinados. Las inhibiciones generales de bienes pertenecen a la primera de las categorías referidas, mientras que las indisponibilidades voluntarias propuestas se proyectan sobre objetos individualizados. En otro enfoque las indisponibilidades pueden ser absolutas o relativas, en tanto impidan todo tipo de actos o circunscriban la restricción a ciertos actos. Así puede limitarse la realización de todo acto de disposición jurídica sobre una cosa (constituir derechos reales o personales de todo tipo) o ceñirse la restricción a actos determinados como la disposición del dominio o la constitución de hipotecas, servidumbres, etc. Las indisponibilidades voluntarias reguladas en el texto proyectado, atañen a restricciones "de transmitir el dominio de una cosa registrable o de constituir sobre ella otros derechos reales" (art. 3208). Igualmente las indisponibilidades, en atención a su duración, se dividen en perpetuas o temporarias. Sin duda las indisponibilidades voluntarias deben ser temporarias para no desnaturalizar las amplias facultades de disposición jurídica consagradas por el art. 2515 del Cód. Civil de las cuales el art. 2612 no es más que un corolario. Presentada panorámicamente la cuestión, me detendré en el análisis de la norma proyectada para el nuevo art. 3208 del Cód. Civil, con el siguiente contenido: "Puede pactarse como garantía por un plazo que no exceda de un año, la indisponibilidad voluntaria de transmitir el dominio de una cosa registrable o de constituir sobre ella otros derechos reales, sin perjuicio de REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal lo dispuesto en el artículo 2612. "Debe ser instrumentada en escritura pública e inscribirse a sus efectos en el registro correspondiente. "El incumplimiento de la indisponibilidad genera la nulidad del acto dispositivo." Es nítida la intención de incorporar a la indisponibilidad voluntaria al catálogo de las garantías. Como dice Roca Sastre: "La prohibición de disponer establecida en actos a título oneroso puede prestar una función de seguridad, o sea, de garantía en sentido amplio, principalmente tratándose de asegurar el pago del precio aplazado en la compraventa, bien dando a su impago un juego de tipo resolutorio, bien asignando a la prohibición de disponer un simple efecto impeditivo de la enajenación de la cosa comprada en tanto el precio de compra no haya sido satisfecho. Es absurdo que no se pueda hacer, por vía de prohibición dispositiva, lo que puede conseguirse por medio de una condición suspensiva o resolutoria, especialmente teniendo en cuenta que no es cosa tan extraña el que se obstaculice la venta de una cosa comprada con precio aún debido". A diferencia de los derechos reales de garantía previstos en el Código Civil, también reformulados en el Proyecto, que no impiden la disposición jurídica del titular, pues aseguran al derecho real con el ius persequendi o derecho de perseguir la cosa en poder de terceros, precisamente la indisponibilidad procura trabar la disposición de la cosa. Por su explícita condición de garantía real, la regulación de la indisponibilidad voluntaria contenida en el art. 3208 debe integrarse, en tanto sean compatibles con las peculiaridades del instituto, con las directivas que bajo el acápite de "Disposiciones comunes" se vierten en los arts. 3161 y sigtes.. y que hacen las veces de una suerte de teoría general de las garantías reales. Así, no puede dudarse de que se trata de un derecho real accesorio, que debe satisfacer tanto la especialidad en cuanto al crédito como al objeto y que el acreedor garantizado puede articular las medidas conservatorias previstas en el art. 3173, cuando el propietario de la cosa realiza actos que disminuyan el valor de la garantía traducida en la indisponibilidad de la cosa registrable En tanto varios de los principios plasmados como "Disposiciones comunes" se extienden a la indisponibilidad voluntaria, el plexo normativo se prolonga más allá del aparentemente solitario art. 3208. En consonancia con las aprensiones que despiertan los impedimentos para la enajenación prolongados, se ha optado por un plazo breve, "que no exceda de un año", que resulta irreprochable. La garantía recae sobre 'una cosa registrable", noción que además de los inmuebles connota a los automotores, a los buques, a las aeronaves y a los equinos de pura sangre de carrera. No pareció prudente extender la figura a las cosas no registrables, porque el relativo interés de ampliar su aplicación no justifica las dificultades para plasmar la publicidad registral de la garantía en ese ámbito, pues la eficacia de la medida supone que gravite incluso contra los terceros interesados de buena fe. En cuanto a los alcances de la indisponibilidad, apuntan a que se impida REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal "transmitir el dominio" de la cosa registrable o "constituir sobre ella otros derechos reales" (otras garantías, usufructos, usos, habitaciones, servidumbres). Probablemente esta garantía se proyecte en la praxis principalmente para impedir las transmisiones del dominio de inmuebles o muebles registrables o de la propiedad horizontal, pero la elasticidad de la norma atiende a la preocupación por dejarla abierta a las necesidades negociales de los contratantes, siempre que se respeten las improntas de orden público propias de los derechos reales. La garantía se implanta "sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2612", lo que indica con certeza que subsiste como regla la amplia disponibilidad. Sólo se la acota para casos especiales, en los cuales en función de garantía, o sea con razón fundada, y con un límite temporal reducido, se acepta la indisponibilidad voluntaria. Se impone que la instrumentación de la garantía se haga "en escritura pública", exigencia obvia cuando el objeto es un inmueble, pues las mutaciones jurídico - reales sobre inmuebles han menester de esa forma instrumental (art. 1184 inciso 1° del Cód. Civil). La extensión de la escritura a las operaciones sobre cosas muebles registrables, es coherente con la deseable difusión de esa forma como presupuesto de la registración y hasta con la conocida postura doctrinaria que propicia sustituir la dicotomía entre cosas inmuebles y muebles, por la de bienes o cosas registrables y no registrables. El Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en Mar del Plata en 1979, se pronunció en favor de requerir la escritura pública en materia de automotores, despacho que corredacté e informé ante el Plenario. Por lo demás, es muy discutible que pueda negociarse sobre buques o aeronaves como hasta el presente, con simple documentación privada, pues muchas veces están involucrados valores millonarios. La indisponibilidad voluntaria por escritura pública debe "inscribirse a sus efectos en el registro correspondiente". La genérica redacción se explica por la coexistencia en el derecho vigente de los recomendables registros declarativos en inmuebles, buques y aeronaves, con los registros constitutivos para automotores y equinos de pura sangre de carrera. Los efectos derivados de la disposición son contemplados en el párrafo final del art. 3208: "El incumplimiento de la indisponibilidad genera la nulidad del acto dispositivo". La simple "presión psicológica", con los temores infundados que genera, es intrascendente, como también es ineficaz la perspectiva de indemnizar daños, con mayor razón ante la posibilidad de que el incumplidor sea insolvente. El texto proyectado, en cambio, previene del contundente efecto de "la nulidad del acto dispositivo", pues el acto violatorio de la indisponibilidad es inválido, lo cual no puede agraviar a los terceros afectados, ya que ellos saben o deben saber de la existencia de la indisponibilidad a través de su constancia registral. En lo que atañe a las implicancias de la ejecución de la cosa gravada por otros acreedores del constreñido por la indisponibilidad, la norma nada dice expresamente. Sin embargo, la respuesta a ese interrogante es clara: debe descartarse de plano la alternativa de la ejecución, porque, de admitírsela, REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal bastaría para burlar la indisponibilidad el concierto con supuestos acreedores para perjudicar al acreedor asegurado por la indisponibilidad. Esa es la interpretación muy dominante en el análisis del art. 2613 del Cód. Civil en vigor, que regla la cláusula de inalienabilidad que afecta a donatarios o legatarios por un plazo no mayor de 10 años, como lo advertí en la glosa respectiva del Código Civil anotado. La cosa gravada con la indisponibilidad es embargable, pero esa medida precautoria no puede provocar la ejecución El propósito del Proyecto se enderezó a superar los obstáculos más importantes para la difusión del instituto, porque la tradicional actitud de resistencia, a la que me sumé, obedece esencialmente a la falta de regulación legislativa y a las desviaciones temidas. Con el perfil indicado la indisponibilidad voluntaria está en condiciones de caminar hacia el éxito o hacia la esterilidad, pero en ninguna de esas alternativas se generarán implicancias disvaliosas para el interés común, en virtud de la mesura de las soluciones plasmadas. Una vez más recuerdo que en los derechos reales el silencio del legislador equivale a prohibición, porque su régimen es muy dominantemente de orden público, todo lo contrario de lo que ocurre con los derechos personales, donde debe normarse nada más lo que no se puede hacer, pues, en principio, la omisión legislativa equivale a permisión. Si la ventura acompañara al instituto, no disimularé mi alegría; ante un resultado infecundo, no me desalentaré; por el contrario, no ocultaría mi desazón, si retaceara mis modestos esfuerzos para la perfección de las instituciones jurídicas (aplausos).

RAÚL R. GARCÍA CONI SUMARIO I. Ley 17801 y sus orígenes. II. Acta Torrens. ABSTRACT: El autor evoca los orígenes del nuevo sistema registral argentino con motivo del 20º aniversario de la ley nacional 17801. Se refiere también a los 130 años del Acta Torrens (ambas nacieron un 1° de julio); señala sus falencias y deplora cómo, de alguna manera, se aplica el Acta Torrens en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor. I. LEY 17801 Y SUS ORIGENES Por una de las tantas coincidencias históricas, el 1º de julio de 1988 cumplen años la ley 17801 y el Acta Torrens, pero con 110 años de diferencia entre ambas efemérides. Ninguno de estos ordenamientos legales es del todo original: La ley argentina 17801 reconoce como antecedente inmediato a la derogada ley 17417, que rigió en la Capital Federal; y como antecedente mediato, al decreto ley 11643/63 (ratificado por ley 6736) de la provincia de Buenos Aires, que a su vez tuvo origen en el anteproyecto elaborado por el Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, cuya primera redacción estuvo a cargo de los doctores Miguel N. Falbo y Edgardo A. REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal Scotti. Ya veremos que un proceso similar se produjo con la Real Property Act, más conocida como Acta Torrens (infra II). Durante mucho tiempo el derecho registral comparado se expresaba con un concepto geográfico y nada científico, y así nos referíamos al sistema español (de gran influencia en Latinoamérica), al sistema francés (y belga), al sistema germano (con repercusión en Austria y Suiza) y a los atípicos sistemas australiano (Acta Torrens) y venezolano, caracterizado por ser "mitad notaría y mitad registro"(1)(2) Por su originalidad también podría hablarse del sistema argentino, por la creación del folio real unitario, de la retroprioridad, de la reserva de prioridad indirecta y de la advertencia sobre los negocios en gestión; pero, como ya dijimos, la clasificación atendiendo a su lugar de origen carece de rigor científico y ha sido reemplazada por otras pautas, como la referida al momento en que nace el derecho real (registros declarativos o constitutivos) o a la eficacia de ese derecho en relación con terceros (registros con presunción iuris tantum o con presunción iuris et de iure). El legislador de la ley 17711 (la mayor reforma del Código Civil hasta la fecha) advirtió enseguida que la modificación del art. 2505 suscitó una controversia promovida por quienes suponían que los registros inmobiliarios - además de constitucionales - se habían transformado en constitutivos, con lo cual no sería posible hipotecar sin antes inscribir el dominio (art. 3119, Cód. Civil), eliminándose la posibilidad de actos simultáneos inter vivos. No sólo se malinterpretó el equívoco art. 2505, de cuyo antecedente (III Congreso Nacional de Derecho Civil) se había suprimido el párrafo inicial: "La tradición requerida para... ", sino también el art. 3119 citado. según el cual "Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles". Algunos creyeron que no se era propietario de la cosa sin la previa inscripción del dominio. Ante las dudas surgidas, se optó por sancionar la ley 17801 - ya pergeñada -, que reafirma el carácter declarativo de nuestros registros inmobiliarios y permite expresamente la constitución simultánea de diversos derechos reales sobre la misma finca (art. 16, ley cit.). Tanto la ley 17711 como la 17801 (con noventa leyes intermedias) comenzaron su vigencia el 1º de julio de 1968, y en rigor ésta es modificatoria de aquélla en cuanto al alcance del nuevo art. 2505 del Cód. Civil. Para que la modificación no fuera tan ostensible, se mantuvo un plazo distinto para la inscripción de las hipotecas; hasta que en 1973 la ley 20089 modificó los arts. 3137 y 3149 del Código Civil y el art. 5º de la ley 17801 (tácitamente, también su art. 17), uniformándose en 45 días los plazos inscriptivos, tal como lo había propuesto el anteproyecto originario. También este año, pero el 2 de octubre, cumple 25 años el decreto ley bonaerense 11643, precursor del sistema registral argentino. La fecha de su sanción fue elegida como homenaje al Día del Notariado Latino, que en esa oportunidad cumplía 15 años, ya que fue instituido durante la REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal celebración del I Congreso Internacional del Notariado Latino (Buenos Aires, 1948) . Al coincidir con el 40° aniversario del Día del Notariado Latino, el próximo 2 de octubre puede suceder que pase inadvertido el 25º cumpleaños del decreto ley 11643, lo cual sería de lamentar por cuanto se trata de un hito importante en nuestro ordenamiento jurídico, digno de rememorarse con cierto boato, pero que hasta ahora estuvo opacado por el acontecimiento al que quiso adherir. II. ACTA TORRENS El 1° de julio de 1958 comienza a funcionar en Australia la Real Property Act, más conocida como Acta Torrens, en homenaje a su autor, Roberto Ricardo Torrens, quien la proyectó aprovechando su experiencia como director de Aduanas y en base a la transferencia de buques. Este irlandés residente en Australia fue elegido diputado por Adelaida, y toda su campaña política la realizó recurriendo como eslogan al ordenamiento registral que, por entonces, había originado muy serios problemas pues, como decía "no se puede saber si se ha comprado un acre de tierra o un proceso". A juicio de Torrens, era imprescindible "la presencia de hombre de negocios", más que de juristas, aunque éstos aparecieron más tarde (examiners of tittles). Partía de la premisa de que los títulos originales, emanados de la Corona, no presentaban dificultades, pero éstas aparecían con motivo de las retransmisiones inmobiliarias, por lo que su fórmula consistía en la ficción de suponer que las tierras volvían a la Corona y que en cada enajenación ésta readjudicaba el dominio al nuevo comprador. Las falencias del sistema, que se reconocían, eran cubiertas con un seguro a cargo del Estado, que cobraba una prima del dos por mil sobre el monto de la operación, desinteresándose al reivindicante. Análogo sistema de aseguramiento resarcitorio se aplica en nuestra provincia de La Rioja(2)(3), y no debe confundirse con el seguro de título (tittle insurance), pues mientras aquél mantiene la última titularidad (convalidación), éste sólo cubre la insolvencia del citado por evicción y saneamiento, pero no obsta a que progrese la reivindicación. El seguro de título encarece las operaciones inmobiliarias y sólo se justifica cuando los Registros no parten del principio de autenticidad y admiten el instrumento privado. Según nos enseña Jerónimo González y Martínez(3)(4), los antecedentes del Acta Torrens hay que buscarlos en "los Handfesten de las ciudades anseáticas, el proyecto de movilización de la tierra, presentado por Law en el Parlamento de Escocia a principios del siglo XVIII, en las cartas hipotecarias (pfandbrief) prusianas que las asociaciones de propietarios han vulgarizado; en los célebres asignados de la Revolución Francesa, y en las cédulas hipotecarias de los citados decretos de 9 de mesidor del año III". REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal El Acta Torrens ha pasado a ser el sistema registral más antiguo y también el más vetusto. Sólo ha podido extenderse, en versión atenuada, en partes del Brasil (1890), Túnez (1885), Argelia (1904), Nueva Caledonia, Congo, Madagascar, Islas Filipinas (1888) y en once de los cincuenta Estados de América del Norte. Donde hemos visto funcionar en su plenitud el Acta Torrens es en República Dominicana, donde fue implantado como consecuencia de la ocupación norteamericana (1920), lo que revela su origen colonialista y la influencia del latifundio internacional. Existe allí una verdadera judicatura registral, a despecho de la moderna doctrina que considera el acto inscriptivo como encuadrado en la jurisdicción voluntaria o en el derecho administrativo(4)(5). Han fracasado los intentos de aplicar el Acta Torrens en la metrópoli inglesa (1863 y 1875) y suscitó animadas polémicas en el Uruguay y en nuestro país, donde fue propuesto por el diputado J. Galiano en 1904(5)(6). Desafortunadamente, tenemos entre nosotros una especie de Acta Torrens anidada en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor, creado - hace ya 30 años - por el decreto ley 6582/58, que es el segundo en cuanto al volumen de bienes inscriptos, pero es el último en cuanto a la seguridad jurídica que proporciona.