embargos posterior a la subasta

Así se ha dicho que: “La doctrina predominante indica, para el caso de adquisición mediante subasta pública, que no es necesaria la inscripción para tener por adquirido el dominio con efecto frente a terceros. Se considera que la transmisión mediante subasta tiene un régimen especial, que se trasunta en lo dispuesto por ambos arts. 586, del CPCCN y del CPCCB., que requieren para el perfeccionamiento de la venta – en realidad de la adjudicación - la aprobación del remate, el pago del precio y la tradición. La ratio de la solución es que la subasta tiene un sistema especial de publicidad por medio de los edictos. (...) Los efectos de la subasta prevalecen sobre los embargos posteriores. Así, se ha resuelto que, tratándose de una compra en subasta judicial, el dominio queda perfeccionado con el pago del precio y la entrega de la posesión sin necesidad de la escritura pública; el dominio así perfeccionado prevalece con relación a los embargos trabados con posterioridad al decreto que ordena la subasta, es decir, es oponible a terceros sin necesidad de inscripción.” (conf. Héctor H. Tedesco, “La Subasta Judicial”, págs. 134/135). (Voto del Dr. Balladini).

Carátula: STJRNSC: SE. <135> “A., J. c/ R., E. y Otra s/EJECUTIVO s/CASACION” (Expte. N* 21685/06 - STJ-), (16-10-07). BALLADINI – SODERO NIEVAS – PICCININI (SUBROGANTE).

MEDIDAS CAUTELARES

MEDID AS CAUTELARES 1- CONCEPTO, OBJETO Y CARACTERES DE LAS MEDIDAS CAUTELARES. Concepto. Podetti nos dice que, si bien no existe acuerdo respecto a las bases de este concepto, se utiliza el vocablo “medidas” debido a que son decisiones o resoluciones judiciales que se ponen en ejecución o se cumplen y “cautelares” porque previenen o se anticipan, por precaución, a lo que está por venir. Objeto. Su objeto es prevenir posibles perjuicios a los “presuntos” titulares de un derecho subjetivo, asegurar la eficacia práctica de la resolución definitiva y por último restablecer el orden jurídico. Caracteres. a. Son un anticipo de la garantía de defensa en juicio de la persona y de los derechos: por cuanto la medida cautelar se adelanta al esclarecimiento en juicio de la existencia del derecho otorgándose ante la mera verosimilitud del derecho y aún sin él, con una contracautela eficaz, para asegurar elresarcimiento de posibles daños. Pueden ser anteriores al juicio en el que se pretende el reconocimiento del derecho. b. Son accesorias: por cuanto son un instrumento o elemento de otro proceso, eventual o hipotético, ya que puede no llegar a existir sin afectar la eficacia de la medida. c. Son provisorias: por cuanto subsisten mientras duran las circunstancias que las condicionan (art.112 inc.6 CPCMza,). El rechazo del pedido de una medida cautelar, no impide solicitarla nuevamente en el mismo expediente, sea el principal o una pieza incidental o un expediente autónomo “cuando se hubiere modificado la situación de hecho o de derecho”. (Art 112 inc.7 CPCMza) d. Son mutables y flexibles: por cuanto pueden ser sustituidas a pedido del demandado y deben ajustarse al fin de la cautela adaptándose, lo mas ceñidamente posible, a las necesidades del caso, evitando ocasionar molestias o perjuicios que puedan evitarse. La medida solicitada puede ser sustituida por el juez o limitada “teniendo en cuenta la importancia del derecho que se intenta proteger y para evitar perjuicios o vejámenes innecesarios al demandado”. (art.112 inc.5 CPCMza) Puede aún ejecutoriada la resolución que la acordó, modificarse, ampliarse o limitarse a pedido de los interesados (art.113 CPCMza) e. Son secretas: La sustanciación, resolución y cumplimiento de las medidas se harán sin audiencia ni conocimiento de la contraria, a la cual se le notificarán, de oficio, inmediatamente después de cumplidas. (art. 112 inc.4 CPCMza) f. Tienen un fin protector: proteger al presunto titular de un derecho subjetivo. -Presupuestos. Art. 112 y 117 del C.P.C. Mza. a. Verosimilitud del derecho. Ej.: si se demanda por escrituración deberá acompañarse el boleto de compraventa. b. Peligro en la demora. Ej: deberá acreditarse con una copia certificada del dominio que ya se han expedido certificado para transferir parte del único inmueble que se encuentra inscripto a nombre del deudor. c. Contracautela: para responder a los eventuales daños que se pudieran ocasionar por haber sido pedida sin derecho. Ej: Generalmente se afecta un inmueble o un automotor a nombre del actor o de un tercero que se obliga por éste, exigiéndose que no esté gravado y éste bien responderá por los daños y perjuicios que se causaren si la medida se solicitó sin derecho para hacerlo 2-ENUMERACIÓN Y CONTENIDO A) EMBARGO. Concepto. Es aquella medida que individualiza un bien o bienes determinados, del presunto deudor, sobre los que recae, afectándolo al pago de un crédito, para asegurar la eventual ejecución futura, limitando las facultades de disposición y goce de su titular, hasta tanto se dicte la sentencia condenatoria o se desestime la demanda principal. Clases. 1-Preventivo: es aquel que se otorga bastando que exista verosimilitud del derecho. Nuta sostiene que solo afecta la “libre” disponibilidad del bien por lo que para disponer deberá respetarse el 1174 y 1179 CC. 2-Ejecutivo: es aquel que se otorga en un proceso ejecutivo, cuando existe un “título ejecutivo” (Art228 y su nota del CPCMza,), es decir, cuando se demanda el cumplimiento de una obligación de dar una suma de dinero, líquida o fácilmente liquidable, exigible ( si es a plazo o está sometida a una condición suspensiva, el plazo debe haberse cumplido o el hecho acaecido), que consta en un instrumento público o en un instrumento privado con firma reconocida judicialmente por el obligado o con firma certificada. 3-Ejecutorio o definitivo: es aquel que se otorga cuando existe un derecho declarado judicialmente reconocido en forma definitiva por una sentencia ejecutoriada. Nuta considera que es un acto jurisdiccional de desapoderamiento por lo que afecta la disponibilidad del bien que queda a disposición del Tribunal no pudiendo el titular registral otorgar ningún acto a su respecto. La conversión en definitivo de un embargo preventivo por existir sentencia no afecta su plazo de caducidad original ( 5 años), que se cuenta a partir de la toma de razón. (art.37 inc. b ley 17801) así lo dispone la Disposición Técnico Registral n°34. Si el inmueble registra un embargo ejecutorio o definitivo es posible que haya sido subastado. B) PROHIBICION DE INNOVAR. Art. 122 del C.P.C.Mza . Es aquella que tiene por fin lograr que las partes no alteren el estado de cosas sobre las que versa la litis o la situación jurídica del inmueble, que se mantenga el status quo, evitando que el derecho del vencedor resulte de cumplimiento imposible. En Mendoza, una vez trabada la medida de no innovar sobre un inmueble, si ingresa para su inscripción otra medida cautelar se inscribirá CONDICIONADA a la medida de no innovar, si la medida de no innovar se cancela, la medida trabada con posterioridad quedará firme. Respecto de la expedición de certificados existen distintas posturas, algunos Registros los expiden informando la medida, de tal manera que el escribano para otorgar cualquier acto debe previamente tener a la vista el oficio de levantamiento, otros los expiden CONDICIONANDO el certificado a la medida y otros se niegan a expedirlos. En el Registro de Mendoza, se expide el certificado informando la medida de no innovar, deberá ser calificado por el Notario, si otorgara el acto, por ej: venta, para lograr su inscripción deberá presentar con antelación o conjuntamente el oficio de cancelación de la medida. Si al ingresar el documento para su inscripción la prohibición de innovar está vigente el documento será pasible de DEVOLUCIÓN CON RESERVA DE PRIORIDAD por aplicación analógica del art 9 inc a Ley 17801. C) PROHIBICION DE CONTRATAR. Art. 121 del C.P.C.Mza. Es aquella que impide al titular registral celebrar cualquier tipo de contrato respecto del inmueble sobre el que recae. Ej.: no podría celebrar un contrato de locación, o un boleto de compraventa, constituir hipoteca o derecho real de usufructo. Parte de la doctrina considera que podría afectar el inmueble al régimen de bien de familia, cancelarse una hipoteca, registrarse medidas cautelares y en general todo acto unilateral que no implique una contratación bilateral , distinguiendo así esta medida con la de no innovar. D) LITIS. Art.123 del C.P.C.Mza . Es aquella que tiene por fin publicitar la existencia de un litigio sobre el dominio del inmueble de tal forma que , una vez inscripta, los terceros ya no pueden alegar buena fe, en este supuesto el actor persigue la cosa misma, es decir su titularidad. La medida no impide ni restringe la disponibilidad del bien, que puede ser embargado o enajenado. (art 1174 del C.C), en este supuesto el adquirente acepta que su derecho de propiedad queda sujeto al resultado de la litis. Se aplica en todo proceso que pueda modificar una inscripción en el registro respectivo, sea la acción real o personal, siempre que exista la posibilidad de constituir, transmitir, declarar o modificar derechos sobre bienes registrales. Ej: acción de nulidad, pauliana, confesoria, reinvindicatoria, división de condominio, disolución de sociedad, juicio por escrituración, deslinde, expropiación, usucapión, partición de comunidad hereditaria. La doctrina discute su plazo de vigencia: ya que a su vez el artículo 37 inciso B de la ley 17801 no distingue el tipo de medida estableciendo un plazo común de caducidad de 5 años a partir de su toma de razón. El IV Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en Mendoza el 24 de abril de 1982 opinó que el plazo de caducidad es para todas las medidas el dispuesto por ela rt 37 inciso B de la ley 17801 y que las disposiciones de los códigos procesales en cuanto a la subsistencia “durante todo el transcurso del proceso” rigen para el ámbito judicial, lo cual es independiente de lo dispuesto por las normas registrales que se refieren a los efectos de dichas medidas en su oponibilidad a terceros (art2505 del CC) E) MEDIDA INNOMINADA. Art.115 del C.P.C.Mza. Consiste en cualquier medida idónea o apta para asegurar provisoriamente un derecho aún no reconocido por la justicia. Ej. Abstenerse de expedir certificados sin antes notificar al Tribunal oficiante; impedir la inscripción definitiva de una inscripción provisional fundada en que existe al margen del dominio publicidad noticia de subasta del bien; o anotación de que debe suspenderse la registración de un oficio que solicitaba inscribir a favor de una persona un inmueble determinado hasta tanto el Tribunal disponga lo contrario; impedir la cancelación de una hipoteca por haber sido sustraídos los documentos hipotecarios o las letras hipotecarias, o el expediente y el primer testimonio inscripto que se encontraba en la caja de seguridad del Tribunal y las hojas pertinentes del protocolo; anotación de que la titularidad de determinada persona es el resultado de negocios simulados, en fraude a los derechos gananciales de la actora (esposa del vendedor), por lo que no puede serle opuesto debiendo integrar el haber ganancial al momento de la liquidación de la sociedad conyugal; la anotación de atribución de hogar conyugal; la anotación de que por ante el juzgado oficiante se investiga la posible comisión del delito de estafa en concurso real con falsificación ideológica de instrumento publico (art172, 55 y 293 del C. Pe.); etc. F) INHIBICION. Art.124 del C.P.C.Mza. Art.14 inc.7; art.88 inc.2 de la Ley 24.522. Es aquella medida cautelar que se decreta para impedir la disposición de derechos reales sobre inmuebles., cuando se hubiere decretado un embargo preventivo y no existan bienes o sean insuficientes para trabarlo. En la Ley 17801, de conformidad al art. 30 inc. a) esta medida se registrará en el Registro de anotaciones personales. El art. 31 no se aplica en la Provincia de Mendoza, por lo que el registro de inhibiciones es independiente de los dominios, no hay vinculación entre ambos, la verificación o constatación personal debe realizarse por nombre y número de DNI y en los certificados o informes se solicitará expresamente la búsqueda de inhibiciones, consignando los datos personales relacionados. La Ley 24522 de concursos y quiebras en su art. 14 inc 7 dispone: Resolución de Apertura. Contenido. Cumplidos en debido tiempo los requisitos legales, el juez debe dictar resolución que disponga:.. 7)La inhibición general para disponer y gravar vienes registrables del deudor y, en su caso los de los socios ilimitadamente responsables, debiendo ser anotadas en los registros pertinentes…. Y el art. 88 inc.2 : Sentencia. Contenido. La sentencia que declare la quiebra debe contener:..2) Orden de anotar la quiebra e inhibición general de bienes en los registros correspondientes…” DIFERENCIA CON LA INHABILITACIÓN. Art.152 Bis del C.C. Art.12 del C.Pe. y Art.234 a 238 de la Ley 24.522. INHIBICION Aquella medida cautelar que se dicta cuando no existen bienes o son insuficientes impidiendo la disposición de derechos reales sobre inmuebles. art.229 y 534 del C.P.C y art.14 inciso 7 y art.88 inciso 2 de la Ley 24.522 y Códigos Procesales Penales de la Provincia y la Nación. INHABILITACION PRIMERA ACEPCION Aquella medida que se aplica a ebrios, toxicómanos, pródigos y disminuídos en sus facultades mentales que no lleguen a ser dementes. Su efecto es que les impide la disposición de bienes por actos entre vivos sin la conformidad del curador. Se inscribe en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas. Art. 152 Bis del C.C. SEGUNDA ACEPCION Aquella medida que se aplica a condenados a una pena mayor a 3 años. Su efecto es privarlos de la patria potestad, de la administración de sus bienes y del derecho de disponer por acto entre vivos, quedando sujetos a la curatela prevista por el C.C. Generalmente se libra oficio al Registro de la Propiedad comunicándolo. Art. 12 del C.Penal TERCERA ACEPCION Aquella medida que se aplica a los falllidos desde la fecha de la sentencia de quiebra. Su efecto es que el inhabilitado no puede ejercer el comercio, por sí o por interpósita persona, ser administrador, gerente, síndico, liquidador o fundador de sociedades, asociaciones, ni integrar sociedades o ser factor o apoderado con facultades generales de ellas. Art 234 a 238 de la Ley 24.522. 3-TIPOS DE INSCRIPCIÓN Y MEDIDAS CAUTELARES. A- INSCRIPCION NORMAL Se efectúa cuando en el oficio que la ordena se cumplieron los requisitos formales (datos del tribunal y expediente, fecha, firmas, sellos, monto, etc.) y se consignaron todos los datos necesarios para configurar el principio de especialidad en cuanto al sujeto( titular del registral), al objeto ( nota de dominio y determinación si es sobre parte determinada) y al derecho que pretende gravarse ( derecho real de dominio- sea pleno o nuda propiedad, totalidad o parte indivisa). (art. 9 inc. a Ley 17801) B- INSCRICION PROVISIONAL Se realiza por 180 días a contar de la fecha del asiento de presentación hasta tanto subsane el motivo que la originó. Algunos supuestos en que se procede a inscribir provisional: § No consignó datos del tribunal o expediente § Sello aclaratorio del Tribunal o Juez que ordena la medida § Imprecisión al consignar el nombre y apellido del titular registral § Monto ( embargo) C- INSCRIPCION DEFINITIVA –respecto de la inscripción provisional- Si se presenta la subsanación dentro de los 180 días, se registra “inscripción definitiva” (respecto a la provisional del asiento B-…) y su prioridad debe contarse a partir de la fecha en que se inscribió provisional. La inscripción de las medidas cautelares es constitutiva, por lo que si transcurren los 180 días y caduca la provisional, se traba como una nueva medida, con prioridad a partir de la fecha de esta nueva presentación. Por lo expuesto, en el supuesto de medidas cautelares no se procede a registrar como inscripto en la fecha. D- DEVOLUCION CON RESERVA DE PRIORIDAD Se procede a devolver el oficio que ordena la inscripción, otorgándole una reserva de prioridad por 180 días a contar de la fecha del asiento de presentación, se deja constancia de esta devolución en el casillero –D: observaciones. Si se subsana y presenta nuevamente dentro de este término, se procederá a su inscripción normal aclarando en el asiento que” rige a partir de la fecha en que se devolvió por haberse efectivizado la reserva. ( art. 18 inc.a Ley 17801)”. Si se presenta cuando caducó la reserva de prioridad, se inscribirá sin dejar ninguna constancia, considerando su prioridad desde la fecha de la nueva presentación. Algunos supuestos en que se procede a devolver con reserva de prioridad: § No se consigna nombre de titular de dominio. Frecuentemente, en el caratulado figura el nombre de un demandado acompañado de la expresión “Y OTROS” y se ordena trabar sobre el inmueble registrado a nombre de “otro” demandado sin determinarlo. § Nota de dominio incorrecta. Se consignan las notas de dos o más inmuebles que pertenecen al mismo demandado, intercambiando los datos (como número de asiento se consigna una matrícula juntamente con las fojas y número de un tomo: N° 212345 ( no existe esta numeración en los tomos), fs. 48 del Tomo 20 A-1 de Luján) § Embargo sobre parte de mayor extensión y no se cumple con el principio de especialidad respecto al objeto ( determinación de número de plano, designación, superficie, limites y medidas de la parte que pretende embargarse) E- INSCRIPCION CONDICIONAL Corresponde realizar inscripción condicional de conformidad al art. 18 inc b) de la Ley 17801 en los siguientes supuestos: 1- Cuando se encuentra vigente una inscripción PROVISIONAL en virtud del art. 9 inc b) de la Ley 17801. 2- Cuando está vigente una DEVOLUCIÓN CON RESERVA DE PRIORIDAD de conformidad a los art. 18 inc a y 9 inc a de la Ley 17801 3- Cuando está vigente el plazo de un CERTIFICADO, art. 24 y 25 Ley 17801, con más el TÉRMINO DE PRESENTACIÓN del documento, de conformidad al art. 5 de la Ley 17801. 4- Cuando ingresa una medida cautelar estando registralmente vigente una PROHIBICIÓN DE INNOVAR 5- Cuando el inmueble reconoce vigente un CONTRATO DE LEASING, y se solicita traba de medida cautelar sobre el dador, se traba condicional al ejercicio o no de la opción de compra por parte del tomador. Tipos de condicionalidad a certificado vigente Si el inmueble registra un certificado vigente o está corriendo el plazo para presentar el documento e ingresa al Registro una medida cautelar, se trabará condicional al certificado. En este supuesto debe distinguirse, ya que según el motivo o acto para el que se solicitó el certificado, será el tipo de condicionalidad que reciba la medida, conforme al efecto que pudiera producir sobre el derecho real de dominio que pretende gravarse, la inscripción con retroprioridad o prioridad indirecta del documento presentado en tiempo y forma. 1- CONDICIONAL EN CUANTO A LA EXISTENCIA. Cuando el motivo del certificado es cualquier acto que implique transferencia de dominio ( venta, donación, anticipo de herencia, dación en pago, permuta, aceptación de compra, transferencia de dominio fiduciario, adjudicación por acto cooperativo, etc), el ingreso del documento para el acto que se solicito, por el escribano solicitante, cumpliendo el plazo legal para otorgarlo y presentarlo produce el desplazamiento de pleno derecho de la medida cautelar trabada condicional a este certificado, aún tratándose de una medida de no innovar. 2- CONDICIONAL EN CUANTO A LA PRIORIDAD. Cuando el certificado se solicita para constituir derecho real de hipoteca, el ingreso del documento para el acto que se solicito, por el escribano solicitante, cumpliendo el plazo legal para otorgarlo y presentarlo, produce la posposición de rango de la medida cautelar trabada condicional a este certificado, es decir la medida queda firme pero grado de privilegio posterior al derecho real de hipoteca. 3- CONDICIONAL EN CUANTO A LA ESPECIALIDAD. Difiere según el motivo para el que se solicitó el certificado, conforme pudiera alterarse la especialidad del objeto o inmueble que pretende gravarse: a-Constitución de servidumbre ( predio sirviente): si se efectiviza la retroprioridad e ingresa la escritura de constitución de servidumbre, el embargo que se trabara condicional al certificado para constituir servidumbre, quedará firme sobre la totalidad del inmueble debiendo el acreedor reconocer la preexistencia de ésta restricción en el dominio gravado. b- Afectación al régimen de propiedad horizontal. Si se presenta la escritura de sometimiento a propiedad horizontal sobre el inmueble originariamente gravado, surgirán las distintas unidades que integren el edificio de propiedad horizontal. El embargo quedará trabado firme, ya no sobre el inmueble en su totalidad, sino sobre cada una de las unidades que lo integran. c- Fraccionamiento. Si al ingresar la medida cautelar, está vigente un certificado para fraccionar el inmueble, se trabará condicional y en caso de ingresar la escritura en tiempo y forma, el embargo ya firme se trasladará a cada una de las fracciones que surjan del fraccionamiento. d- División de condominio. Si el inmueble se encuentra anotado en condominio entre varias personas e ingresa una medida cautelar que pretende afectar la parte indivisa de uno de los condóminos y reconoce vigente un certificado para división de condominio, se trabará condicional a este certificado. El ingreso de la escritura en tiempo y forma, donde el inmueble es dividido y se adjudica una parte o fracción a cada uno de los condóminos, producirá que la medida ya no afecte la parte indivisa del condómino, sino que se trasladará solo al 100% de la fracción adjudicada al condómino embargado. 4-CONDICIONAL EN CUANTO A LA PLENITUD. Si el certificado que condiciona la medida cautelar es para constituir derecho real de usufructo, uso y/o habitación y la escritura se presenta en tiempo y forma, la medida cautelar quedará firme pero solo afectando solo la nuda propiedad del inmueble. Conclusión: “En el único supuesto en que el embargo queda desplazado es cuando la condicionalidad al certificado es por cambio la titularidad del dominio, en los otros casos el embargo queda firme pero se altera su prioridad, su especialidad en cuanto al inmueble embargado o su plenitud en cuanto al derecho de dominio” F- Devolución o rechazo Se devuelve expresando los motivos, no produce efectos respecto a la prioridad. Ej: Mal nota de dominio, traba de embargo sobre derechos y acciones. 4- REGISTRACION DE LAS MEDIDAS CAUTELARES A- TRABA -I-Sobre inmueble afectado a BIEN DE FAMILIA No obstante lo dispuesto por el art.235 del CPC , la medida cautelar se traba y se comunica al tribunal la existencia y fecha de sometimiento a bien de familia. El Juez será quien meritúe, si el inmueble se encuentra protegido por este régimen, considerando su avalúo,si la deuda es de origen anterior a su afectación o está comprendido en alguna de las excepciones previstas en el art. 38 de la Ley 14394. Si el tribunal considera que el inmueble no está protegido respecto al derecho de la actora, a efectos de evitar responsabilidades para el Tribunal, ya que en otras causas puede que el inmueble esté protegido, es recomendable que NO se ordene la desafectación total, sino que se ordene inscribir solo la “ INOPONIBILIDAD del bien de familia respecto a los autos que se tramitan en ese tribunal” II- Sobre inmueble principal con porcentaje en accesorio Dispone el art. 2327 del CC : “ Son cosas principales las que pueden existir para sí mismas y por sí mismas” Agrega el art. 2328 del CC: “ Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa, de la cual dependen o a la cual dependen o a la cual están adheridas” El principio es que siempre “el accesorio sigue la suerte del principal”. Es el supuesto en que registralmente existen un inmueble principal conjuntamente con un porcentaje indiviso en un inmueble accesorio, cuyo destino puede ser, un pasaje, callejón o pasillo comunero de indivisión forzosa por el que se accede al inmueble principal o una fracción donde está el pozo de aguas subterráneas que riegan al principal. Tanto en los asientos registrales del principal como en el accesorio se consigna la nota de dominio que los vincula: Ej: Conjuntamente: con el inmueble inscripto al Asiento…….. Si ingresa un oficio que ordena trabar la medida en ambos ésta se practica normalmente. Si en cambio solicita afectar solamente al principal se le comunica: “A los efectos legales pertinentes se hace contar que a este inmueble le corresponde porcentaje indiviso de otro inmueble destinado a .....................”. Si solicita traba solo sobre el accesorio se comunica: “A los efectos legales pertinentes se hace saber que el destino de este inmueble es ..... (pasaje comunero o fracción pozo), accesorio del registrado ..........” La comunicación es a efectos de que el presentante tome conocimiento y solicite trabar la medida en el principal o accesorio, según corresponda. Cuando se omite, es “gravísimo” en los casos de subasta o adjudicación por cualquier título judicial. Si el accesorio es un pasaje comunero y el porcentaje no se subastó o adjudicó, el titular de dominio queda con un inmueble enclavado (sin salida a calle), no menos grave en el supuesto de pozo, considerando el valor de una propiedad que carece de agua para riego. III-Embargo que afecta la parte indivisa de un condómino El oficio solicita que la medida afecte la parte indivisa de un inmueble que el demandado tiene en condominio con otra u otras personas. Debe consignarse el porcentaje que pretende trabarse, no obstante, si en el oficio no se especifica, el registro traba la medida y debe informar al tribunal que se efectiviza sobre la parte indivisa del demandado. Puede ocurrir que en el oficio se ordene que se afecte la parte indivisa del demandado y al momento de trabarse esté modificado el dominio, en cuanto a su especialidad respecto al objeto y al derecho, es decir que por división total o parcial de condominio el inmueble esté fraccionado (especialidad en cuanto al objeto) y por una división de condominio, el demandado sea titular del cien por ciento de una fracción determinada (especialidad en cuanto al derecho). En este supuesto el Registro realiza un seguimiento del dominio, partiendo desde la nota de dominio de procedencia consignada en el oficio, hacia la nota de inscripción del inmueble que correspondió al demandado y trabará el embargo sobre el cien por ciento de la fracción adjudicada. IV- Medidas que solicitan afectar parte de superficie de mayor extensión En este supuesto el demandado es titular de un inmueble que tiene mayor superficie que la que se pretende afectar. Registralmente es un solo inmueble, pero catastralmente, por plano de loteo o fraccionamiento, el inmueble está dividido en, lotes o parcelas. Además de la individualización jurídica (nota de dominio, titularidad, etc.) es necesaria la determinación física de la fracción o lote a afectar, el oficio debe consignar designación del inmueble, (por ejemplo: Lote.... Manzana......,o Fracción.......), superficie, límites y medidas perimetrales y número de plano a efectos de cumplir con el principio de especialidad en cuanto al objeto. De lo contrario se lo DEVUELVE CON RESERVA DE PRIORIDAD hasta tanto se consignen los datos solicitados. (D.T.R.n°5). La DTR N° 35 no exige que se denuncien los límites y medias perimetrales si el actor es una institución pública ( DGR, Irrigación, etc.) y el inmueble está afectado por hipoteca global con cláusula accesoria de inembargabilidad. V- Embargo por sustitución El art. 113 del CPC establece: “el afectado por la medida podrá pedir al Tribunal la sustitución de la medida precautoria, ofreciendo dinero u otros bienes que a juicio del Tribunal sean suficientes” En el supuesto que el demandado tenga dos inmuebles registrados a su nombre, uno de ellos este trabado con una medida cautelar y en sustitución de ésta se solicite que se afecte el otro inmueble de su propiedad y se cancele en el que se trabó con anterioridad, el embargo o medida cautelar trabada por sustitución GENERA SU PROPIA PRIORIDAD, ya que no es posible trasladar la prioridad de un inmueble a otro. D.T.R.n°23. VI- Medidas cautelares sobre inmuebles inscriptos en forma provisional. D.T.R.n°7 Corresponde distinguir si se solicita contra el transmitente o contra el adquirente de un acto que resulta inscripto provisional, la situación varía si se presenta el documento para inscripción definitiva o inscripto en la facha por haber vencido el plazo de inscripción provisional. 1-TRANSMITENTE: Si quien ya no fuera titular registral es a quien se pretende embargar, pero al trabar la medida el dominio estuviera transferido a un tercero y esta inscripción se encontrara provisional, se registraría el embargo CONDICIONAL A LA PROVISIONAL. Si se subsana el motivo dentro de los 180 días de inscripción provisional, y por tanto se realizara una inscripción definitiva a nombre del tercero, el embargo quedaría DESPLAZADO por el principio de retroprioridad que le otorgó la inscripción provisional a ese tercer adquirente. NO se subsana dentro de los 180 días, caduca la inscripción provisional y el dominio REVIERTE REGISTRALMENTE a nombre del transmitente por lo que el embargo queda FIRME. Si se presentara el documento para realizar INSCRIPTO EN LA FECHA se le comunicaría al Notario en la escritura que el inmueble reconoce un embargo registralmente vigente por reversión registral. La falta de diligencia por parte del Notario para lograr la inscripción definitiva dentro de los plazos legeles, puede generarle responsabilidad económica y profesional, frente al tercer adquirente que deberá hacerse cargo del embargo si pretende un inmueble libre de gravámenes. 2- ADQUIRENTE: En este supuesto a quien se pretende embargar es un titular registral cuyo dominio resultó inscripto en forma provisional, también aquí el embargo se traba CONDICIONAL A LA PROVISIONAL. Si el documento reingresa dentro del plazo de vigencia de la inscripción provisional, se realiza una inscripción definitiva y el embargo queda FIRME. Si caduca la inscipción provisional, el embargo queda desplazado por REVERSION REGISTRAL, ya que el dominio está inscripto a nombre del transmitente. En este supuesto el acreedor puede presentarse al juez y solicitar que por orden judicial se le ordene al Notario que procure la inscipción definitiva o inscripto en la fecha para que la medida quede FIRME, tomando a su cargo los gastos que ocacione, si los hubiere ( ej: confeción de plano,etc). Al momento de resultar el dominio inscripto en la fecha a nombre del embargado, la medida cautelar revive, es decir retoma su emplazamiento registral. VII- Medida que afecta a un inmueble que se unifica. En este supuesto el deudor tiene dos inmuebles registrados a su nombre y se presenta al registro, para inscripción, una escritura de unificación de ambos inmuebles, pueden presentarse dos situaciones: 1) Que en ambos inmuebles se registren gravámenes de los mismos autos y juzgado, aquí no se presentarían dificultades ya que se trasladarían a la matrícula unificada en el orden en que fueron trabados conforme a la fecha de entrada de los mismos. 2) Que en ambos inmuebles se registren gravámenes de distintos autos y jusgados, por ejemplo al asiento B-1 de cada una de las matrículas, ambos en primer grado. Si se unifican los inmuebles, se trasladarán a la matrícula de unificación conforme a la fecha de entrada, en el orden temporal en que fueron trabados, esto provocará que una de las medidas quede en grado posterior a la otra. La unificación produce una alteración en el PRINCIPIO DE PRIORIAD de las medidas, por lo que se procede a inscribir la unificación en forma PROVISIONAL, hasta tanto sea merituada en sede judicial la situación de los acreedores embargantes, quienes deben aceptar o no la unificación realizada por el deudor y en caso afirmativo,manifestar si se amplía o no a la totalidad del inmueble unificado. Otro caso es el que se presenta cuando en el oficio se consigna la nota de dominio de un inmueble y al momento de efectuar la traba de la medida , según consta en desglose realizado en el dominio denunciado, el deudor lo ha unificado con otro inmueble de su propiedad. En este supuesto se haría DEVOLUCIÓN CON RESERVA DE PRIORIDAD hasta tanto el juez, por reiteración de oficio determine si corresponde la traba de la medida sobre la totalidad del inmueble unificado. VIII- Sobre inmueble que registra cláusula accesoria de inembargabilidad. 1) La ley nacional 22232 en su art. 35 establece: “ No podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del Banco ( Hipotecario) por préstamos otorgados para única vivienda propia …mientras éstas mantengan su categoría originaria y aquellos conseven tal destino…..”La inembargabilidad subsiste con posterioridad a la cancelación de la hipoteca por en protección del adjudicatario, siempre que el inmueble sea la vivienda única del titular del crédito. 2)La ley provincial 6606 también establece la inmbargabilidad del bien mientras subsista la hipoteca a favor del Instituto Provincial de la vivienda. La inembargabilidad en solo en beneficio del acreedor hipotecario La DTR N° 31 distingue los supuestos para el caso de inscripción de TRANFERENCIA de inmuebles en el primer caso, si la hipoteca está cancelada, se inscribirá provisional hasta tanto el beneficiario solicite la cancelación de la inembargabilidad, la que puede solicitarse en la misma escritura en que se transfiere el inmueble. En el segundo caso, si la hipoteca está cancelada, el registro de oficio procederá a la cancelación de la inembargabilidad. Respecto a las medidas cautelares, la DTR N° 31 NO DISTINGUE en ambos supuestos dispone en relación a las medidas cautelares que se ordenen sobre inmuebles afectados a inembargabilidad el registro PROCEDERA A LA TRABA DE LAS MEDIDAS CAUTELARES, COMUNICANDO AL JUEZ OFICIANTE LA EXISTENCIA DE LA INEMBARGABILIDAD. IX- Inmueble que registra contrato de leasing. La Ley 25 248 (modificatoria de la ley 24441) art. 1 establece que es el contrato por el cual el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.” Además en su art. 10 dispone que los contratos de leasing cuyo objeto sean bienes inmuebles deben instrumentarse por escritura pública…., y conforme al art. 11 para que sea oponible a terceros debe inscribirse en el registro….” La DTR N° 12 se dictó cuando aún se encontraba vigente la Ley 24441, por lo que a la fecha no se ajusta a derecho, no obstante de conformidad a lo establecido por la Ley 25248, respecto a las medidas cautelares, pueden aplicarse sus disposiciones ya que la citada técnico registral establece que la inscripción se mantendrá vigente durante el plazo del contrato y sus renovaciones, si las hubiere y agrega que durante la vigencia del contrato de leasing las medidas cautelares contra el dador ( tit. Registral) se registrarán CONDICIONALES A LA EXISTENCIA REGISTRAL DEL CONTRATO. El contrato de leasing otorga al tomador la opción de comprar el inmueble, si está inscripto tiene un emplazamiento registral prioritario frente a la traba de una medida cautelar. Si al tiempo de ejercer la opción el tomador opta por comprar el bien, la medida trabada en contra del titular registral (dador del contrato de leasing) el embargo queda DESPLAZADO, por el contrario, si el tomador opta por no comprar , el contrato de rescinde o caduca su plazo, el embargo contra titular registral-dador, queda FIRME. En el supuesto de un deudor en cuyo dominio conste inscripto un contrato de leasing, el acreedor puede solicitar al juez se trabe embargo sobre los cánones adeudados y el precio del ejercicio de opción de compra, si esta se efectivizara. X- Sobre bienes fideicomitidos. La ley 24441, establece en su art. 14 los bienes fideicomitidos conforman un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante…y el art 15 establece que los bienes fideicomitidos quedarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario . Tampoco podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude…Además el art. 16 establece que los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso. Por lo expuesto y de conformidad a la DTR N° 11, para que proceda la traba normal de embargo sobre el titular de un dominio fiduciario, el juez previamente debe haber merituado si la deuda se originó por obligaciones emergentes del cumplimiento de la manda del fideicomiso( debe ser una deuda del fideicomiso) y no de la gestión de negocios particulares del fiduciario. Es menester que al solicitar la traba de la medida se consigne que es sobre el titular de DOMINIO FIDUCIARIO, si no se especificara, se inscribirá en forma PROVISIONAL, informando tal circunstancia para que el tribunal evalúe si procede o no la medida cautelar ordenada. XI- Sobre derecho real de usufructo. El derecho real de usufructo no es susceptible de embargo (Art.2.807 y 2.908 del C.C.). La nota al art. 1807 del CC establece que el derecho real de usufructo es un bien que se encuentra fuera del comercio y en virtud de lo dispuesto por los art. 2336 y 2337 del CC se caracteriza por ser absolutamente inajenable. En caso de ejecutarse la medida para hacer efectiva la garantía, la adquisición por un tercero de derecho real sobre usufructo en subasta pública (compraventa compulsiva) sería un acto nulo de nulidad absoluta por estar prohibida la enajenación ( art. 1327 CC) y ser su objeto prohibido por la ley ( art.953 y su nota) Lo dispuesto por el art. 2908 CC deberá entenderse como la posibilidad de embargar no el derecho real en si, sino los frutos sobre los cuales el mismo se ejerce. Esta medida deberá ejecutarse en sede extraregistral ( Ej: embargo sobre los cánones de alquiler de un contrato de compraventa cuando el usufructuario es el locador). Si se solicita la traba de medidas cautelares sobre derecho real de usufructo, el registro procede a DEVOLVER CON RESERVA DE PRIORIDAD, ya que si el Tribunal oficiante no comparte el criterio y motivos expuestos, se procederá a la traba de la medida por reiteración de oficio y bajo la responsabilidad del oficiante. XII- Medidas sobre derechos y acciones De conformidad al artículo 2 de la Ley 17801, el Registro inscribe derechos reales y medidas cautelares sobre los mismos, en consecuencia cuando ingresa una medida que solicita afectar derechos y acciones se DEVUELVE. D.T.R.n°5. Como ejemplo, sería el caso en que se pretende afectar derechos y acciones cuando el titular registral ha fallecido y sus herederos son los deudores, en este caso corresponde trabar la medida en el expediente sucesorio sobre los derechos y acciones del heredero deudor, al efectuarse la partición y adjudicación de bienes y al solicitarse la inscripción a nombre del adjudicatario- deudor, simultáneamente se ordenará la traba de la medida sobre el inmueble o porcentaje adjudicado, si previamente no se hubiera cancelado en los autos correspondientes. XIII- Sobre cuotas sociales de sociedades de responsabilidad limitada En Mendoza el Registro de Comercio y Mandatos es una Sección dentro del Registro de la Propiedad Inmueble, a éste Registro debe solicitarse la toma razón de medidas sobre las cuotas sociales de las sociedades de responsabilidad Limitada, y se trabarán en virtud de lo dispuesto por la Ley 19.550 en su artículo156, 218 y 219. XIV- Sobre acciones de sociedades anónimas La ley 24587 de 1995 dispuso la nominatividad de los títulos valores. Es decir que a partir de ésta fecha las acciones de sociedades anónimas, no podrán ser al portador, solo NOMINATIVAS NO ENDOSABLES. Las sociedades tienen un registro de sus acciones, es el Libro de Registro de Acciones, donde constan la cantidad y tipo de acciones, los titulares de las mismas., etc. El art. 2 de la citada ley establece que la transmisión y los derechos reales que recaigan sobre los títulos valores deben anotarse en el título y en el registro que debe llevarse a esos fines. Respecto a las medidas cautelares sobre acciones de sociedades anónimas, si ingresara un oficio para su traba, se DEVUELVE, de conformidad a lo dipuesto por la Ley 24.587.- Art.3: Las medidas precautorias dispuestas sobre títulos a qué se refiere la presente ley, surten efecto con su notificación al emisor e inscripción en el registro. Estas medidas no afectarán las negociaciones efectivamente concretadas en los mercados de valores sobre títulos cotizables, si ala fecha de tales operaciones no estuvieren notificadas, además, al mercado respectivo” Por lo expuesto las medidas cautelares sobre acciones de sociedades anónimas se considerarán trabadas con la notificación fehaciente (generalmente por acta de notificación notarial) y su inscripción en el Libro de Registro de Acciones de la sociedad emisora de las acciones embargadas. XV- Por fax o telegrama. Se inscribe en forma PROVISIONAL (art 9 inc. b Ley 17801) hasta tanto sea remitido el oficio en original (si es de extraña jurisdicción debe cumplir con los requisitos de la Ley 22172) XVI- Sobre bienes del cónyuge no titular El art 5 de la Ley 11357 establece : Los bienes propios de la mujer y los bienes gananciales que ella adquiera no responden por las deudas del marido, ni los bienes propios del marido y los gananciales que él administre responden por las deudas de la mujer” De conformidad a ésta disposición legal y al art. 15 de la Ley 17801, si se ordena trabar un embargo sobre el inmueble del que es titular el cónyuge del demandado, se DEVUELVE por cuanto no es posible afectar al cónyuge no titular. B- AMPLIACIÓN Las ampliaciones se anotan aclarando en el comunicado “ por aplicación del principio de prioridad y rango las ampliaciones de embargo son nuevas medidas ( con su propia prioridad y caducidad) correspondiendo la valoración del caso concreto al oficiante “, ya que la doctrina entiende que ceden frente a los acreedores intermedios. La DTR N° 5 dispone que si al momento de ingresar el oficio que ordena la ampliación monetaria de un embargo, este ha caducado de conformidad al art. 37 inc b de la ley 17801, se registrará como un NUEVO EMBARGO, sin encadenamiento registral con su propio emplazamiento registral y se le comunicará al juez oficiante. Si no se consigna nuevo monto se inscribirá en forma PROVISIONAL, si se consigna “hasta xx $”, este importe será tenido como único monto, sin subsumir el embargo original caduco. La ampliación del embargo NO implica la reinscripción de la medida original, la que caducará a los 5 años de su ingreso al registro, además de la reinscripción, deberá solicitarse expresamente la reinscripción,. Si al ingresar el oficio de ampliación ha cambiado el titular registral y no se meritúa en el oficio, por tratarse de una nueva medida , será DEVUELTO CON RESERVA DE PRIORIDAD ( art. 10 Ley 1197) hasta tanto por reiteración de oficio se determine si corresponde afectar con la medida al actual titular registral. C- REINSCRIPCIÓN Las reinscripciones de medidas cautelares deben solicitarse estando vigente el emplazamiento registral de la medida que pretende reinscribirse, de lo contrario se anotará como una nueva medida cuya prioridad regirá a partir de su fecha de presentación, por haber caducado registralmente la anterior. La reinscripción tiene el mismo plazo de 5 años, a contar de la 0 hora del día en que hubiera caducado la inscripción de la medida reinscripta. D- CANCELACION. Debe denunciarse la nota de inscripción del inmueble y la nota de registración de la medida a cancelar (número y fojas de tomo en que se registró en el supuesto en que el dominio aún esté en tomo y asiento en caso de estar en matrícula) de conformidad al Art.16 Ley 1.197. Si no se consignan estos datos se DEVUELVE cuando el dominio aun está inscripto en tomo, si está en matrícula, se ubica la medida en la que coinciden autos, caratulado, y juzgado y se cancela, siempre que sea perfectamente determinable. Cancelación parcial Se pretende cancelar solo una parte del inmueble (fracción, lote o parcela) y que la medida quede registralmente respecto al resto del inmueble. El oficio debe consignar todos los datos necesarios para individualizar precisamente la parte que pretende liberarse del gravámen, consignandoPara lograr la individualización física de la parte afectada con la medida ( N° de plano, designación, superficie, límites y medidas perimetrales), de conformidad a lo establecido por el art.19 de la Ley Provincial N° 1.197. E- CADUCIDAD. Dispone el art 37 de la Ley 17.801: “ Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan las leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; b) Las anotaciones a que se refiere el inceso b) del artículo 2, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los plazos de cuentan a partir de la toma de razón.” El art.2 inc b) dispone: “Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares…” De conformidad a estas normas TODAS las medidas cautelares caducan de pleno derecho a los 5 años a contar de la fecha de inscripción (asiento de presentación). Si bien estamos tratando medidas cautelares, es importante destacar que el inc a) del art. 37, refiere al derecho real de hipoteca y remite al art. 3151 del CC que establece que los efectos del registro de la hipoteca se conservan durante veinte años, por lo que la caducidad registral de la hipoteca se produce a los veinte años a contar de la fecha de su inscripción. 5-REGISTRACION DE LA INHIBICION. El art. 32 de la Ley 17801 hace expresa referencia a que en los oficios que ordenan la inscripción de inhibición debe consignarse el DNI y toda otra referencia que tienda a evitar los homónimos. Si no se consigna el DNI la inscripción será PROVISIONAL, salvo que por resolución judicial se acredite que no se ha podido obtener el número de documento, en cuyo caso se inscribirá en forma normal por orden judicial. Caso especial de la Inhibición ordenada en un proceso concursal y/o quiebra D.T.R.n°5. NO CADUCAN Inhibición voluntaria. D.TR.n°1. NO SE INSCRIBEN Levantamiento al solo efecto de escriturar. Si ingresa para su inscripción un documento portante de actos de disposición y el transmitente se encuentra inhibido, se procederá a inscribir en forma PROVISIONAL hasta tanto se cancele la inhibición, por lo que para obtener un emplazamiento registral normal, con antelación o conjuntamente debe presentarse el oficio de cancelación de la inhibición o el levantamiento de la misma al solo efecto de otorgar el acto escriturario. En este ultimo supuesto, en que el oficio ordena el levantamiento de la inhibición al sólo efecto de otorgar un acto de disposición determinado, el mismo deberá contener: tipo de acto (constitución de usufructo, hipoteca, venta, etc.) ubicación y nota de inscripción del inmueble objeto de disposición, su determinación precisa si es parte de mayor extensión y a favor de quien se otorgará. En este caso NO es necesario que el Notario autorizante presente el oficio al Registro, es suficiente que lo tenga a la vista al momento de otorgar la escritura, transcriba literalmente su contenido y lo agregue al protocolo como documento habilitante. De lo relacionado en la escritura respecto al levantamiento al solo efecto, al inscribirse el acto, se dejará constancia marginal en la matrícula (casillero D) Cancelación y caducidad La inhibición se cancela por oficio judicial, debe contener: datos del tribunal número de autos, carátula, nombre y documento del inhibido y nota de inscripción de la inhibición (número de fojas y tomo donde se registró) La inhibición, como el resto de las medidas cautelares caduca de pleno derecho a los 5 años de su toma de razón, (art 37 inc B Ley 17801, 25 y 27 del C.C.) Ej : Si ingresó el 15-01-02- caducará el 15-01-07. Aquellas cuyo motivo sea concurso o quiebra y las que son ordenadas como consecuencia de procesos de insanía , inhabilitación del art 152 bis del C.C. o del art. 12 del C. Penal , NO CADUCAN deben ser canceladas por oficio . (D.T.R 5)

DISPOSICION TECNICO REGISTRAL 15

DISPOSICION TECNICO REGISTRAL Nº 15 Corrientes, 14 de Junio de 2004.- VISTO: El cúmulo de testimonios de escrituras públicas ingresadas que adjudican bienes inmuebles de sociedades conyugales disueltas sin partición de bienes y simultáneamente autorizan actos de disposición sobre bienes inmuebles, y los que relacionan sentencias judiciales que extinguen sociedades conyugales y adjudican inmuebles que pertenecían a la sociedad conyugal y también autorizan actos de disposición sobre bienes inmuebles, y CONSIDERANDO: Que los artículos 15 y 23 de la Ley 17.801, regulan el principio registral del tracto sucesivo, también denominado “inscripción previa”; Que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 15 en todo documento que se pretenda inscribir debe constar como disponente la misma persona que en el asiento registral figura como titular, es decir que debe haber identidad entre disponente y titular registral; Que, el artículo 23 establece que ningún Escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en el Registro; Que, el artículo 16 de la Ley 17801 regula situaciones en las cuales quien dispone no es la misma persona que figura como titular registral (art. 15), y no se tiene el título inscripto del disponente, configurando de tal modo los denominados supuestos de “tracto abreviado”; Que, el art. 42 de la Ley Reglamentaria local Nº 4.298 remite al art. 16 de la Ley Nº 17.801; Que tales situaciones son de interpretación restrictiva por cuanto de otro modo se desnaturalizaría el evidente e indiscutible carácter general que tienen las normas contenidas en los citados artículos 15 y 23 de la Ley; Que, tal carácter general, por lo demás, es una clara consecuencia de los propios fines de la Ley 17.801, a la publicidad registral que impone se contradice la falta de publicidad de una indeterminada cadena de transmisiones, Que, en tal sentido la XII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (Entre Ríos 1975), declaró que “. . . la enumeración contenida en el art. 16 de la Ley 17.801 es limitativa a los cuatro supuestos descriptos en sus incisos. Pero estos supuestos no describen actos específicos sino clases de actos”; criterio luego ratificado por la XV Reunión (Neuquen, Corrientes y Santiago del Estero – 1978), y por la XXI (Santa Rosa, 1984); Que, asimismo la XVIII Reunión Nacional declaró que ...”la liquidación o adjudicación de bienes de la disuelta sociedad conyugal, con los recaudos exigibles al documento judicial de la misma especie, otorgada simultáneamente con la disposición de los mismos, es inscribible por corresponderle la tipicidad del art. 16 inc. d) de la Ley Nº 17.801”; Que, dentro de este contexto interpretativo, y en razón de la habitualidad con que se presentan, deben considerarse particularmente las situaciones derivadas de la liquidación de la sociedad conyugal por causas de divorcio cuando se utilizan para transmitir derechos reales inmobiliarios; Que, en consecuencia cuando la liquidación de los bienes de la sociedad conyugal se efectúa judicialmente o por escritura pública –sea ella total o parcial-, se considerarán tales casos incluidos en el supuesto de simultaneidad regulado por el inc. d) del art. 16 de la Ley Nº 17.801; Que, es necesario adaptar la calificación de los documentos a la interpretación precedente; Por ello, en ejercicio de las facultades conferidas por el art. 81 inc. a) de la Ley Nº 4.298; LA DIRECCIÓN GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE D I S P O N E ART. 1: Se admitirán como supuestos de tracto abreviado, aquellos casos en los que el disponente es alguno de los cónyuges que resultan adjudicatarios en la liquidación de la sociedad conyugal, sea que ella se realice por escritura pública o judicialmente. ART. 2: Los documentos presentados para su inscripción relacionan: a) en el primero de los casos: la sentencia de divorcio, su número y fecha, autos en que fue dictada, indicando su carátula, nº de expediente, juzgado, fuero y secretaría, con transcripción de la parte pertinente relacionada con la disolución del vínculo conyugal; y b) en el segundo de los casos: la sentencia de divorcio que disuelve la sociedad conyugal, la que adjudica los bienes inmuebles o la transcripción de la parte pertinente del convenio y la sentencia que lo homologa. En ambos casos la sentencia debe encontrarse firme y consentida. ART. 3: NOTIFIQUESE al personal, al Colegio de Escribanos y al Colegio de Abogados de la Provincia de Corrientes. ART. 4: CÚMPLASE, NOTIFÍQUESE Y ARCHÍVESE.- Firmado: PATRICIA PERROTTA MUSSI Directora General Registro de la Propiedad Inmueble

LAS INEXACTITUDES REGISTRALES. RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. MODOS (*)(386) MARIO M. CARZOLIO Defensor del sistema de registración argentino, adjetivo y causal, el autor es partidario también de conceptualizar la inexactitud con sentido amplio, esto es, como la ausencia de concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, comprensiva esta última de la realidad extradocumental. "Es que la materia prima, la substancia que, vehiculizada en el documento, debe recibir y trabajar el Registro de la Propiedad, es la realidad jurídica de un país, la verdad jurídica que vive y palpita en la comunidad. Y sólo en relación con ella tiene valioso y auténtico sentido hablar de exactitud", expresa. Luego de brindar una completa clasificación de las inexactitudes, se aboca al análisis del procedimiento de subsanación - sus modalidades y sujetos legitimados - y de los medios de rectificación de los errores u omisiones, sean los generados por el registrador o los ya portados en los documentos inscribibles. Al respecto, con claro sentido práctico, hace especial referencia al tipo de documento que requerirá cada rectificación y al contenido de la minuta rogatoria respectiva. SUMARIO I. Introducción. Il. Inexactitud. Concepto. 1. Nuestra conceptuación. 2. La definición legal. III. Sistematización. A. Por su causa u origen. B. Por su contenido. C. Por su efecto en la extensión del derecho. D. Desde una perspectiva temporal. E. Según se haya o no publicitado mediante certificación. IV. Procedimiento de subsanación. 1. Modalidad del procedimiento. 2. Naturaleza del documento en que se basa. 3. Legitimación activa y pasiva. 4. Medios de rectificación. A. Error, u omisión, generado en el asiento. B. Error u omisión, generado en una certificación. C. Error, u omisión, generado en el documento. D. Error, u omisión, generado en la rogación. 5. Efectos de la rectificación. V. Conclusiones. I. INTRODUCCIÓN Nuevamente los organizadores de un Congreso de Derecho Registral nos proponen centrar nuestra atención en el punto de contacto entre la realidad REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal jurídica y el Registro de la Propiedad, entre la vida jurídica real y la prestación del organismo registral como servicio público encaminado a combatir la clandestinidad operativa y contribuir a lograr seguridad jurídica. Es allí, en la zona de contacto, donde aparece la inexactitud registral. El tema es de vital importancia, al punto de que, en general, la doctrina, al expedirse sobre la valoración de los distintos sistemas registrales, tiene muy en cuenta la mayor o menor frecuencia con que la inexactitud se manifiesta, y la amplitud y eficacia de los remedios que el sistema ofrece para rectificarla. Lo registrado debe ser el reflejo exacto de la porción de realidad jurídica que deba registrarse por imperio legal. Pero el hombre no puede sustraerse a las consecuencias de sus defectos y, al intermediar en la vía de contacto - hacia adentro y hacia afuera - entre esas dos regiones de la realidad jurídica - la registral y la extrarregistral - que son también su obra, no puede evitar dejar las huellas de su propia imperfección(1)(387). Es por eso que la inexactitud se da en todos los sistemas registrales. Decir que la inscripción de carácter constitutivo hace desaparecer toda posibilidad de inexactitud, es precisamente y cuando menos, otra inexactitud(2)(388). Lo que sucede en estos sistemas es que, por imperio de la ley, lo registrado se impone a la realidad, el fiel se inclina hacia el asiento registral restando valor a la verdad exterior. Esto no es otra cosa que la supresión de los efectos de la ausencia de exactitud con el simple recurso de declarar - ministerio legis - rectificada la realidad y así lograr el paralelismo deseado. Hay exactitud e integridad - porque no existe otra realidad más que la que figura en el asiento. Sin embargo aquellos antiguos sistemas, absolutos y rígidos(3)(389), debieron evolucionar - quizá buscando aproximarse a la Justicia - hacia la aceptación de la doctrina de la inexactitud y de la rectificación y, hoy por hoy, ya ninguno pretende para sus asientos registrales esa nota de infalibilidad forzada(4)(390). En los sistemas de inscripción declarativa como el nuestro, sin duda el problema de la inexactitud tiene una mayor presencia. La ley reconoce la posibilidad de que los dos mundos, el de la realidad y el registral, no se correspondan configurando una inexactitud, y con la doctrina y la jurisprudencia trata de optimizar la contribución del sistema a la seguridad jurídica a través de los medios de rectificación y de la equilibrada aplicación de dos postulados básicos: el principio latino de la oponibilidad y el principio de protección de la apariencia jurídica. Entre nosotros, por aplicación del sistema romano del título (escritura pública) y modo (tradición) suficientes, los derechos reales se constituyen, se transmiten y se extinguen antes de su inscripción. El Registro incorpora y publicita la realidad exterior, pero no por ello la mejora o eleva(5)(391). Así lo dispone nuestra ley registral cuando expresa: "La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes"(art. 4º). Las mutaciones jurídicas reales se verifican fuera del ámbito registral y su ingreso a él es "... para su publicidad, oponibilidad a terceros..."(art. 2º). La inscripción coadyuva entonces a lograr la necesaria cognoscibilidad del REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal derecho real, condición ésta indispensable para que pueda ser opuesto, erga omnes y respetado por la comunidad. Luego de la reforma al art. 2505 del Cód. Civil la tradición se mantiene como recaudo para adquirir un derecho real, excepto la hipoteca. Se agrega la inscripción - pero está claro que de una adquisición ya operada - que tiende a dar publicidad a la titularidad derivada de la transmisión, y es con ese sentido y alcance que la perfecciona(6)(392). La inscripción no es modo ni siquiera en la hipoteca. Aquí los asientos registrales se generan en función de un acto jurídico extrarregistral del cual dependen; se los presume exactos e íntegros, pero esta presunción es juris tantum(7)(393). Este sistema de registro declarativo, adjetivo y causal logra óptimos resultados - en orden a su objetivo de alcanzar seguridad jurídica - cuando se apoya en un cuerpo notarial de tipo latino, orgánico y fuerte, que le provee de documentación genuina y plenamente calificada en todos sus aspectos, formales y substanciales. II. INEXACTITUD. CONCEPTO En el IV Congreso Nacional de Derecho Registral realizado en Mendoza en 1982(8)(394) se estableció que: "Existe coincidencia en que la inexactitud registral en su aspecto doctrinario es: todo desacuerdo entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral", receptando así la conceptuación en sentido amplio. Pero también se reconoció la conceptuación con criterio restringido, al sostener que el art. 34 de la ley 17801 se refiere únicamente "a la inexactitud registral proveniente del contenido de los documentos susceptibles de inscripción o de su registro". Quedan así delineados ambos criterios, según se compare lo registrado con la realidad extrarregistral o sólo con el documento inscribible. El restringido es consecuencia, sin duda, de pensar la inexactitud desde la posición del registrador: ¿Cómo exigirle al Registro que refleje exactamente una verdad que está fuera del documento si además se le ordena atenerse exclusivamente al contenido documental? El Registro no puede publicitar algo que no conoce! Consecuentemente, en estos casos, si el asiento concuerda con el documento, entonces hay exactitud. En mi opinión, razonando así, se confunde el concepto de inexactitud con el de la responsabilidad que pueda corresponder al Registro según le sea o no imputable su génesis. Una cosa es la ausencia de exactitud (inexactitud) y otra distinta el porqué de ella y el quién la produjo, interrogantes éstos fundamentales a la hora de establecer los efectos y la responsabilidad, pero que no pueden servir de patrón para determinar si hay o no una inexactitud, cuestión ésta que camina por otros carriles. Es que la materia prima, la sustancia que vehiculizada en el documento debe recibir y trabajar el Registro de la Propiedad es la realidad jurídica de un país, la verdad jurídica que vive y palpita en la comunidad. Y sólo en relación con ella tiene valioso y auténtico sentido hablar de exactitud(9)(395). De otro modo estaremos aproximándonos peligrosamente a los sistemas que sólo reconocen la realidad extrarregistral REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal a condición de que concuerde con el asiento. La exactitud - o su ausencia adjetiva la relación que existe entre lo registrado y la realidad exterior, de la misma manera en que el color califica una cosa. Esa relación es o no exacta tal como aquel objeto es verde o rojo. Inútiles serán nuestras elucubraciones para explicar que su color es otro que el que tiene. Se trata de confrontar dos ámbitos: si en ambos está la misma y única realidad jurídica hay exactitud. Y si no hay exactitud, lo que hay es inexactitud. Así de simple(10)(396). I III.. 1.. NUESTRA CONCEPTUACIIÓN De lo expuesto se desprende que entendemos por inexactitud el desorden, el desequilibrio que provoca la ausencia de la situación perseguida y esperada: la exactitud, que no es otra cosa que la concordancia entre lo registrado - y en su caso lo publicitado - y el verdadero estado jurídico de los inmuebles y de los derechos (11)(397). Creemos necesario conceptualizar la inexactitud en sentido amplio, no centrándola solamente en los casos en que el asiento erróneo u omitido no refleja exactamente la realidad jurídica que a él ha acudido (inexactitud anormal o patológica), sino comprendiendo también las situaciones de desacuerdo entre lo registrado y lo publicitado (inexactitud de origen registral externa) y entre lo registrado y las mutaciones reales que modifican la realidad jurídica y que aún no han llegado al Registro (inexactitud norma[). IIII.. 2.. LA DEFIINIICIIÓN LEGAL Resulta estrecho entonces el concepto que emana del art. 34 de la ley 17801: "Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral"(12)(398). La expresión "... en orden a los documentos susceptibles de inscripción" parecería reducir el ámbito de la inexactitud a la confrontación entre lo registrado y las constancias del instrumento inscribible. Deja así fuera del concepto los supuestos de desacuerdo entre el documento y la realidad jurídica, y además aquellas alteraciones de esa realidad que son consecuencia de hechos que no se formalizan en un documento - aunque luego se los requiera para probarlas -, tales como la sucesión mortis causa, extinciones de derechos reales personalísimos por fallecimiento del titular, supuestos de extinciones de derechos reales accesorios por extinción de la obligación principal, etc., situaciones todas éstas que una correcta conceptuación debería comprender(13)(399). Sin embargo el concepto restringido que parece adoptar la ley registral en el art. 34 se transforma en amplio en el siguiente, pues el art. 35 al referirse a la inexactitud proveniente de un error u omisión en el documento, por ejemplo la matriz, reconoce que es la realidad extradocumental - mal incorporada a él - el extremo que debe reflejarse en el Registro(14)(400). Como quiera que sea, lo cierto es que la doctrina en general no se muestra demasiado insatisfecha con el precepto del art. 34 y considera que en su REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal juego armónico con el art. 35 resuelve satisfactoriamente el problema, facilitándose su aplicación a través de normas locales de carácter registral que contemplan la variada casuística que pueda presentarse. III. SISTEMATIZACIÓN A.. Por su causa u oriigeen Sin desmedro de los estudios y distintas clasificaciones realizados por la doctrina nacional y extranjera(15)(401) en relación con la causa - fuente de las inexactitudes, juzgamos acertadas las conclusiones del IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza '82), que dispuso una primera y amplia clasificación en inexactitudes de origen registral y de origen extrarregistral. Las extrarregistrales por su origen, su nombre lo indica, son las producidas fuera del ámbito registral y las dividimos en normales y anormales o patológicas. Las primeras existen como consecuencia de que en nuestra legislación los derechos reales nacen, viven y se extinguen por actos y hechos jurídicos acaecidos fuera del Registro. De este modo, en el lapso que transcurre desde que se produce una mutación real - constitución, transferencia, extinción - hasta la correspondiente inscripción registral, el asiento continúa publicitando la situación anterior que no se corresponde con la realidad jurídica, conformándose una inexactitud inevitable y sobreviniente que llamamos normal(16)(402). En otros casos, la inexactitud la porta el propio documento que llega al Registro, y en consecuencia, a pesar de la correcta intervención del registrador, el asiento reflejará lo que el documento aparenta y que, como dijimos, está en desacuerdo con la realidad jurídica. Estas son las inexactitudes extrarregistrales anormales o patológicas que pueden estar originadas por defecto del documento matriz que no ha incorporado correctamente la realidad jurídica; o por defecto del testimonio que no concuerda con la matriz, o por defecto en la rogación porque se han omitido circunstancias que debían ser registradas. En este último supuesto, es claro que la inexactitud será extrarregistral si el solicitante omitió alguna circunstancia, pero en el caso de error la inexactitud será registral, pues el registrador debió haber formulado la observación pertinente(17)(403). El segundo grupo, según su causa - fuente, es el de las inexactitudes de origen registral: aquellas cuya circunstancia generadora se produce en el Registro, sea al confeccionar el asiento, sea al emitir una certificación. Puede suceder que el instrumento a inscribir refleje correctamente la realidad, pero que un error u omisión del registrador al realizar la toma de razón, dé como resultado un asiento inexacto, erróneo u omitido, tornando disconforme lo registrado con la realidad. También será registral la inexactitud derivada de un asiento falso. En cuanto a las certificaciones registrales(18)(404), éstas pueden portar una inexactitud, que más adelante llamaremos externa, básicamente en alguno de estos supuestos: a) el certificado no publicita la realidad registrada en el asiento exacto, sea porque no informa lo registrado, sea REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal porque informa lo no registrado, produciendo en definitiva un desacuerdo entre el asiento, su exteriorización y el verdadero estado del derecho; b) el certificado publicita un asiento que está en discordancia con la realidad extrarregistral: ya existe una inexactitud y el certificado la publicita(19)(405). B.. Por su contteeniido Según su contenido las inexactitudes pueden ser materiales o de concepto, división ésta que tiene importancia por la mayor dificultad de rectificación de las últimas. Cuando se escribe una palabra por otra, se equivocan nombres, cantidades, números, que no cambian el sentido o la sustancia del asiento o documento, la consecuente inexactitud será material o no conceptual. Por el contrario, cuando se altera o varía el sentido o significado de un término, de una expresión o de una idea, alterando la sustancia del acto, la inexactitud resultante será de concepto (ideológica). C.. Por su eeffeectto een lla eexxtteensiión deell deereecho Teniendo en cuenta el efecto que la inexactitud traerá sobre la extensión del derecho, las habrá extensivas cuando dan por resultado un asiento que crea un derecho (inexistente) o lo extiende más allá de la realidad (ejemplo: se inscribe como total una venta que era de parte indivisa, se inscribe un título nulo) y las habrá reductivas cuando el asiento omite la inscripción de un derecho, o lo inscribe parcialmente o reducido en su extensión (ejemplo: cuando se omite un asiento o se inscribe como de pasrte indivisa una venta que era por el total). Con las primeras el Registro publicitará más de lo que el derecho es; con las segundas sucederá lo contrario(20)(406). D.. Deesdee una ppeersppeecttiivva tteempporall Si observamos el momento en que se producen, estaremos ante una inexactitud originaria - que es la anormal o patológica - cuando el error u omisión o vicio se manifiesta o se genera al realizarse la toma de razón; existe un desacuerdo inicial, la inexactitud nace originalmente con la inscripción. En cambio, será sobreviniente - normal e inevitable - cuando una mutación real producida en la realidad aún no ha accedido al Registro, tornando inexacto el asiento originario(21)(407). E.. Seegún see hayya o no ppublliiciittado meediianttee ceerttiiffiicaciión Por último, consideramos útil distinguir, como lo hace parte de la doctrina, las inexactitudes registrales internas, que se dan cuando el asiento no refleja la realidad jurídica extrarregistral, cualquiera que sea el ámbito - documento o asiento - en que el error u omisión se produjo, de las inexactitudes externas, supuestos en los que se agrega la expedición de una certificación (certificado, informe, nota) que, o publicita una inexactitud interna existente en el asiento - de origen registral o extrarregistral - y aún no rectificada, o no publicita (fuga) o publicita erróneamente lo que sí está registrado en el asiento. En ambos casos la certificación porta una inexactitud: en el primero traslada al exterior un error u omisión que ya REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal estaba en el asiento; en el segundo el error u omisión se produce en el propio certificado y lo publicitado no coincide con lo acertadamente registrado, produciéndose el desacuerdo entre la realidad registral - a la que pertenece el certificado - y el verdadero estado jurídico del inmueble o del derecho (realidad extrarregistral)(22)(408). IV. PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN Sin duda, la seguridad del tráfico jurídico requiere que los contenidos registrales concuerden con el verdadero estado jurídico de los inmuebles. La exactitud es la situación registral de armonía y equilibrio naturalmente esperada. Todo el sistema gravita hacia la exactitud. La inexactitud patológica rompe esa armonía y libera un conjunto de fuerzas que tienden a restablecerla mediante una serie de actos regulados legalmente: el procedimiento de subsanación. El IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza '82) con todo acierto definió que "la subsanación o rectificación es el procedimiento mediante el cual se provoca concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral"(23)(409). Dijimos al principio que las bondades de un sistema de registración se miden, entre otras cosas, por la amplitud y eficacia de los medios que éste y el conjunto normativo en que se inserta, ofrecen para lograr la rectificación de los supuestos de inexactitud. Esos medios deben estar integrados a un "procedimiento de subsanación" de fácil aplicación, sencillo y seguro, que permita rectificar con la celeridad que el giro moderno de los negocios jurídicos impone, garantizando la participación de los sujetos activa y pasivamente legitimados y apoyándose exclusivamente en prueba documental auténtica. La única norma de la ley 17801 que trata el tema es el art. 35. Esa disposición no brinda un procedimiento de rectificación, por lo que su estructuración ha quedado a cargo de la legislación local a través de normas reglamentarias y disposiciones técnico registrales. I IV.. 1.. MODALIIDAD DEL PROCEDIIMIIENTO Dos son las modalidades básicas que el procedimiento de rectificación puede tener en nuestro derecho positivo: de oficio y a petición de parte. a) De oficio: el registrador subsana el error u omisión basándose en constancias que existen en el Registro (ej.: libro diario, asientos, etc.) o como lo prevé la última parte del art. 35 de la ley 17801, "teniendo a la vista el instrumento" que originó el asiento errado u omitido. La vigencia del "principio de rogación" en nuestro sistema hace que la rectificación de oficio por el registrador deba ser excepcional y aplicarse con carácter sumamente restrictivo, siempre que no resulten involucrados derechos de terceros(24)(410). b) A petición de parte interesada: el solicitante, en forma voluntaria, con la REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal rogación respectiva, ingresa al Registro la documentación notarial o administrativa pertinente, que podrá ser el mismo documento inscrito o anotado u otro nuevo rectificatorio, o si ha habido controversia ingresará una resolución judicial - dictada también a pedido de parte -. La controversia judicial puede fundarse en la existencia o no de exactitud por un supuesto de error u omisión, persiguiéndose directamente la simple rectificación, pero también podrá darse el caso en que la acción principal se encamine, por ejemplo, a probar vicios, declarar nulidades, resolver casos de doble dominio u otros supuestos en que la sentencia, además de dirimir la cuestión central, deberá también ordenar la rectificación de la inexactitud(25)(411). IIV.. 2.. NATURALEZA DEL DOCUMENTO EN QUE SE BASA El mentado art. 35 nos dice que la inexactitud deberá rectificarse con "... documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución Judicial. . .". La base documental de la rectificación debe ser siempre un instrumento público notarial, administrativo o judicial (art. 3º, ley 17801). En materia de registración inmobiliaria no debe tener cabida el instrumento privado. Es oportuno destacar que el despacho del IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza '82) sostuvo que si bien la rectificación debe tener reflejo documental, no siempre se requerirá otro documento y de la misma naturaleza, pues hay casos en que el mismo documento, u otro documento auténtico, permiten la subsanación. Anteriormente, en el III Congreso Internacional de Derecho Registral (Puerto Rico '77) las conclusiones expresaron que los documentos subsanatorios "deben tener iguales o superiores características formales de aquel al cual se refieren" para que proceda la recticación, admitiéndosela siempre cuando el documento sea una resolución judicial(26)(412). IIV.. 3.. LEGIITIIMACIIÓN ACTIIVA Y PASIIVA Es este otro aspecto importante relacionado con el procedimiento de rectificación. Nuestra ley registral nada dice sobre quiénes son los sujetos legitimados para intervenir en el trámite subsanatorio(27)(413). La doctrina considera que tienen legitimación activa, esto es, que pueden solicitar o demandar la rectificación: el verdadero titular del derecho inscrito, siempre; y en algunos casos también la tendrá el tercero a condición de que tenga derechos adquiridos o emplazados registralmente o interés legítimo. Como que es el autor cierto y responsable del documento, también el escribano autorizante tendrá legitimación para demandar la rectificación. La legitimación pasiva la tendrá el sujeto a quien el error u omisión a subsanar le concedía algún derecho o le reportaba un beneficio o, lo que es lo mismo, aquel cuyo derecho va a ser afectado o cambiado, o que sufrirá algún perjuicio con la rectificación. Si la rectificación va a afectar o desplazar a un tercero, éste debe ser notificado del peligro que amenaza su derecho y será parte legitimada en el procedimiento rectificatorio. REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal I IV.. 4.. MEDIIOS DE RECTIIFIICACIIÓN Cualquiera que sea el origen - registral o extrarregistral - de la inexactitud, cualquiera el ámbito en que el error u omisión se produce, lo cierto es que - excepto cuando nace en una certificación - la inexactitud termina siempre alojada en el asiento. Tendremos entonces que rectificar asientos que son inexactos: a) por error u omisión del registrador; b) por error u omisión documental, sea porque el testimonio o copia no concuerda con su matriz, sea porque ésta está en desacuerdo con el verdadero contenido y alcance del acto jurídico que instrumenta; c) porque una mutación real extrarregistral ha cambiado el estado jurídico del inmueble o del derecho y el documento respectivo aún no ha ingresado al Registro (inexistencia normal). Ese asiento inexacto alojará en consecuencia una inexactitud que podrá ser normal o anormal, extensiva o reductiva, material o de concepto, originaria o sobreviniente(28)(414), y referirse, por ejemplo, a los sujetos de la relación (nombres, estado civil y demás datos personales), al contenido y alcance del acto, al derecho mismo, al objeto del derecho o pretensión (individualización y circunstancias parcelarias del inmueble), al documento (tipo, fecha, autorizante) y a su registración (fecha, presentación, registrador, etcétera). Habida cuenta de que las inexactitudes normales y sobrevinientes se subsanan con la inscripción o anotación del documento que acredita la mutación real extrarregistral(29)(415), referiremos este estudio a los medios de rectificación de las inexactitudes anormales o patológicas, a saber: A. Error, u omisión generado en el asiento Se rectifica teniendo a la vista el instrumento inscrito o anotado (art. 35) junto con la respectiva nueva solicitud (rogación), indicando la rectificación que se pretende(30)(416). Podrá hacerse en forma autónoma o simultáneamente con la transmisión o constitución de un derecho real referente al inmueble objeto del asiento, esto es, usando la modalidad del tracto abreviado, particularmente útil para la rectificación de cualquier inexactitud, incluso las previstas en los puntos siguientes(31)(417). B. Error, u omisión, generado en una certificación Es un supuesto de inexactitud que parecería irreversible. En la práctica, si el Registro advierte a tiempo la expedición de un certificado con errores u omisiones, notifica en forma fehaciente al solicitante de la inexactitud detectada. Esa notificación, si bien, en mi opinión, no rectifica la inexactitud, sí será importante a la hora de juzgar la buena fe de quien pretenda sustentar un derecho en el certificado errado. C. Error, u omisión, generado en el documento 1) En el documento testimonio: si el error, u omisión, está solamente en el testimonio, copia o traslado de la matriz, se rectifica presentando REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal nuevamente al Registro el documento inscrito o anotado definitiva o provisionalmente, previamente corregido y salvado, siempre con la solicitud (minuta rogatoria) respectiva. En los casos en que el error o fundamentalmente la omisión, por su extensión material hiciera imposible la corrección del testimonio notarial inscrito, el escribano autorizante expedirá un nuevo testimonio completo y realmente concordante con su matriz. Si se tratare de una copia u oficio judicial se podrá expedir un oficio complementario. En cualquiera de estos supuestos se presentarán al Registro siempre ambos documentos, el originario y el rectificatorio, con la correspondiente solicitud(32)(418). 2) En el documento matriz: en estos casos se procederá según el error, omisión o vicio de que se trate, pero cualquiera que fuera su envergadura, sin excepción, se requerirá un nuevo documento auténtico, de igual o superior jerarquía que aquel al que subsana (33)(419). Tratándose de la matriz de una escritura pública, defectuosa en cuanto a la naturaleza del acto, o en sus aspectos subjetivos u objetivos, por error u omisión en su redacción, se recurre a instrumentos idóneos integrados a lo que la doctrina notarial llama "procedimiento de subsanación"(34)(420). Esos instrumentos son las escrituras aclaratorias, rectificatorias o complementarias, utilizables siempre que no se esté ante un posible supuesto de nulidad(35)(421). Cuando se trata de explicar mejor o dar claridad a algún aspecto, o expresión, oscuro o confuso, se recurre a las aclaratorias. En las rectificatorias se enmiendan o corrigen los errores, materiales o ideológicos, en que se hubiera incurrido, sea en las enunciaciones notariales o en las manifestaciones de las partes. Las complementarias son escrituras que suplen omisiones de la anterior, incluyendo elementos, cualidades o circunstancias que aquélla no tenía(36)(422). En jurisdicción de Capital Federal, estas escrituras deben autorizarse a requerimiento de quien tenga interés legítimo, no pudiendo el escribano actuar de oficio(37)(423). Si se están afectando aspectos esenciales del acto, deben comparecer todos los intervinientes en la escritura anterior que se subsana. Si así no fuera, bastará la intervención unilateral de la parte que estuviere interesada. Claro que si la rectificación del asiento pudiera colisionar con derechos de terceros con emplazamiento registral - se pedirá siempre una certificación con reserva de prioridad -, la controversia deberá ser resuelta en forma previa, en sede notarial si hay acuerdo o recurriendo a la vía judicial en caso contrario(38)(424). El testimonio o copia del nuevo documento - escritura, acto administrativo, resolución judicial - deberá presentarse al Registro juntamente con el original primero inscrito o anotado y con la correspondiente solicitud de rectificación(39)(425). D. Error, u omisión, generado en la rogación En estos casos bastará con ingresar una nueva solicitud (principio de REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal rogación) sin el error u omisión, como hubiere correspondido en la primera presentación, y con las aclaraciones necesarias, recabando la rectificación del asiento y adjuntando el documento inscrito o anotado(40)(426). I IV.. 5.. EFECTOS DE LA RECTIIFIICACIIÓN La principal consecuencia de la rectificación es el retorno a la exactitud. El asiento inexacto es modificado, o dejado sin efecto, por un nuevo asiento que restablece la armonía. Si la subsanación provocó daño podrá dar lugar a responsabilidad y al consecuente resarcimiento. Según las características de la inexactitud rectificada, surgirán otros importantes efectos (por ejemplo: cambio en las condiciones del negocio jurídico, en sus aspectos subjetivos u objetivos, desplazamiento de terceros e incluso del titular registral) que por los límites impuestos a la extensión de este trabajo no podemos analizar ahora. V. CONCLUSIONES En nuestro derecho, por aplicación del sistema romano del título (escritura pública) y modo (tradición) suficientes, los derechos reales se constituyen, se transmiten y se extinguen antes de su inscripción. El Registro incorpora y publicita la realidad exterior, pero no por ello la mejora o eleva. Las mutaciones jurídicas reales se verifican fuera del ámbito registral y su ingreso a él es "... para su publicidad, oponibilidad a terceros..." (art. 2º). Debe conceptualizarse la inexactitud en sentido amplio, comprendiendo todos los casos en que el asiento no refleja exactamente la realidad jurídica (inexactitudes normales y anormales) y además las situaciones de discordancia entre lo registrado y lo publicitado mediante certificación (inexactitud externa). Inexactitud es el desacuerdo entre lo registrado - y en su caso lo publicitado - (realidad registral) y el verdadero estado jurídico de los inmuebles y de los derechos (realidad extrarregistral). Sistematización: por su origen hay inexactitudes registrales y extrarregistrales; éstas últimas pueden ser normales o anormales. Por su contenido las hay materiales y de concepto. Por su efecto en la extensión del derecho: reductivas y extensivas. Las hay originarias y sobrevinientes, según el momento en que se producen, e internas o externas, según las lleve o no al exterior una certificación. La exactitud es la situación registral de armonía y equilibrio, naturalmente esperada. Todo el sistema gravita hacia la exactitud. La inexactitud patológica rompe esta armonía libera un conjunto de fuerzas tendientes a restablecerlo mediante una serie de actos regulados legalmente: el procedimiento de subsanación. Este procedimiento de subsanación debe ser de fácil aplicación, sencillo y seguro, que permita rectificar con la celeridad que el giro moderno de los negocios jurídicos impone, garantizando la participación de los sujetos activa y pasivamente legitimados. REVISTA DEL NOTARIADO Colegio de Escribanos de la Capital Federal Básicamente dos son las modalidades que tiene ese procedimiento en nuestro derecho: a) De oficio por el registrador: excepcional, de aplicación restrictiva y siempre que no involucre derechos de terceros. b) A petición de parte interesada: voluntariamente, mediante documento notarial o administrativo, o si ha habido controversia, por resolución judicial (dictada también a petición de parte). La base documental de la rectificación debe ser siempre documento auténtico. Según el caso, bastará presentar al Registro el documento inscrito, o deberá ingresarse el testimonio o copia corregido y salvado o un nuevo documento Junto con el anterior, o recurriendo a la modalidad del tracto abreviado, siempre con la rogación respectiva. En sede notarial se aplica la doctrina de las escrituras aclaratorias, rectificatorias y complementarias, autorizadas siempre a requerimiento de quien tenga interés legítimo, esto es, todos los intervinientes en la escritura anterior que se subsana si se afectan aspectos esenciales del acto, o en caso contrario la parte interesada. Están legitimados para demandar la rectificación: siempre el titular del derecho inscrito; en algunos casos también el tercero, si tiene derechos adquiridos o emplazados registralmente. También está legitimado el escribano. El efecto principal de la rectificación es el retorno a la exactitud. Un nuevo asiento restablecerá la armonía. Habrá responsabilidad si hubo daño. (41) (427) (Continuación de nota)(428) LA PRETERICIÓN DE HEREDEROS FORZOSOS NO ES CAUSAL DE NULIDAD DEL TESTAMENTO, SOLO OBLIGA A SALVAR LA LEGÍTIMA DE LA NUERA VIUDA; EN LO RESTANTE ES VÁLIDO EL TESTAMENTO (*)(429) FRANCISCO FERRARI CERETTI SUMARIO I. Un reciente planteo judicial. II. La modificación del Código Civil por la ley 17711. III. El derecho de la nuera viuda en la sucesión de los suegros. IV. La justicia de la sentencia pronunciada I. UN RECIENTE PLANTEO JUDICIAL La Cám. Nac. Civ., Sala J, el

MFN 03432 PUBLICIDAD REGISTRAL. RESERVA DE PRIORIDAD. LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA DE 1861 COMPARADA CON LA LEY ARGENTINA DE 1881(*) TOMÁS HIPÓLITO GRECO (**) SUMARIO 1. Publicidad registral. 1.1. Algunas definiciones. 1.2. Publicidad del Registro de la Propiedad de la Capital Federal. Orígenes.1.3. Dependencia del Registro. Jurisdicciones.1.4. Derechos inscribibles. 1.5. Breve comentario sobre el esquema de desarrollo. 1.6. Principios registrales. 1.6.1. Inscripción. 1.6.2. Legalidad. 1.6.3. Prioridad. 1.6.4. Rogación o instancia. 1.6.5. Especialidad o determinación. 1.6.6. Legitimación o fe pública registral. 1.6.7. Tracto sucesivo. 2. Formas de exteriorización. 3. Antecedentes históricos de la reserva de prioridad. 3.1. Ley 16885 (B. 0.22/7/66). 3.2. Decreto ley 11643/63 (provincia de Buenos Aires). 3.3. Decreto ley 6582, del 30/4/58. 3.4. Decreto ley 89/17. San Miguel de Tucumán 5/2/58. 3.5. Proyecto del director del Registro de la Capital, doctor Ramón Félix Ledesma. 3.6. Proyecto del director del Registro de la Capital, doctor José Bianco. 3.7. La publicidad registral y la seguridad jurídica. 4. La publicidad por medios computarizados. 4.1. Tiempo necesario para lanzar una publicidad totalmente computarizada. 4.2. Oportunidad. 4.3. ¿El folio real no es un sistema conveniente? 4.4. Principios de solución. Reglamentos de copropiedad. 4.5. Ficheros electromecánicos. 4.6. Verificación. 4.7. Índices. Apoyo electrónico. 5. Influencia de la legislación registral inmobiliaria española en su similar argentina. 5.1. Aclaración previa. 5.2. Ley hipotecaria española de 1861. 5.3. Cuadro de correspondencia. 5.4. La Capital de la República. Organización de los tribunales y creación del Registro. 6. Perspectivas de futuro. 6.1. Capacitación del personal. 6.1.1. Capacitación en teoría del derecho registral. 6.1.2. Capacitación en práctica registral. 6.1.3. Capacitación en organización registral. 6.1.3.1. Estudio del trabajo. 6.1.4. Capacitación de supervisores. 7. Extracto. PRÓLOGO Cuando se realice el IX Congreso Internacional de Derecho Registral en España, programado para 1992, habré cumplido 43 años de servicios en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y 47 años en la Administración Pública. Sé que veré, Dios mediante, cómo el mundo festeja jubiloso los 500 años del descubrimiento de América; en especial los españoles y los habitantes de este continente. Pero lo que más ansío es una paz definitiva con un solo jinete del Apocalipsis: el que por ley natural e inexorable siempre llega. Los otros tres se habrán batido en retirada, vencidos por la comprensión humana. Mientras tanto, sigo despacio pero sin pausa en la lucha por dejar algo en el quehacer que me ha tocado cumplir en la vida: la registración inmobiliaria en todos sus aspectos. Este virus, "adquirido" en mi juventud, tomó posesión de mi ser y sobre pasó el tiempo exigido para obtener el dominio. Por eso es que ante la convocatoria de los colegas españolas me puse a pergeñar este trabajo, aún a despecho de mi promesa de no escribir más. Promesa hecha después de terminar la obra Metodología registral inmobiliaria (vademécum de registraciones de inmuebles), cuya publicación espero que se concrete en el curso del presente año 1991. Mi mayor deseo es que esta obra sea interpretada por los lectores en su justa medida. Que no intuyan en mí propósitos egoístas ni falsas especulaciones. Quiero que los humildes pensamientos delineados sean de alguna utilidad, aunque fuere demostrándose mi equivocación. El Autor1. PUBLICIDAD REGISTRAL De los principios registrales que constituyen los puntos básicos inderogables del sistema inscriptorio, la publicidad es la base y fundamento del Registro en nuestro país. Su finalidad es la de dar a conocer, de manera clara e inequívoca, la situación jurídica registral de cada inmueble, tanto de éste, en sí mismo, como del titular. En la Argentina la publicidad está sumamente facilitada y es asequible para todo aquel que acredite un interés legítimo en conocer el estado de las fincas (condiciones del dominio, gravámenes y otros derechos reales) y de las personas (inhibiciones jurisdiccionales). La publicidad se manifiesta a través de certificados, de informes, o por el examen directo de las inscripciones, pudiéndose extraer notas o apuntes y hasta pedir fotocopias de los asientos o fotogramas de las microfilmaciones. La publicidad por medios computarizados la veremos en capítulo aparte. 1.1. Algunas definiciones Para Miguel Norberto Falbo, la certificación registral es un instrumento público expedido por el registrador (art. 979, inc. 2º, del Código Civil), a solicitud de un funcionario público o de un escribano. En el certificado debe hacerse constar la situación de los derechos registrados con relación a inmuebles y las restricciones o limitaciones que puedan afectar el poder de disposición de las personas (art. 23, ley 17801) (1). Jorge Horacio Alterini fija los alcances en el derecho argentino: "La publicidad procura la cognoscibilidad general, o sea la posibilidad de conocer situaciones jurídicas cuya divulgación hace al interés de la comunidad" (2). Según el apartado 4º de la "Carta de Buenos Aires" (I Congreso Internacional de Derecho Registral, realizado el 27 de febrero de 1972): "En el estado actual de la ciencia y técnicas jurídicas, los registros inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre los inmuebles, los gravámenes que los afectan y las medidas que limiten o condicionen su libre disponibilidad, sin perjuicio del distinto valor y alcance que se asigne a la inscripción dentro de las modalidades de la legislación." Francisco Hernández Gil dice: "En sentido amplio publicidad es la actividad dirigida a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica para producir cognoscibilidad general"(3). Para Francisco I. J. Fontbona, "la publicidad es el objeto y fin del Registro" (4), mientras que Roca Sastre expresa "que el principio de publicidad generado por un certificado, hace a éste desplegar su función o energía en diversas direcciones, tales como la protección de terceros adquirentes; como elemento de cognoscibilidad legal de los asientos registrales; como instrumento de valor de la existencia del derecho registrado" (5). Estas definiciones y tantísimas otras que debemos omitir, con gran pena, nos llevan a comprender la importancia asignada a este principio, que constituye la base de la seguridad jurídica en el tráfico de bienes inmuebles. 1.2. Publicidad del Registro de la Propiedad de la Capital Federal. Orígenes. En un mensaje del Poder Ejecutivo de la Nación a la H. Cámara de Diputados, del 11 de setiembre de 1935, sobre Publicidad del Registro, después de exponer un cúmulo de antecedentes y motivos que informan sobre la cuestión, se termina diciendo: "Todo lo expuesto conduce a una conclusión ineludible: es urgente la publicidad completa del Registro de la Propiedad". Vemos que desde los comienzos de la aplicación de la ley 1144 surge la reacción contra el secreto y el misterio.El diputado nacional doctor Juan Barraquero proyecta, en 1902, la reforma del Código Civil consagrando esa publicidad y autorizando a expedir certificados a las personas interesadas que justifiquen, en forma legal, la necesidad de obtenerlos. El diputado nacional José Galeano (o Gagliano), en 1904, propone expedir certificaciones a quienes las pidieran. El director del Registro doctor Horacio Beccar Varela las autoriza a pedido del mismo interesado respecto a sus bienes y capacidad personal y de aquellos que las soliciten con un interés justificado (1908). Acotamos que según investigadores de la época, la gente de humilde condición, en una población heterogénea como la de Buenos Aires, era susceptible de engaño ("de cuento"), sin concepto de previsión ni del valor de los documentos. Era víctima de especuladores que le imponían gastos, la confundían y aun se quedaban con los títulos en procura de derechos posesorios. Por eso es que esa gente debía poder solicitar oficialmente los informes que resguardaran sus intereses y sus pobres fincas por la acción del Estado que tomó a su cargo el registro de los bienes. 1.3. Dependencia del Registro. Jurisdicciones El de la Capital Federal depende del Ministerio de Educación y Justicia; es decir, del Poder Ejecutivo, como la mayoría. Hay un registro por cada provincia, salvo algunas, como Entre Ríos, que posee un registro central; y uno más por cada departamento (demarcación territorial en que se divide la provincia). Mendoza, San Juan y Santa Fe poseen dos cada una (capital y San Rafael, el primero; capital y Jáchal, el segundo y Santa Fe y Rosario, el último). El Registro de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, que fue delegación del Registro de Capital (porque pasó a ser de territorio marítimo una provincia más). Lo antedicho es en virtud y de acuerdo con los artículos 5º, 104, 105 y 106 de la Constitución Nacional; art.2505 del Código Civil y art. 1º de la ley nacional de registros 17801. 1.4. Derechos inscribibles En los registros inmobiliarios argentinos solamente son susceptibles de registración, por el art. 2º de la premencionada ley: los documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles (no inscribiéndose la posesión); las medidas cautelares (embargos, inhibiciones u otras providencias judiciales); los derechos creditorios referidos a bienes inmuebles (boletos de compraventa a plazos - ley 14005- o contratos de prehorizontalidad, ley 19724); los certificados expedidos con reserva de prioridad (arts. 17 y 23 de la ley 17801) y "el bien de familia", beneficio establecido por la ley 14394. 1.5. Breve comentario sobre el esquema de desarrollo De acuerdo con el esquema de desarrollo tan gentilmente proporcionado por los organizadores del evento a llevarse a cabo en 1992, debemos aclarar en este resumen que muchos de los puntos de ese esquema los hemos desarrollado en artículos que no son inéditos. Así, los antecedentes de la institución registral de la ciudad de Buenos Aires se encuentran detallados en "Antecedentes históricos y evolución del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal", publicado en 1983 por la Revista Notarial Nº 868 de la ciudad de La Plata, provincia de Buenos Aires, páginas 687 a 743. Del apartado A, del punto 2.2. llevamos en 1974 a Madrid, sede del II Congreso Internacional de Derecho Registral, los trabajos "Organización del Registro. Técnicas de la registración" y "Mecanización del Registro", ambos respondían a la Comisión 2º del temario abordado en esas circunstancias.Hay temas, como el B, del punto 2.2., que lo hemos tratado en "Funcionamiento de los Registros de la Propiedad Inmueble en la Argentina (técnica de folio real)", que fue llevado al III Congreso Internacional efectuado en Puerto Rico en 1977; y así algunos más: "El derecho como condicionante de la técnica de procesamiento de datos", que aportamos al VI Congreso Internacional, también realizado en Madrid, en 1984. Esta labor, si bien no ha sido óbice para preparar el presente trabajo, sí nos impulsó a seleccionar muy detenidamente un temario donde no repitiéramos conceptos ya vertidos en otras oportunidades. En el punto 1 hemos efectuado una apretadísima síntesis del principio de publicidad registral. Su fundamental importancia en los registros inmobiliarios de todo el orbe estriba en circunstancias de variada índole e indiscutible trascendencia. Entre las calidades encerradas en este principio hay de diversos matices, comenzando por la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario; siguiendo con la abolición del arcano en situaciones jurídicas; con el carácter de auxiliar de la justicia que los registros adquieren a través de la publicidad; con la garantía de proveer oponibilidad, por su intermedio, a los actos inscriptos... De los principios registrales consagrados, quizá sea éste el principal, sin que ello vaya en desmedro de los otros: su finalidad es dar a conocer, de manera clara, la situación jurídicoregistral de cada inmueble. Tanto de éste, en sí mismo, como del titular; la de los titulares de derechos reales; de gravámenes; de limitaciones; de restricciones; etcétera. En nuestro país, la publicidad es la base y fundamento del registro, y la información está sumamente facilitada, siendo asequible para todos, ya sea por medio de certificaciones, de informes, de copias fotográficas, de fotogramas tomados de la microfilmación, o por el examen directo de la documentación, siempre que al consultante le asista un interés legítimo y analice la documentación bajo el control del registro. Quien solicite la registración de un derecho, previa certificación del registro (que le dispensa una reserva de prioridad, según ya vimos en los artículos 5° y 24 de la ley 17801), está amparado por la ley y sus derechos serán inatacables. La publicidad es la base y fundamento del organismo registral y perfeccionar los actos jurídicos es su objeto y su fin. La tradición material de los inmuebles que se transmiten, prescripta por el derecho romano como elemento de publicidad para adquirir derechos reales sobre ellos, ya no es tal elemento en nuestra época. Antiguamente la carencia de publicidad, en cierta medida, se daba y se justificaba por las reducidas transacciones inmobiliarias, toda vez que las propiedades, en su mayor parte, estaban constituidas por mayorazgos, situación que las retiraba del tráfico inmobiliario. No obstante, ya en el siglo pasado era imperiosa la necesidad de dar publicidad a los gravámenes, sobre todo las hipotecas, a fin de evitar que propietarios inescrupulosos constituyeran gravámenes sin declarar la existencia de hipotecas anteriores. En su concepto moderno, el derecho exige medios más prácticos que la tradición material, en resguardo de la prosperidad general. El empleo de medios más eficaces que la tradición sin publicidad, que es, o puede ser, un acto oculto, difícil de esclarecer y discutible para adquirir derechos reales irrevocables respecto de terceros y aun de las mismas partes contratantes. Por ello que el sistema de publicidad impuesto, a cargo de los registros, es la expresión más avanzada, segura y sintética, porque exhibe, con la autoridad y fe que merecen, el desenvolvimiento de la riqueza territorial, facilita su conocimiento y amplía su difusión, propendiendo al bienestar de la comunidad. 1.6. Principios registrales Y ya que hemos hablado del principio de publicidad, bueno es que hagamos una breve referencia de los restantes principios. Para Roca Sastre, al considerar el valor teórico y eficacia práctica de los principios registrales, en relación con sus concepto, estima "que pueden considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de