A PROPOSITO DE LA REFORMA AL CODIGO CIVILY COMERCIAL A. PUERTAS DE CHACON

A PROPOSITO DE LA REFORMA DEL CODIGO CIVIL Publicidad posesoria y publicidad registral “Conflicto entre el usucapiente de inmuebles y los terceros”[1] Alicia Puerta de Chacón 1. Introducción Las soluciones de los conflictos que se suscitan entre la publicidad posesoria y la publicidad registral en materia inmobiliaria dividen profundamente las opiniones de la doctrina y la jurisprudencia nacional. Las jornadas científicas, los congresos y demás eventos académicos de derecho civil y de derecho registral que abordan esta problemática manifiestan, de manera recurrente, los despachos divergentes de dos posturas contrapuestas; una, la denominada tesis “civilista” y la otra, la tesis “registralista”. Los repertorios de jurisprudencia exhiben diversidad de casos de titularidades no registrales que entran en colisión con los terceros que confían en los asientos registrales, tales como la usucapión contra tabulas, la subasta judicial no inscripta, las situaciones posesorias que se fundan en un boleto de compraventa sin reflejo registral, etc.- En cada una de estas situaciones existen pronunciamientos dispares a la hora de decidir los conflictos de prioridades. Se debe decidir quien vence a quien, si prevalece la realidad registral o la extrarregistral. Algunos casos privilegian la seguridad “dinámica” del tráfico de los bienes y aplican de manera contundente la directiva registral, “solo vale lo inscripto” (artículo 2505 Código Civil), esta postura se advierte en sentencias de los tribunales de comercio; la tendencia mayoritaria de la jurisprudencia atiende a las particularidades de la controversia y opta por la tutela de la “seguridad estática” o del derecho que legitima la posesión anterior no publicitada registralmente. Estas cuestiones constituyen uno de los temas más espinosos de los derechos reales y del derecho registral, dilucidarlas importa pronunciarse por el grado de certeza o eficacia con que opera o debe operar el registro inmobiliario argentino. Una futura reforma legislativa que modifique los efectos de la registración de los títulos constitutivos de los derechos reales inmobiliarios es de sumo cuidado, requiere una mirada integral del ordenamiento, porque puede comprometer los efectos jurídicos de la posesión y los diferentes modos de adquisición de la propiedad inmueble. 2. La visión del codificador El codificador nacional adoptó para los derechos reales que se ejercen por la posesión un sistema de publicidad material basado en la “tradición”. Vélez manifestó su preocupación por dotar a los derechos reales de una apariencia externa que los tornara cognoscibles y oponibles a los terceros. Esta idea la plasmó en la nota al artículo 577 que expresa: “el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce. Esta es la razón filosófica del gran principio de la tradición que la sabiduría de los romanos estableció, y que las legislaciones posteriores reconocieron”. Por estas razones el codificador descalificó categóricamente al sistema seguido por el Código Civil francés, según el cual la propiedad se transmitía por “por el simple poder del concurso de las voluntades” , sin que la tradición y la posesión tuvieran valor publicitario alguno, salvo el supuesto de las cosas muebles (art. 2279). En el sistema del Código la tradición cumplía una doble función: constituir el derecho real (a excepción de la hipoteca) y publicitar su adquisición. Sin embargo de la atenta lectura de las notas de Vélez y del juego armónico de las normas legales implicadas, el régimen publicitario previsto no se agotaba en la mera entrega de la cosa. La verdadera publicidad consagrada era la “posesión” y la tradición es el vehículo a través del cual se inviste de ella al adquirente[2]. Las razones históricas que determinaron la adopción de la “publicidad posesoria” fueron expuestas esclarecedoramente por el codificador, quien demostró un acabado conocimiento de los sistemas registrales imperantes en la época pero también de la realidad jurídica para la cual debía legislar El ilustre jurista en la glosa aseveró que: “En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de registros públicos” (nota siguiente a la del artículo 3198). La necesidad de regularizar los títulos formales de dudosa legitimidad, en un país de vasta extensión territorial cuya organización jurídica era incipiente, imponía como remedio necesario la usucapión, con el objeto de evitar la posible existencia de inscripciones no concordantes con la realidad extrarregistral. En este sentido la “posesión” adquiría relevancia jurídica, por su función legitimante y saneadora de las titulaciones dominiales. La trascendencia de la posesión también se consagró en los artículos relativos a la “doble enajenación”, porque estas controversias se resuelven a favor de quien primero fue puesto en posesión de la cosa (arts. 594, 596, 2791 y 3269). Tales preceptos que se mantienen vigentes han dado pié a la doctrina civilista mayoritaria para sostener la subsistencia de la publicidad posesoria, aún luego de la incorporación, con alcance general, de la publicidad registral inmobiliaria. 3. Los alcances de publicidad registral inmobiliaria La reforma del artículo 2505 del Código por la ley 17.711 y, concomitantemente, el régimen registral inmobiliario instaurado por la ley 17.801 (LRI) cristalizaron la necesidad de acoger un sistema de publicidad formal que diera mayor seguridad jurídica al tráfico inmobiliario. Sin embargo el legislador de 1968 fue muy cauto a la hora de diseñar los caracteres del registro incorporado, probablemente tuvo en cuenta las expresiones vertidas por Vélez en la citada nota cuando expresa: “la inscripción nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero título”. En el sistema instaurado los asientos registrales carecen de valor absoluto pues la toma de razón de los “títulos” no es atributiva ni perfeccionadora de derechos. El registro inmobiliario argentino tiene debilidades. En primer lugar tiene efecto declarativo, esto significa que el derecho real inmobiliario se constituye fuera de la órbita del registro (art. 2505 C. Civ. y arts. 2, 20 y 22 LRI), por esta razón se explica que el registro incorporado sea de “títulos” y no de “derechos” (arts. 2 y 3 LRI). Cossio y del Corral señala que el riesgo de discordancia entre la titularidad civil y la titularidad registral es mayor en el registro declarativo, en tanto la mutación real acontece a espaldas del mismo y puede suceder que esa titularidad civil no llegue a obtener reflejo registral[3]. El legislador deliberadamente se apartó de las propuestas formuladas en anteriores proyectos de reformas, que aconsejaban un registro inmobiliario de tipo constitutivo[4], fuera eliminado la tradición y sustituyéndola por la inscripción[5], o perfeccionando la tradición mediante la inscripción, como sugería el antecedente de la norma reformada[6]. Se comprendió que la inscripción del título con efecto declarativo todavía se amolda a la realidad física y jurídica del país, especialmente en las provincias que padecen serios problemas de superposición de títulos dominiales, situaciones anómalas que solamente dirime la posesión (arts. 2791 y 2792 Cgo. Civil). Además es frecuente que los títulos inscriptos no coincidan con los estados posesorios de los inmuebles, puesto que no todos los poseedores -especialmente quienes carecen de medios económicos o habitan zonas inhóspitas- tienen la posibilidad de acceder a la justicia para obtener el reconocimiento formal de la propiedad de la tierra que ancestralmente ocupan. Coherente con este criterio de realidad, la ley 17.801 tampoco receptó un registro no convalidante, que no subsana los defectos que padecen los títulos nulos (art. 4 LRI) ni siquiera con relación a terceros. Tampoco el registro argentino reconoce el principio de la “fe pública registral” que otorga la “presunción absoluta de exactitud” de lo registrado en favor de determinados terceros. Las legislaciones extranjeras que lo estatuyen delimitan con precisión las cualidades que debe revestir el tercero tutelado[7]. En el derecho nacional la fuerza legitimante del registro opera solo en la dimensión de la oponibilidad del título inscripto y la inoponibilidad del título no inscripto. El registro inmobiliario argentino admite el “principio de legitimación simple”, ello implica que presume iuris tantum que los derechos reales inmobiliarios se encuentran inscriptos en el registro y corresponden a su titular registral, pero no garantiza al tercero la exactitud de las constancias registrales. En consecuencia probada la inexactitud del registro por la existencia de un título no inscripto, la solución a la controversia no siempre favorece al tercero que se apoyó en la titularidad registral inexacta. La legitimación “simple” explica el amplio marco de los terceros tutelados por el derecho nacional, basta que el tercero tenga un interés legítimo respecto del inmueble (por ejemplo, el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores etc.)[8]. Pero es necesario otro recaudo más para que el tercero interesado pueda invocar la inoponibilidad del título no inscripto. Este requisito consiste en la buena fe, la protección del registro siempre está subordinada a este principio general del derecho. Esta exigencia confiere gran relevancia a la publicidad material de la posesión, porque este estado subjetivo se configura en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho que no le es imputable la existencia del título o de un mejor derecho no inscripto. O sea que es el juez quien resuelve conflicto de oponibilidad entre la titularidad civil y la registral y no el registrador que desconoce lo que acontece fuera del registro. Además el régimen imperante de adquisición derivada del dominio de inmuebles que exige la tradición real y efectiva (arts. 2601 a 2603 Cgo. Civil), evita que el título formal tenga un valor sustantivo en sí mismo, desprendido de la posesión material del inmueble. Este recaudo constitutivo impide el tráfico jurídico de títulos ficticios, que a la postre atentan en mayor medida contra la seguridad dinámica. Mientras el ordenamiento jurídico reconozca a la posesión y sus efectos jurídicos, la registración constitutiva de títulos sin posesión puede tornarse altamente peligrosa e injusta. En virtud de lo expuesto, en caso de una futura reforma del Código Civil, se propicia mantener la publicidad posesoria y el registro inmobiliario con efecto declarativo, no convalidante y de oponibilidad a terceros interesados de buena fe. 4. La subsistencia de la publicidad posesoria y la buena fe La interpretación armónica de las normas del Código civil y de las normas registrales ha dado pié a una importante corriente de opinión en la doctrina civilista que afirma la subsistencia de publicidad posesoria conjuntamente con la publicidad registral[9]. Esta postura considera que ambas publicidades, material y formal, se complementan y que en la generalidad de los casos son coincidentes. No obstante cuando entran en colisión se debe priorizar la primera en el tiempo siempre que quien la invoca sea de buena fe. Con esta orientación las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1981 emitieron el siguiente despacho: “Cuando entran en colisión la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe”. Por su parte las Primeras Jornadas Mendocinas de Derecho Civil de 1983 expresaron con relación a la “publicidad posesoria”: a) En el Derecho positivo vigente conserva toda su trascendencia la publicidad posesoría; b) Existirá publicidad posesoría cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral; c) En el supuesto de colisión entre las publicidades posesoria y registral primará la precedente en el tiempo. También el Primer Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1987 declaró de lege lata: “En nuestro derecho positivo la publicidad de las relaciones jurídicas reales inmobiliarias sobre la base de la posesión conserva su vigencia y eficacia en determinadas circunstancias, no obstante lo dispuesto por el art. 2505 del C.C. y las normas correlativas de la ley registral 17.801” (Recomendación1ra. de la Comisión Nº 3). Un año más tarde, el Segundo Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1988 reiteró “En ciertas circunstancias, la posesión, con las características de quieta, pública, pacífica e inequívoca, prevalece sobre la situación registral (contra tábulas) tales –entre otros- como los supuestos de usucapión larga o en los conflictos con los acreedores del transmitente mediando boleto de compraventa de fecha cierta, lo que se explica por el sistema de inscripción registral declarativa no convalidante adoptado en materia inmobiliaria” (Recomendación 3ra. del Tema 4)[10]. Se advierte que esta postura aprecia con rigor la buena fe subjetiva del tercero, no basta que desconozca la inexactitud del registro, sino que es menester un plus de diligencia, el tercero no debe haber conocido ni podido conocer la existencia del derecho no inscripto. El deber de diligencia requiere el estudio de los títulos antecedentes, de los asientos registrales vigentes y del estado posesorio del inmueble[11]. Una corriente doctrinaria exige el conocimiento de la realidad posesoria solamente a los terceros cuyo derecho se integra con la posesión. 5. El conflicto del usucapiente y los terceros Un supuesto emblemático de los desacuerdos entre la realidad posesoria y el registro se presenta con la usucapión contra tabulas. Son diversos los escollos que debe sortear el juez para resolver los conflictos entre el usucapiente que pretende oponer la adquisición de su dominio y los terceros que han obtenido el emplazamiento registral de un derecho o cautelar en base a la titularidad registral inexacta[12]. a) La cuestión de la registración de la usucapión. En primer lugar cabe expresar que no existe acuerdo en la doctrina y la jurisprudencia con respecto a si la usucapión se encuentra o no comprendida entre los “títulos” a que refiere el artículo 2505 y las disposiciones de la ley registral (arts. 2 y 3 LRI). Con relación a este tópico Falbo[13] explica que “Cuando junto con el Dr. Scotti, redactamos el art. 2 de la ley 17.801, pensamos que podía emplearse una fórmula técnica que comprendiera todos esos supuestos sin necesidad de enumerarlos. Por eso el texto actual, en su inc. a), se refiere a la inscripción de los siguientes documentos: los que “constituyan” derechos reales: está referido a los derechos reales limitados, como la hipoteca, usufructo, etc., que puede constituir el titular del dominio. También, naturalmente, a un derecho real que se adquiera en forma originaria como, por ejemplo, una sentencia que reconoce el dominio adquirido por la usucapión”. Las expresiones de los autores de la ley registral ponen de manifiesto la intención de incluir en ella todo tipo de adquisiciones, incluidas las originarias. Sin embargo del articulado se desprende que el legislador puso énfasis en las adquisiciones derivadas entre vivos instrumentadas en escritura pública (arts. 5 y 20 LRI); por otra parte el régimen legal de la prescripción adquisitiva no resulta compatible con los plazos previstos por las normas registrales (arts. 5, 24, 25, 26, etc. LRI). También es cierto que el artículo 2505 no distingue los modos de adquisición de los derechos reales, pero no se desconoce que la expresión “título” tiene en la letra del Código un significado preciso. El “título” es la causa jurídica de la tradición (arts. 2601 a 2603) que es el típico modo de adquisición derivada entre vivos del dominio y de los demás derechos reales que se ejercen por la posesión. Los estudiosos de este tema no han logrado arribar a una solución uniforme. Las Cuartas Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil de 1976 debatió el tema “El juicio de usucapión y sus implicancias registrales” y el despacho de la mayoría sostuvo: 1) “Lo prescripto por el artículo 2505 del Código civil rige también para la adquisición por prescripción. En consecuencia, la adquisición de un inmueble por prescripción no puede serle opuesta a terceros de buena fe, adquirentes de un derecho real desmembrado, debidamente registrado, constituido por el propietario antes de que la adquisición por usucapión haya sido inscripta en el Registro, por aplicación de ese dispositivo legal y de la ley 17.801. El mismo principio regirá para los titulares de derechos personales inscriptos. 2) La adquisición por prescripción tiene efectos retroactivos al momento en que se comenzó a poseer, pero como consecuencia de lo manifestado en el punto anterior no puede ser oponible a terceros interesados, sino a partir de su registración”. En sentido contrario la Comisión Nº 6 de las III Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil de 1986 postuló: “La adquisición operada por usucapión mobiliaria o inmobiliaria larga no requiere, para su oponibilidad a terceros, la registración. En particular para los inmuebles, la norma del artículo 2505 no se aplica a la usucapión larga”. La autora de este aporte no duda que el usucapiente debe inscribir la sentencia que lo declara propietario (título formal) a los efectos de disponer de su derecho (tracto registral), pero ello no significa que la sentencia que declara la prescripción adquisitiva deba estar inscripta para hacerla oponible a terceros. En esto casos tienen plena operatividad las normas civiles, si el titular registral perdió el dominio por la usucapión (art. 2510, 2606, 3948 y concords C. Civ.) es imposible jurídicamente que pueda transmitir un derecho relativo al inmueble (cualquiera sea su naturaleza) a un tercero. Si el tercero es un “adquirente” del titular registral que dejó de ser propietario, este tercero carece del título suficiente (arts. 2601 a 2603), de la posesión “vacua” (art. 2383) y difícilmente podrá invocar la buena fe, pues sabía o debía saber que requería de la tradición para la adquisición. Cabe agregar que la Ley Hipotecaria española receptora de la “fe pública registral” desplaza a los titulares inscriptos por la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición cuando se demuestre que el tercero adquirente inscripto conocía o tuvo medios para conocer la posesión del prescribiente en las condiciones previstas por el artículo 36 LH[14]. b) Naturaleza y efectos de la sentencia de usucapión. Otra arista compleja es la relativa a la naturaleza y efectos de la sentencia dictada en el juicio por título supletorio, si la misma es declarativa o constitutiva, y en el primer supuesto si tiene o no efectos retroactivos. La respuesta que se de a estos interrogantes influye en la solución de las controversias con los terceros. La tesis mayoritaria afirma que la sentencia de usucapión tiene carácter declarativo, el juez declara la adquisición del derecho real respectivo por la posesión durante el plazo legal (arts. 4015 y 4016). Algunos autores sostienen el carácter mixto -declarativo y constitutivo- en razón de que tiene lugar simultáneamente la adquisición del prescribiente y la extinción del dominio del anterior propietario[15]. Las opiniones de los autores también se dividen respecto de los efectos de la sentencia con relación al tiempo. Una postura se inclina por el efecto retroactivo de la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva y presume la propiedad en cabeza del usucapiente desde el día en que comenzó a poseer[16]. La consecuencia de este efecto, en principio, es el desplazamiento de los derechos y las medidas cautelares registradas durante el plazo prescriptivo y la convalidación de los derechos que hubiere constituido el usucapiente en favor de terceros. Otra tesis que se comparte niega en el derecho vigente el efecto retroactivo de la sentencia sin norma legal que lo autorice[17]. Precisamente la retroacción es una ficción de la ley que en materia de prescripción no ha sido prevista de manera expresa por el legislador, razón por la cual no corresponde admitirla por vía de suposición. Por otra parte, el propietario no deja de serlo mientras el poseedor no prescriba (arts. 2510 y 2606). Estas discrepancias también se reflejan en los pronunciamientos judiciales. Un fallo reconoce el efecto irretroactivo de la sentencia en los siguientes términos: “La sentencia que recae en un proceso promovido de conformidad a lo dispuesto en la ley 14.159 (arts. 24y 25) declarativa-constitutiva de la adquisición y correlativa extinción del derecho real de dominio tiene efectos ex tunc, es decir, que carece de proyección retroactiva al momento en que el usucapiente comenzó a poseer”[18]. Mientras que otro precedente admite que la sentencia tiene efecto retroactivo al día en que comenzó la posesión[19]. No obstante, una futura reforma legislativa debe contemplar expresamente el efecto declarativo y retroactivo de la sentencia de usucapión con el objeto de convalidar los actos de administración y disposición realizados por el usucapiente y desplazar los actos otorgados por el titular registral a terceros, salvo derechos que no se ejercen por la posesión y las medidas cautelares que obtuvieron emplazamiento registral antes del cumplimiento del plazo prescriptivo. c) La fecha de registración y la naturaleza del derecho o del interés legítimo que invoca el tercero en conflicto con el usucapiente también son decisivas para dirimir los conflictos[20]. En tal sentido corresponde distinguir los actos jurídicos realizados por el titular registral antes y después del cumplimiento del plazo prescriptivo y los derechos que invocan los terceros interesados que entran en colisión con el usucapiente. Si el tercero emplazó el título o la medida cautelar con posterioridad a la fecha en que se produjo la usucapión, la tesis civilista sostiene que el tercero debe ser desplazado por el prescribiente[21]. La solución se funda en que existe una inexactitud registral porque el titular inscripto dejó de ser el propietario y ningún derecho puede transmitir sobre el inmueble (arts. 2510, 3947, 4015 y 4016). Además, el tercero invoca la adquisición de un derecho real que se ejerce por la posesión, por ej. la transmisión del dominio o la constitución de un usufructo, no puede invocar buena fe en la adquisición, puesto que hacía a su deber de diligencia verificar la realidad extrarregistral o posesoria. En cambio la solución difiere si se trata de hipotecas y/o de cautelares registradas con anterioridad a la adquisición por la prescripción. En virtud de que estos derechos han sido constituidos y publicitados regularmente son oponibles al usucapiente quien deberá soportarlos como cualquier otro adquirente (art. 2505)[22]. A ello cabe agregar que, si este tercero no ejerció la acción de reivindicación contra el usucapiente antes del plazo de la prescripción adquisitiva, se encuentra en la misma situación jurídica que el titular registral. El abanico de posturas reseñadas ha justificado su tratamiento en los proyectos de reformas al Código Civil. El Proyecto de 1936 (arts. 1452 y 1453) y el Anteproyecto de 1954 (art. 1473) exigen la inscripción de la sentencia, acto que no afecta a los derechos de terceros registrados con anterioridad. El Proyecto de Código Civil Unificado de 1998 dispone que la sentencia debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produjo la adquisición del derecho real respectivo. La sentencia tiene efecto retroactivo al tiempo que comenzó la posesión, sin perjuicio de terceros interesados de buena fe (arts.1840 y 1843). La solución que adopta el proyectista, en principio, no es objetable porque reconoce la oponibilidad de la usucapión no inscripta y mantiene el registro inmobiliario de efecto declarativo. Sin embargo omite distinguir, a los efectos de la oponibilidad de la usucapión a los terceros interesados, los títulos y las medidas cautelares registrados con anterioridad y con posterioridad al cumplimiento del plazo prescriptivo, dejando al juez en libertad para juzgar la solución del conflicto de oponibilidad conforme el principio de buena fe, lo cual conspira en mayor medida contra la seguridad dinámica del tráfico. En este entendimiento resulta aconsejable la solución que postula el artículo 3983 del Proyecto de 1992 al disponer que el efecto retroactivo de la declaración de prescripción adquisitiva al día que la posesión comenzó, no puede afectar las hipotecas y los embargos registrados a favor de terceros de buena fe durante el período que corrió desde el comienzo de la posesión hasta el cumplimiento del plazo previsto por la ley para la adquisición del derecho real. 6. Conclusiones. Con estos fundamentos, la autora defendió en la Comisión Nº 5 de Derechos Reales de las XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil las siguientes ponencias: a) De lege lata: 1. El Registro Inmobiliario argentino tiene por objeto los “títulos” que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen, o extingan derechos reales sobre inmuebles y no los “derechos” (art. 2505 Cgo. Civil y arts. 2 y 3 ley 17.801). 2. La inscripción del título tiene efecto declarativo (art. 2505 C. Civ. y arts. 2, 20 y 22 LRI) y carece de fuerza legitimante o saneadora (art. 4 LRI). 3. El registro inmobiliario recepta el “principio de legitimación simple”, presume iuris tantum que los títulos inscriptos existen y corresponden a su titular registral, pero no garantiza al tercero la exactitud de las constancias registrales (carece de fe pública registral). 4. El tercero “interesado” que puede invocar la inoponibilidad del título no inscripto debe ser de buena fe. La buena fe diligencia requiere el estudio de los títulos antecedentes, de los asientos registrales y del estado posesorio del inmueble si se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión.

medidas cautelares ampliacion

Pero esa desidia o desinterés no se presume cuando, como lo ha dicho la Corte Suprema "...el titular del embargo lo mantiene vivo mediante la inscripción de la ampliación dispuesta por la autoridad judicial pertinente" (J.A. 1986 III, Pag.591).- En este caso, no se trató de una "ampliación de embargo", sino del mismo embargo, que se transforma de preventivo en definitivo, manteniendo sus mismas características en cuanto al monto, carácter y privilegio.- A mayor abundamiento, un reciente fallo de la Sala Civil y Comercial Nº 2 de Tucumán, autos "RODRIGUEZ HERMELINDA c/ LUCIO AVELLANEDA Y Ot. -DAÑOS Y PERJUICIOS", Sentencia Nº 336, fecha 24/8/00, ha sostenido "Para determinar el cumplimiento del término de caducidad de cinco años establecido por la norma legal invocada (art.37 inc. b) Ley 17.801), cabe estar no a la fecha originaria de la inscripción (en el caso como embargo preventivo) sino a la de su registración como definitivo, acto que, en definitiva y desde el punto de vista que se considera, equivale a una reinscripción y por lo tanto a que deba, desde su fecha volver a computarse el término quinquenal que, en el caso, se advierte, no trascurrió hasta la reinscripción por lo que a su respecto no se ha operado la caducidad".- Entendiendo que el caso resuelto es análogo al presente y compartiendo la doctrina alli sentada, soy de opinión que corresponde REVOCAR la decisión de la Dirección del Notariado Registros y Archivos disponiendo la registración pertinente y en carácter de reinscripción, del Oficio Nº 2802, de fecha 12 de setiembre 2.000, fojas 17.- ASI VOTO.- A SU TURNO LOS SRES. VOCALES DRES. CHIARA DIAZ, VALES, PAPETTI Y CARLIN DIJERON que adhieren al voto del Dr. Salduna.- A SU TURNO LOS SRES. VOCALES DRES. SCHALLER, CARLOMAGNO, CARUBIA Y ARDOY DIJERON que hacen uso del derecho de abstención previsto en el art. 33 de la L.O.P.J..- Con lo que no siendo para más, se dio por finalizado el acto quedando acordada la siguiente sentencia: SENTENCIA: PARANA, 24 DE JUNIO DE 2002.- Y VISTO: Por los fundamentos del Acuerdo que antecede y oído el Ministerio Público Fiscal; SE RESUELVE: REVOCAR la decisión de la Dirección del Notariado Registros y Archivos y disponer la registración pertinente y en carácter de reinscripción del Oficio Nº 2802 del 12/09/00 obrante en copia a fs. 17 de las presentes actuaciones.- Regístrese, notifíquese y devuélvanse al organismo remitente a sus efectos.- Nota a fallo El embargo, la caducidad de su anotación registral inmobiliaria y el principio de rogación – Una interpretación jurisprudencial preocupante. Por Emilio Esteban Popelka. El aspecto procesal recursivo: El fallo que comentamos, comienza diciendo que "... el abogado apoderado del Bco. Río de la Plata S.A., interpone formal recurso de apelación conforme al art. 34 de la Ley 6964 contra la resolución de la Jefa del Reg. Pbco. de la ciudad de Nogoyá, pcia. de Entre Ríos, que rechazó el recurso de recalificación deducido". No surge del mismo, cual fue el fundamento del rechazo de la Sra. Jefa, ni qué suerte tuvo el recurso de apelación. Si tenemos presente que este se dedujo, como se expresa, conforme al art. 34 de la Ley 6964, debió entonces seguir al mismo, el trámite del art. 35 y subsiguientes de la ley citada; vale decir, Resolución de la D.G.N.R.A y, si esta fuera denegatoria, planteado el correspondiente Recurso Jerárquico ante el P.E. y decidido en forma adversa al recurrente, recién allí quedar expedita la vía contencioso administrativa ante el STJ (art. 37) Entendemos que si el rechazo hubiera adquirido firmeza, se tendría que haber devuelto el correspondiente escrito presentado por el abogado oportunamente y en la instancia pertinente, sin posibilidades de ser considerado luego de ello. Sin embargo, aparentemente esto no ocurrió, por cuanto el S.T.J., en una especie de "Per - Saltun" (que no es tal), toma intervención, analiza y meritúa el recurso originariamente rechazado sin fundamentar su tratamiento. Decimos que no hubo salteamiento por cuanto, de la pieza judicial surge que las actuaciones fueron elevadas por la D.G.N.R.A en virtud del art. 41 de la Ley 6964 ( indudablemente ante una insistencia del Juez a – quo); de todos modos, creemos que hubiese sido saludable que el máximo tribunal analice la pertinencia y en su caso, modo de convivir en un mismo trámite, de las dos vías recursivas planteadas, aprovechando esta interesante oportunidad. En efecto, el art. 41 de la ley 6964 prevé un procedimiento especial para el caso de devolución de documentos judiciales que el Registro observe por considerarlos con faltas subsanables o insubsanables. Este procedimiento, casi único en el país, ha evitado eventuales conflictos que frecuentemente se producen entre el Registro y el Poder Judicial en otras demarcaciones territoriales; a punto tal, que en más de una Reunión Nacional de Directores de Registros ha sido sugerido para su incorporación a las legislaciones provinciales que aún no cuenten con una disposición similar. Por su parte, el art. 32 y sstes. de la citada ley, establece el procedimiento recursivo, en principio, para los demás documentos (Notariales, administrativos, etc.). Decimos "en principio" porque, al no disponer el art. 41 cit. que los documentos judiciales tendrán única y exclusivamente el procedimiento recursivo allí definido y, como contrapartida, facultar el art. 32 también citado, para recurrir la decisión del Registro a "el peticionante o interesado", cabría la posibilidad en el caso de los documentos judiciales, de que estos últimos (dentro de los cuales entendemos estarían por ejem. el acreedor embargante y/o el abogado interviniente) también puedan plantear el Recurso registral más allá de la insistencia o no del Sr. Juez con la pretendida registración observada y en ese caso – como aparentemente ocurrió en el del fallo que comentamos – coexistir ambos procedimientos. Aunque reconocemos que la cuestión es discutible, nos inclinamos por esta posibilidad en aras de darle la mayor amplitud al principio de defensa. De todos modos, cabe preguntarse que ocurriría si planteado un recurso por el art. 32 y transcurriendo el plazo respecto de este, el Juez insistiera en virtud del art. 41. Esta hipótesis no está prevista en disposición legal alguna, pero consideramos que, al actuar en estos casos el Juez a instancia de parte, habría una especie de "renuncia" del interesado, a la prosecución del recurso del art. 32 que quedará de alguna manera subsumido en la insistencia del art. 41. En esta línea de pensamiento, consideramos que a la inversa, producida la insistencia del Juez por el art. 41, ya no sería viable el recurso del art. 32. Sería conveniente, que en una futura reforma y necesaria actualización de la Ley 6964, esta situación sea regulada de una manera más armónica y específica. La cuestión resuelta: Continúa diciendo el fallo: "Ya en tren de resolver,... b) Según oficio de fecha 7/7/97 se decretó (Registralmente interesa la fecha en que el oficio ingresó al Registro de la propiedad – arts. 19 y 40 Ley 17.801-) embargo definitivo sobre el mismo inmueble". A los fines de evitar confusiones terminológicas, interpretamos que sería conveniente reservar el vocablo "definitivo" para el caso de las inscripciones o anotaciones registrales que adquieran ese carácter (art. 9 in fine Ley 17.801) y utilizar, en los casos de transformación del carácter procesal de una medida cautelar preventiva (art. 209 CPCN), el de ejecutivo (art. 531 Cod. Cit.) o ejecutorio (art. 502 mismo Cod.), según corresponda.[1] Seguidamente, a nuestro criterio con acierto, considera el STJ que, "... no se trata de un nuevo embargo sino de la transformación del anterior,...". Ahora bien, si esto es así, existe una disposición de la ley que es específicamente aplicable al caso y además, clarifica notablemente el asunto. En efecto, se trata del art. 33 de la Ley 17.801, ubicado en el Capítulo VII, titulado INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PROVISIONALES, PREVENTIVAS Y NOTAS ACLARATORIAS; justamente de esto último estamos hablando. Este artículo dispone: "..., el Registro practicará inscripciones y anotaciones... El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a los mismos, se harán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando expresamente así se solicite." (El destacado nos pertenece). Como puede verse, se relaciona estrechamente con el art. 6 del mismo cuerpo legal y le agrega explícitamente, una nueva exigencia al principio de rogación, al requerir que la modificación sea expresamente solicitada; lo cual es congruente con todo el sistema y mantiene su armonía. Entendemos que esta misma interpretación debe hacerse a los fines de considerar re – inscripto un embargo (o medida cautelar en general); ello por cuanto la re – inscripción significa también una modificación, no ya de la medida cautelar propiamente dicha, pero sí del plazo de caducidad de su anotación. Re – inscripción que debe hacerse indefectiblemente, a instancia de quien esté legitimado y de manera expresa. No se nos escapa que puede haber quien piense, que esta disposición solamente se aplica a los documentos inscriptos que sean portantes de alguna condición (suspensiva o resolutoria), haciendo una interpretación literal de la norma; pero creemos que el espíritu de la Ley va mucho más halla, si tenemos una visión integral de la misma.[2] Continúa diciendo el fallo: "Es innegable que la intención del legislador, tanto nacional como provincial al determinar un plazo de caducidad determinado es castigar la desidia o desinterés del acreedor."... En nuestra opinión, no ha sido esa la principal intención del legislador, aunque el plazo de caducidad sí es una carga, que perjudica a quien no lo haga renacer adecuadamente. Más que castigar, el legislador ha querido regular la cuestión y crear las condiciones necesarias para instalar el orden y la seguridad jurídica. Para lograrlo, arbitrariamente se vale de la ficción legal de la caducidad de la anotación de la cautelar. Esfuerzo este del legislador, que se vería desvirtuado si quedara librado el cómputo de ese plazo a criterios interpretativos tan disímiles. En salvaguarda del principio registral de especialidad – en este caso en cuanto al derecho y su extensión temporal -, es necesario que este plazo resulte fácilmente comprobable para, de esta manera, evitar que se vulnere otro principio de rango o jerarquía superior como lo es el de prioridad; lo cual sin duda, en muchos casos, produciría daños patrimoniales a terceros que, a nuestro criterio injustamente, han sido impedidos de mejorar la posición registral de su derecho ante la inacción o acción inadecuada de un acreedor embargante que los precedía en el rango. Debemos advertir que, justamente es esto lo que puede ocurrir con la interpretación que la jurisprudencia ha efectuado del tema, incluso, desde el Máximo Tribunal de Justicia de la Nación, lo cual es preocupante. Así, el fallo afirma: "...esa desidia o desinterés no se presume cuando, como lo ha dicho la Corte Suprema "... el titular del embargo lo mantiene vivo mediante la inscripción de la ampliación dispuesta por la autoridad judicial pertinente" (J. A. 1986 III, Pag. 591)." A nuestro criterio, el Registro NO presume, ni debe hacerlo, sino que debe atenerse estrictamente a la ley, en resguardo del principio de legalidad y de otros no menos importantes que del mismo derivan, relacionados íntimamente entre sí, como lo son el de prioridad, especialidad, rogación e imparcialidad. Para de esta forma, poder brindar a todos seguridad; los propios Registradores que deben operar con esa información, las partes (a quienes podríamos considerar "terceros desinteresados registrales" – embargado, embargante y Juez -) y sobre todo, a los terceros interesados (acreedores de rango inferior, eventuales futuros titulares de derechos reales sobre el inmueble, etc.). En cuanto a las "ampliaciones de embargos", en la provincia de Entre Ríos, existe la D.T.R. Nº 001/88, que reproduce lo resuelto en el Acuerdo del Excelentísimo Superior Tribunal de Justicia de la misma provincia, de fecha 17/06/88. Pero esta Técnico Registral dispone que en estos casos, "... se deberán tomar como nuevos embargos formulándose el correspondiente asiento en tal sentido..." Haciendo una interpretación literal, parecería que estas ampliaciones quedarían totalmente desvinculadas del embargo que se ordena ampliar, recibiendo por ende – aparentemente, porque en la práctica no es así - un tratamiento registral totalmente independiente, dejando así subsistente la incertidumbre con respecto a la caducidad de una y otra anotación. Frente a esta problemática originada en la falta de certeza en el modo de computar el inicio del plazo, proponemos al Registrador a modo de ejemplo lo siguiente: Ante la orden de anotar la ampliación de un embargo ya registrado, al confeccionar el asiento colocar: como título, "Ampliación embargo b) 2)" (individualizándolo), el monto por el cual se amplía, los demás datos de estilo (Oficio, Juzgado, Nº de ingreso, fecha, etc.) y luego una nota del Registro que diga: "Se toma razón de la ampliación como nuevo embargo en cuanto al monto y la prioridad (art. 19 Ley 17.801), manteniéndose el plazo original (art. 37 ley cit. y art. 115 ley. 6964) – Pasible de Recurso art. 32 L. 6964". En el oficio diligenciado, debajo de la plancha (art. 28 ley 17.801), deberá hacerse la misma advertencia al Sr. Juez. De esta manera, los terceros pueden conocer la situación claramente y el Juez o en su caso, las partes interesadas, podrán recurrir la decisión del Registro dentro de los términos legales que entendemos son los 15 días del art. 32 de la ley 6964 por dos razones: a) Porque no se trata de una inscripción provisional, ni de un rechazo a una orden concreta y específica del Juez, por lo que no sería de aplicación el art. 41 de la misma ley, ya que no podría haber una "insistencia" del magistrado y b) porque entendemos que, al no fijar el art. 41 un plazo determinado para la insistencia del juez, este se agotaría perdiendo la reserva de prioridad, en principio, recién a los 180 días – que es el caso de las inscripciones provisionales – al que se debería recurrir por analogía, ante la carencia de un plazo específico y nos parece éste, un tiempo demasiado largo para mantener sin definir una situación que es de sumo interés par el Registro, el Estado en forma derivada, los terceros usuarios interesados y el tráfico inmobiliario en general. Resulta claro que sería conveniente, el dictado de una nueva D. T. R. en el sentido que venimos propiciando o, mejor aún, contemplarlo en la futura y seguramente próxima reforma de la ley 6964. La provincia de Bs. As., respecto a la ampliación del monto, con buen criterio ha dictado la D. T. R. 6/88, la cual dispone expresamente que no se modifica el plazo de caducidad de la traba originaria, el que opera de pleno derecho. Por otra parte, con respecto a la re – inscripción de cautelares en esa misma provincia, la D. T. R. 3/91 establece que debe solicitarse dentro de los 180 días anteriores al vencimiento del plazo de caducidad, no tomándose razón de las que se soliciten faltando un plazo mayor. Esto, como una manera más de ordenar la vigencia de las medidas cautelares, dándole precisión a los plazos. La contemporaneidad de las D.T.Rs. de ambas provincias - E. R. y Bs. As. - no es casual, obedece a la incidencia inflacionaria de ese momento frente al embargo y los conceptos e importes de los créditos que este garantizaba, lo que fue superado por el avance jurisprudencial que consideró resguardado por la cautelar no solo el monto de la obligación principal por el que se anotó la medida, sino también su actualización, intereses y costas del juicio, salvo en el caso de concurso (Conforme a lo dispuesto por los arts.214/5 del CPCCER) Tema este que lamentablemente a sido reeditado en estos tiempos; pesificación, devaluación y Ley de Emergencia Nº 25.561 mediante. Bueno sería saber que consecuencias ha tenido la aplicación práctica de esta D. T. R. ante el fallo de la C.S.J.N. de fecha 06/08/85, que en autos "Guillermo A. c. Provincia de Santa Fe" resolvió exactamente lo contrario.[3] Cabe destacar, que como consecuencia de este fallo que condenó al Estado provincial a indemnizar daños y perjuicios al actor, la provincia de Santa Fe sancionó en fecha 23/11/95 la Ley 11.292 (Hoy vigente), la cual incorporó a la Ley 6435 el art. 65 Bis, disponiendo que ante cualquier modificación con relación a medidas cautelares ya anotadas (Incluyendo su toma a cargo), la caducidad se producirá a partir de la fecha de la toma de razón originaria. Consideramos, que el fallo de la Suprema Corte – al igual que sus similares, el de la Sala Civil y Comercial Nº 2 de Tucumán que cita el del S.T.J.E.R. que estamos comentando y también este último - confunden el trámite registral con el procedimiento judicial, haciendo una interpretación analógica a la caducidad de instancia (arts. 310 y s.s. del CPCN, arts. 298 y s.s. del CPCCER); instituto de corte netamente procesal que, en nuestra opinión, no es aplicable al Derecho Registral. En efecto, el art. 207 del CPCN en su último párrafo, claramente establece que: ..."Las inhibiciones y embargos se extinguirán a los cinco años de la fecha de su anotación en el Registro que corresponda, salvo que a petición de parte se reinscribieran antes del vencimiento del plazo, por orden del juez que entendió en el proceso." (El destacado nos pertenece). El CPCCER reproduce casi textualmente este párrafo en la ultima parte de su art. 204. Vale decir que, en principio, aún en el ámbito del D. Procesal la reinscripción de cautelares se produce "a instancia de parte"; de todos modos, y a los fines de evitar la caducidad de instancia (arts. 298 y s.s. CPCCER), es válido interpretar que un pedido de transformación de un embargo de preventivo a ejecutivo o, en su caso, a ejecutorio, o de ampliación del monto de uno ya anotado, la evite. Pero esta necesaria "actividad de parte" cobra especial importancia en el ámbito del D. Registral, a través del Principio de Rogación o Instancia consagrado en el art. 6 de la Ley 17.801, que comienza diciendo: "La situación registral sólo variará a petición de: ..." (El destacado nos pertenece). Este artículo se complementa y armoniza perfectamente para el caso, con el art. 33 de la misma ley[4]por ello, ambos deben interpretarse y aplicarse conjuntamente. Además, obsérvese que los propios Códigos Procesales, al tratar la ampliación de las medidas cautelares[5]titulan el correspondiente artículo con el encabezado "Modificación" (arts. 203 CPCN y 200 CPCCER). Esto reafirma la postura que sustentamos en el sentido que debe aplicarse al caso el art. 33 in fine de la Ley 17.801 y, en consecuencia, atenerse el Registro estrictamente a lo expresamente solicitado. Significa que el Registro no actúa de oficio, salvo contadas excepciones referidas principalmente a cuestiones internas, que no interfieren en los eventuales intereses contrapuestos de los terceros[6] Es por ello que entendemos, que no se puede suplir la inacción del acreedor – que debió actuar en forma expresa, concreta, adecuada, conducente y sobre todo, acorde con las disposiciones legales vigentes - mediante una interpretación de su voluntad presunta y tácita. Trasladando, además, la responsabilidad de llevar a cabo esa suerte de interpretación no reglada, al ámbito de los Registros, generando así una inseguridad jurídica sumamente peligrosa para los terceros interesados y sobre todo para el Estado. En materia administrativa, a diferencia de lo que sucede en materia civil, la "incapacidad" es la regla y la capacidad es la excepción. Vale decir, quien cumple una función administrativa, para poder actuar legítima y eficazmente, debe contar previamente con una disposición legal que al efecto lo faculte. Este principio general del derecho administrativo, es aún más fuerte en el derecho registral. El Registrador solo actúa en la medida en que la ley se lo permite u ordena (lo que constituye una parte del principio de legalidad). Y se potencia al extremo, al aplicarlo con relación al principio de instancia para casos como el del fallo que comentamos (arts. 6; 33; 37 Ley 17.801 y 115 Ley 6964). En efecto, el Registrador prácticamente nunca actúa "de oficio" y debe atenerse a lo expresamente solicitado para, de esta manera mantener incólume otro principio básico que tal vez por obvio, no se mencione con mucha frecuencia, el de imparcialidad. A su vez, lo que se solicita, también debe cumplir con otro principio fundamental del derecho registral, el de especialidad o determinación. Al respecto ha dicho la doctrina: "La rogatoria registral debe contener todos los elementos de juicio cuya importancia justifique su oportuna publificación, por lo cual la minuta o síntesis del documento portador de derechos no puede pecar por excesos ni por defectos, ya que ese elemento gráfico se transformará en asiento inscriptivo..." (el destacado es nuestro)[7]. Como puede observarse, los principios registrales[8]no están desvinculados unos de otros, sino por el contrario, están íntimamente relacionados y en la mayoría de los casos se integran entre sí armonizando todo el sistema. Nuestra opinión Por todo lo expresado, decimos que nos preocupa la Doctrina Judicial sentada por los fallos referidos, ya que han creado un precedente al que podríamos calificar de riesgoso, desde el punto de vista que seguidamente pondremos a consideración de los hombres y mujeres de derecho. Sabido es que donde la ley no distingue, no debemos distinguir. Tampoco podemos hacerle decir a la norma lo que esta no dice. Nos estamos refiriendo al art. 37 de la Ley 17.801. Entendemos que si el legislador hubiera querido para casos como el que nos ocupa, una solución como la resuelta en los fallos comentados, lo habría establecido expresamente. Cabría preguntarse: ¿Qué sucedería con la modificación de una hipoteca inscripta, al solicitarse la registración de la ampliación o disminución de su monto? ; o de su plazo, en los casos que esto es considerado materia de registración? ; ¿Y en el de la cesión del crédito hipotecario con su garantía? ; ¿Y en el de la sustitución del deudor (delegación de deuda)? ; ¿Y con las anotaciones de los Boletos de Compraventa (para las legislaciones que lo admiten) y las sucesivas Cesiones de estos? (arts. 123 a 129 Ley 6964 de E. R.); ¿Y en los casos en que se anoten modificaciones a un Leasig (Ley 25.248) registrado?; ¿Y en el del Derecho Real de Superficie Forestal (Ley 25.509)? En todos estos casos, ¿Debemos considerar que existe una re – inscripción?; ¿Renacen los plazos que fijó la ley para su publicidad y oponibilidad a terceros? Si fuera así, ¿Desde qué fecha? Si bien el Derecho no es una ciencia exacta y casi todo es opinable, creemos que el Registro debe funcionar como un mecanismo de relojería, el que no puede verse perturbado por cuestiones interpretativas libradas a la consideración del Registrador (que además no es solo uno), las partes de la relación jurídica a publicitar o el Juez. El art. 37 de la Ley 17.801 es una norma de orden público, porque hay un interés de ese carácter comprometido en conocer con certeza cual es la situación jurídica de los inmuebles inscriptos en el Registro de la Propiedad. El Registrador, hoy en día, al momento de tener que: expedir un certificado o informe (sobre todo cuando debe hacerlo sin fotocopia del folio real o matrícula) o tomar razón de algún otro documento[9]de los mencionados en el art. 2 de la Ley 17.801, ante situaciones como las del fallo que comentamos, se encuentra con la disyuntiva de: a) Considerar vigente la cautelar conforme a la doctrina judicial que sientan los fallos mencionados en este trabajo y, en tal caso, exponerse a un eventual reclamo judicial por parte de quienes se consideren perjudicados por la actitud asumida por el Registro (Como por ejemplo, posteriores embargantes y acreedores hipotecarios que habrían mejorado su posición registral con respecto a la prioridad); terceros adquirentes del dominio, de buena fe y a título oneroso (art. 1051 C.C.) que daban por caducada la anotación de la cautelar apoyándose en la fotocopia del folio real expedida con el certificado del Registro (art. 22 Ley 17.801); las partes de un negocio jurídico en gestación, que se frustra por la información que expidió el Registro; el Escribano autorizante, que debe asesorar adecuadamente a las partes y procurarles un documento válido que, cuando menos a una de ellas, le sirva de título suficiente para acreditar su derecho real. Es importante destacar que, en este aspecto, la doctrina y jurisprudencia mayoritaria interpretan que la obligación del profesional es de resultado, con las consabidas consecuencias que de ello se derivan; más aún, la orientación actual sobre esta responsabilidad civil, se dirige hacia el deber genérico de seguridad o garantía que al profesional es dable exigir, el que fue receptado por el Proyecto de Código Civil Unificado del año 1998 en su art. 1668 y sus correlativos 1076 y 2147. b) Considerar que la anotación de la medida cautelar caducó, conforme a la postura que propiciamos y, también así exponerse a una eventual demanda por indemnización de los daños que invoque haber sufrido el acreedor embargante, apoyándose en esta tendencia jurisprudencial que nos ocupa, ante el desplazamiento sufrido en cuanto a su prioridad registral en beneficio de los demás acreedores embargantes o hipotecarios o, directamente la esfumación de la garantía que significaba para su crédito el inmueble embargado, por la transferencia que del mismo hizo su deudor y ahora ex – titular dominial. A modo de conclusión De las dos opciones, entendemos que la de mayor riesgo para el Registro y obviamente para el Estado (Arts. 43, 1.112 y 1.113 del C.C.), es la segunda (b) – considerando lo resuelto por los fallos citados – pero estamos convencidos de que es también la más ajustada a derecho y la que debe asumir en honor al Principio de Legalidad y los que del mismo derivan, rogación o instancia; especialidad; prioridad e imparcialidad. Ello en aras de lograr el valor fundante y máximo del Derecho Registral, la Seguridad Jurídica; como instrumento necesario e indispensable para alcanzar la tan anhelada Paz Social. _________________________ (*) Este trabajo fue presentado en la XL Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble – Paraná (E. Ríos) 2.003; publicado en "Jurisprudencia de Entre Ríos y de la Corte Suprema de Justicia de la Nación" 2.002 - Nº 111, Delta Editora, Julio de 2.004 y en "Revista Notarial" 949, Año 110, septiembre – diciembre 2.004.- (De circulación nacional) Cabe destacar que el mismo Superior Tribunal de Justicia de la provincia de Entre Ríos, en Acuerdo General Nº 4/05 del 1-03-05. Punto 2º) en las actuaciones caratuladas: "DIRECCIÓN GRAL. DEL NOTARIADO, REGISTROS Y ARCHIVOS REF. JUZGADO CHAJARÍ S/ REINSCRIPCIÓN DE EMBARGO CUYA INSCRIPCIÓN SE ENCUENTRA CADUCA CON EFECTO RETROACTIVO…" Nº 10.770, donde se sometió a su consideración un caso exactamente igual al que originó el fallo anotado, resolvió en el sentido propiciado en la anotación. Entendemos que de esta manera se comienza a corregir una tendencia jurisprudencial errada que se venía produciendo en el país a partir del desafortunado fallo de la CSJN del año 1985, como consecuencia quizá de lo específico y poco difundido del tema, colocándola en la senda de la buena doctrina judicial y produciendo así un saludable aporte a la seguridad jurídica y la paz social. Autor: Dr. Emilio Esteban Popelka Abogado/Escribano, Jefe Registro Público de la Propiedad Inmueble de Gualeguaychú Gualeguaychú, Entre Ríos (Arg.) [1] Ver "Medidas Cautelares", en Revista de Derecho Procesal, Tomo I, Rubinzal - Culzoni, Santa Fe 1998, Págs. 437; 444 y 445. [2] En el mismo sentido Cornejo, Américo Atilio, "Derecho Registral", Editorial Astrea, Bs. As. 1994, Págs.198/9. [3] Ver J.A., 1986-III-591. [4] Ver Andorno Luis O. €“ Marcolín de Andorno Marta, "Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801" Comentada. Anotada. 2ª edición corregida, actualizada y ampliada. Hammurabi, febrero 1999, pag. 584/5, citando a Cornejo, obra y Págs.. citadas. [5] La que "... consiste en el aumento del monto por el cual se decretó la medida,..." (ver Palacio, Lino E. / Alvarado Velloso, Adolfo, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", Explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente, Tomo 5º Reimpresión, Rubinzal €“ Culzoni, Santa Fe 1990, pag.91) [6] Al respecto ha dicho la doctrina: "Significa que la situación registral sólo varía a pedido de parte y cuando ingrese algún documento idóneo para el cambio." ("Actos Jurídicos y Documentos inscribibles", Marta E. Fazio de Bello, Ediciones La Rocca, Bs. As. 1998, pag. 131). [7] Raúl R. García Coni “ Ángel A. Frontini, "Derecho Registral Aplicado", Segunda edición, Ediciones Depalma, Bs. As. 1993, pag. 218. [8] Que son al decir de Roca Sastre: "las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el resultado de la sintetización o condensación del ordenamiento jurídico registral." (Roca Sastre, Ramón María “ "Derecho hipotecario", Bosch, Barcelona, 1968) [9] En verdad, actos causales, causas jurídicas que sirven de título a aquellos derechos y que en la mayoría de los casos están configurados por contratos (ver Villaro, Pedro Felipe. "Elementos de Derecho Registral Inmobiliario", Segunda Edición Actualizada, Colegio de Gestores de la Pcia. de Bs. As., Capital Federal 1999, pag. 184) Leer más: http://www.monografias.com/trabajos76/embargos-transformacion-medida-cautelar/embargos-transformacion-medida-cautelar2.shtml#ixzz2MxWCkG37

caducidad medidas cautelares

Prohibición de innovar, status quo o abstención de inscripción 86. Las medidas cautelares referidas a prohibición de innovar o status quo o abstención de inscripción, obstarán a la inscripción definitiva de los documentos que se encuentren en proceso de registración. En estos supuestos se practicará inscripción provisoria del instrumento imposibilitado de registración y su plazo de vigencia quedará suspendido mientras subsista la medida cautelar. Ampliaciones de embargos 87. La registración de embargos se producirá sin considerar si los mismos son ampliaciones de otro u otros ingresados con anterioridad; su prioridad registral regirá a partir de la fecha de ingreso al Registro. Reanotación de medidas cautelares 88.1. Se producirá la reanotación de embargos y demás medidas cautelares cuando la orden judicial respectiva ingrese al Registro antes de producirse el vencimiento de la medida que se pretende reanotar. Si la presentación fuere extemporánea, generará una nueva anotación con prioridad a partir de su ingreso. 38 Gobierno de la Provincia de Córdoba Ministerio de Finanzas Registro General de la Provincia 88.2. Será considerada como una nueva medida cautelar la orden judicial que no individualice la medida pre-anotada y no indique expresamente que se trata de una “reinscripción” o “reanotación”. Observación de medidas cautelares 89.1. Serán observadas y registradas provisionalmente las medidas cautelares cuando: a) los enmendados o testados no estuvieren salvados por el Tribunal; b) el formulario se hubiere llenado de manera manuscrita y no impreso. c) sólo se individualice la mayor superficie de la que el inmueble afectado formaba parte; d) en las solicitudes de reanotaciones de embargos el monto de la solicitud exceda el del ya anotado. 89.2 En las medidas cautelares sobre inmuebles no será motivo de observación la falta de indicación del número y tipo de documento de identidad del titular registral, cuando en la orden judicial se proporcionen los nombres y apellidos del titular dominial y la inscripción del inmueble afectado. 89.3. Las órdenes de inhibiciones serán observadas y registradas provisionalmente cuando no se indique el número de documento de identidad y no se individualice la resolución judicial que: “declare que se han realizado los trámites de información ante los organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el número del documento identificatorio” (artículo 32 - in fine - de la Ley N° 17.801). Recibirán igual tratamiento las órdenes de inhibiciones de personas jurídicas que no indiquen su inscripción en el registro jurídico respectivo y el C.U.I.T. ó C.D.I.. Rechazo de medidas cautelares 90.1. Serán rechazados los mandamientos judiciales que ordenen medidas cautelares cuando: a) se soliciten a nombre de persona distinta del titular registral, o se consigne el o algunos o todos los nombres del titular registral con iniciales, o cuando fueren ordenadas contra: “propietarios desconocidos”, o a nombre de “sucesores de ...”; b) el número de matrícula o inscripción cronológica esté errado, o cuando se proporcione el folio y no el año, o viceversa; c) no se cite monto en los embargos. 39 Gobierno de la Provincia de Córdoba Ministerio de Finanzas Registro General de la Provincia 90.2. Serán rechazados los oficios judiciales que ordenen embargos sobre derechos de usufructo, uso o habitación. Los embargos de usufructo de los que ya se hubiere tomado razón subsistirán sólo a los fines publicitarios, pero no serán obstáculo alguno a la renuncia o venta de los inmuebles sobre los que recayeren. 90.3. Serán rechazados los mandamientos judiciales que ordenen inhibiciones cuando: a) del inhibido se consignen algunos o todos sus nombres con iniciales; b) se ordenen contra sociedades de hecho, o no se indique el tipo de persona jurídica. 90.4. Quedan facultados los jefes y personal con firma autorizada para suscribir el rechazo de documentos judiciales por las causales establecidas en este reglamento. Cuando la inscripción dominial citada fuere errónea o el inmueble hubiera sido transferido, el rechazo será formulado en la etapa denominada “entró número” por el personal afectado a esta tarea. 90.5. Producido el rechazo el documento se anotará provisionalmente en los términos del inciso a) del artículo 18 de la Ley N° 17.801 y del artículo 9 de la Ley N° 5.771, a los fines de permitir en cuanto por derecho corresponda la interposición de la insistencia del artículo 20 de la Ley N° 5.771. 90.6. La inscripción provisoria del artículo anterior no será practicada en los siguientes casos: (A) En las medidas que afecten a inmuebles cuando: a) no se proporcione la inscripción registral b) la inscripción registral indicada sea errónea c) sea ordenada contra: “propietarios desconocidos” (B) En las medidas que afecten a personas cuando: a) se ordene contra sociedades de hecho b) no se indique el tipo de persona jurídica CAPÍTULO XII - RECONSTRUCCIONES DE FOLIOS Reconstrucción de folios y asientos registrales 40 Gobierno de la Provincia de Córdoba Ministerio de Finanzas Registro General de la Provincia 91.1. La reconstrucción de folios y asientos registrales se iniciará mediante declaración jurada, en original y dos copias con certificación de firmas, que deberá contener: a) nombres y apellidos del o de los solicitantes, con sus datos personales completos y su domicilio real, mención del interés legítimo y de la representación que ejerciera. Los dos últimos requisitos se podrán acreditar incorporando la documentación respectiva a la declaración jurada, o citando las inscripciones registrales pertinentes, o por vía de certificación notarial; b) manifestación de que la reconstrucción se motiva en el deterioro o falta del asiento pertinente (matrícula, folio, plano, planilla), y la identificación (números, folios) de su inscripción; c) descripción completa del inmueble según título o plano inscripto; d) para la reconstrucción de planos deberá adjuntarse copia cerificada por la Dirección General de Catastro; e) indicación de los nombres y apellidos completos y demás datos personales que correspondan de los titulares registrales, expresándose los porcentajes de copropiedad en el derecho; f) relación del acto jurídico que sirvió de antecedente para practicar el asiento de titularidad del derecho, mencionando número y fecha de las escrituras o sentencias judiciales y funcionario interviniente. Cuando la reconstrucción fuere solicitada por los titulares registrales se deberá acompañar copia autenticada de esta documentación. En otros supuestos también se requerirá acompañar copia autenticada de tal documentación, cuando se entienda que ello es necesario. g) expresar si sobre el inmueble o derechos pesan gravámenes u otras restricciones o si se encuentran vigentes anotaciones provisionales o preventivas; en caso de existir, se las deberá relacionar. A los fines de corroborar la titularidad registral y la determinación del inmueble, se requerirá la intervención de la Dirección General de Catastro. 91.2. La petición de reconstrucción podrá ser formulada por los letrados que intervengan en acciones judiciales donde se hubieren solicitado medidas cautelares sobre los inmuebles o derechos registrados. 91.3. Las reconstrucciones serán calificadas por la Sección Jurídica de este Registro. 91.4. En los informes y certificados que se procesen sobre folios reconstruídos, se dejará constancia de la existencia de la reconstrucción. 41 Gobierno de la Provincia de Córdoba Ministerio de Finanzas Registro General de la Provincia Conversión de folios y asientos registrales reconstruídos 92. En aquellos casos en que corresponda una vez efectuada la reconstrucción de asientos dominiales obrantes en el Sistema Cronológico se convertirán sin más al Sistema de Folio Real, incorporándose inmediatamente a los Sistemas Informáticos de Seguimiento de Matrículas e Índices de Titularidades Reales para su disponibilidad y utilización registral. CAPÍTULO XIII - CANCELACIONES Cancelaciones de inhibiciones voluntarias o indisponibilidades administrativas 93. A los fines de la cancelación de inhibiciones voluntarias o indisponibilidades administrativas se requerirá disposición expresa y específica de la misma autoridad o rogante que dispuso su registración. Cancelaciones parciales en preanotaciones hipotecarias 94. La cancelación de preanotaciones hipotecarias previstas en la Ley N° 18.307 que recayeren sobre inmuebles inscriptos en sistema cronológico, se publicitarán en las matrículas que se originen con motivo de las transferencias efectuadas, sin necesidad de practicar asientos complementarios en el folio correspondiente a la preanotación hipotecaria. Auto interlocutorio o resolución judicial para cancelar 95. La copia del auto interlocutorio o de la resolución judicial que ordena la cancelación se exigirá cuando se refiera a embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares y fuere dispuesta por los tribunales judiciales. Cancelación de hipotecas inscriptas a diario 96. Para la cancelación de hipotecas inscriptas a diario será necesario acompañar indefectiblemente el título, aún cuando esté caduco el diario. 42 Gobierno de la Provincia de Córdoba Ministerio de Finanzas Registro General de la Provincia Archivo de originales en cancelaciones 97. En las cancelaciones de medidas cautelares, bien de familia, hipotecas, anotaciones provisionales, certificados con reserva de prioridad, etcétera, serán archivados los originales de los pedidos o mandamientos correspondientes, colocando a disposición del usuario la copia del mismo, donde se dejará constancia de los asientos practicados. Cancelación de gravámenes y demás medidas cautelares 98.1. En los oficios judiciales cancelatorios de gravámenes y demás medidas cautelares deberá consignarse en el Formulario B, (ítem 6, “aclaraciones”), nombre, apellido y matrícula del profesional autorizado por el tribunal para su diligenciamiento. 98.2. En el caso de que el presentante del documento cancelatorio fuere persona distinta del profesional autorizado, deberá mediar autorización expresa - con certificación de firmas por escribano público, juez de paz o funcionario policial - de quien se encuentre facultado. 98.3. En todos los oficios judiciales cancelatorios de gravámenes y demás medidas cautelares, el presentante deberá llenar el formulario con los datos indicados en la planilla de “Constancia de presentación de documento judicial cancelatorio de gravámenes y demás medidas cautelares”, el que será suscripto por ante el Encargado de Mesa de Entradas del Registro o Delegación, previa acreditación de su identidad. CAPÍTULO XIV - CADUCIDADES Certificados registrales 99. Sin perjuicio de las disposiciones de la Ley N° 17.801, cumplido el año calendario desde la fecha de su expedición se tendrán por caducos sin necesidad de cumplir con ningún requisito, los certificados registrales judiciales -también denominados “informes con anotación preventiva para subasta”-, otras certificaciones para transmisiones forzosas de derechos reales y certificaciones para actos notariales. 43 Gobierno de la Provincia de Córdoba Ministerio de Finanzas Registro General de la Provincia Inscripciones o anotaciones provisionales 100. Sin perjuicio de las disposiciones de la Ley N° 17.801, cumplido el año calendario desde la fecha de su vencimiento, se tendrán por caducas las inscripciones o anotaciones provisionales sin necesidad de cumplir con ningún requisito. Continuidad del proceso inscriptorio 101. Transcurridos los plazos mencionados en los artículos anteriores, las medidas citadas no serán obstáculo para la inscripción o anotación de documentos. A tales fines, el cómputo del plazo para la “caducidad automática” se realizará hasta el día de la calificación del documento respectivo. Ampliaciones de embargos 102. Los términos de caducidad se aplicarán a cada embargo en particular sin considerar si los mismos son ampliaciones de otro u otros registrados con anterioridad. Supuestos especiales en anotaciones hipotecarias 103.1. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley N° 22.232 texto ordenado por Decreto N° 540/93 (Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional extendida al Banco Hipotecario S.A. por artículo 28 de la Ley N° 24.855), artículo 29 de la Ley N° 21.799 (Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina), artículo 45 de la Ley N° 21.629 (Carta Orgánica del Banco Nacional de Desarrollo) y artículo 1 de la Ley N° 15.283 (bancos provinciales), quedan exceptuadas del plazo de caducidad de veinte (20) años dispuesto en el artículo 3.197 del Código Civil las hipotecas constituídas a favor del Banco Hipotecario Nacional (hoy Banco Hipotecario S.A.), Banco de la Nación Argentina, Banco Nacional de Desarrollo y bancos provinciales, oficiales y mixtos. En estos casos los asientos conservarán sus efectos hasta que se produzca su cancelación por instrumento suficiente. 103.2. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley N° 24.855, lo previsto en el artículo anterior respecto del Banco Hipotecario S.A. y bancos provinciales, oficiales y mixtos, será aplicado sobre las escrituras 44 Gobierno de la Provincia de Córdoba Ministerio de Finanzas Registro General de la Provincia registradas cuya fecha no exceda del día tres del mes de Agosto del año dos mil siete (03/08/2.007). Momento del inicio del plazo para registraciones sujetas a caducidad 104.1. Salvo los casos en que en este reglamento se dispone lo contrario por cuestiones operativas, a los fines de computar el inicio de los plazos para las caducidades se tomará en cuenta la fecha de toma de razón, conforme lo prescripto por el artículo 37 - último párrafo - de la Ley N° 17.801 104.2. Se entenderá por toma de razón, el ingreso del documento portante por el Ordenamiento Diario del Registro, a partir de cuya fecha se contarán los plazos de caducidad indicados por el artículo 37 de la Ley N° 17.801. Manera de contar los plazos en las declaraciones de suspensión de plazos 105. La declaración de suspensión de plazos registrales producirá los siguientes efectos respecto de: a) documentos que se encuentran en proceso de registración dentro del Registro: en caso de corresponder se les aplicará la prórroga de pleno derecho del artículo 10 de la Ley N° 5.771; b) documentos que aún no hubieren ingresado al Registro y el vencimiento de su ingreso se produjo en alguno de los días comprendidos en el período declarado como inhábil: para conservar su prioridad deberán ingresar en los primeros treinta minutos del horario administrativo del día hábil inmediato al del vencimiento (artículo 8 de la Ley N° 5.771); c) documentos observados que deben reingresar por: “mesa de movimientos” y cuyo vencimiento se produjo en alguno de los días declarados inhábiles: se aplicará la solución del inciso b).