calificacion extraregistral del notario?

NOTA A FALLO
Alcances de la calificación y de la investigación de la realidad extrarregistral
por parte del notario*
En el fallo al que se hace referencia al pie de este comentario, la Excma.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, por la Sala I, ha tenido ocasión de
pronunciarse acerca de las cuestiones resumidas en el título de este comentario,
decidiendo finalmente en un sentido y con fundamentos que considero errados.
Llamado a dictaminar, comienza por decir el Señor Fiscal: “Es menester
advertir, a mi juicio, que lo que se trata en esta instancia no es otra cosa que juz -
gar sobre la eficiencia o inoponibilidad del asiento que figura al pie de la colum -
na siete de fs. 10 vta. …”; El Tribunal, a su vez, haciendo suyos los argumentos
del Señor Fiscal señala que “el objeto comprendido en el recurso no es la respon -
sabilidad del Registro sino la inoponibilidad del asiento cuestionado a la adqui -
rente…”.
Tanto en la argumentación del Fiscal como en la del Tribunal se analizan
aspectos tales como: la procedencia del estudio de títulos, qué se entiende por
“buena fe” y por fe pública registral, la responsabilidad del notario en punto a la
“custodia de la fe pública en materia negocial”, el deber de diligencia del notario
y la obligación de éste de investigar la realidad extrarregistral.
Advierto, como ya adelantara, tanto en el dictamen del Sr. Fiscal como
en la argumentación y sentencia del Tribunal, el apartamiento del thema deci -
dendum por cuanto aparecen centrados en la inoponibilidad del asiento al adquirente,
cuando este tema evidentemente no era el objeto del debate, y que, en todo
caso, solo pudieron invocar quiénes eran partes en los autos “Santa Fe 2564
S.A. c/Cappelletto, Alejandro Camilo y otros s/restitución”, y el adquirente del inmueble,
los que precisamente no fueron citados en las actuaciones que dieron
origen a la sentencia que comento.
Finalmente, advierto un especial énfasis en la crítica a la notaria interviniente,
cuando el caso no lo merecía, en virtud de que el fallo a lo que apuntaba,
aunque no lo dice en forma expresa, era a decidir la inscripción definitiva del acto
de compraventa autorizado por la Escribana Masri, frente a la oposición en ese
sentido del Registro de la Propiedad Inmueble.
La objetividad y la imparcialidad deben prevalecer en la esfera judicial.
En el caso, la balanza se ha inclinado en favor del Registro de la Propiedad, único
responsable de la anotación que motivara la controversia, cuyo texto, sin duda,
en modo alguno advierte sobre la existencia y registración de una medida
cautelar.
* El presente trabajo es un comentario al fallo dictado por la Cámara Nacional en lo Civil, Sala I, con
fecha 8 de abril de 1997, en los autos “Masri, Victoria S. c. Registro de la Propiedad Inmueble”. Fue
publicado en La Ley, del 3-3-98.
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Para ilustración del lector transcribo en lo pertinente el contenido del rubro
7 del certificado en cuestión: Asiento 1: Afectación a bien de familia; asiento
2: embargo preventivo s/resolución del 5/7/85, en autos “CAPPELLETTO, Camilo
A. y otro c/GIULIANI, Carlos y otro s/ cumplimiento de contrato”; Juzgado Civil
16, Secretaría 32, presentación 82.904 del 12 de agosto de 1985, rechazado por
no constar el dominio a nombre de la demandada. Asiento 3: prohibición de in -
novar s/resolución del 7/10/87, autos “CAPPELLETTO, Camilo y otro c/GIULIANI,
Carlos y otros s/cumplimiento”, Juzgado Civil 16, Secretaría 32, presentación
131.490 del 30 de octubre de 1987, rechazado por no constar el dominio a nom -
bre de la demandada. Asiento 4: anotación de litis s/resolución del 18/9/87 autos
“Santa Fe 2564 S.A. c/Cappelletto, Camilo Alejandro y otros s/restitución”, expe -
diente 270.695, Juzgado Civil 5, Secretaría Nº 10, presentación 124.453, 16 de
octubre de 1987 (en el RUBRO 8 ASIENTO 1, consta que CADUCO ASIENTO 4
según actuación del 12 de setiembre de 1994). Asiento 5: anotación de litis s/re -
solución del 4/7/94, autos “Santa Fe 2564 S.A. c/Cappelletto, Alejandro Camilo y
otros s/restitución, expte. 270.695, Juzg. Nac. 1ª Inst. Civ. 93, Sec. 10, Presenta -
ción 142.365 del 29/8/94. INSCRIPCION PROVISIONAL. Asiento 6: caducó
asiento 5 s/ actuación interna del 13 de marzo de 1995. Sigue una línea de cierre
del asiento 6 y luego: 849. s/resolución 04 jul. 1994 autos “Santa Fe número
2564 S.A. c/Cappelletto, Alejandro Camilo y otros s/restitución” (expte.
270.695) Juzg. Civ. 93, Sec. 10. Presentación 31.569 del 28 de febrero de 1995.
Leyendo correctamente el contenido del transcripto rubro 7, nos encontramos
con: un embargo y una prohibición de innovar rechazados; dos anotaciones
de litis que caducaron y una anotación sin número de asiento ni indicación
de qué medida se pretendía inscribir y que corresponde a una presentación del
28 de febrero de 1995, esto es, de fecha anterior al asiento 6, rubro 7 que es del
13 de marzo de 1995.
Recordemos ahora, una vez más, que el verdadero tema de la litis versaba
acerca de la procedencia o no de la inscripción de la compraventa autorizada
por la Escribana interviniente, frente a la oposición del Registro de la Propiedad
Inmueble, fundada en la que yo diría llamar “anotación incompleta” (la que está
consignada luego de la lína de cierre del asiento Nº 6 del Rubro 7 del 13 de marzo
de 1995) ya referido.
Frente a ello, el dictamen del Señor Fiscal, como la sentencia de la Excma.
Cámara, debió requerir, a mi juicio, la previa respuesta a los siguientes interrogantes:
1) ¿La última anotación transcripta en el rubro 7 del certificado es un
asiento registral?
2) Teniendo en cuenta que el autor del documento notarial, esto es el Escribano,
es el primero que califica acerca de la procedencia del otorgamiento del
acto de que se trate, ¿fue correcta la calificación de la Escribana Autorizante?
3) ¿La calificación acerca de las constancias del certificado forma parte
del estudio del título?
JURISPRUDENCIA - 617
4) ¿Hasta dónde puede imponérsele al notario que investigue la realidad
extrarregistral?
5) ¿El Registro de la Propiedad actuó dentro de los límites de su potestad
calificadora?
6) ¿Podría haberse impedido el otorgamiento de la compraventa autorizada
por la Escribana Masri aún en el caso de que el supuesto asiento cuestionado
hubiera sido válidamente inscripto?
En primer término entiendo que la última anotación transcripta en el rubro
7 del certificado en cuestión, en base al cual el Registro de la Propiedad Inmueble
objetó la inscripción de la escritura de compraventa, no es un asiento
registral ya que carece de los requisitos esenciales que hacen a la publicidad registral,
no obstante ello no caben dudas de que si la anotación hubiera conformado
realmente un asiento registral, lo sería respecto de una anotación de litis,
obviamente en los términos del Art. 229 del C.P.C.C.
Si ese asiento hubiera sido perfecto entonces sí se habría publicitado la
existencia de una litis, esto es la de los autos “Santa Fe Nº 2564 S.A. c/Cappelletto,
Alejandro Camilo y otros s/restitución”, expte. 270.695 que ya venía anunciándose
a través de asientos provisionales que habían caducado.
Ahora bien, ¿cuál es el efecto jurídico de la anotación de litis? … ¿Impide
la transmisión del dominio o constitución de derechos reales? naturalmente
que no, salvo que se la haya ordenado en los términos de la Ley 21.499, que no
es el caso que nos ocupa (conf. PALACIO, Manual de Derecho Procesal Civil, Tº II,
Nº 462 b, pág. 298 y jurisp. allí citada, conf. C.N.C. Sala B, E.D. 80-639; idem
Sala “A”, L.L. 1996-A-727, etc., etc.).
En base a tal correcta conclusión, ¿por qué la Notaria habría de negarse
a autorizar la compraventa que las partes del acto le solicitaban? … Tampoco re -
querían las circunstancias apuntadas que se dejara asentado en la escritura la
existencia de una anotación de litis, puesto que esto no resultaba del certificado
en cuestión.
Se deduce entonces que, al Registro de la Propiedad Inmueble no le asistía
el derecho para demorar la inscripción definitiva de la escritura referida so
pretexto de un supuesto asiento de una supuesta anotación de litis, que aun estando
correctamente anotada no hubiera impedido el otorgamiento del acto que
se pretendía inscribir.
Entiendo que el Registro de la Propiedad, advirtiendo su error en la forma
de inscribir la presentación del 28 de febrero de 1995 (que obra luego de la
línea de cierre del Asiento 6 del rubro 7 del Folio Real en cuestión), trató de enmendarlo
excediendo su facultad calificadora e impidiendo la inscripción definitiva
de un acto notarial legítimo e incuestionable.
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En todo caso, el tema de la inoponibilidad del supuesto asiento al adqui -
rente y la buena o mala fe de éste, debió dilucidarse dentro de otro marco nor -
mativo, pues excede el registral.
Lo que en derecho hubiera correspondido es que, quién se sintiera afectado
por la compraventa en cuestión demandara al adquirente para ventilar si hubo
buena o mala fe de éste, con citación de la notaria autorizante, en su caso.
Creo que ha llegado el momento de recordar el rol de Notario y de revalorizar
la misión social del mismo, indiscutible velador de la seguridad jurídica
que nos conduce hacia la paz social indispensable para el progreso.
VÉLEZ invistió al notario de una importancia especialmente significativa
cuando en el Art. 1184 antes de la reforma de la Ley 17.711 estableció la necesidad
de la instrumentación por escritura pública de la constitución, transmisión,
modificación o pérdida de derechos reales sobre inmuebles, bajo pena de nulidad.
Esta norma fue amputada con la reforma de la Ley 17.711 quitándole la pena
de nulidad, pero los Arts. 976, 977, 978 y concordantes del C.C. demuestran
que aún hoy para el Código Civil la función de la escritura pública es fundamental.
El Escribano ejerce una función pública y en gala a ello debe cumplir
con el deber de diligencia que su rol le impone. Aunque la Ley no lo requiera, la
prudencia le marca la necesidad de investigar los títulos, esto es controlar la existencia
del derecho de quién dice ser su titular, verificar el origen de la propiedad
a través de las sucesivas transmisiones durante los últimos veinte años, tratando
de detectar las causas de evicción que pudieran afectar a los títulos de propiedad
del disponente o de sus antecesores, pero no más allá de eso.
“VÉLEZ SARSFIELD tuvo en sus miras la investigación de títulos, lo revela su
nota al tratar la ‘cancelación’ de las hipotecas, donde alude a la ‘genealogía’ de
los títulos, a la necesidad de su pureza y porque no la había todavía, era una de
las razones que lo mostraron excéptico sobre los Registros de la Propiedad. Es
que en la mente de VÉLEZ estaba la genealogía de los títulos, tan unida al estudio
de títulos, hecho por quién debe hacerlo, que es el notario. Si los asientos regis -
trales no son necesariamente exactos, si la buena fe del Art. 1051 debe ser dili -
gente, el adquirente debe apoyarse en el estudio del título…” (conf. Importancia
del Estudio de títulos, Dr. JORGE H. ALTERINI. “Gaceta del Notariado” Mayo-Agosto
1982, Nº 88, págs. 32/33).
¿Qué requisitos, además del estudio del título antecedente, debe cumplimentar
el notario para autorizar una escritura de compraventa? El Art. 23 de la
Ley 17.801 establece que el Escribano deberá tener el título a la vista y los certificados
respectivos expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble.
Además del bloqueo registral, ¿qué otra función cumple esa certificación
registral? La de publicidad noticia que evaluará el notario con la calificación que
efectúa a través de su lectura y análisis.
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Aunque nuestra legislación no consagra la fe pública registral en sentido
técnico, lo que exteriorizan los Registros debe entenderse ajustado a la verdad.
¿Si así no fuera, para qué servirían los mismos?
Teniendo en cuenta todo lo expuesto, cabe concluir que el estudio de
títulos queda cumplimentado por el notario, si lo efectúa en la forma apuntada ut
supra, más no puede exigírsele que indague más allá la realidad extrarregistral. Si
así fuere, los escribanos tendríamos que cotejar todos los expedientes judiciales
que dieron origen a las diversas medidas cautelares cuya caducidad o
levantamiento resulta de los asientos dominiales. Entonces carecería de sentido
presumir la veracidad de los asientos registrales e inconsistente la publicidad
registral.
No obstante ello, es recomendable previo al otorgamiento del acto de
que se trate, notificar en forma fehaciente a las partes contratantes de la existencia
de irregularidades registrales, mediante un dictamen de calificación notarial
al respecto, y obtener la conformidad de aquéllas para el otorgamiento del acto
en cuestión, mediante el instrumento idóneo.
En síntesis; la inoponibilidad de la medida cautelar al adquirente y la ac -
tividad extrarregistral del notario, sólo tangencialmente podían introducirse en el
fallo que comento. Lo acertado hubiera sido resolver admitiendo el recurso de
apelación, por cuanto el Registro de la Propiedad Inmueble no pudo oponerse
válidamente a la inscripción de la compraventa por la razón que invocada, desde
que lo escrito por debajo de la línea de cierre del Asiento 6, Rubro 7, no constitu -
ye un asiento registral de “Anotación de Litis”, y porque aun cuando se admitiera
su existencia en ese carácter, esa medida cautelar no impide la libre disposición
del bien que puede ser gravado o enajenado por el titular del dominio.
Iris Pérez Serpa de Trujillo