LA ANOTACION DE LITIS Y LA OPONIBILIDAD DE LA COSA JUZGADA AL TERCER ADQUIRENTE

LA ANOTACIÓN DE LA LITIS Y LA OPONIBILIDAD DE LA COSA JUZGADA AL TERCER ADQUIRENTE
Por: Eduardo A. Zannoni
La anotación de la litis como medida cautelar
La anotación de litis como medida cautelar integra, como es sabido, el elenco de las medidas cautelares
patrimoniales nominadas por los códigos procesales modernos. El Código Procesal en lo Civil y Comercial de la
Nación (en lo sucesivo: CPCC) la prevé en el art. 229 señalando que tal anotación procede “cuando se dedujere
una pretensión que pudiere tener como consecuencia la modificación de una inscripción en el Registro
correspondiente y el derecho fuera verosimil”. Concluye la disposición procesal que si la demanda es admitida,
la anotación de litis “se mantendrá hasta que la sentencia haya sido cumplida”.
Es doctrina corriente sostener –citamos por todos a Palacios1 - que esta medida cautelar tiene por objeto
asegurar la publicidad de los procesos relativos a bienes inmuebles o muebles registrables, ante la eventualidad de
que las sentencias que en ello s recaigan hayan de ser opuestas a terceros adquirentes del bien litigioso o a cuyo
favor se constituya un derecho real sobre éste.
La anotación de la litis publicita, pues, la existencia del proceso en el cual el objeto del pleito –el objeto
litigioso o cosa demandada- es un bien registrable (v. gr.,un inmueble o un automotor). Así, si se demanda la
reivindicación, o la nulidad de una venta en que la cosa fue entregada al comprador e inscripto el dominio a su
nombre, o si se acciona por simulación que comprende la transferencia simulada del bien, etcétera.
No procede la anotación de la litis, en cambio, en los procesos en que el objeto litigioso no es la cosa,
como tal. Se ha resuelto, por ejemplo, que no cabe anotar la litis respecto de un inmueble del deudor cuando lo
que se reclama contra él es una suma de dinero y no la entrega de ese inmueble2 .
El efecto de la anotación de la litis respecto de terceros según la doctrina corrientemente aceptada.
Pues bien: ¿para qué esta publicidad?
La doctrina corriente nos responde: la toma de razón de la existencia del pleito en la matrícula correspondiente del
Registro permite alertar a terceros sobre la existencia del pleito, y evitar que éstos –los terceros- contraten sobre el
bien con quien aparece como titular del dominio en la ignorancia de que los derechos del propietario están
judicialmente controvertidos.
Se señala, en consecuencia, que los terceros no podrían invocar ante quien resultara vencedor en ese
juicio y cuya sentencia le atribuye derechos sobre el bien, la buena fe de su adquisición. Ni podrían neutralizar,
eventualmente, el efecto reipersecutorio.
La doctrina coincide en que la anotación de la litis no restringe las facultades de disposición del dueño
de la cosa, a diferencia de lo que sucede con el embargo. De tal suerte es válida, por hipótesis, la venta o la
1 PALACIO, Lino, Derecho Procesal Civil, Bs. As., Abeledo- Perrot, 1985, t. VIII, p. 237, nº 1305.
constitución de gravámenes que hiciera el titular registral cuyos derechos sobre la cosa están controvertidos, pero
el adquirente o el titular de un derecho real de garantía –v. gr., el acreedor hipotecario- no serán considerados de
buena fe frente a quien, más tarde, venza en el juicio en que se controvirtieron los derechos que, sobre la cosa,
ejercía ese titular registral.
Hasta este punto la cuestión no suscita discrepancias.
La anotación de la litis y los efectos de la sentencia
Sin embargo cabe preguntarse si, además, la publicidad del proceso mediante la anotación de la litis atañe a la
oponibilidad de la cosa juzgada que deriva de la sentencia dictada en el juicio.
Palacio lo niega rotundamente: la anotación de la litis no implica –dice- “que los derechos adquiridos por
las personas que contrataron con la parte vencida en el proceso en el cual se dispuso la anotación puedan
invalidarse por simple vía de ejecución de la sentencia, pues la adopción de ese trámite importaría en el caso lesión
de la garantía constitucional de la defensa en juicio3.
Si lo que afirma Palacio fuese correcto, significaría que el vencedor en aquel proceso debería iniciar un
nuevo proceso contra el adquirente del vencido en el anterior. Y en ese nuevo proceso no podría hacer valer los
efectos de la sentencia dictada en el anterior, porque el adquirente no fue parte.
Por hipótesis entonces, este adquirente podría volver a controvertir ex novo el derecho que al actor ya le
reconoció aquella sentencia, lo cual implicaría la necesidad de volver a debatir, desde el principio, el título que
ostentaba el vencido en el proceso anterior. Hasta podría llegar a pensarse que la sentencia que se dicte en este
nuevo proceso contra el subadquirente del vencido puede, al cabo, rechazar la demanda del vencedor en el primer
proceso sin que ello implique escándalo jurídico alguno ya que se trata de dos procesos distintos con partes
distintas y una causa petendi autónoma respecto de cada demandado.
Nos parece que este razonamiento desvirtúa absolutamente el significado de la publicidad que, como lo admitimos,
tiene la anotación de la litis. La multiplicación de procesos quedaría a merced de la mala fe y en desmedro de los
derechos, ya reconocidos, de quien obtuvo sentencia en su favor.
¿En que situación jurídica se hallan los terceros adquirentes de bienes respecto de los cuales se anotó la
litis?
Considerar a los terceros adquirentes como meros terceros ajenos absolutamente al proceso nos parece no sólo
una posición reductivista y dogmática, sino, además, una tesitura contradictoria con la función del proceso en la
que se dispuso la anotación de la litis y de la publicidad ínsita en la medida cautelar.
Quien contrata con alguien respecto de un bien que, según las constancias registrales está sometido a las
viscisitudes de un pleito y a lo que en él se resuelva, adquiere conocimiento en concreto acerca de la existencia
misma del juicio. Además sabe –o debe saber- que los derechos que se le transmiten –el dominio, si se trata de un
2 Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de BBlanca, Sala II, 16/12/86, LL 1987-E-478.
adquirente- corresponden a alguien cuyo título está siendo controvertido. Finalmente de las mismas constancias
registrales toma conocimiento del juicio en el cual ese juicio se controvierte.
Así, pues, nos hallamos ante un tercero a quien la sentencia puede afectar un interés propio. En esa calidad puede
asumir la posición procesal de interviniente adhesivo en el proceso con la finalidad, como enseña Carnelutti, de
“defender un derecho propio sosteniendo las razones de un derecho ajeno” 4.
El art. 90, inc. 1º del CPCC precísamente prevé la intervención voluntaria en calidad de parte, cualquiera que fuese
la instancia y etapa en que se halle el juicio, de quien “acredite sumariamente que la sentencia pudiere afectar
un interés propio”. Esa intervención es coadyuvante de la actuación de la parte a quien el interviniente apoya –
intervención adhesiva simple- y, según la etapa del proceso, permite al interviniente, incluso, suplir la inactividad
o negligencia del demandado principal.
La sentencia dictada y el tercer adquirente
Por cierto que el adquirente de quien tiene controvertido su título respecto del bien no está obligado a solicitar su
intervención adhesiva en el proceso. Mas en ese caso, su omisión en hacerlo le es imputable ya que tuvo la
posibilidad de requerirla.
Si lo hubiese hecho y su intervención hubiese sido admitida la sentencia le sería oponible en los términos del art.
96, párrafo segundo, del CPCC.
Si no lo hizo es un despropósito interpretar que la inacción lo beneficia al punto de poder replantear ex novo una
controversia que ya ha sido resuelta mediante una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.
Nótese, si no, la incongruencia: de solicitar la intervención adhesiva, el tercero asume procesalmente una
actuación que es “accesoria y subordinada a la parte a quien apoyare, no pudiendo alegar ni probar lo que
estuviere prohibido a ésta”(art. 91 del CPCC). Si no solicita su intervención, y más tarde se considera que la
sentencia no le es oponible, forzoso es reconocerle en un nuevo proceso la calidad de parte autónoma y, como tal,
la posibilidad de replantear los términos de la controversia original, obligando al actor que venció en ella a volver a
litigar por el mismo objeto y la misma causa.
Por todo lo expuesto pensamos que la publicidad que importa la anotación de litis no se agota en el solo
anoticiamiento o publicidad de la existencia de un proceso respecto de un bien registrable. Quien se emplaza en
la situación de sucesor del titular cuyos derechos sobre dicho bien están controvertidos en juicio, o quien
adquiere un derecho dependiente de la titularidad registral, sabe que sucede o adquiere a las resultas de lo que
en ese proceso se resuelva. Por eso, entendemos, la sentencia le derá oponible –haya o no intervenido como
tercero en el proceso- y ejecutable contra él.
3 PALACIO, Lino, Derecho Procesal Civil, cit., t. VIII, p. 238, nº 1306.
4 CARNELUTTI, Francesco, Instituciones del derecho procesal, t. I, p. 179. O, como dice Calamandrei, el
interviniente combate por el derecho ajeno para hacer que triunfen las razones de la parte a la cual adhiere contra
el adversario de ella, en quien sólo por eso ve el interviniente a su propio adversario: CALAMANDREI; Piero,
Instituciones del derecho procesal civil, t. II, p. 320-1.