LA CONCLUSION DE LOS NEGOCIOS FIDUCIARIOS

La conclusión
de los negocios fiduciarios.
Restitución de bienes por
liquidación de fideicomiso.
Carolina Ormaechea
En los casos de dominio imperfecto,
el dominio revocable y el dominio fiduciario
comparten la afectación en uno de
los caracteres esenciales del derecho real
de domino: la perpetuidad. Ninguno de
los dominios imperfectos, ni el fiduciario
ni el revocable, son perpetuos, sino que
están sujetos a ser transferidos, restituidos
a otro sujeto distinto del titular, al
momento de producirse el llamado “hecho
resolutorio”. Es decir, que ello ocurre
al producirse el cumplimiento de la condición
o el plazo, o en el caso de dominio
revocable, de darse el supuesto de ley que
produce la revocación. Sin embargo, ésta
es básicamente la única coincidencia que
asemeja a ambos supuestos de dominio
imperfecto, pues el resto de la regulación
difiere sustancialmente.
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Entre otras, hay dos notas básicas del dominio fiduciario que deben
tenerse presentes y que lo alejan de las inseguras figuras del dominio
revocable, tan temidas por el notario, acostumbrado a documentar títulos
perfectos. Por un lado, producido el hecho resolutorio, los actos
cumplidos por el fiduciario deben sostenerse y cumplen sus efectos propios,
tal como lo legisla la última parte del nuevo art. 2670, lo que nos permite
utilizar la herramienta fideicomiso con la mayor de las seguridades1. Por
otro lado, la llamada “restitución” de la propiedad y dominio de bienes y cosas,
no necesariamente debe hacerse en la persona del transmitente anterior,
es decir, al fiduciante, al “tradens” del fiduciario, utilizando el idioma
clásico de los derechos reales. La versatilidad del negocio fiduciario nos
permite restituir al que antes dio (fiduciante) o a una persona diferente,
que a su vez ha recibido los beneficios de la gestión (beneficiario) y,
hasta tenemos la posibilidad de que esta restitución sea hecha a favor de
otro sujeto que, hasta aquí, no hubiera tenido participación en el negocio
fiduciario (fideicomisario). Claro que, interpretando la ley N° 24.441, si
bien la restitución se hará a quien mande el contrato (o el testamento
en su caso), que puede ser el propio fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario,
siendo los tres sujetos distintos, siempre podemos llamar
fideicomisario a quien corresponda entregar los bienes, aún coincidiendo
en la persona del fiduciante o del beneficiario. Es decir que estos
tres pueden ser la misma o diferentes personas. En cambio, el dominio
revocable sólo admite que, producida la causa de la revocación, deba
restituirse el dominio al transmitente. Sin embargo, en el fideicomiso,
no por eso , la entrega de los bienes a su destinatario final, tal como lo
hubiera previsto el pacto de fiducia, deja de ser una “restitución”.
En el fideicomiso, otra de las particularidades consiste en que, a
diferencia de lo que ocurre en el dominio revocable, la propiedad fiduciaria
sometida a gestión tiene la posibilidad de mutar, alterar su
naturaleza y transformarse, siempre aplicando el principio de la subrogación
real. El patrimonio de afectación es esencialmente dinámico.
Por eso, el fiduciante pone dinero que finalmente se le restituye en inmueble.
O puede poner inmueble y recibir dinero, finalmente, a modo
de restitución. Pero no por haberse alterado la naturaleza de los bienes
1 Art. 2670: “…Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad
con lo previsto en la legislación especial”.
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del fideicomiso dejan de ser los que, subrogados, se restituyen a quien
mande el contrato. Comprender esta mecánica supone comprender
el carácter dinámico de la propiedad fiduciaria junto con la actividad
de gestión -para otro y en nombre propio- que realiza el fiduciario.
Si estuviésemos analizando, por ejemplo, un fideicomiso de garantía
en el que el patrimonio de afectación está formado por un inmueble,
seguramente al liquidarse el fideicomiso, si el deudor pagó y no hay
ejecución de la garantía, se restituya la misma “cosa” fiduciariamente
transferida. Pero puede ocurrir y, de hecho, es lo que sucede en el fideicomiso
inmobiliario, que la propiedad de bienes y cosas fiduciariamente
transferidas altere su naturaleza. Incluso cuando el fiduciante
es aportante del terreno, que constituye el inmueble general, transfiere
fiduciariamente dominio común y se le restituye una cosa sometida a
un derecho real diferente, que es el derecho real de propiedad horizontal,
pues ha cambiado la naturaleza propia de la cosa.
Este trabajo no tiene la vocación de ser doctrina profunda, sino
que su objetivo es esclarecer y facilitar a los operadores del derecho,
especialmente a los escribanos, la última etapa del negocio fiduciario:
la llamada liquidación y restitución de bienes a su destinatario
final.
Cumplido el hecho resolutorio, en un fideicomiso, se producen, al
menos, dos consecuencias inmediatas: por un lado, el fiduciario debe
limitar su actividad; al haber concluido la etapa de gestión, el fiduciario
habrá de abstenerse de realizar nuevos actos jurídicos, negocios y
contratos, salvo los necesarios para concluir el fideicomiso. Por otro
lado, se abre una etapa liquidatoria en las sociedades comerciales, cuya
conclusión estará dada por la entrega y transmisión final, conforme a
su naturaleza de todos los bienes que integren hasta ese momento el
patrimonio de afectación.
A partir de aquí y a modo de ejemplo, tomando como base el diseño
de un fideicomiso inmobiliario de construcción al costo, que a pesar de
las críticas y sospechas ha sido una herramienta útil en la realización
de proyectos pequeños y medianos de inversión inmobiliaria privada, a
pesar de la desconfianza de los organismos de control fiscal, se procede
al análisis y redacción de un proyecto de escritura de transmisión de
dominio pleno, en favor de un beneficiario, acto previo al otorgamiento
del acta de liquidación final de fideicomiso.
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ADJUDICACIÓN DE UNIDAD FUNCIONAL POR LIQUIDACIÓN
DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO
El caso
Suponemos, en este fideicomiso, que varias personas (fiduciantes)
hicieron el aporte de todas las sumas de dinero necesarias para adquirir
un lote de terreno, construir en él un edificio, someterlo al régimen de
propiedad horizontal, ley N° 13.512, y transferir la propiedad plena de
una unidad funcional, a cada uno de los fiduciantes, que a su vez revisten
el carácter de beneficiarios.
Las claves de este diseño de negocio fiduciario son dos: nunca puede
establecerse un valor de aportación fijo para los fiduciantes-beneficiarios,
pues será necesario que aporten el dinero que sea requerido
para hacer el edificio; y, segundo, no deben existir fideicomisarios como
sujetos distintos de fiduciante-beneficiario, o al menos, es imposible
que existan bienes remanentes en el patrimonio de afectación, razón
por la cual resulta infructuosa la designación de fideicomisarios. os departamentos
edificados y, en este sentido, también se los puede llamar
fideicomisarios. Pero la idea es que, si existe otra clase de bienes remanentes,
tales como dinero, producto de venta de unidades, o excedentes
de aportación, etc, será porque no estamos en presencia de un llamado
fideicomiso inmobiliario de construcción al costo. Claro está, que se
pueden hacer y son los más usuales, pero tienen un diseño de negocio
diferente, pues la liquidación no estará unida a la transferencia de todas
las unidades a los fiduciantes-beneficiarios, sino a la restitución del remanente
(sea de la naturaleza que sea) a los fideicomisarios.
A estas alturas, suponemos que el fideicomiso ya se ha constituido
en un contrato celebrado entre el fiduciario y todos los fiduciantes-
beneficiarios. Han aportado el dinero en la forma prevista en el
contrato. El fiduciario adquirió por compra el terreno y ha contratado
una empresa constructora que construyó el edificio. Ha concluido la
etapa constructiva, procedido a la afectación al régimen de propiedad
horizontal y ha otorgado (incluso en forma simultánea) el Reglamento
de Copropiedad y Administración, pasando del dominio común del
inmueble general, estado de propiedad horizontal. Ahora se dispone
a transferir el derecho real de propiedad horizontal, pleno y perfecto,
a los beneficiarios del fideicomiso. Analicemos, entonces, el proyecto
de documento.
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El modelo
ESCRITURA NÚMERO...2 ADJUDICACIÓN DE DOMINIO PLENO
POR LIQUIDACIÓN DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO3. “FIDEICOMISO
PLAZA DE LA LUNA” Inmaculada CONFIABLE (Fiduciaria) a Oportuno
INVERSOR (Beneficiaria). En la ciudad y partido de..., a los... de
dos mil ocho, ante mí,... , notaria autorizante, titular del...4, comparecen:
Por una parte 1) Inmaculada CONFIABLE,...; y por otra parte 2) Oportuno
INVERSOR,...5 los comparecientes, personas capaces para este otorgamiento,
a quienes conozco en los términos del inciso c) del Artículo
1002 del Código Civil, agregando a esta escritura copia del documento
de identidad que exhiben y considero idóneo, quienes intervienen del
siguiente modo: el señor Oportuno INVERSOR, por su propio derecho,
en carácter de BENEFICIARIO, y la señora Inmaculada CONFIABLE, en
su carácter de FIDUCIARIA del fideicomiso inmobiliario identificado con
el nombre de “FIDEICOMISO EDIFICIO PLAZA DE LA LUNA” CUIT número
30-11111111-9, con domicilio especial fiscal constituido en San Martin
333 de Bahía Blanca, (Código Postal B8000AAA), constituido por Escritura
número setenta y cinco, de fecha 21 de marzo de 2003, pasada al
2 He expresado ya, en distintos trabajos y consultas, mi postura respecto de la identificación de
todos los actos notariales otorgados en protocolo como “escrituras”, en un sentido amplio, razón
por la cual, el epígrafe se inicia con la palabra “escritura”, seguida de la numeración correlativa
correspondiente. Si se opta por la postura de diferenciar las escrituras de las actas, se iniciará
indicando solamente la numeración, lo que depende del criterio del autorizante.
3 Tratándose de transferencia de dominio pleno de inmueble, conforme el art. 1184 inciso 1°
CC., debe ser hecha sólo por escritura pública. Téngase en cuenta que el art. 12 de la ley N° 24.441
dispone el respeto a la forma de la transmisión conforme la propia naturaleza de los bienes, y
el art. 26 de la misma norma dice: “Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará
obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los
instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan”. Colocar en el
encabezamiento, número de escritura, descripción del acto y partes.
4 Incorporar data, lugar y fecha de la escritura con la forma de estilo del notario autorizante.
5 Datos personales de los sujetos intervinientes. Recordamos la incorporación de la clave de
identificación tributaria como requisito de fondo (art. 3 bis de la ley N° 17801) y el código postal
como requisito registral en la provincia. Se redacta la comparecencia en los términos de la técnica
notarial. Recordamos que serán enunciados todos los sujetos instrumentales y acreditada la legitimación
de su intervención, para dejar claramente establecida la identificación de los sujetos del
contrato. Ellos son el fiduciante y el fiduciario. La fe de conocimiento es privativa de las escrituras
públicas, y debe ser consignada por el notario, optando por uno de los procedimiento previstos
en la nueva redacción del art. 1002.
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Folio 176, de este Registro Treinta y dos a mi cargo, a la cual me remito6.
Y en los caracteres invocados y acreditados dicen: que pasan a celebrar
el contrato de transmisión de dominio pleno por liquidación del patrimonio
de afectación de fideicomiso inmobiliario, a que se refieren los
siguientes artículos: ANTECEDENTE. PRIMERO7: por escritura pública
número setenta y cinco, de fecha 21 de marzo de 2003, pasada ante mí
al folio Ciento setenta y seis, de este registro, protocolo del año dos mil
tres, a la cual me remito, la señora Inmaculada CONFIABLE, en carácter
de fiduciaria, celebró junto con el señor Oportuno Inversor, como fiduciante
y beneficiario, un contrato de Fideicomiso Inmobiliario, identificado
con el nombre de “FIDEICOMISO EDIFICIO PLAZA DE LA LUNA”
por el cual todos los fiduciantes originarios aportaron los fondos para la
adquisición del inmueble general donde se desarrollaría la obra objeto
del fideicomiso, ubicado con frente a la calle Saavedra números Sesenta
y cuatro (inmueble que más adelante se relaciona íntegramente), destinado
a la construcción de un edificio para ser sometido al régimen de la
ley N° 13.512 de propiedad horizontal, para la adjudicación de las unidades
resultantes del proyecto a los beneficiarios, quienes resultan, además,
fiduciantes por haber comprometido y realizado la incorporación
de los fondos necesarios para el desarrollo de la obra8. SEGUNDO: el
edificio proyectado de acuerdo a los croquis y proyectos acompañados
al contrato de fideicomiso, ha sido construido y afectado al régimen de
6 Tal como se acredita y legitima la intervención de los sujetos instrumentales, es conveniente
acreditar la intervención del fiduciario, sea persona física o jurídica, para contribuir a la separación
de patrimonios, dejando claramente establecido el carácter de fiduciario en el que interviene.
Nada obsta a que la legitimación sea consignada aparte, al final de la escritura, siendo correcta la
determinación que al respecto realice el autorizante de la escritura, quien empleará seguramente
su propia técnica de confección y redacción notarial. Por mi parte, soy partidaria de la libre elección
de cada escribano, siempre que no se incurra en defectos que puedan hacer dudar el carácter
de los intervinientes.
7 En el antecedente, se consigna el diseño del negocio fiduciario, haciendo una referencia a los
roles de quienes ahora intervienen en la transferencia del dominio. Si no se hace esta referencia,
estando agregado el contrato de fideicomiso o formulada la remisión correspondiente, en su caso,
no hay inconveniente en suprimirla.
8 Téngase en cuenta que, en este ejemplo, el fiduciante está formando parte del fideicomiso
desde la celebración del contrato. Si se diera la circunstancia de que el ingreso del fiduciante es
posterior, es conveniente que en este apartado de los antecedentes se haga referencia al convenio
de incorporación al fideicomiso o, eventualmente, si el beneficiario ha adquirido los derechos a la
unidad funcional mediante una cesión de derechos hecha por un beneficiario cedente anterior, es
este el lugar para hacer la declaración de su modo de incorporación. Es de buena técnica incorporar
en cabeza de escritura los convenios a los que se haga referencia.
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la Ley N° 13.512 de propiedad horizontal, en todo de acuerdo con lo que
resulta del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio,
otorgado en la escritura número 76 que con esta misma fecha y pasada
ante mí al folio 513 de este registro y protocolo, la que se inscribirá en el
Registro de la Propiedad en forma simultánea con la presente9. ESTIPULACIÓN.
TERCERO: como consecuencia y en cumplimiento de lo establecido
en el artículo tercero del Contrato de Fideicomiso, y en virtud de
que Oportuno inversor resulta fiduciante originario y beneficiario sobre
la proyectada Unidad Funcional VEINTICINCO, la señora Inmaculada
confiable (fiduciaria) viene por este acto a otorgar la escritura pública de
TRANSFERENCIA de DOMINIO PLENO, a favor de Oportuno inversor
(beneficiario) del inmueble consistente en: una unidad funcional, sometida
al régimen de la Ley N° 13.512 de propiedad horizontal, que forma
parte del edificio sito en el ejido de esta ciudad y partido de Bahía Blanca,
con frente a la calle Saavedra..., designada internamente como departamento
“D” del sexto piso, la que de acuerdo a plano aprobado con
la característica P. H. ..., se designa como UNIDAD FUNCIONAL NÚ-
MERO VEINTICINCO: en planta séptimo piso, destinada a vivienda, con
entrada común por el número 64 de la calle Saavedra, integrada por el
polígono cero siete - cero dos,... Nomenclatura Catastral: circunscripción:
I; sección: A; manzana: 7; parcela: 1.- subparcela: 25.- polígono:
07-02. partida número:... (de origen). Porcentual convencional asignado
a la unidad funcional: cero coma cero trescientos doce (0,0312) con relación
al conjunto. Porcentual fiscal: 0,0275710. El inmueble general donde
se asienta la unidad funcional descripta y de acuerdo al plano P. H...11.
CUARTO: las partes declaran que esta transmisión de dominio pleno se
realiza dentro de las previsiones contenidas en el contrato de fideicomiso
Edificio Plaza de la Luna y conforme a lo establecido en los arts. 1, 2,
4 incisos c) y d) 25, 26 y concordantes de la Ley N° 24.441 y por la suma
9 Es la referencia a la etapa del fideicomiso en la que se han cumplido las actividades propias de
la construcción, que ha finalizado, con el cumplimiento por parte del fiduciario de la obligación de
afectar el inmueble al régimen de la Ley N° 13.512.
10 Se formaliza la descripción del inmueble como en cualquier escritura en la que se transmite, o
constituye un derecho real, en cumplimiento del llamado principio de especialidad en el objeto.
11 Tratándose de un inmueble sometido al régimen de la ley N° 13.512, se incorpora la designación
del inmueble general, siendo requisito exigible la designación y la superficie, aunque por técnica,
se acostumbra incorporar el deslinde completo, lo que es optativo, para el autor del documento.
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total y convenida de SETENTA MIL PESOS ($ 70.000)12 que constituye
el total de las sumas aportadas por el fiduciante-beneficiario al patrimonio
del fideicomiso Edificio Plaza de la Luna para la construcción de la
Unidad Funcional Veinticinco, ratificando en este acto la señora fiduciaria,
formal y suficiente recibo y constancia de los aportes realizados,
manifestando que el beneficiario nada debe al fondo fiduciario por ningún
concepto. Como consecuencia, la fiduciaria en su carácter de titular
de dominio, transfiere al beneficiario el dominio pleno de la unidad funcional
descripta, así como todos los derechos de propiedad, posesión y
dominio que sobre el inmueble relacionado tenía y le correspondían,
obligándose a responder por el saneamiento, en caso de evicción, con
arreglo a derecho, ratificando en la persona del beneficiario la posesión
del inmueble, ya dada mediante la tradición que se ha operado a su favor
antes de este acto y en todo de acuerdo con el acta de entrega de fecha...
13. QUINTO: por su parte declara el fiduciante-beneficiario en su
carácter de adquirente, que acepta los términos de esta escritura de
transmisión de dominio pleno operada a su favor por ser lo convenido,
manifestando que ha recibido, antes de este acto y a su entera conformidad,
la posesión de la unidad funcional por la tradición que le hiciera la
fiduciaria antes de ahora, totalmente terminada y en las condiciones
previstas en el contrato de fideicomiso. Manifiesta también que adquiere
el inmueble para constituir en él su vivienda única, familiar y de ocupación
permanente14. SEXTO: las partes declaran además: a) que la fidu-
12 En la transferencia de la unidad, debe constar el aporte realizado por el fiduciante-beneficiario,
que constituye, eventualmente, el monto del acto, similar al precio consignado en los actos de
transferencia onerosa como la compraventa. Este importe, junto con la valuación fiscal, el que sea
mayor, serán lo que determinen la base imponible a los efectos fiscales o tributarios que pudieran
corresponder.
13 Es usual en estos negocios que, una vez concluida la obra, el fiduciario haga entrega de la
posesión de las unidades a los beneficiarios que comienzan a detentarla. También es usual que
al entregar la unidad se elabore un acta o convenio en el que se deje constancia de la satisfacción
del beneficiario al recibir la unidad, en las condiciones establecidas en la memoria descriptiva del
emprendimiento; también es usual que en ese momento se forme un fondo de reserva para cubrir
los gastos y contribuciones al sostenimiento del edificio en esta etapa pre-consorcial, ya que el
consorcio no nacerá hasta el otorgamiento del reglamento, momento que usualmente es retardado
en el tiempo con relación al momento de la entrega del departamento. Este fondo, además,
puede cubrir contingencias y gastos que, necesariamente seguirá cubriendo el fiduciario hasta la
liquidación final del fideicomiso, que, en este ejemplo, ocurre cuando se han transferido todas las
unidades. Por eso es conveniente también agregar copia del acta de entrega.
14 Puede darse el caso de que el beneficiario haya adquirido el inmueble para la constitución de
su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, teniendo el beneficio de gozar de los des2008
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ciaria ha dado cumplimiento a todas las obligaciones asumidas en el
contrato de fideicomiso, especialmente a la entrega de la unidad funcional
en la forma y condiciones convenidas, b) que el dominio de la unidad
funcional se transfiere al beneficiario en forma plena y libre de gravámenes
y en cumplimiento del objeto del contrato de fideicomiso inmobiliario
de construcción al costo, c) que habiéndose extinguido todas las
obligaciones del fiduciario respecto del beneficiario, y las obligaciones
del fiduciante-beneficiario con relación al fondo fiduciario, y la rendición
final de cuentas, al fiduciario queda autorizado otorgar con su sola intervención,
el acta de liquidación final del fideicomiso15. Y YO, LA AUTORIZANTE
hago constar: que LE CORRESPONDE a la fiduciaria, Inmaculada
confiable, el dominio fiduciario del inmueble en virtud a los siguientes
antecedentes: a) por compra que hiciera, con dinero que reconociera el
carácter de propiedad fiduciaria y habiendo adquirido en consecuencia,
dominio fiduciario pro subrogación real, al señor Pascual Del Este, según
así resulta de la escritura número setenta y seis, de fecha 21 de
marzo de 2003, pasada al folio 184, de este Registro Treinta y dos a mi
cargo; cuya primera copia, que tengo a la vista y anoto, se inscribió en el
Registro de la Propiedad el 21 de abril de 2003, con el número 411329/3,
en la matrícula 3613, del partido de Bahía Blanca (007). b) Posteriormente
y una vez concluido el proceso constructivo con fondos del fideicomiso,
la señora fiduciaria procedió a la afectación al régimen de la Ley N°
13.512 de Propiedad Horizontal, otorgando el respectivo Reglamento de
Copropiedad y Administración en mi escritura número 65 que con esta
misma fecha, instrumento al folio 513 de este protocolo corriente Registro
Treinta y dos a mi cargo, la que se inscribirá en forma simultánea con
la presente16. Que DE LOS CERTIFICADOS solicitados para este otorgamiento,
entre ellos los expedidos por el Registro de la Propiedad referidos
a dominio número 03 - 003333/8 de fecha..., y de anotaciones personales
número 03 - 0033334/2, de fecha..., que he agregado al folio recién
cuentos y reducciones de alícuota que corresponda, conforme el monto de los aportes hechos y la
valuación del inmueble.
15 Finalmente, siendo éste el acto de cumplimiento final de las obligaciones recíprocas entre las
partes, es conveniente que el fiduciante declare que autoriza al otorgamiento del acta de liquidación
final con la sola intervención del fiduciario, pues no será así necesaria la comparecencia de
todos los fiduciantes y beneficiarios para el acto de extinción del fideicomiso.
16 Se procede a la formulación de la relación de antecedentes como en cualquier escritura de
transferencia de dominio.
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mencionado, resulta que por el nombre de la fiduciaria y transmitente y
en la forma solicitada no se registran anotadas inhibiciones que le impidan
disponer de los bienes del fideicomiso, ni del que por este acto
transfiere adjudicándoselo al beneficiario, cuyo dominio consta en la
forma solicitada, no registra hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos
ni otros derechos reales o gravámenes, u otros regímenes especiales
que le impongan otras restricciones17. De los demás certificados
solicitados para este acto, resultará que no se registran deudas por impuestos,
tasas ni contribuciones, hasta la fecha de este otorgamiento,
así como que la Valuación Fiscal del inmueble para el año Dos mil ocho,
es de $..., tal como surge del Certificado de Catastro expedido con el
número... Que se ha dado cumplimiento con lo dispuesto en la Ley N°
10.707 y sus decretos reglamentarios. Que del plano de afectación al
régimen de propiedad horizontal antes citado y del Reglamento de Copropiedad
y Administración surge la siguiente nota: “… NOTAS: 1°)... 4°)
Según consta en plano de obra, sobre la parcela existe línea de retiro
obligatorio... Dicha circunstancia deberá constar en el Reglamento de
Copropiedad y Administración y en las sucesivas escrituras traslativas
de dominio”18. Que la adquirente se acoge a los beneficios establecidos
en el Código Fiscal para la adquisición de vivienda única, familiar y de
ocupación permanente. Que no se requiere la presentación del certificado
381 nuevo modelo de bienes registrables por ante la Administración
Federal de Ingresos Públicos, en virtud de que la valuación fiscal del inmueble
no supera el monto determinado por la reglamentación vigente
a esos fines. Que percibo del beneficiario la suma de dos mil cien pesos
($ 2.100) en concepto de pago a cuenta del Impuesto a las Ganancias,
importe que será ingresado en AFIP por el fideicomiso19. Y que no se
17 Se formula la relación de los certificados como habitualmente las formula cada escribano. Se
aconseja que en la solicitud de inhibición se deje constancia del carácter del fiduciario, para evitar
limitaciones en la información del Registro.
18 Recordar la verificación de la inserción de notas de plano de transcripción obligatoria, propias
del régimen de la propiedad horizontal.
19 Pocos temas han sido tan debatidos y conflictivos como el tratamiento impositivo de esta
figura. Comparto en esta nota mi opinión al respecto, haciendo las reservas del caso. No existen
cambios referidos al tratamiento impositivo del fideicomiso, y conservamos la calificación especial
para el caso de doble rol de fiduciante-beneficiario. Pero esto indica que el fideicomiso como
sujeto imponible no debe tributar, no que la construcción de inmuebles por el regimen de la ley
N° 13512 mediante fideicomiso este exenta del pago de impuesto a las ganancias. A partir de la vigencia
de las resoluciones 2139, 2140 y 2141 del año 2006, entiendo que el fideicomiso, para evitar
situaciones de conflicto posterior entre AFIP y el beneficiario-adjudicatario, debe intervenir como
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requiere asentimiento conyugal alguno en los términos del art. 1277 del
Código Civil, en virtud de que el inmueble transferido no se encuentra en
el patrimonio personal de la fiduciaria, sino en el patrimonio que constituye
el fondo fiduciario, y no se califica en consecuencia como ganancial20.
LEO a los comparecientes, quienes así la otorgan y firman ante
mí, doy fe.
Conclusión
Considerando que este modelo razonado de transferencia de dominio
pleno por liquidación de fideicomiso puede ser un aporte útil a
la labor cotidiana de los escribanos, simplemente queda hacer algún
comentario final. Junto con estas escrituras, deberá confeccionarse un
acta de liquidación final que, como he comentado en las notas anteriores,
suscribirá solamente el fiduciario, declarando la finalización de la
gestión y haciendo referencia al cumplimiento de las obligaciones que
por el contrato de fideicomiso hubiera asumido. Ese acta debe ser lo
más detallada posible, y que seré el elemento que permitirá al fiduciario
dar las bajas fiscales del caso.
Por último, téngase presente que este modelo constituye solamente
una guía, una aproximación al documento que en cada caso debe elaborarse,
pues cada fideicomiso es particular, distinto y puede contener
estipulaciones propias que tornen inadecuado el proyecto sugerido. Por
ésto, la primera actividad a desarrollar será interpretar fielmente el diseño
del negocio fiduciario que estamos por liquidar.
agente de percepción del impuesto e ingresarlo con su CUIT. Luego, entiendo que el fiduciario deberá
extender un certificado a los fines de que cada beneficiario formule las declaraciones del caso
de acuerdo a su categoría. Cuando coinciden fiduciante y beneficiario, la obligación se traslada al
beneficiario, por eso considero prudente ingresar el impuesto o al menos, en su caso, advertir al
fiduciario y a los beneficiarios de tal situación.
20 Si bien no hay ninguna duda de que el bien en cuestión no podría ser calificado de otra forma,
se aconseja, si el fiduciario es una persona física casada, consignar la constancia para que el registro
no pueda rechazar el documento por su falta de consignación.