TRACTO SUCESIVO ABREVIADO

La correcta interpretación
del tracto sucesivo abreviado
en los supuestos de escrituras
simultáneas*
Lorena Muñoz
Fernando L. Montes
* El presente trabajo de investigación fue presentado ante el Instituto de Derecho Notarial “Prof. Miguel
N. Falbo”, dependiente de la Universidad Nacional de La Plata.
1. INTRODUCCIÓN
Tras observar ciertos inconvenientes
que se producen en la práctica notarial y
registral cotidiana, y a partir de lo que entendemos
como una concepción errada
del tracto sucesivo abreviado -especialmente
en lo referente a los supuestos de
escrituras simultáneas-, nos hemos propuesto,
a través de esta breve exposición,
desentrañar el significado y alcance que
desde sus orígenes se le ha conferido a
esta modalidad: el tracto sucesivo abreviado.
Advertimos que el Registro de la Propiedad
de nuestra provincia1, a partir de
la claridad con que fue redactada la normativa
pertinente, le está otorgando un

alcance que no ha sido el deseado por el legislador, lo cual trae aparejada
una serie de consecuencias desventajosas.
En tal sentido, adelantamos que los posibles motivos que, a nuestro
entender, ocasionarían esta práctica registral que consideramos equivocada,
provienen de los actores involucrados en la propia cuestión: notarios
y registradores. Por ello las soluciones que proponemos abarcarán a
ambos sectores.
A tal fin, analizaremos el marco normativo y teórico dentro del cual
se desenvuelve el tema planteado, con el objeto de demostrar que tales
remedios no deben buscarse en reformas normativas. Por el contrario,
siendo que el texto de la ley es claro y preciso, la solución se encuentra al
alcance de los mismos notarios y registradores a través del cumplimiento
de ciertos recaudos y premisas.
2. PUNTO DE PARTIDA: PROBLEMÁTICA OBSERVADA
EN LA LABOR DIARIA
El inconveniente observado desde hace tiempo en la labor diaria notarial2
tiene lugar cuando se han otorgado escrituras simultáneas ante
distintos escribanos, siendo una antecedente inmediato de la otra. Luego
se presenta al Registro Inmobiliario el documento otorgado en segundo
término a los fines de su inscripción -escritura consecuente-, no
habiendo obtenido aún su inscripción definitiva el documento autorizado
en primer término -escritura antecedente-. Dicho órgano acuerda una
inscripción provisional3, a la escritura consecuente, supeditándola a que
se inscriba la escritura antecedente en forma previa y definitiva.
Dicha práctica registral -lamentablemente habitual-, resulta errónea,
debido a que no se condice con una adecuada interpretación del tracto
sucesivo abreviado.
Por el contrario, consideramos que la escritura consecuente debe
obtener una inscripción definitiva -si así correspondiera, producto de la
calificación efectuada del propio título-, independientemente de que el
documento antecedente hubiera obtenido o no una inscripción de ca-
1 La problemática planteada en el presente trabajo se circunscribe al ámbito de la Provincia de
Buenos Aires.
2 Estas conclusiones son producto de una labor de campo, basada en una serie de entrevistas
mantenidas con colegas del ámbito notarial.
3 En los términos y con los efectos previstos por el art. 9 inc. b) de la Ley N° 17.801.
2008 Revista Notarial 959 Derecho Registral
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rácter definitiva o, incluso, si ni siquiera hubiera ingresado aún al Registro
para su inscripción y oponibilidad a terceros. Ello ocurrirá siempre y
cuando se cumplimenten ciertas exigencias mínimas, tanto en el documento
notarial, como en el asiento registral resultante de dicha inscripción.
La conclusión precedente se desprende con facilidad de la lectura
del art. 16, inc. d) de la Ley N° 17.801 y Disposiciones Técnico Registrales
dictadas en consecuencia4.
Sin embargo, y a más de la claridad normativa con la que se encuentra
previsto el mecanismo de tracto abreviado, creemos que existen
dos motivos fundamentales que inciden en esta práctica registral que
consideramos equívoca. Por un lado, un inconveniente proveniente del
ámbito notarial. En efecto, una deficiente redacción en los documentos
notariales en lo que hace a la relación de los antecedentes del dominio
en la escritura consecuente, influye negativamente en la posibilidad
de efectuar un asiento registral que garantice la adecuada continuidad
del tracto sucesivo y se baste a sí mismo. Por otro lado, desde el sector
registral, se necesitan directivas y pautas precisas, dirigidas a sus
propios calificadores, que adviertan y adoctrinen sobre la legalidad de
efectuar una inscripción definitiva respecto de un título, aún cuando no
haya sido registrado el documento que le sirve de antecedente, siempre
y cuando esta escritura consecuente esté dotada de todos los datos necesarios
para efectuar un asiento autosuficiente.
3. EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO EN LOS SUPUESTOS DE ESCRITURAS
SIMULTÁNEAS: CONCEPTO, FUNCIÓN Y ALCANCE DE ESTA
MODALIDAD
A esta altura, queremos puntualizar algunos aspectos teóricos y la
base legislativa en la que se enmarca la cuestión analizada.
4 Disposiciones Técnico Registrales N° 3/80 (21/5/80) y N° 5/80 (6/6/80) del Registro de la
Propiedad de la Provincia de Buenos Aires. Y en tal sentido recordemos que ya en el año 1980
el propio Registro advertía la problemática a la que estamos haciendo referencia al expresar en
los considerandos de la primera de estas normas que “es prudente y aconsejable, en cuanto a
la seguridad jurídica, para el cumplimiento del inciso d) del artículo 16 de la mencionada ley,
cambiar el actual procedimiento en la Provincia de Buenos Aires, confiriendo inscripción definitiva
al título que se otorgue en forma simultánea, sin perjuicio de la no inscripción del cambio de
titularidad…”.

a. Principio de tracto sucesivo
Debemos partir de la base de que “Un buen sistema registral inmobiliario
debe estar estructurado de manera tal que cada inscripción
se apoye en otra anterior, de modo que en los folios registrales, pueda
seguirse el historial completo de la propiedad. De esta manera los
negocios dispositivos aparecen formando un encadenamiento perfecto,
como si derivaran los unos de los otros, sin solución de continuidad”5.
En tal sentido, la respetada doctrina -siguiendo la enseñanza de ROCA
SASTRE-, expresa que el tracto sucesivo es un mecanismo técnico cuyo objeto
es mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden
regular de los titulares registrales sucesivos. Ello es posible si con todos
los actos adquisitivos inscriptos se forma una continuidad perfecta en
orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial
sucesivo de cada finca matriculada6.
Conforme dichos postulados, nuestro sistema registral inmobiliario
ha consagrado el principio del tracto sucesivo en los siguientes términos:
“No se registrará documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente”
y agrega que “De los asientos existentes en cada folio deberá resultar
el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos
registrales…”7.
Queremos destacar, que el mecanismo del tracto sucesivo implica
un requisito formal en relación a la manera de efectuar los asientos
registrales, que de ningún modo entraña un recaudo sustancial exigible
al titular de un inmueble a fin de que el mismo pueda disponer del
bien.
Dicho en otros términos, no nos encontramos frente a un recaudo
que importe a la legitimación sustancial del sujeto disponente del acto
en cuestión -aspecto que sí deberá examinar y justificar el escribano
autorizante-, sino que este principio supone una directiva dirigida al
registrador, que debe respetar al momento de efectuar el asiento correspondiente.

5 Expresiones de Edgardo A. SCOTTI y Miguel N. Falbo empleadas al fundamentar el Proyecto
de Ley Nacional Registral en la Tercera Reunión Nacional de Directores de Registro celebrada en
Santa Fe en 1966. Citada en Villaro, Felipe P. y Bidart, Raúl E., Legislación registral inmobiliaria,
seleccionada, concordada y comentada, Editorial Campos, Buenos Aires, 1972, pág. 25.
6 CORNEJO, Américo Atilio. Derecho Registral, Editorial Astrea, Buenos Aires, 2001, pág. 109.
7 Texto del art. 15 de la Ley N° 17.80

b. Modalidad del tracto sucesivo abreviado
Los propios creadores de la Ley N° 17.801 advirtieron que la exigencia
de la inscripción previa, para dar fiel cumplimiento al principio de tracto
sucesivo, podía generar serias dificultades en determinados supuestos
prácticos, entre los cuales advirtieron los casos en que se celebraran escrituras
simultáneas sobre un mismo inmueble.
Como ejemplo de este supuesto, podemos citar los casos en que se
realiza en el mismo momento, una escritura de compraventa y otra de
constitución de un derecho real de hipoteca.
En tal caso, el adquirente del inmueble -que aún no es titular inscripto
en el Registro- en el mismo acto aparece gravando este bien con
derecho real de hipoteca, sea por saldo de precio a favor del mismo
vendedor, o a favor de un tercero -generalmente una entidad bancaria-.
De exigirse, frente a este supuesto, el cumplimiento estricto de lo
prescripto por el principio del tracto sucesivo, este tipo de operaciones
resultaría de imposible realización en la práctica.
Ello ocurre debido a que, si nos atenemos al texto literal del artículo
15 de la Ley N° 17.801, que exige la previa inscripción del antecedente
dominial, el interesado debería realizar en primer lugar la escritura de
compraventa, y una vez obtenida la registración definitiva de la misma,
concurrir al notario en su carácter de titular registral del inmueble en
cuestión, a fin de gravar dicho bien con derecho real de hipoteca.
Sin embargo, en tal hipótesis, nos encontraríamos con un grave inconveniente,
en tanto el dinero necesario -o al menos una parte sustancial-
para efectuar la compra del inmueble, lo obtiene el adquirente de
un mutuo que le efectúa un tercero, generalmente una entidad bancaria,
la que exigirá la constitución de un derecho real de hipoteca en su favor
como medio de garantizar dicho préstamo dinerario.
En consecuencia, a fin de hacer posible este tipo de operaciones
-entre otras igualmente importantes-, los propios creadores de la Ley
Nacional Registral pergeñaron una modalidad del tracto sucesivo, que
se ha dado en llamar y conocemos como “tracto sucesivo abreviado”,
prevista normativamente en el artículo 16 de la Ley N° 17.801.
Cabe aclarar que decimos modalidad y no excepción, por cuanto
el principio de tracto sucesivo se respeta en su plenitud, siendo la fórmula
prevista en el citado artículo, tan sólo una técnica que permite
sortear de manera legal la exigencia de la inscripción previa del título
antecedente.


Al respecto, algunos autores señalan que el tracto abreviado constituye
una excepción a la inscripción previa, pero no al principio del
tracto sucesivo en sí8. Otros lo caracterizan como una especial manera
de que se manifieste el principio general sin que lo altere de forma alguna9.
En definitiva, en virtud de lo prescripto por el artículo 16 de la Ley N°
17.801, sabemos que “No será necesaria la previa inscripción o anotación,
a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento
que se otorgue en los siguientes casos: …” y luego la ley menciona en
cuatro incisos, los supuestos a los cuales extiende la aplicación de esta
modalidad del tracto sucesivo abreviado10.
En lo que aquí nos interesa, nos referiremos a la situación que
prevé el inciso d) del artículo comentado, que trata los casos de las
llamadas “escrituras simultáneas” en estos términos: “… inc. d)
Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea
y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo
inmueble…”.
De este modo, se desprende con claridad que en los supuestos de
escrituras simultáneas no se requiere que el derecho del titular del inmueble
esté previamente inscripto para que éste pueda efectuar un acto
de disposición válido sobre dicho bien. Para ello, se requerirá que en la
instrumentación de este último acto se efectúe una relación adecuada y
completa de los antecedentes que lo legitimen a tal fin.
c. Tracto sucesivo abreviado en los supuestos de escrituras simultáneas
Finalmente, debe precisarse qué entendemos por escrituras simul-

8 FONTBONA, Francisco I. J. Estudio de cuestiones. Tracto Sucesivo. Tracto Sucesivo Abreviado.
Escrituras simultáneas. Revista del Notariado. Colegio de Escribanos de la Capital Federal. N° 707,
sept.-oct. 1969; pág. 1297.
9 ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1968, tomo
II, pág. 312; citado por Quaglia, Raúl A. en El tracto sucesivo en la Ley 17.801, REVISTA NOTARIAL
N° 861, pág. 514.
10 En relación al carácter enunciativo o taxativo de los supuestos de tracto abreviado enumerados
por el art. 16 de la Ley N° 17.801, cabe citar a VILLARO, quien afirma que “el art. 16 contiene
supuestos que son una excepción a la legitimación registral, por lo tanto esos supuestos no
pueden ser sino taxativos”, Villaro, Felipe. Elementos de Derecho registral inmobiliario, Editorial
Scotti, 3ra ed. actualizada, La Plata, 2003, pág. 97. Sin embargo, la doctrina mayoritaria admite
otros supuestos de tracto sucesivo abreviado que, si bien no están contemplados expresamente
en la ley, se adecuan al principio fijado y cumplen con la regla jurídica referida (García Coni, Raúl
R., El contencioso registral, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1978, pág. 99; Cornejo, Américo


táneas en el marco del tema que nos atañe y, para ello, enumeramos los
recaudos necesarios11:
1. Primeramente se requieren dos o más negocios jurídicos formalizados
en distintos instrumentos, y que sean ellos autorizados por el
mismo o por distintos notarios.
2. En segundo lugar, los actos jurídicos involucrados deben tener
por objeto el mismo inmueble.
3. En tercer término, los instrumentos deben otorgarse en forma simultánea.
Al respecto, la DTR 5/80 y la doctrina mayoritaria especifican
que la simultaneidad exige que tales escrituras deban otorgarse en el
mismo día, permitiendo de este modo que los notarios autorizantes pertenezcan
a distintas jurisdicciones12.
4. Por último, la escritura consecuente debe contener una adecuada
relación de los actos a través de los cuales, quien aparece disponiendo
en este documento se conecte con quien figure como titular registral al
momento de otorgar dicho instrumento.
4. CONSECUENCIAS DE LA INTERPRECIÓN QUE FORMULA ACTUALMENTE
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE BUENOS
AIRES RESPECTO DE LA MODALIDAD DEL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO
EN LOS SUPUESTOS DE ESCRITURAS SIMULTÁNEAS
Queremos destacar, ciertos perjuicios que acarrea el tipo de inscripción
que actualmente está acordando nuestro Registro Inmobiliario, en
los supuestos de escrituras simultáneas otorgadas bajo la modalidad
del tracto sucesivo abreviado, concediendo al título consecuente una
inscripción provisional, sujetándolo a la registración definitiva del título
antecedente.
A., Ob. cit, pág. 119; Falbo, Miguel Norberto, Doctrina general del tracto Sucesivo en el Derecho
inmobiliario registral argentino, REVISTA NOTARIAL N° 854, pág. 103, entre otros).
11 En este punto seguimos las pautas esbozadas en el trabajo de TRANCHINI, Marcela H.
Propiedad Horizontal. Cuestiones vinculadas a su objeto, en 51° Seminario Teórico-Práctico Laureano
Arturo Moreira -22 y 23 de junio de 2006-, Academia Nacional del Notariado, pág. 67. Asimismo
resulta imprescindible tener en cuenta la normativa que para el caso ha dictado el Registro de la
Propiedad de nuestra Provincia, en uso de su potestad reglamentaria: las Disposiciones Técnico
Registrales N° 3 y 5 del año 1980 (DTR 3/80 y 5/80 de ahora en más).

12 Cabe puntualizar que existen autores que entienden que las escrituras simultáneas son las
otorgadas en el mismo acto (en la misma mesa de trabajo), con lo cual, para esta doctrina no
cabría la posibilidad de que dichos instrumentos fueran otorgados por notarios de distintas
jurisdicciones.


Tal obrar convertiría a este recaudo de carácter meramente formal
-el tracto sucesivo-, en un requisito sustancial, relativo a la legitimación
del sujeto disponente del acto.
Asimismo, al conferirle tal alcance, se estaría vulnerando incluso lo
dispuesto por el art. 2505 del Código Civil que -en concordancia con las
disposiciones de la Ley N° 17.801-, adjudica a la inscripción registral un
efecto meramente declarativo y no constitutivo del derecho real.
En efecto, el derecho real nace y se perfecciona fuera del Registro
Inmobiliario. Le corresponde, al notario autorizante del acto, examinar
la legitimación del sujeto disponente y, al órgano registral, la función de
publicitar dicho título, si la calificación que efectúa le permite relacionar
el encadenamiento de titularidades desde el que figura inscripto en sus
asientos, hasta el que aparece disponiendo en el documento que se le
lleva a inscribir, pero nunca su examen puede ir más allá de eso.
Por otra parte, el comportamiento que actualmente está asumiendo
el Registro, provoca una gran desprotección para los acreedores hipotecarios,
quienes encuentran en la publicidad registral el único medio de
hacer valer la prioridad de su crédito frente a terceros interesados y de
buena fe.
Por ello, resulta desacertado hacer depender la prioridad publicitaria
del derecho de este acreedor, de la inscripción definitiva del acto de
compraventa, la cual dependerá en última instancia de la diligencia del
notario autorizante de esta última escritura13.
Finalmente, tampoco sobreviene acertada la inscripción que acuerda
el Registro, ante la insistencia de los notarios en la registración definitiva
del documento consecuente, invocando las Disposiciones Técnico
Registrales 3 y 5 del año 1980.
Si bien, frente a ello el registrador concede una inscripción definitiva,
el asiento resultante deviene insuficiente, en tanto no contiene una adecuada
relación de los antecedentes del tracto, limitándose a indicar los
datos esenciales del documento consecuente (de la escritura de hipote-

13 En efecto, debemos destacar la importancia que tiene la publicidad registral del derecho real de
hipoteca frente a terceros interesados y de buena fe. Recordemos que el propio Vélez Sarsfield, si
bien entendió que en la época en que se sancionó el Código Civil, nuestro país aún no se hallaba
en condiciones de establecer Registros Inmobiliarios para registrar todo tipo de derechos, como
sí existía a esa altura en otros países (ver al respecto nota al Título 14 Capítulo 8 del Código Civil),
consideró indispensable establecer la registración del derecho real de hipoteca, por cuanto al no
poder ejercerse a su respecto la publicidad posesoria, era indispensable establecer su registración
a tal fin.


ca en el ejemplo dado) y la cita de las Disposiciones Técnico Registrales
invocadas; por ello no se garantiza el cumplimiento del tracto sucesivo,
ni una adecuada publicidad registral en definitiva.
5. PROPUESTA: UN TRABAJO EN CONJUNTO DE LOS ACTORES INVOLUCRADOS
Previo a ahondar en las posibles soluciones que propugnamos, queremos
subrayar que este trabajo no apunta a efectuar razonamientos
teóricos estériles, sino que la intención es aportar una propuesta concreta
que tienda a evitar los inconvenientes ocasionados por esta práctica
que entendemos defectuosa.
Ahora bien, al inicio del trabajo señalamos que los problemas suscitados
podían deberse fundamentalmente a dos motivos, uno proveniente
del ámbito notarial y otro del registral.
En virtud de ello, nuestra propuesta es la siguiente:
a. Desde el ámbito notarial: requisitos que debe reunir el documento
consecuente
- Adecuada relación de los antecedentes dominiales: la escritura pública
consecuente que redacte el notario en una operación simultánea, deberá
contar en las atestaciones notariales con una detallada relación de los
antecedentes, tomando como punto de inicio los datos de aquel que figure
como titular inscripto, haciendo una hilación completa de los actos
de disposición intermedios hasta llegar al acto que ha legitimado a la
persona que está disponiendo en su escritura.
A fin de registrar la escritura consecuente, la DTR. N° 5/80, exige
que de tal documento “…deberá resultar la relación de antecedentes necesaria
para legitimar a quien figura como disponente a partir del titular
inscripto, indicándose con precisión el o los negocios causales que le
confiere tal legitimación…” (conf. art. 1°), mientras que, por su parte, el
art. 2° dispone que “…el documento respectivo deberá bastarse a sí mismo
en cuanto a la relación de antecedentes que legitime al disponente
del derecho…”.
Tomemos un ejemplo sencillo, una escritura de compraventa y otra
de hipoteca celebradas por distintos escribanos. El que instrumente la
de hipoteca, deberá dejar constancia de los datos del título por el cual
la persona que aparece gravando en su escritura adquirió el dominio
(número y fecha de la escritura, folio, escribano autorizante y registro
notarial correspondiente) y a su vez deberá expresar que “dicha escritura


se encuentra pendiente de inscripción ante el Registro de la Propiedad
Inmueble”14.
- Certificaciones registrales: en cuanto a los certificados registrales que
debe solicitar y consignar el notario autorizante de la escritura consecuente,
debemos aclarar que:
a) Por un lado, deberá solicitar el correspondiente certificado de
inhibición por las personas disponentes en su escritura, y consignarlo
en el lugar correspondiente.
b) De otra parte, en relación al certificado de dominio, dicho notario
puede:
1. Solicitar su propio certificado y, en este caso, deberá peticionarlo
a nombre del último titular inscripto, el que no coincidirá con la persona
que aparece disponiendo en su escritura, circunstancia que deberá
quedar relacionada al momento de citar dicho certificado.
2. La otra posibilidad que le brinda la Ley N° 17.801 en su artículo
26, es basarse en el certificado de dominio peticionado por el escribano
de la escritura antecedente, que puede ser el antecedente inmediato o
el primero en la cadena si hay más de dos escrituras simultáneas. En
este caso deberá consignar en su propia escritura el número y fecha de
la certificación y los datos del notario solicitante del mismo15.
Así, al cumplimentarse los recaudos precitados, el Registro contará
con los datos necesarios para efectuar una relación adecuada y completa
del tracto sucesivo, generando un asiento registral autosuficiente.
b. Desde el ámbito registral: requisitos que deberán constar en el asiento
registral
Por su parte, el registrador deberá volcar en el asiento resultante de
la inscripción de la escritura consecuente, no sólo los datos esenciales
de este acto que le llega a inscribir -siguiendo el ejemplo, la escritura
de hipoteca-, sino que también deberá consignar en este asiento “…
14 Consideramos correcta esta redacción, en lugar de la fórmula habitualmente utilizada
“la que se inscribirá junto con la presente”, por cuanto tal expresión no resulta técnicamente
precisa. Entendemos que no es necesario hacer expresa mención en el documento notarial a
que la inscripción se efectuará bajo la modalidad del tracto sucesivo abreviado, por cuanto dicha
exigencia no surge del texto de la Ley 17.801, ni del Decreto Ley Provincial 11.643/63, ni de las
Disposiciones Técnico Registrales relativas al tema en cuestión.
15 Conforme Despacho de mayoría Tema 2, XII Congreso Nacional de Derecho Registral, San
Luis, 2001.


la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo
de la transmisión o adjudicación a partir del que figure inscripto en el
registro…”16.
Estos datos deberán surgir del propio documento, siempre que tal
encadenamiento haya sido formulado correctamente por el notario autorizante
de esta escritura, de conformidad a las pautas señaladas en el
apartado anterior.
De esta manera se dará fiel cumplimiento al principio del tracto
sucesivo, garantizando la adecuada publicidad registral del encadenamiento
de titularidades, partiendo del que figura inscripto hasta llegar al
sujeto que aparece disponiendo (gravando con derecho real de hipoteca
en el supuesto planteado).
Claramente estas pautas se desprenden de lo dispuesto por la DTR
N° 3/80, la cual expresamente indica que “El asiento que resulte deberá
reflejar dicha relación de antecedentes, encadenando con precisión los
actos dispositivos incluidos” (art. 5°)17.
Por su parte, la DTR N° 5/80, refiriéndose a los supuestos de transmisión
de dominio y constitución de otro derecho real desmembrado
en forma simultánea -incluyendo así el supuesto de compraventa
e hipoteca-, dispone que “la registración definitiva se practicará si así
se peticionare, únicamente para el derecho desmembrado” (art. 2°, el
destacado es propio). Estas expresiones denotan la independencia que
se le ha acordado a la inscripción de la escritura consecuente, hipoteca
en este caso.
La expresión empleada, “si así se peticionare”, no se refiere a una
rogación especial o a alguna mención específica que deba contener el
documento notarial. En sentido contrario, simplemente está indicando
que, frente a un supuesto de escrituras simultáneas, donde haya
un documento que transmita el dominio (vgr. compraventa) y otro que
constituya un derecho real desmembrado (vgr. hipoteca), al peticionar
la inscripción de éste último, así se inscribirá en forma definitiva inde-
16 Conforme texto art. 16 Ley N° 17.801, donde se consagra una expresa directiva dirigida al
registrador, a más de lo que le exige al escribano autorizante del documento.
17 También resulta oportuno mencionar que la mentada Disposición Técnico Registral N°
3/80 establece que “En el supuesto enumerado en el inciso d) del artículo 16 se entenderá por
instrumentaciones simultáneas las autorizadas en un mismo acto. En tal caso y tratándose de
transmisiones de dominio, será registrable la última efectuada, de la que deberá resultar la relación
de antecedentes necesaria para legitimar a quien figura como disponente a partir del titular
inscripto, indicándose con precisión el o los negocios causales que le confieren tal legitimación.”
(art. 5°).


pendientemente de que se haya registrado o no previamente la escritura
traslativa de dominio, es decir el título antecedente.
Ello así, por cuanto si bien en la escritura de constitución del derecho
real de dominio desmembrado (vgr. hipoteca), debe constar la
relación de antecedentes que legitime a quien está constituyendo este
derecho, esta circunstancia no implica que se esté rogando la inscripción
de dichos antecedentes.
Esta no es más que la interpretación que desde antaño ha sostenido
MIGUEL NORBERTO FALBO en uno de sus trabajos relativos al principio del
tracto sucesivo, el cual ha servido como punto de partida para muchos
doctrinarios que lo sucedieron18.
De cumplirse los recaudos precitados, conforme lo expuesto, estaremos
frente a un asiento registral autónomo y autosuficiente.
Tal como expresa MOISSET DE ESPANES “Si el ´segundo´ documento
está completo en cuanto a la relación de antecedentes vinculados con
el tracto, el registro está legalmente habilitado para efectuar la inscripción
de ese derecho, en forma definitiva, dejando en ese momento,
sobre la base de las constancias contenidas en el ´segundo´ documento,
de los pasos que se han dado a partir de la persona que figuraba
como titular registral, que han llegado de manera ´abreviada´, pero
que mantienen sin interrupción el ´tracto´ continuo que requiere la ley
registral”19.
6. CONCLUSIÓN
A esta altura, entendemos que no puede cuestionarse la conclusión
a la que hemos arribado y que expresamos en estos términos: “En los
supuestos de escrituras simultáneas otorgadas bajo la modalidad del
tracto sucesivo abreviado, no se requiere la previa inscripción del docu-
18 En palabras de este autor “en el supuesto de que se transmita el dominio de un inmueble y
simultáneamente el adquirente constituya un derecho real limitativo (como por ejemplo hipoteca,
usufructo, etc.), la Disposición admite que se inscriba ese derecho real antes que el dominio,
evitando de esa manera que la segunda (o ulterior) escritura pueda perder -frente a tercerosla
prioridad que le hubiera correspondido en razón de la fecha en que se otorgó el acto y a la
reserva de prioridad indirecta obtenida mediante la certificación registral, circunstancia que podría
producirse en caso que la transmisión de dominio no se presentara a inscribir dentro del plazo
legal”.

FALBO, Miguel Norberto, ob. cit., pág. 102.
19 MOISSET DE ESPANÉS, Luis. Publicidad registral, tercera edición, Zavalía Editor, Bs. As., 2003,
pág. 318.


mento antecedente, por cuanto el asiento registral resultante de la inscripción
de la escritura consecuente reviste el carácter de autosuficiente,
a los efectos de garantizar la continuidad del tracto sucesivo, siempre y
cuando se hubieren cumplimentado los recaudos legales exigidos a tal
fin”.
La propia Ley N° 17.801 es la que indica que en estos casos “no será
necesaria la previa inscripción”, pero tal postulado debe complementarse
necesariamente con otras premisas, a fin de no alterar el principio del
tracto sucesivo.
De este modo, queremos enfatizar que los elementos que en los
supuestos de escrituras simultáneas otorgadas bajo la modalidad del
tracto abreviado, nos van a permitir tener por cumplida esta máxima,
son las constancias que se desprendan del asiento registral resultante de
la inscripción del título consecuente.
A ello nos referimos cuando decimos que dicho asiento debe ser
autosuficiente, ya que del mismo deben surgir todos los datos que permitan
encadenar al titular registral inscripto en ese momento con aquel
que está realizando el acto dispositivo que llega a inscribirse. En otras
palabras, el asiento debe bastarse a sí mismo, no debe necesitar ser
complementado por otras constancias más que las que surjan del propio
asiento20.
Cabe agregar, que si bien la DTR N° 5/80 determina que el documento
respectivo -refiriéndose a la escritura consecuente- “deberá bastarse
a sí mismo”, en cuanto a la relación de antecedentes que legitime al disponente
del derecho, tales expresiones son una exigencia para el asiento
registral, que no es más que un reflejo de dicho documento. Reiteramos
que este documento notarial deberá necesariamente, y como condición
determinante para la labor del registrador, contar con la adecuada relación
de antecedentes que permita cumplir de manera íntegra el tracto
sucesivo21.
20 Como bien dice SARUBO “Aquí no se van a practicar dos asientos pero el único que se realice
debe tener la referencia a los antecedentes”.

Sarubo, Oscar E. El tracto sucesivo abreviado. Escrituras
simultáneas, REVISTA NOTARIAL N° 929, pág. 162.
21 En virtud de estas directivas del propio Registro, entendemos que no resulta adecuada la
inscripción que habitualmente efectúa dicho órgano, cuando ante la insistencia de los notarios
en la inscripción definitiva del título consecuente, siendo que aún no ha sido registrado el
antecedente, e invocando las DTR 3 y 5/80, se formula un asiento que consideramos insuficiente
a los fines de garantizar una correcta relación del tracto sucesivo y una adecuada publicidad hacia
terceros.


Queremos poner de resalto que la propuesta formulada no trae
aparejada ninguna modificación o reforma legislativa, sino que tan sólo
proclamamos una revisión de la normativa vigente y una adecuada interpretación
de la misma, a fin de reencauzar el significado que siempre ha
tenido la modalidad del tracto sucesivo abreviado en los supuestos de
escrituras simultáneas.
También, poner de resalto, que en última instancia la posibilidad de
producir el cambio está en los propios actores involucrados y afectados
por la problemática concreta y, sólo mediante el trabajo de estos sectores
en conjunto, se podrá avanzar y superar los inconvenientes que los
aquejan.