LA INFORMACION GRAFICA COMO SOPORTE DE LA SEGURIDAD JURIDICA

<< volverLA INFORMACIÓN GRÁFICA COMO SOPORTE DE LA SEGURIDAD JURIDICA

Especial - Abril de 2003

César Frías y Jorge Requejó Liberal Vocal de la Junta del Colegio de Registradores de la propiedad y mercantiles Ponencia impartida Territorial 2003 en Palma de Mallorca

El gran interés que despierta para los ciudadanos el acceso y, en su caso, la explotación de los datos que recopila y produce el sector público en la actual Sociedad de la Información, y la necesidad de armonización de los mismos, así como la disponibilidad de las Nuevas Tecnologías, abren nuevas posibilidades para conseguir entre otras finalidades un reforzamiento de la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.EL REGISTRO DE LA PROPIEDADPara una buena comprensión de los problemas que plantea la representación gráfica de las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, su inmatriculación y la relación misma de los datos de hecho con el Registro de la Propiedad es preciso conocer, aunque sea brevemente, cual es el origen y el objeto de esta Institución.El Registro de la Propiedad nace, tal y como hoy lo conocemos, a mediados del siglo XIX, para dar respuesta a las exigencias del mercado y del tráfico inmobiliario, que se veía restringido por la inseguridad existente en la época, al no poder acudir a ningún mecanismo que eliminara el riesgo en los intercambios debido a la falta de certeza sobre si quien afirmaba ser el propietario del inmueble lo era realmente y si este se encontraba gravado con alguna carga que pudiera permanecer oculta a los ojos del adquirente. En definitiva lo esencial para el tráfico es poder conocer con el menor coste y en el menor tiempo posible los derechos de propiedad y cualesquiera otros derechos reales que puedan estar constituidos sobre un inmueble determinado, algo que hasta ese momento solo podía resolverse mediante una investigación tanto más larga y costosa cuanto más sea la certeza o seguridad que se quiere alcanzar.Estos procedimientos de investigación son los que imperan en aquellos países o Estados que no se han dotado de un Registro de derechos con efectos erga omnes como el Español o el Alemán que asegura con efectos cuasijudiciales (salvo el de cosa juzgada) los derechos que publica. Así los efectos de aseguramiento precisan de una investigación y decisión judicial expresa en países como Francia cuyo sistema registral es de títulos (mera oponibilidad) o bien en aquellos países como Estados Unidos donde el tráfico inmobiliario se garantiza a través de un seguro de títulos, por el cual solo se asegura una indemnización o contravalor, pero no el derecho sobre el inmueble.Solo la certeza sobre la propiedad de los inmuebles y la libertad de las cargas constituidas sobre los mismos permite el desarrollo del crédito territorial. Solamente la seguridad de que quien constituye la hipoteca es el dueño de la finca que la soporta y que ésta es el gravamen preferente sobre la misma permite a las Entidades de crédito conceder préstamos hipotecarios a intereses más bajos que los ordinarios, porque descuenta el riesgo, lo que facilita el acceso al crédito de un mayor número de personas, lo que a su vez produce un mayor desarrollo del mercado, un mayor progreso en definitiva, y que permite que en este momento en España el crédito vivo soportado por las hipotecas sea superior a SESENTA BILLONES DE PESETAS.Ante lo expuesto es evidente que lo más importante para conseguir los efectos de seguridad jurídica que se buscan es la publicidad del contenido de los derechos sobre los inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad, y afirmado esto la seguridad será más completa cuanto más se defina el objeto de esos derechos, su configuración física, los datos de hecho.FINCA REGISTRALLa evolución del concepto del derecho de propiedad, y su función social (que encuentra su consagración en la propia Constitución), nos obliga a establecer una definición más completa de lo que es la finca Registral, y para ello hay que llevar al Registro de la Propiedad su descripción gráfica (en sentido estricto), sus limitaciones Medioambientales, Urbanísticas, Agrarias, y en general todo aquello que, hoy en día, determina el estatuto de la propiedad. Se ha de conseguir la vieja aspiración de coordinar el Registro de la Propiedad con cualquier Base Gráfica que nos permita, sino confeccionar, si publicar las fincas tal y como son en la realidad. Determinar cuales serian las consecuencias jurídicas de la incorporación propugnada, puede parecer en un primer momento una labor complicada, aunque quizás será el transcurso del tiempo el que las defina. De momento hay que partir de la base indiscutible de que el Registrador no interviene para nada en la configuración urbanística, medioambiental o agraria de las fincas, pero si que podrá tomar los datos de quienes legal y técnicamente pueden hacerlo, y apoyarse en ellos para el ejercicio de sus facultades de calificación, y para lo que fundamentalmente se ha creado el Registro de la Propiedad, y que no es otra cosa que la protección legalidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles


La seguridad jurídica no es sólo un objetivo, sino también un requisito para que puedan cumplirse los demás objetivos y en particular el progreso económico y social ( art. 2.11) .
La seguridad jurídica requiere certeza en la regla de derecho y exige su publicidad. El ordenamiento jurídico crea Instituciones con la función de dar seguridad jurídica, así el Registro de la Propiedad, precisamente para dar seguridad jurídica al tráfico de bienes inmuebles, mediante la publicidad de su contenido. Institución que no es sólo una oficina de información, sino que fundamentalmente produce una serie de efectos jurídicos.
Esta ambiciosa pero necesaria propuesta de dar publicidad registral a las diversas situaciones que afectan a fincas concretas y determinadas, precisa de su ejecución mediante las tecnologías más avanzadas en informática y bases gráficas georreferenciadas.


La propia naturaleza de un sistema se seguridad jurídica inmobiliaria como el Registro de la Propiedad, implica que accedan al mismo en el momento en que se producen, no solo los cambios en la titularidad de los inmuebles, sino también las modificaciones en la configuración física de los mismos (agrupaciones, divisiones, segregaciones, reparcelaciones, etc..), lo que permite la actualización, prácticamente en tiempo real, de cualquier Sistema de Información Territorial que incluya entre sus Capas Informativas la configuración jurídica de la propiedad inmueble.