A C U E R D O
En la ciudad de La Plata, a 23 de noviembre de 2005, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Roncoroni, Negri, Hitters, Soria, Kogan, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 86.549, "Elicia S.A.C.I.I.F.C. y A. contra Guerfol S.R.L. y otros. Cobro de multa y daños y perjuicios".
A N T E C E D E N T E S
La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, modificó la sentencia de primera instancia que había hecho lugar parcialmente a la demanda contra Guerfol S.R.L., Miguel Angel Guerra y Pascual Folino. Respecto de este último estimó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta, rechazando la demanda a su respecto. En definitiva resultaron condenados Guerfol S.R.L. y Miguel Angel Guerra.
Se interpuso, por el codemandado Guerra, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.
Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente
C U E S T I O N
¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?
V O T A C I O N
A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Roncoroni dijo:
1. Contra la decisión de la Cámara de Apelación departamental que modificó la de primera instancia que había admitido parcialmente la demanda, rechazándola respecto del codemandado Pascual Folino, dedujo Miguel Angel Guerra el presente recurso. Denuncia la incorrecta aplicación de los arts. 183 y 184 de la ley 19.550. Denuncia absurdo valorativo. Alega el quejoso:
a) Que surge de los elementos acompañados en la causa, que la actuación del suscripto siempre lo fue en su calidad de integrante de "Guerfol S.R.L.", sociedad que a la época en que se desarrollaron los hechos se encontraba en etapa de formación (fs. 495 vta. y 496).
b) Que la Cámara incurre en error al confundir la sociedad en formación con la sociedad irregular. Asimila la situación de "Guerfol S.R.L.", en su etapa de formación, a una sociedad irregular (fs. 496).
c) Que la sentencia reconoce que la sociedad se encontraba debidamente inscripta, conforme contrato constitutivo de fecha 8 de marzo de 1995 (fs. 499).
d) Que resulta un error jurídico juzgar que la actuación del recurrente, en su calidad de socio en la etapa anterior a la inscripción de la sociedad, no lo liberaba de responsabilidad frente a terceros (fs. 499 y vta.).
e) Que la sociedad, que fue legalmente inscripta, aceptó y ratificó su actuación en calidad de socio, la que no excedió del objeto social (fs. 499 vta.).
f) Que en la interpretación de la Cámara, su calidad de responsable solidario por la multa impuesta a la sociedad, no puede surgir de una carta documento que su socio remitió a la accionante (fs. 500 vta.).
g) Que la lectura del contrato constitutivo de la sociedad pone de manifiesto el objeto y quienes son los integrantes de la misma y, por ende, lo que dimana de una carta documento no puede ser interpretado en forma inversa a la realidad que marca el contrato que dio nacimiento a la persona jurídica.
2. El recurso no puede prosperar.
Las circunstancias particulares del caso que resultaron confirmadas en este proceso son las siguientes:
a) El 8 de marzo de 1995 se constituyó la sociedad "Guerfol S.R.L.", inscribiéndose el contrato el 16 de agosto de 1995 ante la Dirección Provincial de Personas Jurídicas (fs. 132/134 y 477 vta./478).
b) Durante ese lapso, el 4 de mayo de 1995, el recurrente interviene en la escritura protocolizada en el Registro Notarial 46 de San Isidro, donde consta que adquirió a "Elicia Sociedad Anónima, Comercial, Industrial, Inmobiliaria, Financiera, Constructora y Agropecuaria", para y con dinero de "Guerfol S.R.L.", la casi totalidad del inmueble que consta de las unidades funcionales que se describen, sito en la Avenida Maipú (fs. 50/60 y 61/65, escrituras 214 y 215 del expediente de diligencia preliminar 45.778 y fs. 478).
c) El 27 de junio de 1996, "Guerfol S.R.L." aceptó la compra realizada por el recurrente, según los términos de la escritura 296 (fs. 136/142 y 478).
d) El 4 de mayo de 1995, encontrándose pendiente de inscripción el contrato social de "Guerfol S.R.L.", el recurrente suscribió con la actora el convenio de refacción y modificación de un inmueble sito en la Avenida Maipú 380 del Partido de Vicente López (fs. 61/65 del expediente de diligencia preliminar 45.778).
e) El incumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandada según convenio citado en el punto anterior y, consecuentemente, su responsabilidad civil (fs. 479 vta. /481).
3. Los fundamentos explicitados por el a quo para desestimar la defensa del quejoso son los siguientes:
a) Las publicaciones, en caso de corresponder, y la inscripción del contrato social en el Registro Público de Comercio, constituyen requisitos constitutivos para la existencia de la sociedad y carecen de efecto retroactivo (fs. 477).
b) Es sociedad irregular aquélla constituida conforme a uno de los tipos regulados por la ley pero afectada por vicios en la constitución, entre los que se encuentra en primer término la falta de inscripción en el Registro Público de Comercio (fs. 477).
c) Durante el trámite de inscripción la personalidad de la sociedad es precaria y limitada. Lo primero porque se disuelve a requerimiento de cualquiera de los socios. Lo segundo porque cualquiera de los socios la representa y no gozan del beneficio de excusión. Las limitaciones han sido establecidas por la ley en protección del derecho de terceros (fs. 477 vta.).
d) Durante el iter de inscripción el recurrente asumió obligaciones por la sociedad (fs. 478).
e) Según los casos, resultaba aplicable supletoriamente a las sociedades de responsabilidad limitada, la reglamentación relativa a las sociedades colectivas o las sociedades anónimas. El señor juez de primera instancia, basándose en las disposiciones de los arts. 183 y 184 de la Ley de Sociedades Comerciales y ponderando que el contrato que motiva las presentes actuaciones no tipifica como acto realizado para la constitución de la sociedad, ni resulta autorizado por el acto constitutivo, ni fue aceptado dentro de los tres meses posteriores a la inscripción, concluyó que el codemandado Guerra debía responder junto con la sociedad y frente a la actora por los incumplimientos verificados, según las normas generales analizadas (fs. 478/478 vta.).
f) El contenido de la carta documento suscripta por Folino en representación de "Guerfol S.R.L.", revela que los mismos excepcionantes reconocían que el aquí recurrente se había obligado por sí al contratar (fs. 478 vta.).
4. La razón no asiste al recurrente.
No se trata en la especie de una sociedad de responsabilidad limitada que interrumpió su iter constitutivo. Si ello hubiera acontecido, las normas aplicables habrían sido los arts. 21 a 26 de la ley 19.550. Nos encontraríamos ante una sociedad irregular que compromete la responsabilidad de los socios en la forma establecida por el art. 23. Las diferencias entre "sociedad irregular" y "sociedad en formación" son evidentes y han sido puestas de relieve tanto por la doctrina como por la jurisprudencia (cf. Nissen, R. A., Sociedades irregulares y de hecho, Buenos Aires, 1994, Hammurabi, pág. 50).
En rigor, "Guerfol S.R.L." se constituyó el 8 de marzo de 1995 y recién obtuvo su inscripción el 16 de agosto de 1995 (fs. 132/134 y 477 vta./478). No puede entonces hablarse con propiedad de "sociedad irregular", ni aplicar las normas a ellas concernientes cuando ha quedado demostrado que se trata de una sociedad constituida, subsistente en formación hasta que fue inscripta ante la Dirección provincial de Personas Jurídicas. La reforma introducida a la ley 19.550 por la ley 22.903, excluye la aplicación de las normas relativas a las sociedades irregulares y de hecho (arts. 183 y 184).
A partir de la reforma, los representantes estatutarios o los mandatarios especiales, individualizados en el acto constitutivo (arts. 10 y 11 de la ley 19.550), son quienes se encuentran autorizados en forma exclusiva para intervenir en los actos que conforman el iter constitutivo. En el caso que nos ocupa, el recurrente fue designado gerente junto con el señor Folino (fs. 132), quienes en forma indistinta (fs. 132 vta., cláusula 5ª), quedaron autorizados para realizar los actos típicos de constitución de la sociedad. Entre los que enumera Etcheverry la contratación de profesionales, pago de impuestos, tasas, gravámenes y de gastos necesarios para la constitución; publicidad por edictos; pago de gastos para la inscripción registral, escrituras rectificatorias o aclaratorias (cf. Etcheverry, R. A., Nuevos matices legales en el período fundacional de las sociedades comerciales, "La Ley", 1984-B-644). Comparto la opinión de quienes incluyen además entre los actos necesarios para la constitución, a los actos conservatorios del capital y los preparatorios del giro (cf. Nissen, R.A., op. cit., pág. 56 y notas 14, 15 y 16). Esta categoría de actos, completado que fuera el iter constitutivo, se deben tener por cumplidos originariamente por la sociedad, quedando los representantes y mandatarios liberados de responsabilidad. Esta misma consecuencia habrá de producirse con respecto a los actos realizados en virtud de expresa facultad contenida en el acto de constitución de la sociedad.
En cambio, según reza el art. 183, segunda parte de la ley 19.550: "... Por los demás actos cumplidos antes de la inscripción serán responsables ilimitadamente y solidariamente las personas que los hubieran realizado y los directores y fundadores que los hubieren consentido".
Creo del caso indicar que la expresión normativizada "por los demás actos", imbrica a aquéllos no comprendidos dentro de los necesarios para la constitución de la sociedad. También quedan excluidos los relativos al objeto social cuya ejecución durante el período fundacional no hubiera sido expresamente autorizada en el acto constitutivo. Por lo tanto, con relación a esta última especie de actos, cabe concluir que si no fueron autorizados en el acto constitutivo, entran en la categoría de los "demás actos" (conf. Verón, A.V., Sociedades Comerciales. Ley 19.550 y modificatorias. Astrea, Buenos Aires, 1986, págs. 223/228; Nissen, R.A., Sociedades Irregulares y de Hecho, Hammurabi, 1994, págs. 51/64; Romero, J.I., Sociedades Irregulares y de Hecho; Depalma, Buenos Aires, 1982).
Ello, por supuesto hay que interpretarlo en consonancia con la segunda parte del art. 184 de la citada ley, ya que el Directorio podrá resolver, dentro de los tres meses de realizada la inscripción, la asunción por la sociedad de las obligaciones resultantes de dichos actos, dando cuenta a la asamblea ordinaria para su aprobación o no. La asunción de estas obligaciones por parte de la sociedad no libera de responsabilidades a quienes las contrajeron, ni a los directores y fundadores que las consintieron (art. 184 in fine, ley 19.550). El acto jurídico del cual resulta la responsabilidad que se ha hecho efectiva en este proceso, no puede en modo alguno ser considerado como "acto constitutivo", pues se trata de un convenio para la refacción y modificación de un inmueble. Tampoco ha sido autorizado en el instrumento fundacional de la sociedad, no bastando que pueda relacionarse con el objeto social.
De lo precedentemente expuesto resulta con meridiana claridad que el fallo puesto en crisis ha aplicado bien la ley y que, en definitiva y mayor abundamiento, el recurrente no cuestiona idóneamente los presupuestos fácticos sobre los que se ha decidido la aplicación de las citadas normas, no encuentro motivo para modificar la suerte de lo decidido.
Tiene dicho esta Corte que para que el escrito con que se interpone y funda el recurso de inaplicabilidad de ley cumpla con la misión que le asigna el art. 279 del Código Procesal Civil y Comercial, es decir, demostrar la existencia de violación o error en la aplicación de la ley, los argumentos que en el se formulen deben referirse directa y concretamente a los conceptos que estructuran la construcción jurídica en que se asienta la sentencia. Esa función no es cumplida con la sola invocación o pretendida subsunción de los hechos o elementos de la causa a determinadas normas legales si en esa operación se sustrae, justamente, en todo o en parte, la réplica adecuada a las motivaciones esenciales que el pronunciamiento judicial impugnado contiene (conf. Ac. 46.669, sent. del 1-III-1994 en "Acuerdos y Sentencias", 1994-I-169; Ac. 53.235, sent. del 7-II-1995 en "Acuerdos y Sentencias", 1995-I-20; Ac. 56.008, sent. del 6-II-1996; Ac. 61.146, sent. del 4-III- 1997; Ac. 59.303, sent. del 17-II-1998; Ac. 56.599, sent. del 23-II-1999 en "D.J.B.A.", 156-157; Ac. 72.163, sent. del 2-II-2000).
Sabido es que resulta insuficiente el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley que no logra conmover la estructura básica del fallo, al proponer el impugnante conclusiones distintas de las del juzgador, partiendo de un punto de vista diferente y no teniendo en cuenta que -para estudiar el asunto desde otra perspectiva que la de la sentencia- debe indicar a la instancia extraordinaria (y no a través de una mera discrepancia de criterio), por qué el encuadre es como él pretende y por qué promedia error en el modo que el tribunal de la causa ha visto la controversia (conf. causas Ac. 57.538, sent. del 6-VIII-1996; Ac. 55.786, sent. del 12-XI-1996; entre muchas).
La referencia que se hace en el fallo sobre la carta documento de Folino, entiendo que lo fue a mayor abundamiento y con carácter complementario de lo ya dicho. Por lo tanto no se constituye en argumento medular.
Resta desestimar también la denuncia de absurdo valorativo. En efecto, no sólo el mismo no tiene desarrollo demostrativo de su existencia, sino que el fallo puesto en crisis en modo alguno lo evidencia. Tiene dicho esta Corte que disentir con lo decidido por la Cámara, no es base idónea de agravios, ni constituye absurdo que de lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley, pues dicha situación queda configurada sólo cuando media cabal demostración de su existencia (S.C.B.A., Ac 77.510, sent. del 28-V-2003).
Por las consideraciones vertidas y dado que el recurrente no ha podido acreditar las infracciones que denuncia (art. 279 y su doctrina, C.P.C.C.), doy mi voto por la negativa.
El señor Juez doctor Negri, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor Roncoroni, votó también por la negativa.
A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Hitters dijo:
Adhiero al voto de mi distinguido colega, doctor Roncoroni, dejando a salvo mi opinión en lo relativo a la inclusión -dentro del concepto de actos de constitución de la sociedad- de los actos conservatorios del capital y preparatorios del giro, por ser innecesaria dicha referencia a efectos de resolver esta litis.
Voto por la negativa.
Los señores jueces doctores Soria y Kogan, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor Hitters, votaron también por la negativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se rechaza el recurso extraordinario interpuesto; con costas (art. 289, C.P.C.C.).
El depósito previo de $ 15.000, efectuado a fs. 518, queda perdido para el recurrente (art. 294, C.P.C.C.), debiendo el tribunal dar cumplimiento a lo dispuesto por los arts. 6 y 7 de la Resolución 425/2002 (texto Resol. 870/2002).
Notifíquese y devuélvase
18/5/10
LA OBSERVACION REGISTRAL Y LOS RECURSOS REGISTRALES
LA OBSERVACIÓN REGISTRAL Y LOS RECURSOS REGISTRALES
Por Gabriel B. Ventura*
INTRODUCCIÓN
La función calificadora del registrador ha sido siempre objeto de grandes
controversias, no sólo entre los doctrinarios nacionales, sino también en el extranjero.
Tanto los jueces, como los notarios y las autoridades administrativas, cuando sus
instrumentos reciben observación por parte del Registro, se resisten, en general, a un
acatamiento pacífico. Su disgusto suele expresarse bajo la forma de una simple queja
verbal hasta llegar a las acusaciones de desacato en el ámbito judicial.
Aún hoy no se encuentran totalmente superados, sobre todo en referencia a los
documentos judiciales, los encuentros entre instrumentadores y Registro; sobre todo por
parte de los jueces. Estos funcionarios por la atribución legal del “imperium” judicial han
sido los primeros en reaccionar frente a las observaciones o rechazos que
necesariamente debe practicar el registrador en su función calificadora.
La sola existencia de un funcionario, ajeno a la actividad del instrumentador del acto, que
tenga la atribución de controlar y analizar críticamente lo actuado e instrumentado, ya nos
perfila el problema. Es una lucha permanente por fundar la validez o invalidez de los
documentos, atribuirles o negarles pertinencia registral, con los lógicos encuentros y
pendencias en torno a todo ello.
Para empezar adviértase que la norma dice que el Registrador debe efectuar un examen
de las “formalidades extrínsecas” del documento; lo que podría hacernos pensar que
“sólo” deben examinarse las formas extrínsecas1 y ello no es así. Como bien sostiene
Académico de número. Prof. Titular de Derechos Reales y de Derecho Notarial de la Universidad
Nacional de Córdoba; de Derecho Notarial de la Universidad Católica de Córdoba. Director de la
Carrera de Notariado de la Universidad Nacional de Córdoba
1 Debemos tener en cuenta que la forma parece aludir exclusivamente a elementos externos, sin embargo
ellas pueden resultar intrínsecas o extrínsecas. Sobre todo cuando analizamos la audiencia notarial o judicial
que constituye el ámbito espacial y temporal en el que se desarrolla el acto que se instrumenta; allí surge
patente que lo intrínseco resultará de lo que allí ocurra, de todos los elementos exigidos para la validez del
acto en cuanto a que se cumplan realmente, de lo que deberá dejarse constancia necesariamente en el
instrumento. Entre nosotros, la idea de una formalidad intrínseca aparece manifiesta en los conceptos del
propio Codificador, ya que en la nota al art. 4012 del Código Civil, Vélez Sársfield expresamente se refiere a
ella cuando dice: “Debemos distinguir las formas intrínsecas de las extrínsecas. La nulidad del acto puede
proceder de sus formas intrínsecas, por ejemplo, sobre las condiciones esenciales del contrato, o de la forma
extrínseca, el escrito que lo comprueba, cuando el escrito está sujeto a ciertas formas solemnes”.
Moisset de Espanés, la calificación documental no sólo recaerá sobre las llamadas
“formas extrínsecas” a las que alude el art. 8 de la ley 17.801. Expresa el citado autor que
“(...) el registrador deberá tener en cuenta, por una parte, la capacidad del constituyente
del derecho, de acuerdo con las constancias existentes en el Registro de Anotaciones
Personales (...) y por otra, la legitimación para obrar de quien aparece como otorgante del
acto, en cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, como
dispone el art. 15 de la misma ley.”2
Según cual sea el resultado de la calificación, que el documento tenga vicio grave o
leve, la norma asigna al registrador una conducta obligada para cada caso.
1- LA CALIFICACIÓN REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS O DOCUMENTOS
VICIADOS DE NULIDAD ABSOLUTA
Sabemos que un acto o medida puede resultar nulo por ser tal el acto mismo (nulidad
sustancial), o por resultar nulo el instrumento que lo porta (nulidad instrumental). Esta es
la doctrina que emerge de los arts. 1044 y 1045 del Código Civil. Por ello hablamos de
nulidades materiales, sustanciales o del acto; y de nulidades formales, instrumentales o
del documento.
Si el documento estuviera viciado de nulidad absoluta, sea ésta material o formal; es
decir que la falencia resulta ostensible y no confirmable (arts. 1047 del Código Civil), el
registrador procederá a rechazar el documento.
En nuestra opinión la norma resulta sobreabundante al exigir que la nulidad sea
absoluta y manifiesta, dado que el requisito de resultar “manifiesta” integra uno de los
elementos tipificantes de la simple nulidad y es éste, al mismo tiempo, el que la hace
diferir de la anulabilidad.
Por otra parte, la resolución del artículo resulta demasiado contundente y drástica si
se nos permite la expresión. Si bien en su primera lectura, hay una aparente claridad, a
poco de analizarla en profundidad se advierte que es riesgosa e injusta su aplicación
literal. En efecto, imaginemos que, en opinión del registrador, el acto contenga un vicio de
nulidad absoluta, pero que luego de debatido el tema en la instancia que fuere, el vicio no
resultare ser tal y pudiera subsanarse, pero el documento ya fue rechazado por efecto de
2 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad...” Ob.Cit. pág. 159. Sin embargo GARCIA CONI, Raúl R. y
FRONTINI, Angel A. en su “Derecho Registral Aplicado”, Ed. Depalma, Bs.As. 1993, pág. 235, expresan que
“Parecería que la segunda parte del art. 8 [...] refuerza el concepto de que el examen del registrador debe
circunscribirse a las formas extrínsecas [...]”.
esta mala o equivocada calificación habiendo perdido su prioridad registral. Como vemos
los daños podrían resultar irreparables.
Es por ello que, en la práctica, cuando el sistema legal local no prevé una solución
apropiada para brindar también protección temporal al documento en estas condiciones,
el registrador suele ser muy prudente para pronunciarse sobre este primer inciso. Como
se ve, la norma no prevé ni siquiera una anotación provisional para este supuesto y el
rechazo del documento lisa y llanamente, reiteramos, puede traer consecuencias
demasiado gravosas. Por ello el registrador casi siempre procede conforme al inc. b,
como si el documento simplemente hubiese sido observado, aun cuando tenga la firme
convicción de su nulidad absoluta. Es muy probable que, aunque “intuitivamente” o
fundado en una cuestión de justicia, se haga aplicación aquí del art. 18 inc. a) de la ley
17.801.
En el art. 18 de la ley 17.801, inc. a), el supuesto del rechazo aparece, pero no
referido a la nulidad del acto o instrumento que accede, sino frente al conflicto de
prioridades que se pueden plantear. Si al presentarse un documento existiese otro
conteniendo un acto que se oponga o impida la registración del segundo, el registrador
“[...] a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación tanto en el registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la anotación provisional[...]”.
Como puede apreciarse esta inscripción provisional por ciento ochenta días, no responde
en realidad a la calificación del acto viciado de nulidad absoluta, supuesto que, a nuestro
entender, constituye un vacío legal de la ley nacional.
El art. 53 del Decreto 2080 reglamenta expresamente el supuesto de rechazo por
nulidad absoluta, exigiendo que sea dispuesto directamente por la Dirección (no por el
registrador o inscriptor) y confiere al interesado la posibilidad de recurrir a la justicia. Ello
supone que de la situación registral quedará constancia en los asientos, preservándose
así la prioridad del título involucrado que reclamábamos más arriba.
En Córdoba se ha cubierto este vacío de la ley nacional de manera más concreta aún
que en Ciudad de Buenos Aires. En efecto, en el art. 9 de la ley 5771 de Córdoba, está
previsto el supuesto del rechazo generando una anotación provisional para garantizar la
prioridad al documento presentado. Dice el citado art. 9 que “Los documentos rechazados
por aplicación del art. 9, inc. a. del Decreto Ley 17.801, serán inscriptos o anotados
provisionalmente hasta que quede firme el rechazo o se disponga su inscripción o
anotación”. Cabe acotar que el rechazo por contener nulidad absoluta, tal como lo vimos
respecto del Decreto 2080, sólo procede por resolución de la Dirección del Registro, en
razón de lo cual la firmeza del mismo, al que alude el art. 9, se producirá frente al
pronunciamiento de la Cámara Civil o por el vencimiento del plazo establecido para
recurrir el decisorio de la Dirección; es decir a los diez días de la notificación denegatoria
(art. 19 de la ley 5771 de Córdoba).
2- LA CALIFICACION REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS CON DEFECTOS
SUBSANABLES
Como puede advertirse, en nuestro título no hemos usado la expresión antinómica
“nulidad relativa” que correspondería frente a la nulidad absoluta que acabamos de
analizar, puesto que el legislador expresamente ha eludido utilizarla al referirse al
supuesto expresando “Si el defecto fuere subsanable”. A nuestro entender no ha sido una
falencia en la expresión técnica del legislador, sino que, con buen criterio, ha querido usar
una expresión más amplia motivo de observación, ya que, según habíamos adelantado,
no sólo la nulidad documental o material habría de resultar obstáculo a la registración,
sino también todo lo referido a la falta de documentación complementaria, falta de
coincidencia con las constancias de los asientos registrales y hasta el conflicto de
prioridades frente a documentos ya inscriptos o anotados, previsto en el art. 18 de la ley
17.801. De manera pues que la nulidad relativa (que como tal es subsanable) sólo será
un supuesto más en el análisis de este inciso b) y la conducta en él regulada.
Cuando el acto o documento contenga falencias que obstaculicen la registración
definitiva; pero que puedan ser salvadas, el registrador devolverá el documento dentro de
los treinta días de su presentación, para que lo subsane. Dicha subsanación podría
consistir, en términos generales, en la agregación de solicitudes y formularios que
hubieren faltado en la presentación original (Certificados catastrales; partidas de
fallecimiento, etc.) o en el ingreso de documentos rectificatorios del presentado que, por
equivocación del instrumentador, no contenía ciertos datos esenciales para su registro o
se habían consignado erróneamente.
En estos casos, tal como dispone el art. 9 de la ley 17.801, el registrador tomará nota
del documento en un asiento provisional, cuya vigencia es de ciento ochenta días;
circunstancia que también deberá consignarse en el mismo documento observado. Este
plazo constituye una natural prolongación del llamado bloqueo registral que se genera,
junto con la reserva de prioridad, al expedirse el pertinente certificado registral exigido en
el art. 23 de la ley 17.801. Dicho plazo de ciento ochenta días se concede frente a la
posibilidad de reparar los errores u omisiones contenidos en el documento, sus
accesorios o en el trámite inscriptorio, y supone una actitud correlativa del instrumentador
para efectuar las mismas. Obviamente, mientras penda el plazo estipulado, no variará la
situación registral del bien, puesto que en eso consiste justamente el natural efecto del
bloqueo registral y la reserva de prioridad ganada mediante el certificado registral
previsto.
3. PLAZO REGISTRAL PARA RESTITUIR EL DOCUMENTO AL SOLICITANTE
El artículo ordena que el registrador deberá efectuar la calificación registral dentro de
los treinta primeros días de los ciento ochenta que se asignan al documento por la
inscripción provisoria. Sin embargo, al no determinar cuál o cuáles serán las
consecuencias de su demora, se han suscitado algunos problemas.
Lamentablemente ese vacío deberá ser llenado por las leyes locales, por los usos y
costumbres o por la jurisprudencia, observando los preceptos que nos marca la doctrina
hermenéutica. Es en estos puntos en los que los usos y costumbres toman un especial
realce a partir del art. 17 del Código Civil (modificado por la ley 17711).
El art. 9 de la ley 17.801, de igual manera que ocurre en otras legislaciones del derecho
comparado, otorga un plazo de treinta días al registrador que, aunque no expreso, surge
tácitamente de la norma3, cuando establece que devolverá el documento al solicitante
dentro de los treinta días de presentado. Pero, no nos dice nada respecto a cuáles serán
las consecuencias cuando la función calificadora sufra un atraso justificado o injustificado,
y se venza el plazo de treinta días sin que el documento haya sido procesado.
La ley registral cordobesa 5771, quizá por cuestión puramente coyuntural y por resultar
inevitablemente necesario el dispositivo frente al generalizado y emblemático atraso en
esa jurisdicción, ha contemplado el supuesto de manera expresa y con acierto en el art.
10 que establece que “cuando fuere observado el documento vencidos los treinta días
que la ley le acuerda al registrador para ello, la inscripción provisional por el término de
ciento ochenta días legislada por el inc. b del art. 9º del Decreto Ley 17.801, se tendrá por
prorrogada de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la fecha de notificación
de la observación...”. En definitiva, la norma viene a subsanar el vacío de la ley nacional.
El legislador cordobés, al momento de redactar la norma tomó en cuenta el supuesto y lo
3 SCOTTI, Edgardo, “Derecho Registral Inmobiliario”, Ed. Universidad, Bs. As. 1980, pág. 90.
inconveniente que podría resultar delegar el llenado del vacío mediante el concreto
devenir de la jurisprudencia4. Prefirió, de acuerdo a una sana lógica, conforme a la
costumbre y a la realidad social, dar una solución fundada jurídicamente y cuya
implementación no ofrece dificultades5.
Al respecto Moisset de Espanés dice que: “...frente a la demora registral en calificar el
título, el art. 10 de la ley 5771 cordobesa, garantiza los ciento cincuenta días al usuario
para subsanar los defectos que el Registro haya señalado o plantear los recursos contra
su observación [...] El dispositivo atiende a los intereses de las partes y, sobre todo, los
del notario que autorizó el documento y tramita su inscripción y los del registrador que ve
convalidada su demora en examinar los documentos”6.
De nuestra parte estimamos que no puede la administración quitar o reducir el término
para subsanar las observaciones, ni aparece lógico que el plazo otorgado por la ley
nacional pueda vencerse estando el documento dentro del registro sin haber sido ni
observado ni rechazado. El documento en el “iter inscriptorio” se encuentra fuera del
acceso del usuario, sea autoridad judicial o administrativa o un funcionario notario y, por
ende, no puede vencerse7. Sin embargo, es dable criticar el dispositivo cordobés en
cuanto denomina al supuesto como “prórroga” cuando estimamos que sería más correcto
aludir al efecto jurídico previsto en el art. 10 de la ley 5771, como de suspensión de
términos.
Resulta ilustrativo, para dimensionar el problema que analizamos, el caso que tocó vivir
en la Provincia de Buenos aires a comienzo de los años setenta. Se habían acumulado
más de cincuenta mil títulos y muchos de ellos ingresados hasta un año atrás. Ello motivó
una resolución en Expte. 2307-4651/70 en la que la Dirección del Registro expresaba que
“[...] ese plazo de treinta días para efectuar la calificación registral se ha visto totalmente
desvirtuado con motivo de la demora existente [...] igualando tal evento al caso fortuito o
fuerza mayor en cuanto a la situación del interesado, ya que se enfrenta con un término
que la ley le confiere y que no puede utilizar para subsanar la falla que motivó la
4 VENTURA, Gabriel B. “La demora en la calificación registral y la prórroga automática del art. 10 de la ley
5771”, en Foro de Córdoba, Nro. 42, Córdoba, 1997, pág. 119 y ss.
5 SCOTTI, Edgardo, “Derecho Registral Inmobiliario”, Ob.Cit., pág. 93. Ver también sobre la necesidad de que
las leyes respeten la realidad social o “la vida jurídica espontánea”, MOISSET DE ESPANÉS, Luis;
“Codificación civil y derecho comparado”, Ed. Zavalía, Bs.As. 1994, pág. 29.
6 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad Registral”, Ed. Advocatus, Córdoba, 1997, pág. 218.
7 VENTURA, Gabriel B. “La demora en la calificación registral y la prórroga automática del art. 10 de la ley
5771”, Ob.Cit. 123.
observación [...] esta Dirección considera suspendido el término de ciento ochenta días
comentado, cuando transcurren más de los treinta fijados por la ley para calificar [...]”8.
Cornejo, a propósito del problema que analizamos, expresa que “El plazo de ciento
ochenta días se cuenta desde la fecha de presentación del documento y no desde la
fecha de su devolución, salvo [...] que el Registro se demore más de treinta días para
calificar el documento, en cuyo caso el plazo de ciento ochenta días se suspende a partir
del trigésimo día. La demora en calificar produce la suspensión del plazo de la inscripción
provisoria”9.
Scotti elogia la norma cordobesa que hemos transcripto más arriba, dado que, a su
entender, contiene una solución justa y jurídica a la cuestionada laguna de la ley nacional.
En efecto, explica el mencionado autor que “si transcurren los treinta días conferidos al
registrador sin que la calificación se produzca, automáticamente se suspende el curso del
plazo de la inscripción provisional, dispuesto en beneficio del requirente. Continuará el
transcurso del plazo cuando el documento sea efectivamente expedido con el resultado
del examen”. La forma de llevar a cabo estas manifestaciones es prorrogando la
inscripción provisoria por todo el término que el Registro se tomó de más al pasarse de
los treinta días. Finalmente el mismo Scotti manifiesta “Tal es, por otra parte, la solución
contenida en el art. 10 de la ley cordobesa 5771”10
Por ello en general la doctrina, al analizar el supuesto, determina que frente a los casos
de demora en la calificación, a semejanza de un caso fortuito o fuerza mayor,
corresponde la suspensión del plazo hasta que la función calificadora se cumpla y el
documento quede a disposición del interesado.
La mayoría de las leyes locales no dan solución expresa al problema. Así, por ejemplo el
Decreto 2080 sólo reitera la reglamentación nacional aludiendo al asunto al expresar en el
art. 24 que “El registrador calificará los documentos [...] en el plazo fijado en el art. 9 de la
ley [...]”.
Cabe consignar que no debemos imaginar la demora sólo producida por negligencia o
incuria registral; también puede deberse, y en cualquier registro del país o del mundo,
frente a una catástrofe, huelga o cualquier otra circunstancia similar que impida al
registrador cumplir oportunamente la función calificadora. Una solución justa y lógica no
podría pasar sino por considerar suspendidos los plazos registrales.
8 Ver la parte pertinente de la resolución registral citada, en SCOTTI, Edgardo O. Ob.Cit. pág. 92 y 93.
9 CORNEJO, Américo A.; “Derecho Registral”, Ed. Astrea, Bs.As. 1994, pág. 218 y 219.
10 SCOTTI, Edgardo O. Ob.Cit. pág. 92 y 93.
Estimamos que en una futura reforma a la ley 17.801 sería muy provechoso establecer
una suspensión del plazo frente a la demora del registrador en calificar el documento.
Con la incorporación de la informática al trámite registral se facilita aún más la situación,
dado que el propio sistema puede prever la suma del plazo que excede de los treinta días
asignados por el art. 9, a los ciento cincuenta que siempre deben quedarle al requirente.
4- LA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL
Como queda determinado en el mismo art. 9, cuando el documento merece observación,
debe ser registrado mediante asiento provisional que guardará su prioridad y garantizará
la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo de los ciento ochenta días de su
vigencia. Debe tenerse presente que, como veníamos explicando en los párrafos
precedente, de ese lapso el registrador pudo tomarse no más que los treinta días que la
misma norma le concede para ejercer su función calificadora. De manera pues que, al
solicitante del servicio registral le quedarán siempre, como mínimo, ciento cincuenta días.
En ese plazo el interesado deberá dar solución al obstáculo que impide la inscripción
definitiva del documento, cuyos motivos pueden ser leves o graves. Desde la falta de
agregación al trámite de un certificado accesorio (certificado catastral por ej.) hasta la
falta de titularidad del transmitente por un defecto en el tracto sucesivo, pueden motivar la
observación y la anotación provisional del documento, tal como se prevé de manera
expresa en el art. 15 de la ley santafesina 6435.
El art. 9 de la ley 17.801, prevé igualmente la solicitud de prórrogas por parte del
requirente. Si el plazo no le ha resultado suficiente para subsanar la falencia motivo de la
observación, podrá solicitar que se le prorrogue. El dispositivo no pone límites a estas
solicitudes, por lo que podría pensarse en una sucesión de solicitudes de prórrogas que
produzcan una situación provisional de los asientos por tiempo ilimitado; sin embargo se
exige que las solicitudes estén debidamente fundadas; y, como es dable suponer, el
registrador no debería conceder las prórrogas que resulten manifiestamente dilatorias. El
legislador descansa en su discrecionalidad. Adviértase que, tratándose de una inscripción
obligatoria la que rige en el derecho inmobiliario argentino, no es dable mantener un
documento en situación provisional sin un serio motivo.
Las reglamentaciones locales suelen poner un límite al pedido. Así, por ejemplo el
Decreto 2080 establece en el art. 38 que el peticionante, frente a una observación
aceptada, podrá pedir una prórroga de la inscripción provisional por sesenta días, la que
será concedida por el mismo inscriptor que observó el documento. Pero, además de esta
prórroga (que es obligatoria frente a la solicitud expresa, ya que la ley concede esa
prerrogativa al peticionante), la Dirección, en supuestos que la misma norma califica “de
excepción”, podrá conceder otras, mediante resolución fundada, cuyo plazo no podrá
exceder de ciento veinte días. Vemos así que la norma local pone el límite que no había
quedado precisado en la norma nacional.
Igualmente, en Córdoba, el art. 15 de la ley 5771, otorga a la Dirección la facultad de
conceder las prórrogas que la ley nacional propone; pero no aparece en esta ley la
limitación a un número determinado de solicitudes ni a un máximo de plazo, como vimos
en el Decreto 2080. En la práctica, mediante resoluciones generales (o disposiciones
técnico registrales, como les denominan en algunas demarcaciones) se ha limitado
también a una prórroga por noventa días, cuyo otorgamiento sería obligatorio para la
dirección, y cuantas más se peticionen con el debido y justificado fundamento que exige
el citado art. 15 de la ley de Córdoba y el art. 9 de la ley nacional.
De nuestra parte estimamos que el sistema debería estar siempre proclive a la concesión
de nuevas prórrogas ya que se encuentra en juego la seguridad estática del derecho real.
La situación jurídico real nace, se modifica o se extingue fuera del registro y todo lo que
podamos hacer para dejar un reflejo de esa realidad en los asientos registrales coadyuva
a la seguridad jurídica que constituye uno de los motivos de la llamada publicidad
material11; o sea todo lo que respecta a principios rectores del registro, al cumplimiento de
sus fines. Por ello, mientras el pedido esté debidamente fundado, consideramos que la
prórroga debiera ser concedida.
No desconocemos que mediante una actitud maliciosa el propietario puede pretender
mantener al margen de su patrimonio un bien inmueble, con la intención de eludir la
acción de sus acreedores; pero estimamos, aun así, que es preferible tolerar esa
posibilidad y no modificar una prerrogativa sustancial por un aislado caso patológico.
Debe tenerse presente además que siempre contará el acreedor con la acción
subrrogatoria prevista en el art. 1196 del Código Civil que le permitirá solicitar él
directamente la registración del derecho de su deudor. A ese punto alude el art. 6, que
regula la rogación, cuando expresa que la modificación registral podrá ser solicitada por
“quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar”.
11 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad Registral”, Ed. Advocatus, Córdoba, 1997, pág. 242. Este autor
luego de advertir sobre la confusión general de la doctrina nacional respecto a cuál es el “fundamentum
divitionis” entre la llamada “publicidad material” y “publicidad formal”, aclara que la distinción responde a la
diferencia entre materia y forma que enseñaban Aristóteles y Santo Tomás que pasó luego a la doctrina
registral española.
Un punto a tener en cuenta es la necesidad de que las observaciones se formulen de una
sola vez, para evitar que el documento ingrese y salga observado reiteradas veces. El
caso puede producirse dentro de lo que debe considerarse como error humano y por
ende tolerarse; pero lo que no resulta admisible es que hasta haya logrado consagración
legislativa en el art. 11 de la ley 5771 de Córdoba, que prevé el supuesto expresando que
“Cualquier observación que formulara el Registro, después de haberse cumplimentado las
observaciones que motivaron la devolución del documento, dentro de los últimos quince
días del término de inscripción o anotación provisional, también producirá una prórroga de
pleno derecho por quince días más, para subsanar o pedir prórroga por período
determinado”. Como bien apunta Moisset de Espanés “Lo ideal sería que la observación
se efectuara dentro del plazo de treinta días previsto por la ley, y que se haga por escrito,
indicado de una sola vez todos los defectos que se encuentran en el acto, para evitar la
desagradable sorpresa que sufren las partes cuando después de salvados los defectos, y
reingresado el documento, se formulan nuevas observaciones”12
SUBSANACION DE LAS OBSERVACIONES
Si el requirente se allana a las observaciones formuladas por considerarlas atinadas, se
encaminará a solucionar las mismas perfeccionando el documento ingresado.
Si la observación obedeciera a la falta de acompañamiento de documentación accesoria,
como pueden serlo solicitud rogatoria o carátula rogatoria (en las demarcaciones donde
se solicitan), bastará sólo con presentar nuevamente el documento con los elementos que
faltaban; pero si, en cambio, la observación estuviere referida a algún defecto o falencia
del título en cuanto a su valía, deberán confeccionarse documentos que tendrán por fin
sanear la observación formulada. Aparecen así los documentos subsanatorios que serán
de distinta entidad según el grado de gravedad de la falencia o anomalía del acto o
documento presentado.
En general podemos aludir a subsanaciones a través de documentos complementarios
que justamente cubren el punto que había merecido el reproche registral. Pero estos
documentos complementarios podrán a su vez, según se los denomine en el derecho
sustancial ser: Actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificatorios.
Veamos cada uno de ellos por separado
12 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad Registral” Ob.Cit. pág. 219.
A) ACTOS CONFIRMATORIOS
Se usa esta expresión para aludir al saneamiento de aquellos actos que presentan
nulidad relativa. Mediante un acto posterior, los contratantes, tal como expresa el art.
1059 del Código Civil, elaboran otro acto jurídico por el cual hacen desaparecer los vicios
del que se hallaba con la causal de nulidad.
Un ejemplo de esta situación se presenta cuando el adquirente en una compraventa, por
ejemplo, no tenía la capacidad suficiente para contratar (art. 1160 del Código Civil), y
mediante acto posterior se cubre su falencia con la autorización judicial o por el mismo
sujeto una vez adquirida la capacidad legal.
La norma del art. 1061 del Código Civil establece cuál deberá ser el contenido del
documento confirmatorio y dice: “La confirmación puede ser expresa o tácita. El
instrumento de confirmación expresa, debe contener, bajo pena de nulidad: 1) La
substancia del acto que se quiere confirmar; 2) El vicio de que adolecía; y b) La
manifestación de la intención de repararlo”.
La confirmación tácita, en cambio, procede tan sólo con la ejecución voluntaria del acto
que se hallaba sujeto a la acción de nulidad, por ejemplo cuando quien adquirió el
derecho siendo incapaz, luego viene a otorgar escritura de venta.
No deja de llamarnos la atención, por aparecer como incoherente, que frente a una
confirmación tácita prevista de manera contundente en el art. 1063 del Código Civil, el
legislador sancione con la pena de nulidad la confirmación expresa que no contenga los
elementos minuciosamente detallados en el acto confirmatorio.
En la confirmación expresa el instrumentador hará comparecer a las partes del acto,
relatará históricamente el acto observado y luego consignará los elementos que hemos
transcriptos, previstos en el art. 1061.
Hay un punto que merece nuestra especial atención y es lo regulado en el art. 1064 del
Código Civil. La norma expresa que “La confirmación, sea expresa o tácita, no exige el
concurso de la parte a cuyo favor se hace”. Es decir que podrá no comparecer al acto el
sujeto que se vería beneficiado con el acto confirmatorio. Remarquemos, sin embargo,
que en la gran mayoría de los casos, ambas partes se verán beneficiadas, puesto que
ambas han perseguido un acto plenamente válido y sería sólo mediante un proceder de
mala fe que podríamos imaginar a uno de ellos procurar la invalidez aprovechando una
falencia o error involuntarios.
Creemos que el verdadero sentido de la norma radica en atender si la modificación que
generará la confirmación, altera o no el sinalagma contractual. Entendemos por
sinalagma el equilibrio de las prestaciones consentidas por las partes. Pongamos un
ejemplo aclaratorio: A constituye hipoteca sobre un bien inmueble de su propiedad a favor
de B; pero por una omisión del notario no se relaciona el monto de la garantía. Esta
falencia grave genera nulidad, según lo preceptuado en los arts 3131, inc 4 y 3148 del
Código Civil, sin embargo entre las partes se acuerda una subsanación, y mediante la
comparencia de ambas partes, el notario relatará sus dichos en cumplimiento del art.
1061, detallando minuciosamente el monto de la garantía. En el caso relatado ambas
partes debían estar presentes, pues el monto del gravamen afectaba el sinalagma ya que
había sido tenido especialmente en cuenta en el momento de la contratación y su
equilibrio había sido analizado por las partes en el momento de consentir y suscribir el
acto.
En cambio, si lo que estuviere equivocado, fuere la descripción del objeto en un contrato
de compraventa y el mismo resultare de una dimensión mayor a la consignada en el
título, podríamos válidamente pensar que no sería menester la comparencia del
adquirente.
B) ACTOS RATIFICATORIOS:
La ratificación es una expresión técnica empleada para los casos en que no ha habido
una voluntad expresa o válida de una de las partes. Puede darse cuando se contrata en
nombre de otro sin mandato o hay un uso que excede las facultades contenidas en el
mismo, así como cuando en una persona jurídica, sus órganos representativos actúan sin
encontrarse habilitados o facultados para el acto.
Los contratos no pueden oponerse a terceros. Recordemos que la regla general en
materia de contratos, dominados por el principio de “alteridad” típico de las obligaciones
de él nacidas, es que generan sus efectos sólo entre las partes contratantes y no en
relación a terceros. Es el principio “res inter allios acta”.
Esta regla general la tenemos establecida en el art. 1195 del Código Civil que en su
último párrafo prescribe que “Los contratos no pueden perjudicar a terceros”; y en el art.
1199 cuando expresa que “Los contratos no pueden oponerse a terceros, ni invocarse por
ellos, sino en los casos de los artículos 1161 y 1162”. Pues bien estos supuestos
excepcionales a los que alude el art. 1199, se refieren justamente a los actos
ratificatorios.
A manera de ejemplo imaginemos en una adquisción o venta de un bien inmueble en el
que el mandato o cualquier otra documentación habilitante no resultare suficiente. El
notario, por error en el “bastanteo”13, autoriza igualmente el acto. En tales casos el
otorgante puede luego, mediante la ratificación en el ámbito notarial, sanear la falencia
motivo de la observación. Esta es la doctrina que surge de los arts. 1930 y 1931 del
Código Civil, correlativos directos de los arts. 1161 y 1162 citados por el mismo legislador
en el art. 1199 ya transcripto.
La técnica a seguirse en el documento ratificatorio será exactamente la misma prevista
para la confirmación en el art. 1061: El instrumentador hará el relato del acto que se
ratifica, determinará la falencia en cuanto al bastanteo documental y finalmente
consignará la expresión directa de las partes de intención de ratificar el mismo.
C) ACTOS CONVALIDATORIOS:
Si bien el supuesto de convalidación no dejaría de ser, en algún sentido, una
confirmación, dado que con él se deja sin efecto la nulidad que afectaba a otro acto, no
creemos que sea dable considerarla junto a ella, como un supuesto más de este acto
subsanatorio14.
Se trata de un caso muy particular en el que el transmitente no tenía el derecho que
pretendió transmitir. Obviamente el acto jurídico, en tales casos es ineficaz por aplicación
del principio “nemo plus iuris ad allium tranferre potest quam ipse haberet” consagrado en
el art. 3270 del Código Civil. Sin embargo, por expresa disposición del art. 2504 del
Código Civil, “Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a
transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o constituyó un
derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o
constitución”.
Mientras en la confirmación se hace menester el cumplimiento de los recaudos
establecidos en el art. 1061 del Código, recayendo sobre el mismo título observado; en la
13 Se utiliza la expresión técnica “bastanteo” para aludir al estudio que debe efectuar el instrumentador a la
hora de utilizar un mandato o un contrato social y las actas respectivas de una sociedad civil o comercial. El
objeto es la determinación técnica en cuanto a la suficiencia del documento para habilitar al acto que se está
por otorgar.
14 En general la doctrina la considera un supuesto de confirmación. Véase al respecto CIFUENTES, Santos,
“Negocio Jurídico”, Ed. Astrea, Bs.As. 1986, pág. 671 y ss.
convalidación, en cambio, la subsanación se produce automáticamente por la adquisición
posterior del derecho transmitido y que el enajenante no tenía. Ni siquiera es menester en
el acto convalidatorio aclaración o mención alguna al acto nulo. Adviértase que la
adquisición posterior a la que alude el art. 2504 puede ser por vía convencional o puede
ser una adquisición “mortis causae” del derecho que el transmitente o constituyente no
tenía.
Debemos remarcar que esta solución no es factible en la hipoteca, respecto de la cual,
sin motivo valedero que lo justifique, el legislador vedó dicha posibilidad de manera
expresa en el art. 3126 del Código Civil, correlativo inmediato del art. 3119 que exige la
propiedad del bien al hipotecante.
Un párrafo aparte merece el art. 1330 del Código Civil, ya que, aunque no resulte del todo
evidente, alude a dos tipos de actos saneatorios. Dice la norma que “La nulidad de la
venta de cosa ajena queda cubierta por la ratificación que de ella hiciere el
propietario[...]”. Este supuesto debe entenderse en el plano instrumental, como que el
vendedor hizo saber al adquirente que la cosa era ajena, de lo contrario, para su
subsanación no bastaría con una simple ratificación del art. 1161 y 1162, sino que se
haría menester enmendar el acto también en cuanto a la persona del transmitente, ya que
quien debe transferir es el “dominus” y no quien se arrogaba el derecho de éste.
El segundo párrafo del art. 1330, en cambio, alude a un caso típico de convalidación de
los previstos en el art. 2504 del Código Civil y a los que hemos aludido en párrafos
precedentes al analizar este acto subsanatorio. Se refiere pues a que quedará cubierta la
nulidad de la venta de cosa ajena, cuando el vendedor ulteriormente viniese a ser sucesor
universal o singular del propietario de la cosa vendida.
D) DOCUMENTOS RECTIFICATORIOS:
Aludimos con esta denominación a todos aquellos supuestos en que, sin llegar a
manifestarse las falencias sustanciales de la entidad suficiente como para hacer
necesario algunos de los actos subsanatorios analizados, sin embargo sea menester
rectificar algunos datos consignados en los documentos presentados para su inscripción.
Cuando, por ejemplo no se consignó uno de los linderos del inmueble transferido, o se lo
citó incorrectamente o no se estableció la ubicación expresa del bien sobre el que recae
el derecho.
Debe tenerse presente que no siempre las falencias descriptivas, tanto en la
determinación de los sujetos como del objeto, generarán nulidad. Recordemos que en
materia de descripción del inmueble en la compraventa, por ejemplo, el art. 1333 del
Código Civil admite como válido el contrato mientras el objeto resulte determinable,
aunque faltasen algunos datos individualizantes. En efecto en la norma citada se expresa
que “No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen o no estableciesen
datos para determinarla”. Otro tanto hace el art. 3133 respecto de la hipoteca.
Pues bien, entendemos que en todos estos casos es factible la reparación del error u
omisión mediante un acto rectificatorio. Esta expresión genérica permite admitir esta
denominación también para cualquiera de las falencias previstas en los puntos anteriores.
Así podríamos decir que toda escritura o acto convalidatorio, confirmatorio o ratificatorio,
es también rectificatorio en cuanto a que subsana una falencia o error del acto observado.
La técnica a emplearse en estos supuestos será siempre la aludida en los artículos
referidos a la confirmación, art. 1061 del Código Civil, que por analogía, nos indica cuál
deberá ser el contenido documental. En cuanto a la forma, el art. 1062 nos indica que
deberá ser la misma exigida para el acto que se rectifica.
Respecto a la comparencia de las partes a cualquiera de estos actos saneatorios,
estimamos que deben aplicarse las reglas que hemos sentado más arriba respecto del
art. 1064; es decir que no será necesaria la comparencia de todas las partes, sino sólo de
aquellas que, frente a la modificación del sinalagma contractual, pudieren resultar
perjudicadas. Recordemos una vez mas, que jamás podrá el notario por sí solo efectuar
ninguno de estos actos saneatorios. El sistema de notariado latino, dominado por el
principio de rogación, impide que este instrumentador aparezca autorizando un acto sin la
solicitud expresa de alguna de las partes.
En todos los casos, para dar por superada la observación registral el instrumentador dará
ingreso nuevamente al documento originario, en el plazo de la anotación provisional,
juntamente con el documento saneatorio. Superado así el obstáculo, el inscriptor
registrará definitivamente el documento.
5- RECURSOS CONTRA LAS DECISIONES DEL REGISTRADOR
Como surge del mismo dispositivo del art. 9 de la ley 17.801, el interesado que no esté de
acuedo con el rechazo o la observación producida por el registrador, tiene la facultad de
recurrir dicha decisión mediante el planteo de diversos recursos.
Como se verá, las leyes locales generalmente determinan dos tipos de recursos, los que
la doctrina divide en recursos internos o recursos externos.
A) RECURSOS INTERNOS:
Si el rogante considera que la observación no tiene asidero y que el acto debiera
registrarse tal como está presentado, la ley le autoriza a plantear el primer recurso,
llamado recurso de recalificación. Este recurso, según el Decreto 2080/80, art. 39, deberá
formularse ante el mismo registrador que efectuó la observación, dentro de los noventa
días de ingresado el documento. Debe fundar su pedido y ofrecer prueba en ese mismo
lapso.
El plazo de producción de la prueba será de quince días contados desde la interposición
del recurso (art. 40) el que podrá prorrogarse excepcionalmente a pedido expreso del
interesado y sólo por otros quince días.
Como vemos este recurso se dirige al mismo registrador que formuló la observación; pero
si el pronunciamiento fuere adverso al recurrente, o el registrador no se expidiere en los
quince días que le concede el art. 40 o el máximo de treinta días por haber solicitado
prórroga, le quedará al interesado la posibilidad de acudir directamente ante el Director
del Registro.
Este recurso interno se denomina en el ámbito del Decreto 2080/80, art. 42, recurso de
Apelación y debe plantearse dentro de los quince días contados a partir de la fecha de
notificación de la resolución denegatoria recaída en el recurso de recalificación.
En Córdoba, la ley 5771 regula de manera similar los recursos que puede entablar el
interesado frente a la negativa de registrar por parte del Registro de propiedades. Así la
primera instancia recursiva, ante el mismo registrador que formuló la observación, el
llamado “recurso de recalificación”, aparece en el art. 16 de la ley 5771 como “recurso de
rectificación”, el que deberá interponerse dentro de los treinta días de haber sido
notificado formalmente de la observación que se impugna.
El registrador tendrá quince días para pronunciarse y si persiste en la observación a
pesar de los argumentos esgrimidos por el rogante, o deja vencer el plazo de quince días
sin emitir pronunciamiento, le queda al interesado el recurso de apelación ante el Director,
rotulado así seguramente por influencia del Decreto 2080, art. 42 que, como vimos, le
denomina de esa forma15. Lo resuelto por el Director cerrará la instancia administrativa y
de los que hemos denominado “recursos internos”.
Obviamente, en todos los casos de observación o rechazo, el registrador debe fundar su
pronunciamiento. En la ley cordobesa, esta situación se encuentra exigida, al menos
indirectamente, en el art. 16 cuando expresa que “En los casos en que mediara
observación motivada [...]”. En el Decreto 2080 aparece exigida sólo frente a los recursos
(art 45), pero aún en las reglamentaciones en que no se expresara nada al respecto,
siempre será dable exigir a la Administración el fundamento de la negativa a la rogación
en legal forma.
Ello cumple con dos finalidades fundamentales. En primer lugar evitar la arbitrariedad de
la administración, negando la prestación del servicio por causas que no se correspondan
con ninguna exigencia legal; y en segundo lugar para no dejar en indefensión al
administrado que, sólo conociendo el motivo preciso, podrá argumentar en contra de lo
resuelto, según las prerrogativas recursivas que la misma ley le concede16.
Es importante tener presente lo manifestado en el párrafo precedente, porque el recurso
debe atenerse nada más que al motivo del obstáculo a la inscripción, según el criterio del
Registro, y no es necesario profundizar en otras cuestiones que no figuren en el texto de
la observación.
Lamentablemente las “costumbres registrales”, en todo el País, hacen que las
observaciones sean bastante informales y notificadas también de una manera bastante
cuestionable. Deberíamos exigir una observación y notificación más formal.
En algunas jurisdicciones se prevén sólo dos instancias una ante el director y la otra
directamente judicial. No existe la primera instancia ante el mismo funcionario registrador.
Así ocurre, entre otras, en la Provincia de Santa Fe, La Rioja, San Luis y en Santiago del
Estero.
B) RECURSO JUDICIAL:
Frente a la negativa de acceder a la inscripción definitiva por parte también del
Director del Registro mediante el recurso de apelación, le quedará al interesado el
llamado recurso judicial17.
15 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad Registral”, Ob.Cit. pág. 225.
16 MOISSET DE ESPANÉS, Luis. “Publicidad Registral”. Ob.Cit., pág. 222.
17 Estimamos más acertado hablar de “recurso judicial” y no “jurisdiccional”, dado que “jurisdicción” en sentido
técnico, tienen tanto el Juez como la autoridad registral, por lo que los recursos internos, en nuestro criterio,
serían también jurisdiccionales.
En las instancias internas o administrativas, los llamados recursos de rectificación y
apelación, bastará con la firma del notario, dado que es representante del interesado
directo, y habilitado o legitimado legalmente para el trámite (art. 6 ley 17.801); pero si se
trata del llamado recurso jurisdiccional ante la Cámara Civil (art. 19 ley 5771) que exige,
justamente por ser judicial, la pertinente firma de letrado y la participación del interesado
directo, entendemos que la participación de un abogado de la matrícula debería resultar
ineludible.
El notario actúa tanto por derecho propio como, en cierta manera en representación de
las partes del acto a inscribir, en tanto y en cuanto se ventile el recurso en sede
administrativa. En sede judicial, el notario conserva interés de parte –adviértase que en
algunos casos será él, frente a un fallo desfavorable, el responsable de la no inscripción
del acto; pero ello no le exime de la necesidad de recurrir al asesoramiento y asistencia
técnica de abogado18.
Un interesante fallo pronunciado por la Cámara 5ta. Civil y Comercial de Córdoba, de
fecha 12 de setiembre de 1985, hizo especial hincapié en la necesidad de la notificación
al interesado directo, en el caso el comprador, frente a la necesidad de plantear el recurso
judicial ante la Cámara Civil. “Dada la trascendencia que puede tener la resolución
jurisdiccional, debe notificarse la situación directamente al interesado, en el caso el
adquirente del inmueble, a fin de que disponga del legítimo derecho de defensa que
acuerda a todo ciudadano la Constitución Nacional”19.
18 VENTURA, Gabriel B. “Recurso Registral Jurisdiccional – Nota a Fallo”, en Revista Notarial de Córdoba,
Nro. 55, 1988-1, pág. 118.
19 Ver síntesis del fallo en Revista Notarial de Córdoba, Nro. 55, 1988-1, pág. 117.
Por Gabriel B. Ventura*
INTRODUCCIÓN
La función calificadora del registrador ha sido siempre objeto de grandes
controversias, no sólo entre los doctrinarios nacionales, sino también en el extranjero.
Tanto los jueces, como los notarios y las autoridades administrativas, cuando sus
instrumentos reciben observación por parte del Registro, se resisten, en general, a un
acatamiento pacífico. Su disgusto suele expresarse bajo la forma de una simple queja
verbal hasta llegar a las acusaciones de desacato en el ámbito judicial.
Aún hoy no se encuentran totalmente superados, sobre todo en referencia a los
documentos judiciales, los encuentros entre instrumentadores y Registro; sobre todo por
parte de los jueces. Estos funcionarios por la atribución legal del “imperium” judicial han
sido los primeros en reaccionar frente a las observaciones o rechazos que
necesariamente debe practicar el registrador en su función calificadora.
La sola existencia de un funcionario, ajeno a la actividad del instrumentador del acto, que
tenga la atribución de controlar y analizar críticamente lo actuado e instrumentado, ya nos
perfila el problema. Es una lucha permanente por fundar la validez o invalidez de los
documentos, atribuirles o negarles pertinencia registral, con los lógicos encuentros y
pendencias en torno a todo ello.
Para empezar adviértase que la norma dice que el Registrador debe efectuar un examen
de las “formalidades extrínsecas” del documento; lo que podría hacernos pensar que
“sólo” deben examinarse las formas extrínsecas1 y ello no es así. Como bien sostiene
Académico de número. Prof. Titular de Derechos Reales y de Derecho Notarial de la Universidad
Nacional de Córdoba; de Derecho Notarial de la Universidad Católica de Córdoba. Director de la
Carrera de Notariado de la Universidad Nacional de Córdoba
1 Debemos tener en cuenta que la forma parece aludir exclusivamente a elementos externos, sin embargo
ellas pueden resultar intrínsecas o extrínsecas. Sobre todo cuando analizamos la audiencia notarial o judicial
que constituye el ámbito espacial y temporal en el que se desarrolla el acto que se instrumenta; allí surge
patente que lo intrínseco resultará de lo que allí ocurra, de todos los elementos exigidos para la validez del
acto en cuanto a que se cumplan realmente, de lo que deberá dejarse constancia necesariamente en el
instrumento. Entre nosotros, la idea de una formalidad intrínseca aparece manifiesta en los conceptos del
propio Codificador, ya que en la nota al art. 4012 del Código Civil, Vélez Sársfield expresamente se refiere a
ella cuando dice: “Debemos distinguir las formas intrínsecas de las extrínsecas. La nulidad del acto puede
proceder de sus formas intrínsecas, por ejemplo, sobre las condiciones esenciales del contrato, o de la forma
extrínseca, el escrito que lo comprueba, cuando el escrito está sujeto a ciertas formas solemnes”.
Moisset de Espanés, la calificación documental no sólo recaerá sobre las llamadas
“formas extrínsecas” a las que alude el art. 8 de la ley 17.801. Expresa el citado autor que
“(...) el registrador deberá tener en cuenta, por una parte, la capacidad del constituyente
del derecho, de acuerdo con las constancias existentes en el Registro de Anotaciones
Personales (...) y por otra, la legitimación para obrar de quien aparece como otorgante del
acto, en cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, como
dispone el art. 15 de la misma ley.”2
Según cual sea el resultado de la calificación, que el documento tenga vicio grave o
leve, la norma asigna al registrador una conducta obligada para cada caso.
1- LA CALIFICACIÓN REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS O DOCUMENTOS
VICIADOS DE NULIDAD ABSOLUTA
Sabemos que un acto o medida puede resultar nulo por ser tal el acto mismo (nulidad
sustancial), o por resultar nulo el instrumento que lo porta (nulidad instrumental). Esta es
la doctrina que emerge de los arts. 1044 y 1045 del Código Civil. Por ello hablamos de
nulidades materiales, sustanciales o del acto; y de nulidades formales, instrumentales o
del documento.
Si el documento estuviera viciado de nulidad absoluta, sea ésta material o formal; es
decir que la falencia resulta ostensible y no confirmable (arts. 1047 del Código Civil), el
registrador procederá a rechazar el documento.
En nuestra opinión la norma resulta sobreabundante al exigir que la nulidad sea
absoluta y manifiesta, dado que el requisito de resultar “manifiesta” integra uno de los
elementos tipificantes de la simple nulidad y es éste, al mismo tiempo, el que la hace
diferir de la anulabilidad.
Por otra parte, la resolución del artículo resulta demasiado contundente y drástica si
se nos permite la expresión. Si bien en su primera lectura, hay una aparente claridad, a
poco de analizarla en profundidad se advierte que es riesgosa e injusta su aplicación
literal. En efecto, imaginemos que, en opinión del registrador, el acto contenga un vicio de
nulidad absoluta, pero que luego de debatido el tema en la instancia que fuere, el vicio no
resultare ser tal y pudiera subsanarse, pero el documento ya fue rechazado por efecto de
2 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad...” Ob.Cit. pág. 159. Sin embargo GARCIA CONI, Raúl R. y
FRONTINI, Angel A. en su “Derecho Registral Aplicado”, Ed. Depalma, Bs.As. 1993, pág. 235, expresan que
“Parecería que la segunda parte del art. 8 [...] refuerza el concepto de que el examen del registrador debe
circunscribirse a las formas extrínsecas [...]”.
esta mala o equivocada calificación habiendo perdido su prioridad registral. Como vemos
los daños podrían resultar irreparables.
Es por ello que, en la práctica, cuando el sistema legal local no prevé una solución
apropiada para brindar también protección temporal al documento en estas condiciones,
el registrador suele ser muy prudente para pronunciarse sobre este primer inciso. Como
se ve, la norma no prevé ni siquiera una anotación provisional para este supuesto y el
rechazo del documento lisa y llanamente, reiteramos, puede traer consecuencias
demasiado gravosas. Por ello el registrador casi siempre procede conforme al inc. b,
como si el documento simplemente hubiese sido observado, aun cuando tenga la firme
convicción de su nulidad absoluta. Es muy probable que, aunque “intuitivamente” o
fundado en una cuestión de justicia, se haga aplicación aquí del art. 18 inc. a) de la ley
17.801.
En el art. 18 de la ley 17.801, inc. a), el supuesto del rechazo aparece, pero no
referido a la nulidad del acto o instrumento que accede, sino frente al conflicto de
prioridades que se pueden plantear. Si al presentarse un documento existiese otro
conteniendo un acto que se oponga o impida la registración del segundo, el registrador
“[...] a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación tanto en el registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la anotación provisional[...]”.
Como puede apreciarse esta inscripción provisional por ciento ochenta días, no responde
en realidad a la calificación del acto viciado de nulidad absoluta, supuesto que, a nuestro
entender, constituye un vacío legal de la ley nacional.
El art. 53 del Decreto 2080 reglamenta expresamente el supuesto de rechazo por
nulidad absoluta, exigiendo que sea dispuesto directamente por la Dirección (no por el
registrador o inscriptor) y confiere al interesado la posibilidad de recurrir a la justicia. Ello
supone que de la situación registral quedará constancia en los asientos, preservándose
así la prioridad del título involucrado que reclamábamos más arriba.
En Córdoba se ha cubierto este vacío de la ley nacional de manera más concreta aún
que en Ciudad de Buenos Aires. En efecto, en el art. 9 de la ley 5771 de Córdoba, está
previsto el supuesto del rechazo generando una anotación provisional para garantizar la
prioridad al documento presentado. Dice el citado art. 9 que “Los documentos rechazados
por aplicación del art. 9, inc. a. del Decreto Ley 17.801, serán inscriptos o anotados
provisionalmente hasta que quede firme el rechazo o se disponga su inscripción o
anotación”. Cabe acotar que el rechazo por contener nulidad absoluta, tal como lo vimos
respecto del Decreto 2080, sólo procede por resolución de la Dirección del Registro, en
razón de lo cual la firmeza del mismo, al que alude el art. 9, se producirá frente al
pronunciamiento de la Cámara Civil o por el vencimiento del plazo establecido para
recurrir el decisorio de la Dirección; es decir a los diez días de la notificación denegatoria
(art. 19 de la ley 5771 de Córdoba).
2- LA CALIFICACION REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS CON DEFECTOS
SUBSANABLES
Como puede advertirse, en nuestro título no hemos usado la expresión antinómica
“nulidad relativa” que correspondería frente a la nulidad absoluta que acabamos de
analizar, puesto que el legislador expresamente ha eludido utilizarla al referirse al
supuesto expresando “Si el defecto fuere subsanable”. A nuestro entender no ha sido una
falencia en la expresión técnica del legislador, sino que, con buen criterio, ha querido usar
una expresión más amplia motivo de observación, ya que, según habíamos adelantado,
no sólo la nulidad documental o material habría de resultar obstáculo a la registración,
sino también todo lo referido a la falta de documentación complementaria, falta de
coincidencia con las constancias de los asientos registrales y hasta el conflicto de
prioridades frente a documentos ya inscriptos o anotados, previsto en el art. 18 de la ley
17.801. De manera pues que la nulidad relativa (que como tal es subsanable) sólo será
un supuesto más en el análisis de este inciso b) y la conducta en él regulada.
Cuando el acto o documento contenga falencias que obstaculicen la registración
definitiva; pero que puedan ser salvadas, el registrador devolverá el documento dentro de
los treinta días de su presentación, para que lo subsane. Dicha subsanación podría
consistir, en términos generales, en la agregación de solicitudes y formularios que
hubieren faltado en la presentación original (Certificados catastrales; partidas de
fallecimiento, etc.) o en el ingreso de documentos rectificatorios del presentado que, por
equivocación del instrumentador, no contenía ciertos datos esenciales para su registro o
se habían consignado erróneamente.
En estos casos, tal como dispone el art. 9 de la ley 17.801, el registrador tomará nota
del documento en un asiento provisional, cuya vigencia es de ciento ochenta días;
circunstancia que también deberá consignarse en el mismo documento observado. Este
plazo constituye una natural prolongación del llamado bloqueo registral que se genera,
junto con la reserva de prioridad, al expedirse el pertinente certificado registral exigido en
el art. 23 de la ley 17.801. Dicho plazo de ciento ochenta días se concede frente a la
posibilidad de reparar los errores u omisiones contenidos en el documento, sus
accesorios o en el trámite inscriptorio, y supone una actitud correlativa del instrumentador
para efectuar las mismas. Obviamente, mientras penda el plazo estipulado, no variará la
situación registral del bien, puesto que en eso consiste justamente el natural efecto del
bloqueo registral y la reserva de prioridad ganada mediante el certificado registral
previsto.
3. PLAZO REGISTRAL PARA RESTITUIR EL DOCUMENTO AL SOLICITANTE
El artículo ordena que el registrador deberá efectuar la calificación registral dentro de
los treinta primeros días de los ciento ochenta que se asignan al documento por la
inscripción provisoria. Sin embargo, al no determinar cuál o cuáles serán las
consecuencias de su demora, se han suscitado algunos problemas.
Lamentablemente ese vacío deberá ser llenado por las leyes locales, por los usos y
costumbres o por la jurisprudencia, observando los preceptos que nos marca la doctrina
hermenéutica. Es en estos puntos en los que los usos y costumbres toman un especial
realce a partir del art. 17 del Código Civil (modificado por la ley 17711).
El art. 9 de la ley 17.801, de igual manera que ocurre en otras legislaciones del derecho
comparado, otorga un plazo de treinta días al registrador que, aunque no expreso, surge
tácitamente de la norma3, cuando establece que devolverá el documento al solicitante
dentro de los treinta días de presentado. Pero, no nos dice nada respecto a cuáles serán
las consecuencias cuando la función calificadora sufra un atraso justificado o injustificado,
y se venza el plazo de treinta días sin que el documento haya sido procesado.
La ley registral cordobesa 5771, quizá por cuestión puramente coyuntural y por resultar
inevitablemente necesario el dispositivo frente al generalizado y emblemático atraso en
esa jurisdicción, ha contemplado el supuesto de manera expresa y con acierto en el art.
10 que establece que “cuando fuere observado el documento vencidos los treinta días
que la ley le acuerda al registrador para ello, la inscripción provisional por el término de
ciento ochenta días legislada por el inc. b del art. 9º del Decreto Ley 17.801, se tendrá por
prorrogada de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la fecha de notificación
de la observación...”. En definitiva, la norma viene a subsanar el vacío de la ley nacional.
El legislador cordobés, al momento de redactar la norma tomó en cuenta el supuesto y lo
3 SCOTTI, Edgardo, “Derecho Registral Inmobiliario”, Ed. Universidad, Bs. As. 1980, pág. 90.
inconveniente que podría resultar delegar el llenado del vacío mediante el concreto
devenir de la jurisprudencia4. Prefirió, de acuerdo a una sana lógica, conforme a la
costumbre y a la realidad social, dar una solución fundada jurídicamente y cuya
implementación no ofrece dificultades5.
Al respecto Moisset de Espanés dice que: “...frente a la demora registral en calificar el
título, el art. 10 de la ley 5771 cordobesa, garantiza los ciento cincuenta días al usuario
para subsanar los defectos que el Registro haya señalado o plantear los recursos contra
su observación [...] El dispositivo atiende a los intereses de las partes y, sobre todo, los
del notario que autorizó el documento y tramita su inscripción y los del registrador que ve
convalidada su demora en examinar los documentos”6.
De nuestra parte estimamos que no puede la administración quitar o reducir el término
para subsanar las observaciones, ni aparece lógico que el plazo otorgado por la ley
nacional pueda vencerse estando el documento dentro del registro sin haber sido ni
observado ni rechazado. El documento en el “iter inscriptorio” se encuentra fuera del
acceso del usuario, sea autoridad judicial o administrativa o un funcionario notario y, por
ende, no puede vencerse7. Sin embargo, es dable criticar el dispositivo cordobés en
cuanto denomina al supuesto como “prórroga” cuando estimamos que sería más correcto
aludir al efecto jurídico previsto en el art. 10 de la ley 5771, como de suspensión de
términos.
Resulta ilustrativo, para dimensionar el problema que analizamos, el caso que tocó vivir
en la Provincia de Buenos aires a comienzo de los años setenta. Se habían acumulado
más de cincuenta mil títulos y muchos de ellos ingresados hasta un año atrás. Ello motivó
una resolución en Expte. 2307-4651/70 en la que la Dirección del Registro expresaba que
“[...] ese plazo de treinta días para efectuar la calificación registral se ha visto totalmente
desvirtuado con motivo de la demora existente [...] igualando tal evento al caso fortuito o
fuerza mayor en cuanto a la situación del interesado, ya que se enfrenta con un término
que la ley le confiere y que no puede utilizar para subsanar la falla que motivó la
4 VENTURA, Gabriel B. “La demora en la calificación registral y la prórroga automática del art. 10 de la ley
5771”, en Foro de Córdoba, Nro. 42, Córdoba, 1997, pág. 119 y ss.
5 SCOTTI, Edgardo, “Derecho Registral Inmobiliario”, Ob.Cit., pág. 93. Ver también sobre la necesidad de que
las leyes respeten la realidad social o “la vida jurídica espontánea”, MOISSET DE ESPANÉS, Luis;
“Codificación civil y derecho comparado”, Ed. Zavalía, Bs.As. 1994, pág. 29.
6 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad Registral”, Ed. Advocatus, Córdoba, 1997, pág. 218.
7 VENTURA, Gabriel B. “La demora en la calificación registral y la prórroga automática del art. 10 de la ley
5771”, Ob.Cit. 123.
observación [...] esta Dirección considera suspendido el término de ciento ochenta días
comentado, cuando transcurren más de los treinta fijados por la ley para calificar [...]”8.
Cornejo, a propósito del problema que analizamos, expresa que “El plazo de ciento
ochenta días se cuenta desde la fecha de presentación del documento y no desde la
fecha de su devolución, salvo [...] que el Registro se demore más de treinta días para
calificar el documento, en cuyo caso el plazo de ciento ochenta días se suspende a partir
del trigésimo día. La demora en calificar produce la suspensión del plazo de la inscripción
provisoria”9.
Scotti elogia la norma cordobesa que hemos transcripto más arriba, dado que, a su
entender, contiene una solución justa y jurídica a la cuestionada laguna de la ley nacional.
En efecto, explica el mencionado autor que “si transcurren los treinta días conferidos al
registrador sin que la calificación se produzca, automáticamente se suspende el curso del
plazo de la inscripción provisional, dispuesto en beneficio del requirente. Continuará el
transcurso del plazo cuando el documento sea efectivamente expedido con el resultado
del examen”. La forma de llevar a cabo estas manifestaciones es prorrogando la
inscripción provisoria por todo el término que el Registro se tomó de más al pasarse de
los treinta días. Finalmente el mismo Scotti manifiesta “Tal es, por otra parte, la solución
contenida en el art. 10 de la ley cordobesa 5771”10
Por ello en general la doctrina, al analizar el supuesto, determina que frente a los casos
de demora en la calificación, a semejanza de un caso fortuito o fuerza mayor,
corresponde la suspensión del plazo hasta que la función calificadora se cumpla y el
documento quede a disposición del interesado.
La mayoría de las leyes locales no dan solución expresa al problema. Así, por ejemplo el
Decreto 2080 sólo reitera la reglamentación nacional aludiendo al asunto al expresar en el
art. 24 que “El registrador calificará los documentos [...] en el plazo fijado en el art. 9 de la
ley [...]”.
Cabe consignar que no debemos imaginar la demora sólo producida por negligencia o
incuria registral; también puede deberse, y en cualquier registro del país o del mundo,
frente a una catástrofe, huelga o cualquier otra circunstancia similar que impida al
registrador cumplir oportunamente la función calificadora. Una solución justa y lógica no
podría pasar sino por considerar suspendidos los plazos registrales.
8 Ver la parte pertinente de la resolución registral citada, en SCOTTI, Edgardo O. Ob.Cit. pág. 92 y 93.
9 CORNEJO, Américo A.; “Derecho Registral”, Ed. Astrea, Bs.As. 1994, pág. 218 y 219.
10 SCOTTI, Edgardo O. Ob.Cit. pág. 92 y 93.
Estimamos que en una futura reforma a la ley 17.801 sería muy provechoso establecer
una suspensión del plazo frente a la demora del registrador en calificar el documento.
Con la incorporación de la informática al trámite registral se facilita aún más la situación,
dado que el propio sistema puede prever la suma del plazo que excede de los treinta días
asignados por el art. 9, a los ciento cincuenta que siempre deben quedarle al requirente.
4- LA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL
Como queda determinado en el mismo art. 9, cuando el documento merece observación,
debe ser registrado mediante asiento provisional que guardará su prioridad y garantizará
la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo de los ciento ochenta días de su
vigencia. Debe tenerse presente que, como veníamos explicando en los párrafos
precedente, de ese lapso el registrador pudo tomarse no más que los treinta días que la
misma norma le concede para ejercer su función calificadora. De manera pues que, al
solicitante del servicio registral le quedarán siempre, como mínimo, ciento cincuenta días.
En ese plazo el interesado deberá dar solución al obstáculo que impide la inscripción
definitiva del documento, cuyos motivos pueden ser leves o graves. Desde la falta de
agregación al trámite de un certificado accesorio (certificado catastral por ej.) hasta la
falta de titularidad del transmitente por un defecto en el tracto sucesivo, pueden motivar la
observación y la anotación provisional del documento, tal como se prevé de manera
expresa en el art. 15 de la ley santafesina 6435.
El art. 9 de la ley 17.801, prevé igualmente la solicitud de prórrogas por parte del
requirente. Si el plazo no le ha resultado suficiente para subsanar la falencia motivo de la
observación, podrá solicitar que se le prorrogue. El dispositivo no pone límites a estas
solicitudes, por lo que podría pensarse en una sucesión de solicitudes de prórrogas que
produzcan una situación provisional de los asientos por tiempo ilimitado; sin embargo se
exige que las solicitudes estén debidamente fundadas; y, como es dable suponer, el
registrador no debería conceder las prórrogas que resulten manifiestamente dilatorias. El
legislador descansa en su discrecionalidad. Adviértase que, tratándose de una inscripción
obligatoria la que rige en el derecho inmobiliario argentino, no es dable mantener un
documento en situación provisional sin un serio motivo.
Las reglamentaciones locales suelen poner un límite al pedido. Así, por ejemplo el
Decreto 2080 establece en el art. 38 que el peticionante, frente a una observación
aceptada, podrá pedir una prórroga de la inscripción provisional por sesenta días, la que
será concedida por el mismo inscriptor que observó el documento. Pero, además de esta
prórroga (que es obligatoria frente a la solicitud expresa, ya que la ley concede esa
prerrogativa al peticionante), la Dirección, en supuestos que la misma norma califica “de
excepción”, podrá conceder otras, mediante resolución fundada, cuyo plazo no podrá
exceder de ciento veinte días. Vemos así que la norma local pone el límite que no había
quedado precisado en la norma nacional.
Igualmente, en Córdoba, el art. 15 de la ley 5771, otorga a la Dirección la facultad de
conceder las prórrogas que la ley nacional propone; pero no aparece en esta ley la
limitación a un número determinado de solicitudes ni a un máximo de plazo, como vimos
en el Decreto 2080. En la práctica, mediante resoluciones generales (o disposiciones
técnico registrales, como les denominan en algunas demarcaciones) se ha limitado
también a una prórroga por noventa días, cuyo otorgamiento sería obligatorio para la
dirección, y cuantas más se peticionen con el debido y justificado fundamento que exige
el citado art. 15 de la ley de Córdoba y el art. 9 de la ley nacional.
De nuestra parte estimamos que el sistema debería estar siempre proclive a la concesión
de nuevas prórrogas ya que se encuentra en juego la seguridad estática del derecho real.
La situación jurídico real nace, se modifica o se extingue fuera del registro y todo lo que
podamos hacer para dejar un reflejo de esa realidad en los asientos registrales coadyuva
a la seguridad jurídica que constituye uno de los motivos de la llamada publicidad
material11; o sea todo lo que respecta a principios rectores del registro, al cumplimiento de
sus fines. Por ello, mientras el pedido esté debidamente fundado, consideramos que la
prórroga debiera ser concedida.
No desconocemos que mediante una actitud maliciosa el propietario puede pretender
mantener al margen de su patrimonio un bien inmueble, con la intención de eludir la
acción de sus acreedores; pero estimamos, aun así, que es preferible tolerar esa
posibilidad y no modificar una prerrogativa sustancial por un aislado caso patológico.
Debe tenerse presente además que siempre contará el acreedor con la acción
subrrogatoria prevista en el art. 1196 del Código Civil que le permitirá solicitar él
directamente la registración del derecho de su deudor. A ese punto alude el art. 6, que
regula la rogación, cuando expresa que la modificación registral podrá ser solicitada por
“quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar”.
11 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad Registral”, Ed. Advocatus, Córdoba, 1997, pág. 242. Este autor
luego de advertir sobre la confusión general de la doctrina nacional respecto a cuál es el “fundamentum
divitionis” entre la llamada “publicidad material” y “publicidad formal”, aclara que la distinción responde a la
diferencia entre materia y forma que enseñaban Aristóteles y Santo Tomás que pasó luego a la doctrina
registral española.
Un punto a tener en cuenta es la necesidad de que las observaciones se formulen de una
sola vez, para evitar que el documento ingrese y salga observado reiteradas veces. El
caso puede producirse dentro de lo que debe considerarse como error humano y por
ende tolerarse; pero lo que no resulta admisible es que hasta haya logrado consagración
legislativa en el art. 11 de la ley 5771 de Córdoba, que prevé el supuesto expresando que
“Cualquier observación que formulara el Registro, después de haberse cumplimentado las
observaciones que motivaron la devolución del documento, dentro de los últimos quince
días del término de inscripción o anotación provisional, también producirá una prórroga de
pleno derecho por quince días más, para subsanar o pedir prórroga por período
determinado”. Como bien apunta Moisset de Espanés “Lo ideal sería que la observación
se efectuara dentro del plazo de treinta días previsto por la ley, y que se haga por escrito,
indicado de una sola vez todos los defectos que se encuentran en el acto, para evitar la
desagradable sorpresa que sufren las partes cuando después de salvados los defectos, y
reingresado el documento, se formulan nuevas observaciones”12
SUBSANACION DE LAS OBSERVACIONES
Si el requirente se allana a las observaciones formuladas por considerarlas atinadas, se
encaminará a solucionar las mismas perfeccionando el documento ingresado.
Si la observación obedeciera a la falta de acompañamiento de documentación accesoria,
como pueden serlo solicitud rogatoria o carátula rogatoria (en las demarcaciones donde
se solicitan), bastará sólo con presentar nuevamente el documento con los elementos que
faltaban; pero si, en cambio, la observación estuviere referida a algún defecto o falencia
del título en cuanto a su valía, deberán confeccionarse documentos que tendrán por fin
sanear la observación formulada. Aparecen así los documentos subsanatorios que serán
de distinta entidad según el grado de gravedad de la falencia o anomalía del acto o
documento presentado.
En general podemos aludir a subsanaciones a través de documentos complementarios
que justamente cubren el punto que había merecido el reproche registral. Pero estos
documentos complementarios podrán a su vez, según se los denomine en el derecho
sustancial ser: Actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificatorios.
Veamos cada uno de ellos por separado
12 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad Registral” Ob.Cit. pág. 219.
A) ACTOS CONFIRMATORIOS
Se usa esta expresión para aludir al saneamiento de aquellos actos que presentan
nulidad relativa. Mediante un acto posterior, los contratantes, tal como expresa el art.
1059 del Código Civil, elaboran otro acto jurídico por el cual hacen desaparecer los vicios
del que se hallaba con la causal de nulidad.
Un ejemplo de esta situación se presenta cuando el adquirente en una compraventa, por
ejemplo, no tenía la capacidad suficiente para contratar (art. 1160 del Código Civil), y
mediante acto posterior se cubre su falencia con la autorización judicial o por el mismo
sujeto una vez adquirida la capacidad legal.
La norma del art. 1061 del Código Civil establece cuál deberá ser el contenido del
documento confirmatorio y dice: “La confirmación puede ser expresa o tácita. El
instrumento de confirmación expresa, debe contener, bajo pena de nulidad: 1) La
substancia del acto que se quiere confirmar; 2) El vicio de que adolecía; y b) La
manifestación de la intención de repararlo”.
La confirmación tácita, en cambio, procede tan sólo con la ejecución voluntaria del acto
que se hallaba sujeto a la acción de nulidad, por ejemplo cuando quien adquirió el
derecho siendo incapaz, luego viene a otorgar escritura de venta.
No deja de llamarnos la atención, por aparecer como incoherente, que frente a una
confirmación tácita prevista de manera contundente en el art. 1063 del Código Civil, el
legislador sancione con la pena de nulidad la confirmación expresa que no contenga los
elementos minuciosamente detallados en el acto confirmatorio.
En la confirmación expresa el instrumentador hará comparecer a las partes del acto,
relatará históricamente el acto observado y luego consignará los elementos que hemos
transcriptos, previstos en el art. 1061.
Hay un punto que merece nuestra especial atención y es lo regulado en el art. 1064 del
Código Civil. La norma expresa que “La confirmación, sea expresa o tácita, no exige el
concurso de la parte a cuyo favor se hace”. Es decir que podrá no comparecer al acto el
sujeto que se vería beneficiado con el acto confirmatorio. Remarquemos, sin embargo,
que en la gran mayoría de los casos, ambas partes se verán beneficiadas, puesto que
ambas han perseguido un acto plenamente válido y sería sólo mediante un proceder de
mala fe que podríamos imaginar a uno de ellos procurar la invalidez aprovechando una
falencia o error involuntarios.
Creemos que el verdadero sentido de la norma radica en atender si la modificación que
generará la confirmación, altera o no el sinalagma contractual. Entendemos por
sinalagma el equilibrio de las prestaciones consentidas por las partes. Pongamos un
ejemplo aclaratorio: A constituye hipoteca sobre un bien inmueble de su propiedad a favor
de B; pero por una omisión del notario no se relaciona el monto de la garantía. Esta
falencia grave genera nulidad, según lo preceptuado en los arts 3131, inc 4 y 3148 del
Código Civil, sin embargo entre las partes se acuerda una subsanación, y mediante la
comparencia de ambas partes, el notario relatará sus dichos en cumplimiento del art.
1061, detallando minuciosamente el monto de la garantía. En el caso relatado ambas
partes debían estar presentes, pues el monto del gravamen afectaba el sinalagma ya que
había sido tenido especialmente en cuenta en el momento de la contratación y su
equilibrio había sido analizado por las partes en el momento de consentir y suscribir el
acto.
En cambio, si lo que estuviere equivocado, fuere la descripción del objeto en un contrato
de compraventa y el mismo resultare de una dimensión mayor a la consignada en el
título, podríamos válidamente pensar que no sería menester la comparencia del
adquirente.
B) ACTOS RATIFICATORIOS:
La ratificación es una expresión técnica empleada para los casos en que no ha habido
una voluntad expresa o válida de una de las partes. Puede darse cuando se contrata en
nombre de otro sin mandato o hay un uso que excede las facultades contenidas en el
mismo, así como cuando en una persona jurídica, sus órganos representativos actúan sin
encontrarse habilitados o facultados para el acto.
Los contratos no pueden oponerse a terceros. Recordemos que la regla general en
materia de contratos, dominados por el principio de “alteridad” típico de las obligaciones
de él nacidas, es que generan sus efectos sólo entre las partes contratantes y no en
relación a terceros. Es el principio “res inter allios acta”.
Esta regla general la tenemos establecida en el art. 1195 del Código Civil que en su
último párrafo prescribe que “Los contratos no pueden perjudicar a terceros”; y en el art.
1199 cuando expresa que “Los contratos no pueden oponerse a terceros, ni invocarse por
ellos, sino en los casos de los artículos 1161 y 1162”. Pues bien estos supuestos
excepcionales a los que alude el art. 1199, se refieren justamente a los actos
ratificatorios.
A manera de ejemplo imaginemos en una adquisción o venta de un bien inmueble en el
que el mandato o cualquier otra documentación habilitante no resultare suficiente. El
notario, por error en el “bastanteo”13, autoriza igualmente el acto. En tales casos el
otorgante puede luego, mediante la ratificación en el ámbito notarial, sanear la falencia
motivo de la observación. Esta es la doctrina que surge de los arts. 1930 y 1931 del
Código Civil, correlativos directos de los arts. 1161 y 1162 citados por el mismo legislador
en el art. 1199 ya transcripto.
La técnica a seguirse en el documento ratificatorio será exactamente la misma prevista
para la confirmación en el art. 1061: El instrumentador hará el relato del acto que se
ratifica, determinará la falencia en cuanto al bastanteo documental y finalmente
consignará la expresión directa de las partes de intención de ratificar el mismo.
C) ACTOS CONVALIDATORIOS:
Si bien el supuesto de convalidación no dejaría de ser, en algún sentido, una
confirmación, dado que con él se deja sin efecto la nulidad que afectaba a otro acto, no
creemos que sea dable considerarla junto a ella, como un supuesto más de este acto
subsanatorio14.
Se trata de un caso muy particular en el que el transmitente no tenía el derecho que
pretendió transmitir. Obviamente el acto jurídico, en tales casos es ineficaz por aplicación
del principio “nemo plus iuris ad allium tranferre potest quam ipse haberet” consagrado en
el art. 3270 del Código Civil. Sin embargo, por expresa disposición del art. 2504 del
Código Civil, “Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a
transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o constituyó un
derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o
constitución”.
Mientras en la confirmación se hace menester el cumplimiento de los recaudos
establecidos en el art. 1061 del Código, recayendo sobre el mismo título observado; en la
13 Se utiliza la expresión técnica “bastanteo” para aludir al estudio que debe efectuar el instrumentador a la
hora de utilizar un mandato o un contrato social y las actas respectivas de una sociedad civil o comercial. El
objeto es la determinación técnica en cuanto a la suficiencia del documento para habilitar al acto que se está
por otorgar.
14 En general la doctrina la considera un supuesto de confirmación. Véase al respecto CIFUENTES, Santos,
“Negocio Jurídico”, Ed. Astrea, Bs.As. 1986, pág. 671 y ss.
convalidación, en cambio, la subsanación se produce automáticamente por la adquisición
posterior del derecho transmitido y que el enajenante no tenía. Ni siquiera es menester en
el acto convalidatorio aclaración o mención alguna al acto nulo. Adviértase que la
adquisición posterior a la que alude el art. 2504 puede ser por vía convencional o puede
ser una adquisición “mortis causae” del derecho que el transmitente o constituyente no
tenía.
Debemos remarcar que esta solución no es factible en la hipoteca, respecto de la cual,
sin motivo valedero que lo justifique, el legislador vedó dicha posibilidad de manera
expresa en el art. 3126 del Código Civil, correlativo inmediato del art. 3119 que exige la
propiedad del bien al hipotecante.
Un párrafo aparte merece el art. 1330 del Código Civil, ya que, aunque no resulte del todo
evidente, alude a dos tipos de actos saneatorios. Dice la norma que “La nulidad de la
venta de cosa ajena queda cubierta por la ratificación que de ella hiciere el
propietario[...]”. Este supuesto debe entenderse en el plano instrumental, como que el
vendedor hizo saber al adquirente que la cosa era ajena, de lo contrario, para su
subsanación no bastaría con una simple ratificación del art. 1161 y 1162, sino que se
haría menester enmendar el acto también en cuanto a la persona del transmitente, ya que
quien debe transferir es el “dominus” y no quien se arrogaba el derecho de éste.
El segundo párrafo del art. 1330, en cambio, alude a un caso típico de convalidación de
los previstos en el art. 2504 del Código Civil y a los que hemos aludido en párrafos
precedentes al analizar este acto subsanatorio. Se refiere pues a que quedará cubierta la
nulidad de la venta de cosa ajena, cuando el vendedor ulteriormente viniese a ser sucesor
universal o singular del propietario de la cosa vendida.
D) DOCUMENTOS RECTIFICATORIOS:
Aludimos con esta denominación a todos aquellos supuestos en que, sin llegar a
manifestarse las falencias sustanciales de la entidad suficiente como para hacer
necesario algunos de los actos subsanatorios analizados, sin embargo sea menester
rectificar algunos datos consignados en los documentos presentados para su inscripción.
Cuando, por ejemplo no se consignó uno de los linderos del inmueble transferido, o se lo
citó incorrectamente o no se estableció la ubicación expresa del bien sobre el que recae
el derecho.
Debe tenerse presente que no siempre las falencias descriptivas, tanto en la
determinación de los sujetos como del objeto, generarán nulidad. Recordemos que en
materia de descripción del inmueble en la compraventa, por ejemplo, el art. 1333 del
Código Civil admite como válido el contrato mientras el objeto resulte determinable,
aunque faltasen algunos datos individualizantes. En efecto en la norma citada se expresa
que “No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen o no estableciesen
datos para determinarla”. Otro tanto hace el art. 3133 respecto de la hipoteca.
Pues bien, entendemos que en todos estos casos es factible la reparación del error u
omisión mediante un acto rectificatorio. Esta expresión genérica permite admitir esta
denominación también para cualquiera de las falencias previstas en los puntos anteriores.
Así podríamos decir que toda escritura o acto convalidatorio, confirmatorio o ratificatorio,
es también rectificatorio en cuanto a que subsana una falencia o error del acto observado.
La técnica a emplearse en estos supuestos será siempre la aludida en los artículos
referidos a la confirmación, art. 1061 del Código Civil, que por analogía, nos indica cuál
deberá ser el contenido documental. En cuanto a la forma, el art. 1062 nos indica que
deberá ser la misma exigida para el acto que se rectifica.
Respecto a la comparencia de las partes a cualquiera de estos actos saneatorios,
estimamos que deben aplicarse las reglas que hemos sentado más arriba respecto del
art. 1064; es decir que no será necesaria la comparencia de todas las partes, sino sólo de
aquellas que, frente a la modificación del sinalagma contractual, pudieren resultar
perjudicadas. Recordemos una vez mas, que jamás podrá el notario por sí solo efectuar
ninguno de estos actos saneatorios. El sistema de notariado latino, dominado por el
principio de rogación, impide que este instrumentador aparezca autorizando un acto sin la
solicitud expresa de alguna de las partes.
En todos los casos, para dar por superada la observación registral el instrumentador dará
ingreso nuevamente al documento originario, en el plazo de la anotación provisional,
juntamente con el documento saneatorio. Superado así el obstáculo, el inscriptor
registrará definitivamente el documento.
5- RECURSOS CONTRA LAS DECISIONES DEL REGISTRADOR
Como surge del mismo dispositivo del art. 9 de la ley 17.801, el interesado que no esté de
acuedo con el rechazo o la observación producida por el registrador, tiene la facultad de
recurrir dicha decisión mediante el planteo de diversos recursos.
Como se verá, las leyes locales generalmente determinan dos tipos de recursos, los que
la doctrina divide en recursos internos o recursos externos.
A) RECURSOS INTERNOS:
Si el rogante considera que la observación no tiene asidero y que el acto debiera
registrarse tal como está presentado, la ley le autoriza a plantear el primer recurso,
llamado recurso de recalificación. Este recurso, según el Decreto 2080/80, art. 39, deberá
formularse ante el mismo registrador que efectuó la observación, dentro de los noventa
días de ingresado el documento. Debe fundar su pedido y ofrecer prueba en ese mismo
lapso.
El plazo de producción de la prueba será de quince días contados desde la interposición
del recurso (art. 40) el que podrá prorrogarse excepcionalmente a pedido expreso del
interesado y sólo por otros quince días.
Como vemos este recurso se dirige al mismo registrador que formuló la observación; pero
si el pronunciamiento fuere adverso al recurrente, o el registrador no se expidiere en los
quince días que le concede el art. 40 o el máximo de treinta días por haber solicitado
prórroga, le quedará al interesado la posibilidad de acudir directamente ante el Director
del Registro.
Este recurso interno se denomina en el ámbito del Decreto 2080/80, art. 42, recurso de
Apelación y debe plantearse dentro de los quince días contados a partir de la fecha de
notificación de la resolución denegatoria recaída en el recurso de recalificación.
En Córdoba, la ley 5771 regula de manera similar los recursos que puede entablar el
interesado frente a la negativa de registrar por parte del Registro de propiedades. Así la
primera instancia recursiva, ante el mismo registrador que formuló la observación, el
llamado “recurso de recalificación”, aparece en el art. 16 de la ley 5771 como “recurso de
rectificación”, el que deberá interponerse dentro de los treinta días de haber sido
notificado formalmente de la observación que se impugna.
El registrador tendrá quince días para pronunciarse y si persiste en la observación a
pesar de los argumentos esgrimidos por el rogante, o deja vencer el plazo de quince días
sin emitir pronunciamiento, le queda al interesado el recurso de apelación ante el Director,
rotulado así seguramente por influencia del Decreto 2080, art. 42 que, como vimos, le
denomina de esa forma15. Lo resuelto por el Director cerrará la instancia administrativa y
de los que hemos denominado “recursos internos”.
Obviamente, en todos los casos de observación o rechazo, el registrador debe fundar su
pronunciamiento. En la ley cordobesa, esta situación se encuentra exigida, al menos
indirectamente, en el art. 16 cuando expresa que “En los casos en que mediara
observación motivada [...]”. En el Decreto 2080 aparece exigida sólo frente a los recursos
(art 45), pero aún en las reglamentaciones en que no se expresara nada al respecto,
siempre será dable exigir a la Administración el fundamento de la negativa a la rogación
en legal forma.
Ello cumple con dos finalidades fundamentales. En primer lugar evitar la arbitrariedad de
la administración, negando la prestación del servicio por causas que no se correspondan
con ninguna exigencia legal; y en segundo lugar para no dejar en indefensión al
administrado que, sólo conociendo el motivo preciso, podrá argumentar en contra de lo
resuelto, según las prerrogativas recursivas que la misma ley le concede16.
Es importante tener presente lo manifestado en el párrafo precedente, porque el recurso
debe atenerse nada más que al motivo del obstáculo a la inscripción, según el criterio del
Registro, y no es necesario profundizar en otras cuestiones que no figuren en el texto de
la observación.
Lamentablemente las “costumbres registrales”, en todo el País, hacen que las
observaciones sean bastante informales y notificadas también de una manera bastante
cuestionable. Deberíamos exigir una observación y notificación más formal.
En algunas jurisdicciones se prevén sólo dos instancias una ante el director y la otra
directamente judicial. No existe la primera instancia ante el mismo funcionario registrador.
Así ocurre, entre otras, en la Provincia de Santa Fe, La Rioja, San Luis y en Santiago del
Estero.
B) RECURSO JUDICIAL:
Frente a la negativa de acceder a la inscripción definitiva por parte también del
Director del Registro mediante el recurso de apelación, le quedará al interesado el
llamado recurso judicial17.
15 MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “Publicidad Registral”, Ob.Cit. pág. 225.
16 MOISSET DE ESPANÉS, Luis. “Publicidad Registral”. Ob.Cit., pág. 222.
17 Estimamos más acertado hablar de “recurso judicial” y no “jurisdiccional”, dado que “jurisdicción” en sentido
técnico, tienen tanto el Juez como la autoridad registral, por lo que los recursos internos, en nuestro criterio,
serían también jurisdiccionales.
En las instancias internas o administrativas, los llamados recursos de rectificación y
apelación, bastará con la firma del notario, dado que es representante del interesado
directo, y habilitado o legitimado legalmente para el trámite (art. 6 ley 17.801); pero si se
trata del llamado recurso jurisdiccional ante la Cámara Civil (art. 19 ley 5771) que exige,
justamente por ser judicial, la pertinente firma de letrado y la participación del interesado
directo, entendemos que la participación de un abogado de la matrícula debería resultar
ineludible.
El notario actúa tanto por derecho propio como, en cierta manera en representación de
las partes del acto a inscribir, en tanto y en cuanto se ventile el recurso en sede
administrativa. En sede judicial, el notario conserva interés de parte –adviértase que en
algunos casos será él, frente a un fallo desfavorable, el responsable de la no inscripción
del acto; pero ello no le exime de la necesidad de recurrir al asesoramiento y asistencia
técnica de abogado18.
Un interesante fallo pronunciado por la Cámara 5ta. Civil y Comercial de Córdoba, de
fecha 12 de setiembre de 1985, hizo especial hincapié en la necesidad de la notificación
al interesado directo, en el caso el comprador, frente a la necesidad de plantear el recurso
judicial ante la Cámara Civil. “Dada la trascendencia que puede tener la resolución
jurisdiccional, debe notificarse la situación directamente al interesado, en el caso el
adquirente del inmueble, a fin de que disponga del legítimo derecho de defensa que
acuerda a todo ciudadano la Constitución Nacional”19.
18 VENTURA, Gabriel B. “Recurso Registral Jurisdiccional – Nota a Fallo”, en Revista Notarial de Córdoba,
Nro. 55, 1988-1, pág. 118.
19 Ver síntesis del fallo en Revista Notarial de Córdoba, Nro. 55, 1988-1, pág. 117.
RECURSO DE RECALIFICACION
Reconsideración de Inscripción Provisional: Improcedencia. Recurso de recalificación registral: Remedio específico. Inadmisibilidad por extemporáneo. Abandono: Medio para la extinción del dominio. Imposibilidad de que sea efectuado a favor de personas determinadas. Inmuebles: Imposibilidad legal de su apropiación.
(Disposición Nº 49 del 5 de mayo de 2008 – firme – en el Expediente Nº 20051 – Año 2008 – “Ena. I.N.M.P. – Titular del Registro Notarial Nº XXX – Rafaela s/solicita reconsideración de inscripción provisional”).
1) La solicitud de “reconsideración” de una inscripción provisional, dirigida directamente ante el registrador responsable de las observaciones, es una posibilidad formal admitida por un caracterizado sector de la doctrina, con fundamento en lo establecido en el inciso b) del articulo 9º de la Ley Nacional 17801.
2) Sin embrago, por tratarse la materia recursiva de un aspecto instrumental, reservado por ende a la competencia excluyente de las “leyes y reglamentaciones locales” que debían dictar las Provincias conforme lo establecido por el propio artículo 38º y concordantes de la Ley Nacional 17801, el procedimiento para manifestar la disconformidad de los interesados con las decisiones adoptadas por el registrador inmobiliario en ejercicio de su facultad-deber de calificación, debe necesariamente ajustarse a las previsiones contenidas en los artículos 18º y 19º de la Ley Provincial 6435 y por ende el remedio específico para el caso es el de “recurso de recalificación ante el Director del Registro”.
3) Vencido el plazo de cinco (5) días establecido por el artículo 18º de la Ley 6435 para su interposición, el recurso de recalificación deviene inadmisible por su extemporaneidad.
4) Sin perjuicio de ello, debe ratificarse el temperamento sustentado en el caso por el Departamento Registraciones, en cuanto a que el abandono constituye un medio para la extinción del derecho real de dominio, conforme lo prevee al artículo 2607º del Código Civil, no admitiendo en consecuencia la posibilidad de que sea efectuado a favor de persona o personas determindadas.
5) Resulta inadmisible la alegada remisión al artículo 2529º del mismo Código para fundar dicha pretensión, desde el momento que esta norma, relativa a la apropiación de las cosas por sus dueños, está reservada exclusivamente para las cosas muebles, resultando en consecuencia un modo de adquisición pero de cosas muebles.
6) En este sentido se ha sostenido que “los inmuebles no son suceptibles de apropiación, no sólo porque lo dispone expresamente el artículo 2528º, sino porque los inmuebles nunca carecen de dueño ya que, si no pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado (art. 2342º, inc. 1º)”.
(Disposición Nº 49 del 5 de mayo de 2008 – firme – en el Expediente Nº 20051 – Año 2008 – “Ena. I.N.M.P. – Titular del Registro Notarial Nº XXX – Rafaela s/solicita reconsideración de inscripción provisional”).
1) La solicitud de “reconsideración” de una inscripción provisional, dirigida directamente ante el registrador responsable de las observaciones, es una posibilidad formal admitida por un caracterizado sector de la doctrina, con fundamento en lo establecido en el inciso b) del articulo 9º de la Ley Nacional 17801.
2) Sin embrago, por tratarse la materia recursiva de un aspecto instrumental, reservado por ende a la competencia excluyente de las “leyes y reglamentaciones locales” que debían dictar las Provincias conforme lo establecido por el propio artículo 38º y concordantes de la Ley Nacional 17801, el procedimiento para manifestar la disconformidad de los interesados con las decisiones adoptadas por el registrador inmobiliario en ejercicio de su facultad-deber de calificación, debe necesariamente ajustarse a las previsiones contenidas en los artículos 18º y 19º de la Ley Provincial 6435 y por ende el remedio específico para el caso es el de “recurso de recalificación ante el Director del Registro”.
3) Vencido el plazo de cinco (5) días establecido por el artículo 18º de la Ley 6435 para su interposición, el recurso de recalificación deviene inadmisible por su extemporaneidad.
4) Sin perjuicio de ello, debe ratificarse el temperamento sustentado en el caso por el Departamento Registraciones, en cuanto a que el abandono constituye un medio para la extinción del derecho real de dominio, conforme lo prevee al artículo 2607º del Código Civil, no admitiendo en consecuencia la posibilidad de que sea efectuado a favor de persona o personas determindadas.
5) Resulta inadmisible la alegada remisión al artículo 2529º del mismo Código para fundar dicha pretensión, desde el momento que esta norma, relativa a la apropiación de las cosas por sus dueños, está reservada exclusivamente para las cosas muebles, resultando en consecuencia un modo de adquisición pero de cosas muebles.
6) En este sentido se ha sostenido que “los inmuebles no son suceptibles de apropiación, no sólo porque lo dispone expresamente el artículo 2528º, sino porque los inmuebles nunca carecen de dueño ya que, si no pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado (art. 2342º, inc. 1º)”.
RECURSO RECALIFICACION
RECURSOS CONTRA LOS PRONUNCIAMIENTOS DEL REGISTRADOR INMOBILIARIO. RECURSO DE RECALIFICACION. LIMITES. RECURSO ADMINISTRATIVO GENERICO. PROCEDENCIA. EMBARGO CONDICIONADO. NATURALEZA Y EFECTOS.
(Disposición Nº 116 del 24 de octubre de 2006 –firme- en el Expediente Nº 17843 – Letra “F” – Año 2006 – Dr.F.I. – autorizando diligenciamiento oficio librado en autos “MINA, Susan Lice c/ZEIMA S.A. s/Medidas de Aseguramiento de Bienes” (Expte. Nº 1051/06) s/Interpone recurso de reconsideración c/anotación condicionada del embargo Nº 100984 del 05/10/2006”).
1) Contra los pronunciamientos del registrador inmobiliario existen en el ámbito provincial dos vías recursivas perfectamente diferenciadas: 1.- Una de carácter específico, prevista por los artículos 18º y 19º de la ley 6435 (recalificación ante el Director General del Registro y apelación ante la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial con competencia en el lugar asiento del mismo); y, 2.- Genérica la otra, regulada por los artículos 42º a 64º y concordantes de la Reglamentación para el trámite de actuaciones administrativas aprobada por el Decreto-Acuerdo Nº 10204/58 (revocatoria-apelación-jerárquico, según los supuestos establecidos).
2) La materia del recurso de recalificación se encuentra limitada exclusivamente a los casos de rechazo o de inscripción o anotación provisional de los documentos ingresados para su registración, por habérselos hallado viciados de “nulidad absoluta y manifiesta” (inc. 1º) o por haberse detectado “defectos subsanables” (inc. 2º), conforme lo determinan precisamente los artículos 14º, 15º y siguientes de la Ley Provincial Nº 6435, criterio invariablemente sostenido por la Direccion General y convalidado por la Excma. Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe (Zeus t.81, pág.J-327).
3) A su vez la procedencia del recurso de revocatoria se halla restringida a los supuestos en que la decisión de la autoridad administrativa “niegue un derecho o imponga obligaciones” (conf. art. 42º Decreto-Acuerdo Nº 10204/58).
4) En el caso, la anotación de un embargo condicionado por mediar la previa expedición – respecto del mismo inmueble – de dos certificaciones con reserva de prioridad, se ajusta a lo preceptuado de manera clara, expresa y terminante por los articulos 5º, 17º, 18º inc. b), 25º y concordantes de la Ley Nacional 17801 y correlativos articulos 8º, 2do. parrafo, 32º, 33º inc. 2º), 41º y concordantes de su reglamentaria local 6435.
5) La anotación condicional es en realidad una toma de razón de carácter definitivo pero cuya eficacia queda supeditada a las resultas de prioridades condicionantes (las ya citadas certificaciones). Si éstas decaen, se convertirá automáticamente en una anotación pura y simple, sin necesidad de que se efectúe ningún tipo de trámite posterior; por el contrario, si las prioridades condicionantes son utilizadas – para el otorgamiento y presentación tempestiva de las escrituras para las que fueron gestionadas – se producirá la pérdida del estado registral del embargo y el Registro deberá informar la variación producida.
(Disposición Nº 116 del 24 de octubre de 2006 –firme- en el Expediente Nº 17843 – Letra “F” – Año 2006 – Dr.F.I. – autorizando diligenciamiento oficio librado en autos “MINA, Susan Lice c/ZEIMA S.A. s/Medidas de Aseguramiento de Bienes” (Expte. Nº 1051/06) s/Interpone recurso de reconsideración c/anotación condicionada del embargo Nº 100984 del 05/10/2006”).
1) Contra los pronunciamientos del registrador inmobiliario existen en el ámbito provincial dos vías recursivas perfectamente diferenciadas: 1.- Una de carácter específico, prevista por los artículos 18º y 19º de la ley 6435 (recalificación ante el Director General del Registro y apelación ante la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial con competencia en el lugar asiento del mismo); y, 2.- Genérica la otra, regulada por los artículos 42º a 64º y concordantes de la Reglamentación para el trámite de actuaciones administrativas aprobada por el Decreto-Acuerdo Nº 10204/58 (revocatoria-apelación-jerárquico, según los supuestos establecidos).
2) La materia del recurso de recalificación se encuentra limitada exclusivamente a los casos de rechazo o de inscripción o anotación provisional de los documentos ingresados para su registración, por habérselos hallado viciados de “nulidad absoluta y manifiesta” (inc. 1º) o por haberse detectado “defectos subsanables” (inc. 2º), conforme lo determinan precisamente los artículos 14º, 15º y siguientes de la Ley Provincial Nº 6435, criterio invariablemente sostenido por la Direccion General y convalidado por la Excma. Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe (Zeus t.81, pág.J-327).
3) A su vez la procedencia del recurso de revocatoria se halla restringida a los supuestos en que la decisión de la autoridad administrativa “niegue un derecho o imponga obligaciones” (conf. art. 42º Decreto-Acuerdo Nº 10204/58).
4) En el caso, la anotación de un embargo condicionado por mediar la previa expedición – respecto del mismo inmueble – de dos certificaciones con reserva de prioridad, se ajusta a lo preceptuado de manera clara, expresa y terminante por los articulos 5º, 17º, 18º inc. b), 25º y concordantes de la Ley Nacional 17801 y correlativos articulos 8º, 2do. parrafo, 32º, 33º inc. 2º), 41º y concordantes de su reglamentaria local 6435.
5) La anotación condicional es en realidad una toma de razón de carácter definitivo pero cuya eficacia queda supeditada a las resultas de prioridades condicionantes (las ya citadas certificaciones). Si éstas decaen, se convertirá automáticamente en una anotación pura y simple, sin necesidad de que se efectúe ningún tipo de trámite posterior; por el contrario, si las prioridades condicionantes son utilizadas – para el otorgamiento y presentación tempestiva de las escrituras para las que fueron gestionadas – se producirá la pérdida del estado registral del embargo y el Registro deberá informar la variación producida.
RECURSO DE RECALIFICACION
Recurso de Calificación Registral - Propiedad Horizontal - Modificación del Destino de Unidades Funcionales - Necesidad de Plano Modificatorio Previo - Fundamento - Caracter Reglado del Acto de Registro - Inexistencia de Responsabilidad Personal de Registrador.
(Disposición Nº 108 del 5 de octubre de 2006 -firme- en el Expediente Nº 17400 - Letra "C" - Año 2006 - "Ena.C., S.A. - Tit.Registro Notarial Nº 000 - Santa Fe y otro s/Interponen recurso de recalificación y subsidiariamente recurso de apelación").
1) La modificación del destino de las unidades funcionales de un edificio en relación al que originariamente se había establecido en el Plano de Mensura y División bajo el régimen de propiedad horizontal aprobado con intervención de las autoridades municipales y provinciales competentes, efectuada en la misma escritura pública por la que se formaliza el sometimiento y se otorga el Reglamento de Copropiedad y Administración conforme a las previsiones de las Leyes Nacional 13512 y Provincial 4194, solamente puede efectuarse mediante un nuevo Plano modificatorio previamente aprobado por los mismos órganos administrativos.
2) Dicho principio resulta en el orden local de lo establecido en el punto 40º (Plano de Modificación de Unidades de Propiedad Horizontal) y punto I - Consideraciones Generales de las "Normas para la presentación de Planos de Mensura para sometimiento al régimen de Propiedad Horizontal", aprobadas por el Decreto Provincial Nº 2645/92 y en el Reglamento de Zonificación aprobado por la Ordenanza Nº 8813/86 y su modificatoria (Ordenanza Nº 11194/05) de la Municipalidad de Santa Fe, con fundamento derivado de las previsiones contenidas en el artículo 2611º del Código Civil.
3) La pretendida imputación a los funcionarios del Registro General de responsabilidad civil de carácter "personal y solidaria" por el resultado del ejercicio de su deber-derecho de calificación, constituye un inadmisible mensaje extorsivo y distorsivo, de gravísimas implicancias.
4) El límite, forma, plazo y modalidades específicas de la competencia del registrador inmobiliario, de los que en todo caso podrán derivarse eventuales responsabilidades, se encuentran fuertemente reglados desde el momento que es la totalidad del plexo jurídico el que virtualmente se halla presente en todo proceso inscriptivo; es que el "acto de registro" es un acto de derecho, en el que la discrecionalidad es inexistente.
5) Al momento de ejercitarse la facultad de calificación registral, la selección de un criterio jurídico lógico cuando en el caso aparecen principios de derecho controvertidos, no puede generar responsabilidad por no poder imputarse a la autoría del registrador un eventual fracaso de resultado.
(Disposición Nº 108 del 5 de octubre de 2006 -firme- en el Expediente Nº 17400 - Letra "C" - Año 2006 - "Ena.C., S.A. - Tit.Registro Notarial Nº 000 - Santa Fe y otro s/Interponen recurso de recalificación y subsidiariamente recurso de apelación").
1) La modificación del destino de las unidades funcionales de un edificio en relación al que originariamente se había establecido en el Plano de Mensura y División bajo el régimen de propiedad horizontal aprobado con intervención de las autoridades municipales y provinciales competentes, efectuada en la misma escritura pública por la que se formaliza el sometimiento y se otorga el Reglamento de Copropiedad y Administración conforme a las previsiones de las Leyes Nacional 13512 y Provincial 4194, solamente puede efectuarse mediante un nuevo Plano modificatorio previamente aprobado por los mismos órganos administrativos.
2) Dicho principio resulta en el orden local de lo establecido en el punto 40º (Plano de Modificación de Unidades de Propiedad Horizontal) y punto I - Consideraciones Generales de las "Normas para la presentación de Planos de Mensura para sometimiento al régimen de Propiedad Horizontal", aprobadas por el Decreto Provincial Nº 2645/92 y en el Reglamento de Zonificación aprobado por la Ordenanza Nº 8813/86 y su modificatoria (Ordenanza Nº 11194/05) de la Municipalidad de Santa Fe, con fundamento derivado de las previsiones contenidas en el artículo 2611º del Código Civil.
3) La pretendida imputación a los funcionarios del Registro General de responsabilidad civil de carácter "personal y solidaria" por el resultado del ejercicio de su deber-derecho de calificación, constituye un inadmisible mensaje extorsivo y distorsivo, de gravísimas implicancias.
4) El límite, forma, plazo y modalidades específicas de la competencia del registrador inmobiliario, de los que en todo caso podrán derivarse eventuales responsabilidades, se encuentran fuertemente reglados desde el momento que es la totalidad del plexo jurídico el que virtualmente se halla presente en todo proceso inscriptivo; es que el "acto de registro" es un acto de derecho, en el que la discrecionalidad es inexistente.
5) Al momento de ejercitarse la facultad de calificación registral, la selección de un criterio jurídico lógico cuando en el caso aparecen principios de derecho controvertidos, no puede generar responsabilidad por no poder imputarse a la autoría del registrador un eventual fracaso de resultado.
RECURSO DE RECALIFICACION
Recurso de Calificación Registral - Propiedad Horizontal - Modificación del Destino de Unidades Funcionales - Necesidad de Plano Modificatorio Previo - Fundamento - Caracter Reglado del Acto de Registro - Inexistencia de Responsabilidad Personal de Registrador.
(Disposición Nº 108 del 5 de octubre de 2006 -firme- en el Expediente Nº 17400 - Letra "C" - Año 2006 - "Ena.C., S.A. - Tit.Registro Notarial Nº 000 - Santa Fe y otro s/Interponen recurso de recalificación y subsidiariamente recurso de apelación").
1) La modificación del destino de las unidades funcionales de un edificio en relación al que originariamente se había establecido en el Plano de Mensura y División bajo el régimen de propiedad horizontal aprobado con intervención de las autoridades municipales y provinciales competentes, efectuada en la misma escritura pública por la que se formaliza el sometimiento y se otorga el Reglamento de Copropiedad y Administración conforme a las previsiones de las Leyes Nacional 13512 y Provincial 4194, solamente puede efectuarse mediante un nuevo Plano modificatorio previamente aprobado por los mismos órganos administrativos.
2) Dicho principio resulta en el orden local de lo establecido en el punto 40º (Plano de Modificación de Unidades de Propiedad Horizontal) y punto I - Consideraciones Generales de las "Normas para la presentación de Planos de Mensura para sometimiento al régimen de Propiedad Horizontal", aprobadas por el Decreto Provincial Nº 2645/92 y en el Reglamento de Zonificación aprobado por la Ordenanza Nº 8813/86 y su modificatoria (Ordenanza Nº 11194/05) de la Municipalidad de Santa Fe, con fundamento derivado de las previsiones contenidas en el artículo 2611º del Código Civil.
3) La pretendida imputación a los funcionarios del Registro General de responsabilidad civil de carácter "personal y solidaria" por el resultado del ejercicio de su deber-derecho de calificación, constituye un inadmisible mensaje extorsivo y distorsivo, de gravísimas implicancias.
4) El límite, forma, plazo y modalidades específicas de la competencia del registrador inmobiliario, de los que en todo caso podrán derivarse eventuales responsabilidades, se encuentran fuertemente reglados desde el momento que es la totalidad del plexo jurídico el que virtualmente se halla presente en todo proceso inscriptivo; es que el "acto de registro" es un acto de derecho, en el que la discrecionalidad es inexistente.
5) Al momento de ejercitarse la facultad de calificación registral, la selección de un criterio jurídico lógico cuando en el caso aparecen principios de derecho controvertidos, no puede generar responsabilidad por no poder imputarse a la autoría del registrador un eventual fracaso de resultado.
(Disposición Nº 108 del 5 de octubre de 2006 -firme- en el Expediente Nº 17400 - Letra "C" - Año 2006 - "Ena.C., S.A. - Tit.Registro Notarial Nº 000 - Santa Fe y otro s/Interponen recurso de recalificación y subsidiariamente recurso de apelación").
1) La modificación del destino de las unidades funcionales de un edificio en relación al que originariamente se había establecido en el Plano de Mensura y División bajo el régimen de propiedad horizontal aprobado con intervención de las autoridades municipales y provinciales competentes, efectuada en la misma escritura pública por la que se formaliza el sometimiento y se otorga el Reglamento de Copropiedad y Administración conforme a las previsiones de las Leyes Nacional 13512 y Provincial 4194, solamente puede efectuarse mediante un nuevo Plano modificatorio previamente aprobado por los mismos órganos administrativos.
2) Dicho principio resulta en el orden local de lo establecido en el punto 40º (Plano de Modificación de Unidades de Propiedad Horizontal) y punto I - Consideraciones Generales de las "Normas para la presentación de Planos de Mensura para sometimiento al régimen de Propiedad Horizontal", aprobadas por el Decreto Provincial Nº 2645/92 y en el Reglamento de Zonificación aprobado por la Ordenanza Nº 8813/86 y su modificatoria (Ordenanza Nº 11194/05) de la Municipalidad de Santa Fe, con fundamento derivado de las previsiones contenidas en el artículo 2611º del Código Civil.
3) La pretendida imputación a los funcionarios del Registro General de responsabilidad civil de carácter "personal y solidaria" por el resultado del ejercicio de su deber-derecho de calificación, constituye un inadmisible mensaje extorsivo y distorsivo, de gravísimas implicancias.
4) El límite, forma, plazo y modalidades específicas de la competencia del registrador inmobiliario, de los que en todo caso podrán derivarse eventuales responsabilidades, se encuentran fuertemente reglados desde el momento que es la totalidad del plexo jurídico el que virtualmente se halla presente en todo proceso inscriptivo; es que el "acto de registro" es un acto de derecho, en el que la discrecionalidad es inexistente.
5) Al momento de ejercitarse la facultad de calificación registral, la selección de un criterio jurídico lógico cuando en el caso aparecen principios de derecho controvertidos, no puede generar responsabilidad por no poder imputarse a la autoría del registrador un eventual fracaso de resultado.
RECURSO DE RECALIFICACION
Recurso de Recalificación Registral. Inscripción Provisional de Escritura, fundada en haberse observado la omisión de asentar las constancias resultantes del certificado registral. Fundamento legal.
(Disposición Nº 126 del 9 de setiembre de 2004 – firme – en el Expediente Nº 14569 – Año 2004 – “Eno.R.M., A.J. – Titular del Registro Notarial Nº 000 – Santa Fe s/Interpone recurso de recalificación”).
1) Resulta ajustada a derecho la observación efectuada por la División Propiedad Horizontal del Organismo, con fundamento en lo expresamente establecido por el artículo 40º de la Ley 6435, que procedió a la inscripción provisional de una escritura en cuyo texto se omitió dejar asentadas, además de su número y fecha, las constancias resultantes del certificado registral que fuera requerido para su autorización.
2) A partir de la consagración tanto doctrinaria como jurisprudencial del principio de “fe pública registral” exclusivamente en relación a las certificaciones registrales (aún cuando incompatible respecto del sistema de Registro, incuestionablemente declarativo y no convalidante de mutaciones reales que se producen en plenitud fuera de él, solamente con título y modo), resulta que el mismo podría expresarse en el apotegma “lo no publicitado es inexistente para el tercero de buena fe”. Esa extraordinaria fuerza vinculante de los certificados, que no solamente funciona cuando el Registro se equivoca por omisión sino con mucha más razón todavía cuando éste actúa regularmente, es la que determina la necesidad de que las constancias por él publicitadas deban también quedar consignadas en el texto de los documentos que se autoricen en base a los mismos.
3) Tales documentos – y en especial las escrituras públicas – están destinados a provocar, entre otras muchas finalidades, “publicidad cartular” que es la que se produce al ser exhibidos ante terceros: esa publicidad cartular será entonces cuanto menos incompleta si, como en el caso, el Escribano autorizante nada ha dicho acerca de dichas constancias registradas y publicitadas que, aún sin tener incidencia en la perfectibilidad, si la tienen respecto de la completividad del derecho transmitido y adquirido.
(Disposición Nº 126 del 9 de setiembre de 2004 – firme – en el Expediente Nº 14569 – Año 2004 – “Eno.R.M., A.J. – Titular del Registro Notarial Nº 000 – Santa Fe s/Interpone recurso de recalificación”).
1) Resulta ajustada a derecho la observación efectuada por la División Propiedad Horizontal del Organismo, con fundamento en lo expresamente establecido por el artículo 40º de la Ley 6435, que procedió a la inscripción provisional de una escritura en cuyo texto se omitió dejar asentadas, además de su número y fecha, las constancias resultantes del certificado registral que fuera requerido para su autorización.
2) A partir de la consagración tanto doctrinaria como jurisprudencial del principio de “fe pública registral” exclusivamente en relación a las certificaciones registrales (aún cuando incompatible respecto del sistema de Registro, incuestionablemente declarativo y no convalidante de mutaciones reales que se producen en plenitud fuera de él, solamente con título y modo), resulta que el mismo podría expresarse en el apotegma “lo no publicitado es inexistente para el tercero de buena fe”. Esa extraordinaria fuerza vinculante de los certificados, que no solamente funciona cuando el Registro se equivoca por omisión sino con mucha más razón todavía cuando éste actúa regularmente, es la que determina la necesidad de que las constancias por él publicitadas deban también quedar consignadas en el texto de los documentos que se autoricen en base a los mismos.
3) Tales documentos – y en especial las escrituras públicas – están destinados a provocar, entre otras muchas finalidades, “publicidad cartular” que es la que se produce al ser exhibidos ante terceros: esa publicidad cartular será entonces cuanto menos incompleta si, como en el caso, el Escribano autorizante nada ha dicho acerca de dichas constancias registradas y publicitadas que, aún sin tener incidencia en la perfectibilidad, si la tienen respecto de la completividad del derecho transmitido y adquirido.
RECURSO DE RECALIFICACION
Recurso de Recalificación Registral. Asentimiento Conyugal. Procedencia de su exámen por parte del Registro Inmobiliario. Improcedencia para el supuesto de constitución de hipoteca por saldo de precio, instrumentada simultáneamente con la adquisición del dominio de un inmueble ganancial.
(Resolución de fecha 27/11/1997 de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe en los autos caratulados “RABAZZI DE BERSEZIO STELLA MARIS c/REGISTRO GENERAL s/RECURSO DE RECALIFICACION” (Expte. Nº 55 – Año 1989), revocando la Disposición Nº 030 dictada por la Dirección General del Registro en fecha 3 de marzo de 1989).
1) Esta Sala se ha pronunciado oportunamente – aún con otra integración – alineando su opinión con la vertida por la Cámara Nacional Civil en Pleno en el caso “Freidman” del 27/07/77, al señalar que el Registro General, al examinar los instrumentos presentados para su registración, puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de disposición de las partes impuestos por el artículo 1277º del Código Civil, pudiendo de consiguiente requerir que en el documento a inscribirse conste la expresión del asentimiento del cónyuge no disponente o de la autorización judicial (Conf. “Director Registro General de Santa Fe s/Eleva Resolución Nº 29 del 14 de noviembre de 1977”, auto del 03/05/78).
2) De la lectura del Plenario de marras se infiere que el Tribunal de alzada nacional asentó su decisorio en el voto de la mayoría en cuanto expuso que dentro del sistema de la Ley 17801, la calificación de la validez de los actos dispositivos es reconocida al registrador propendiéndose a una menor cantidad de títulos defectuosos, debiendo inclinarse el intérprete – ante dos interpretaciones posibles, de equivalente asidero legal y con mayor razón si es Juez – por la que más satisface a los principios de justicia y seguridad jurídica, señalándose asimismo que si se optara por descartar la calificación registral en torno al art. 1277º ello importaría renunciar a un mecanismo que en medida importante contribuye a estimular el cumplimiento del recaudo contenido en esa norma asi como a proteger a la familia a través de la defensa de su patrimonio.
3) La cuestión allí resuelta refería a la omisión del consentimiento de la cónyuge del vendedor de un inmueble adquirido durante el matrimonio, lo que es distinto a la ahora traída, puesto que esta alude a que el Registro General inscribió definitivamente el dominio del bien y sólo provisionalmente la hipoteca constituída sobre el inmueble adquirido, por saldo de precio y en un mismo acto notarial, apartándose de consiguiente la especie de aquellos principios de justicia, seguridad jurídica y protección de la familia y su patrimonio, que aconsejaban al intérprete volcar su opinión en beneficio de conferir al registrador la calificación de la validez de los actos dispositivos.
4) Ello toda vez que frente a la innegable circunstancia de que la hipoteca se constituyó por saldo de precio, debe verse que la seguridad de que un derecho real de garantia se constituya en forma no es del “interés superior de la comunidad” sino, esencialmente, del propio acreedor. Podría aparecer, por lo demás, aventurado esgrimir que desde que la adquisición del inmueble es previa a la hipoteca por el saldo impago, la constitución de ésta sobre un inmueble ya ingresado – en un mismo y único acto – al patrimonio familiar afecte “per se” aquellos principios que justifiquen una actividad tuitiva de la sociedad con entidad tal como para forzar una intepretación de las pautas sobre las que se asienta la facultad de contralor registral, extremo que en cambio si encuentra razón y fundamento cuando se trata de la adquisición – se refiere en realidad a “la transferencia” – de un bien de carácter ganancial y no obra el asentimiento del cónyuge no otorgante.
(Resolución de fecha 27/11/1997 de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe en los autos caratulados “RABAZZI DE BERSEZIO STELLA MARIS c/REGISTRO GENERAL s/RECURSO DE RECALIFICACION” (Expte. Nº 55 – Año 1989), revocando la Disposición Nº 030 dictada por la Dirección General del Registro en fecha 3 de marzo de 1989).
1) Esta Sala se ha pronunciado oportunamente – aún con otra integración – alineando su opinión con la vertida por la Cámara Nacional Civil en Pleno en el caso “Freidman” del 27/07/77, al señalar que el Registro General, al examinar los instrumentos presentados para su registración, puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de disposición de las partes impuestos por el artículo 1277º del Código Civil, pudiendo de consiguiente requerir que en el documento a inscribirse conste la expresión del asentimiento del cónyuge no disponente o de la autorización judicial (Conf. “Director Registro General de Santa Fe s/Eleva Resolución Nº 29 del 14 de noviembre de 1977”, auto del 03/05/78).
2) De la lectura del Plenario de marras se infiere que el Tribunal de alzada nacional asentó su decisorio en el voto de la mayoría en cuanto expuso que dentro del sistema de la Ley 17801, la calificación de la validez de los actos dispositivos es reconocida al registrador propendiéndose a una menor cantidad de títulos defectuosos, debiendo inclinarse el intérprete – ante dos interpretaciones posibles, de equivalente asidero legal y con mayor razón si es Juez – por la que más satisface a los principios de justicia y seguridad jurídica, señalándose asimismo que si se optara por descartar la calificación registral en torno al art. 1277º ello importaría renunciar a un mecanismo que en medida importante contribuye a estimular el cumplimiento del recaudo contenido en esa norma asi como a proteger a la familia a través de la defensa de su patrimonio.
3) La cuestión allí resuelta refería a la omisión del consentimiento de la cónyuge del vendedor de un inmueble adquirido durante el matrimonio, lo que es distinto a la ahora traída, puesto que esta alude a que el Registro General inscribió definitivamente el dominio del bien y sólo provisionalmente la hipoteca constituída sobre el inmueble adquirido, por saldo de precio y en un mismo acto notarial, apartándose de consiguiente la especie de aquellos principios de justicia, seguridad jurídica y protección de la familia y su patrimonio, que aconsejaban al intérprete volcar su opinión en beneficio de conferir al registrador la calificación de la validez de los actos dispositivos.
4) Ello toda vez que frente a la innegable circunstancia de que la hipoteca se constituyó por saldo de precio, debe verse que la seguridad de que un derecho real de garantia se constituya en forma no es del “interés superior de la comunidad” sino, esencialmente, del propio acreedor. Podría aparecer, por lo demás, aventurado esgrimir que desde que la adquisición del inmueble es previa a la hipoteca por el saldo impago, la constitución de ésta sobre un inmueble ya ingresado – en un mismo y único acto – al patrimonio familiar afecte “per se” aquellos principios que justifiquen una actividad tuitiva de la sociedad con entidad tal como para forzar una intepretación de las pautas sobre las que se asienta la facultad de contralor registral, extremo que en cambio si encuentra razón y fundamento cuando se trata de la adquisición – se refiere en realidad a “la transferencia” – de un bien de carácter ganancial y no obra el asentimiento del cónyuge no otorgante.
RECURSO DE RECALIFICACION
Recurso de Recalificación. Apelación ante la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial. Procedimiento. Normas legales aplicables. Naturaleza jurídica. Forma de interposición.
(Resoluciones de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe de fecha 28/09/1994 en los autos “D’OCTTAVIO, RAMON BALTAZAR y CALVELLI, EDITH TERESITA ORTIZ DE c/REGISTRO GENERAL s/Apelación” (Expte.Nº 155 – Año 1993) y de fecha 20/04/1998 en los autos “BARTORELLI, WALTER ELIGIO c/REGISTRO GENERAL s/Recurso de Recalificación” (Expte.Nº 24 – Año 1998)).
1) Atento que la ley registral no tiene previsto un procedimiento especial para el recurso de apelación, limitándose a legislar en el artículo 18º y en el siguiente, éste en lo referente a la sustanciación interna, va de suyo que ante dicho vacío legal debe necesariamente acudirse a la preceptiva del Código Procesal Civil y Comercial y a los principios jurídicos procesales que gobiernan la tramitación del recurso (D’Octtavio).
2) Debe ponderarse que en este recurso impropio, habida cuenta que la impugnación no es deducida contra una resolución judicial sino administrativa, aún cuando se trate de una instancia revisora conferida a un órgano del Poder Judicial, la situación se presenta con rasgos particulares: en efecto, contrariamente a lo que ocurre en un recurso de reposición o revocatoria, donde el órgano que decide el recurso es el mismo que dictó el auto, decreto o providencia impugnada, en este llamado “recurso de recalificación” por la ley registral, quién lo decide es un órgano distinto del cual emanó el acto cuestionado que se pretende que se vuelva a calificar (D’Octtavio).
3) Cuando se “apela en subsidio” lo que en rigor se está recurriendo es la resolución primitiva, en el caso la del calificador. Que a poco que se analice el precepto respectivo de la ley registral 6435, se advertirá que lo que debe apelarse no es el acto del calificador sino la decisión que dicte el Director del Registro General de la Propiedad decidiendo acerca del recurso de recalificación que se deduzca contra aquél (D’Octtavio).
4) De ello se desprende paladinamente que la interposición de un recurso de apelación en subsidio del de recalificación deviene ilegal e improcedente por prematura y por no dirigirse la impugnación contra la decisión a la cual la ley le acuerda apelabilidad. Admitir que en el caso tiene andamiento el recurso de apelación puesto en subsidio del de recalificación, importa lisa y llanamente acordarle apelabilidad al acto emanado del calificador, lo que no compadece con la función que el mismo ejerce ni con la expresa norma legal aplicable (D’Octtavio).
5) Si bien las normas positivas consagradas por el Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial devienen aplicables en el caso para el tratamiento del recurso, con lo que podría argumentarse que el artículo 347º autoriza la vía utilizada por los ocurrentes, al haber previsto expresamente la ley registral las vías recursivas utilizables en el caso, descartan en forma absoluta esa interpretación (D’Octtavio).
6) El recurso de apelación debe ser interpuesto ante el a quo – en el caso el Director del Registro General – y nunca directamente ante la Alzada, salvo lo previsto en el artículo 356º del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, que permite acudir directamente ante la denegación de la apelación (Bartorelli).
7) La apelación debe articularse ante la misma Dirección del Registro General que produjo el acto administrativo. Acudir por ello directamente ante la Sala no encuentra andamiento adjetivo alguno por lo que no se encuentra franqueada la instancia revisora que reside en la misma.
(Resoluciones de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe de fecha 28/09/1994 en los autos “D’OCTTAVIO, RAMON BALTAZAR y CALVELLI, EDITH TERESITA ORTIZ DE c/REGISTRO GENERAL s/Apelación” (Expte.Nº 155 – Año 1993) y de fecha 20/04/1998 en los autos “BARTORELLI, WALTER ELIGIO c/REGISTRO GENERAL s/Recurso de Recalificación” (Expte.Nº 24 – Año 1998)).
1) Atento que la ley registral no tiene previsto un procedimiento especial para el recurso de apelación, limitándose a legislar en el artículo 18º y en el siguiente, éste en lo referente a la sustanciación interna, va de suyo que ante dicho vacío legal debe necesariamente acudirse a la preceptiva del Código Procesal Civil y Comercial y a los principios jurídicos procesales que gobiernan la tramitación del recurso (D’Octtavio).
2) Debe ponderarse que en este recurso impropio, habida cuenta que la impugnación no es deducida contra una resolución judicial sino administrativa, aún cuando se trate de una instancia revisora conferida a un órgano del Poder Judicial, la situación se presenta con rasgos particulares: en efecto, contrariamente a lo que ocurre en un recurso de reposición o revocatoria, donde el órgano que decide el recurso es el mismo que dictó el auto, decreto o providencia impugnada, en este llamado “recurso de recalificación” por la ley registral, quién lo decide es un órgano distinto del cual emanó el acto cuestionado que se pretende que se vuelva a calificar (D’Octtavio).
3) Cuando se “apela en subsidio” lo que en rigor se está recurriendo es la resolución primitiva, en el caso la del calificador. Que a poco que se analice el precepto respectivo de la ley registral 6435, se advertirá que lo que debe apelarse no es el acto del calificador sino la decisión que dicte el Director del Registro General de la Propiedad decidiendo acerca del recurso de recalificación que se deduzca contra aquél (D’Octtavio).
4) De ello se desprende paladinamente que la interposición de un recurso de apelación en subsidio del de recalificación deviene ilegal e improcedente por prematura y por no dirigirse la impugnación contra la decisión a la cual la ley le acuerda apelabilidad. Admitir que en el caso tiene andamiento el recurso de apelación puesto en subsidio del de recalificación, importa lisa y llanamente acordarle apelabilidad al acto emanado del calificador, lo que no compadece con la función que el mismo ejerce ni con la expresa norma legal aplicable (D’Octtavio).
5) Si bien las normas positivas consagradas por el Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial devienen aplicables en el caso para el tratamiento del recurso, con lo que podría argumentarse que el artículo 347º autoriza la vía utilizada por los ocurrentes, al haber previsto expresamente la ley registral las vías recursivas utilizables en el caso, descartan en forma absoluta esa interpretación (D’Octtavio).
6) El recurso de apelación debe ser interpuesto ante el a quo – en el caso el Director del Registro General – y nunca directamente ante la Alzada, salvo lo previsto en el artículo 356º del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, que permite acudir directamente ante la denegación de la apelación (Bartorelli).
7) La apelación debe articularse ante la misma Dirección del Registro General que produjo el acto administrativo. Acudir por ello directamente ante la Sala no encuentra andamiento adjetivo alguno por lo que no se encuentra franqueada la instancia revisora que reside en la misma.
RECURSO DE RECALIFICACION
Recurso de Recalificación - Integración de Parcelas adquiridas a Título Ganancial y Propio por los Cónyuges y Sometimiento al Régimen de Propiedad Horizontal. Contrato Prohibido. Posterior donación de la Nuda Propiedad de las Unidades Funcionales a las hijas, con Reserva de Usufructo Vitalicio sobre las mismas, con Derecho de Acrecer entre los esposos. Procedencia del Rechazo de la Escritura Pública que lo instrumenta.
(Resolución de fecha 09/06/1988 de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe en los autos caratulados “R, J.A. c/REGISTRO GENERAL s/Recurso de Apelación” (Expte.Nº 31 – Año 1987), confirmatoria de la Disposición Nº 009 del 16/03/1987).
1) Cuando ambos cónyuges aportan sendos inmuebles, uno de carácter propio de titularidad de la esposa y el otro ganancial de titularidad del marido, para someterlos al régimen de la propiedad horizontal, quiérase o no están contratando, un contrato atípico pero contrato al fin, desde que formalmente no puede hablarse de la existencia de un condominio porque cada uno de los bienes continuaba registrado a nombre de sus respectivos titulares, registro que luego se muta para constituirse por partes iguales para cada uno de los aportantes y para luego donar y finalmente reservarse el derecho real de usufructo ambos, por partes iguales indivisas. Tal contrato se encuentra prohibido conforme al régimen establecido en los artículos 1217, 1218 y 1219 del Código Civil y justifica en consecuencia el rechazo del Registro General a la inscripción de la escritura pública que lo instrumenta, por lo que no cabe hacer lugar al recurso de apelación interpuesto contra dicha decisión.
2) Al aportar los inmuebles, los cónyuges se colocaron en una situación análoga a la formación de la propiedad horizontal “por consorcio de condóminos”, siendo ese tramo la primera de las dos etapas en que se descompone el derecho de propiedad horizontal, y donde esa primera etapa “negocio jurídico unilateral, bilateral o multilateral que lo origina, no difiere de cualquier otro acto válido para el dominio del derecho común”.
Como en la segunda etapa de la propiedad horizontal, que refiere a los recaudos de forma que se exigen para que se haga efectivo el derecho y tenga validez frente a terceros (redacción e inscripción del reglamento de copropiedad), los cónyuges han procedido como si fueran sujetos igualitarios en la titularidad de dominio de los inmuebles materialmente unidos (no jurídicamente), no cabe sino entender que la esposa efectuó una donación (encubierta) de la mitad de su bien propio a su marido, lo que resulta prohibido expresamente por el artículo 1807 inciso 1º del Código Civil, interpretación que se compadece cuando se reservan el derecho real de usufructo por partes iguales indivisas, por lo que los derechos de la cónyuge sobre su bien propio quedan limitados.
3) Al donar los esposos a sus hijas la nueva parcela única surgida de la integración con reserva de usufructo, resulta que ambos cónyuges pasan a ser titulares de un derecho real de usufructo sobre todo el inmueble resultante de esa integración, existiendo entre ellos una comunión de usufructo o co-usufructo análoga en cierta manera a la co-propiedad y a la que en parte le es aplicable su régimen legal.
Cada uno de los titulares pasa a ser titular de una cuota indivisa del usufructo y puede disponer de ella en la medida en que puede disponer del usufructo.
4) Al quedar integrado el que fuere bien propio de la mujer al bien ganancial de titularidad del marido, formando una única unidad parcelaria, se transforma su régimen de disponibilidad y administración, padeciendo la que fuere titular del bien propio de limitaciones en ambos ámbitos (tanto en el de la disponibilidad cuanto en el de la administración).
Tal conclusión surge de analizar, entre otras disposiciones, los artículos 2680 (cotéjeselo con el artículo 1276 y habrá de advertirse el nacimiento de restricciones en disposición) y 2682 del Código Civil (sobre la limitación del derecho a enagenar y arrendar el inmueble).
En efecto, el artículo 2680 del Código Civil exige acuerdo unánime para los actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual del derecho de propiedad realizados respecto a la cosa común o a la menor parte de ella físicamente determinada, y el artículo 2682 establece restricciones a la administración con respecto a la amplitud que otorga al titular del bien propio el artículo 1276 del Código Civil.
5) La reserva de usufructo transforma a marido y mujer en co-usufructuarios, limitando los derechos de usufructo a que esta última cabía sobre el inmueble del que fuere titular con carácter de bien propio, puesto que de aquí en adelante quedaría ésta sometida al régimen que podría llamarse de co-usufructo al que por serle aplicables en general las reglas del condominio le son también aplicables las objeciones vertidas anteriormente.
(Resolución de fecha 09/06/1988 de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe en los autos caratulados “R, J.A. c/REGISTRO GENERAL s/Recurso de Apelación” (Expte.Nº 31 – Año 1987), confirmatoria de la Disposición Nº 009 del 16/03/1987).
1) Cuando ambos cónyuges aportan sendos inmuebles, uno de carácter propio de titularidad de la esposa y el otro ganancial de titularidad del marido, para someterlos al régimen de la propiedad horizontal, quiérase o no están contratando, un contrato atípico pero contrato al fin, desde que formalmente no puede hablarse de la existencia de un condominio porque cada uno de los bienes continuaba registrado a nombre de sus respectivos titulares, registro que luego se muta para constituirse por partes iguales para cada uno de los aportantes y para luego donar y finalmente reservarse el derecho real de usufructo ambos, por partes iguales indivisas. Tal contrato se encuentra prohibido conforme al régimen establecido en los artículos 1217, 1218 y 1219 del Código Civil y justifica en consecuencia el rechazo del Registro General a la inscripción de la escritura pública que lo instrumenta, por lo que no cabe hacer lugar al recurso de apelación interpuesto contra dicha decisión.
2) Al aportar los inmuebles, los cónyuges se colocaron en una situación análoga a la formación de la propiedad horizontal “por consorcio de condóminos”, siendo ese tramo la primera de las dos etapas en que se descompone el derecho de propiedad horizontal, y donde esa primera etapa “negocio jurídico unilateral, bilateral o multilateral que lo origina, no difiere de cualquier otro acto válido para el dominio del derecho común”.
Como en la segunda etapa de la propiedad horizontal, que refiere a los recaudos de forma que se exigen para que se haga efectivo el derecho y tenga validez frente a terceros (redacción e inscripción del reglamento de copropiedad), los cónyuges han procedido como si fueran sujetos igualitarios en la titularidad de dominio de los inmuebles materialmente unidos (no jurídicamente), no cabe sino entender que la esposa efectuó una donación (encubierta) de la mitad de su bien propio a su marido, lo que resulta prohibido expresamente por el artículo 1807 inciso 1º del Código Civil, interpretación que se compadece cuando se reservan el derecho real de usufructo por partes iguales indivisas, por lo que los derechos de la cónyuge sobre su bien propio quedan limitados.
3) Al donar los esposos a sus hijas la nueva parcela única surgida de la integración con reserva de usufructo, resulta que ambos cónyuges pasan a ser titulares de un derecho real de usufructo sobre todo el inmueble resultante de esa integración, existiendo entre ellos una comunión de usufructo o co-usufructo análoga en cierta manera a la co-propiedad y a la que en parte le es aplicable su régimen legal.
Cada uno de los titulares pasa a ser titular de una cuota indivisa del usufructo y puede disponer de ella en la medida en que puede disponer del usufructo.
4) Al quedar integrado el que fuere bien propio de la mujer al bien ganancial de titularidad del marido, formando una única unidad parcelaria, se transforma su régimen de disponibilidad y administración, padeciendo la que fuere titular del bien propio de limitaciones en ambos ámbitos (tanto en el de la disponibilidad cuanto en el de la administración).
Tal conclusión surge de analizar, entre otras disposiciones, los artículos 2680 (cotéjeselo con el artículo 1276 y habrá de advertirse el nacimiento de restricciones en disposición) y 2682 del Código Civil (sobre la limitación del derecho a enagenar y arrendar el inmueble).
En efecto, el artículo 2680 del Código Civil exige acuerdo unánime para los actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual del derecho de propiedad realizados respecto a la cosa común o a la menor parte de ella físicamente determinada, y el artículo 2682 establece restricciones a la administración con respecto a la amplitud que otorga al titular del bien propio el artículo 1276 del Código Civil.
5) La reserva de usufructo transforma a marido y mujer en co-usufructuarios, limitando los derechos de usufructo a que esta última cabía sobre el inmueble del que fuere titular con carácter de bien propio, puesto que de aquí en adelante quedaría ésta sometida al régimen que podría llamarse de co-usufructo al que por serle aplicables en general las reglas del condominio le son también aplicables las objeciones vertidas anteriormente.
RECURSO DE RECALIFICACION
Recurso de Recalificación. Registro Inmobiliario: Límites de su Facultad de Calificación. Adjudicación de Inmuebles a los Socios por disolución de una Sociedad Comercial. Forma. Innecesariedad de Escritura Pública.
(Resolución de fecha 19/12/1986 de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe en los autos “TELEC S.R.L. s/Disolución – Nombramiento Liquidador – Liquidación y cancelación inscripción” (Expte. Nº 1 – Año 1986), revocando la Disposición Nº 105 dictada por la Dirección General del Registro en fecha 30 de diciembre de 1985).
1) Resulta apto para superar los límites de la calificación establecida por los artículos 3º, 8º, 9º y concordantes de la Ley Nacional 17801 y sus correlativos artículos 5º, 13º, 14º y concordantes de la reglamentaria local 6435 y por ende acceder al Registro Inmobiliario, el documento emanado del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la Primera Nominación de esta ciudad, en cuanto tiene a su cargo el Registro Público de Comercio, por el que se aprueba la adjudicación de inmuebles a los socios por disolución de una sociedad comercial, siendo innecesaria al efecto la escritura pública.
2) En materia de liquidación de sociedades, una vez satisfecho el pasivo, puede el patrimonio remanente dividirse entre los socios sin que nada obste a la aplicación por vía analógica de las normas que en materia de partición hereditaria consagran los artículos 3503º a 3515º del Código Civil.
3) Tal solución resulta congruente si se tiene presente lo establecido por el artículo 1788º del Código Civil, fundado en la evidente analogía entre el estado de indivisión de herencia entre los herederos y el estado de indivisión del haber social entre los socios.
4) Tal solución interesa además por razones de economía procesal y personal, .por lo que debe rechazarse el excesivo ritualismo que importa la exigencia de escritura pública.
(Resolución de fecha 19/12/1986 de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe en los autos “TELEC S.R.L. s/Disolución – Nombramiento Liquidador – Liquidación y cancelación inscripción” (Expte. Nº 1 – Año 1986), revocando la Disposición Nº 105 dictada por la Dirección General del Registro en fecha 30 de diciembre de 1985).
1) Resulta apto para superar los límites de la calificación establecida por los artículos 3º, 8º, 9º y concordantes de la Ley Nacional 17801 y sus correlativos artículos 5º, 13º, 14º y concordantes de la reglamentaria local 6435 y por ende acceder al Registro Inmobiliario, el documento emanado del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la Primera Nominación de esta ciudad, en cuanto tiene a su cargo el Registro Público de Comercio, por el que se aprueba la adjudicación de inmuebles a los socios por disolución de una sociedad comercial, siendo innecesaria al efecto la escritura pública.
2) En materia de liquidación de sociedades, una vez satisfecho el pasivo, puede el patrimonio remanente dividirse entre los socios sin que nada obste a la aplicación por vía analógica de las normas que en materia de partición hereditaria consagran los artículos 3503º a 3515º del Código Civil.
3) Tal solución resulta congruente si se tiene presente lo establecido por el artículo 1788º del Código Civil, fundado en la evidente analogía entre el estado de indivisión de herencia entre los herederos y el estado de indivisión del haber social entre los socios.
4) Tal solución interesa además por razones de economía procesal y personal, .por lo que debe rechazarse el excesivo ritualismo que importa la exigencia de escritura pública.
RECURSO DE RECALIFICACION
Recurso de Recalificación. Medidas Cautelares: Su oponibilidad aún cuando resultaron erróneamente omitidas en la Certificación Registral. Exigencia de Buena Fe.
(Resolución de fecha 27/05/1982 de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe en los autos “W, M.E.Z. de s/Recurso de Recalificación” (Expte. Nº 15 – Año 1982), confirmando la Disposición Nº 002 dictada por la Dirección General del Regisro en fecha 18 de febrero de 1982).
1) Aún cuando su publicidad resultó erróneamente omitida por el Registro General en los certificados previos requeridos oportunamente por la Notaria interviniente, constituye un presupuesto necesario para considerar la oponibilidad de las medidas cautelares registradas con relación al adquirente de un inmueble el que éste último sea de buena fe y que por consiguiente no tuviera conocimiento efectivo de la existencia de tales cautelas – aún extraregistralmente -, desde que en el espíritu de la ley no puede considerarse amparada la mala fe (conf. art. 35º Ley 6435; arts. 3135º, 3142º y 1179º del Código Civil; art. 20º de la Ley 17801, etc.).
2) En mérito a ello y aún cuando no quepa atribuir intención ilícita a los contratantes, no cabe sin embargo acordar ningún tipo de amparo a los derechos de aquellos con relación a tales cautelares, dado el necesario conocimiento que debieron tener de las mismas – a pesar de la señalada omisión -, por lo que debe mantenerse la inscripción provisional que por tal motivo practicara el Registro General.
(Resolución de fecha 27/05/1982 de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe en los autos “W, M.E.Z. de s/Recurso de Recalificación” (Expte. Nº 15 – Año 1982), confirmando la Disposición Nº 002 dictada por la Dirección General del Regisro en fecha 18 de febrero de 1982).
1) Aún cuando su publicidad resultó erróneamente omitida por el Registro General en los certificados previos requeridos oportunamente por la Notaria interviniente, constituye un presupuesto necesario para considerar la oponibilidad de las medidas cautelares registradas con relación al adquirente de un inmueble el que éste último sea de buena fe y que por consiguiente no tuviera conocimiento efectivo de la existencia de tales cautelas – aún extraregistralmente -, desde que en el espíritu de la ley no puede considerarse amparada la mala fe (conf. art. 35º Ley 6435; arts. 3135º, 3142º y 1179º del Código Civil; art. 20º de la Ley 17801, etc.).
2) En mérito a ello y aún cuando no quepa atribuir intención ilícita a los contratantes, no cabe sin embargo acordar ningún tipo de amparo a los derechos de aquellos con relación a tales cautelares, dado el necesario conocimiento que debieron tener de las mismas – a pesar de la señalada omisión -, por lo que debe mantenerse la inscripción provisional que por tal motivo practicara el Registro General.
LA CALIFICACION REGISTRAL DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES
La calificación registral de los
instrumentos de origen judicial*
Sabina Podrez Yaniz
INTRODUCCIÓN
LA FUNCIÓN CALIFICADORA DE LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
CARACTERES. SUS LÍMITES.
Es sabido que la función calificadora del registro ha sido uno de los temas más controvertidos
tanto en el ámbito doctrinal, como en las discusiones de los distintos congresos,
ya en lo que respecta a su naturaleza, como a su alcance. Un sector de la doctrina,
considera a la función calificadora registral dentro de órbita administrativa; otro la
compara con una función judicial aún cuando no rija el principio de la causa juzgada;
algunos la asimilan a una jurisdicción voluntaria o bien la consideran como de especial
naturaleza, recurriendo a sus características de ser inexcusable, obligatoria, independiente,
autónoma, integral, al mismo tiempo limitada.
“La calificación es una tarea de control (esto nadie lo puede dudar) que opera a la
manera de un tamiz (algunos títulos quedarán y otros pasarán) que impide el acceso
al registro de títulos a cuya publicidad se opone algún obstáculo”1. Sin embargo, antes
que un documento ingrese al registro, tanto de origen notarial, administrativa o judicial,
siempre existe otro sujeto que califica el mismo (su autor), sea el notario, la autoridad
administrativa, o la judicial interviniente.
Existe entonces una doble tarea calificadora, aunque de distinta naturaleza según lo
regula la ley de fondo en nuestro país. Esta duplicidad en los hechos, produce algunas
situaciones problemáticas y conflictivas.
213
(*) Trabajo presentado en el XIV Congreso Nacional del Derecho Registral. Villa Carlos Paz, 18 al 20 de septiembre
de 2006, como aporte del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires a TEMA 1:
“Recursos vinculados con la calificación de documentos judiciales. Necesidad de su regulación procesal”.
Publicado en Cuadernos del CEN Nº2, octubre 2006.
(1) KENELMAJER DE CARLUCCI, Aída. Cuestiones esenciales en derechos reales. “Calificación registral de instrumentos
de origen judicial”. Lexis Nexis. Abeledo Perrot. Buenos Aires. Año 2002, p.35.
Al decir de MOISSET DE ESPANÉS2, “Notario, registrador y juez, todos ellos califican, pero
cada uno, en atención a la función que cumple, con una óptica distinta: el notario, la
viabilidad; el registrador, la admisibilidad; el juez la validez”.
Lo cierto es que la tarea registral calificadora debe enmarcarse en nuestro país dentro
de lo regulado por la ley 17.80I. “Artículo 3°: Para que los documentos mencionados
en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes
requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
según legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las
leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien está facultado a hacerlo, c)
Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios
en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente
de título de dominio, derecho real o asiento practicable”.
De todo lo que se deriva el “principio de legalidad” que si bien es común a todo el orden
jurídico, e implica la sujeción a la normativa vigente, en materia registral, la ley obliga
al registrador a controlar el efectivo cumplimiento de los requisitos legales a los
efectos de beneficiarse con la protección que el sistema inscriptorio brinda. Respecto
al alcance de la tarea de calificación registral, el artículo 8° de la referida ley dice: “El
registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción
se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos”.
La V Convención Notarial de la Ciudad de Buenos Aires3, conceptualizó a las formalidades
extrínsecas, como el conjunto de solemnidades o requisitos formales que
deben observarse en la formación del documento. Se califica en función de un examen
de legalidad y como parte de él de factibilidad tanto jurídica (actos viciados de nulidad)
como material (inexistencia de un inmueble). La misma ley en su artículo 4° restringe
la tarea calificadora y se pronuncia por el principio de la “no convalidación” de
los títulos: “La inscripción no convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes”.
II. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INSTRUMENTOS DE ORIGEN JUDICIAL
1. Consideraciones generales
Al referimos a esta temática específica, veremos que nuestro sistema legal presenta
un espacio ausente de regulación, por lo que nos enfrentamos con una verdadera lagu-
214 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
(2) MOISSET DE ESPANES, Luis. Calificación registral de instrumentos judiciales. Revista del Notariado Nº 850,
Colegio de Escribanos de Capital Federal. Noviembre de 1997, p. 133.
(3) Revista del Notariado Nº 741, Colegio de Escribanos de la Capital Federal. Buenos Aires, p. 895.
na jurídica. Muchas veces los jueces han interpretado que la registración por ellos dispuesta
no puede ser denegada o suspendida alegando normas registrales, lo que por
otra parte configuraría delito de desacato o desobediencia.
Ya hemos expresado, que el examen de legalidad es de máxima importancia para el
registrador, y en este sentido suelen producirse posiciones encontradas cuando acceden
al Registro documentos judiciales no susceptibles de ser registrados por defectos
de forma o de fondo, en razón de que el juez, por esencia de su función detenta la calidad
de custodio de la legalidad. En las circunstancias imperantes resulta imprescindible
a la luz de fortalecer la seguridad jurídica encontrar un criterio interpretativo certero
a seguir cuando ingresan al Registro de la Propiedad Inmueble documentos de origen
judicial.
El Reglamento Hipotecario español, se pronuncia determinando los alcances del análisis
registral en estas cuestiones y en su artículo 99 establece: “La calificación por los
Registros de los documentos expedidos por autoridad judicial se limitará a la competencia
del Juzgado o Tribunal; a la congruencia del mandato con el procedimiento o
juicio en que se hubiere dictado; a las formalidades extrínsecas del documento presentado
y los obstáculos que surjan del registro”.
La ley 17.801 no contiene normas específicas relativas a la calificación de documentos
de origen judicial, otorgándole el mismo tratamiento que los documentos de otro origen.
La facultad del registrador de revisar los documento judiciales sólo se consagra en el
artículo 32: “El Registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se
practicará siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo
código de procedimientos señale; el número de documento nacional de identidad
y toda otra referencia que tienda a evitar la posibilidad de homónimos. Cuando no se
consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho referencia; serán
anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el artículo 9, salvo que por
resolución judicial se declare que se han realizado los trámites de información ante los
organismos correspondientes; sin haberse podido obtener el número del documento
indentificatorio”.
De todo lo cual podría deducirse que si se admite la facultad de revisión al registrador
en estos casos, también por aplicación del principio de analogía, debería aceptarse en
los restantes documentos judiciales. Es de destacar que en estos casos el registrador
analiza el contenido del instrumento y al encontrar un defecto comunica el juez peticionante
esa circunstancia y no procederá al asiento definitivo mientras no subsane el
mismo.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 215
2. Diferencia entre petición y orden judicial
Al decir de MOISSET DE ESPANÉS4, en la mayor parte de los casos el juez no “ordena” sino
que “peticiona” se dé publicidad a la medida que consta en la resolución enviada al
Registro. Aparece entonces una distinción sustancial entre los casos en los que el juez
peticiona al registro, como un rogante más (pedido de inscripción de medidas precautorias)
y los casos en que ejerce su potestad jurisdiccional y ordena al mismo una inscripción.
En éstos últimos, luego de haberse cumplimentadas todas las etapas previstas
por los ordenamientos procesales, habiendo obtenido una sentencia firme, sus pronunciamientos
adquieren la calidad de “cosa juzgada”.
Se hace notar que la mayoría de los conflictos entre el registrador y el juez se presentan
en la solicitud de inscripción de medidas cautelares, en donde el último es un
rogante más, siendo sus solicitudes meras peticiones.
3. La calificación de los instrumentos judiciales y la forma requerida
Todo documento que ingresa al registro debe ser analizado por el registrador a los
efectos de verificar si goza de autenticidad y certeza suficiente para justificar que sus
datos sirvan de base al asiento a practicar.
No constituyen una excepción los documentos de origen judicial. Si además el documento
es un instrumento público debe estar suscripto por el funcionario autorizante.
“No puede entonces el registrador emitir juicio sobre el contenido de una sentencia
judicial, pero tampoco el juez omitir el cumplimiento de la normativa registral pretendiendo
la inscripción de documentos que no reúnan los recaudos formales que las leyes
han impuesto”5.
Lo que parecería ser una cuestión simple genera también amplias discusiones. Existen
numerosas resoluciones que llegan a los registros firmadas por quien no está legitimado
a rogarlas, o sin transcribir las partes resolutivas de la decisión judicial por la cual
se dispuso la medida y en estos casos el registrador se encuentra en la obligación de
rechazar su inscripción.
“En caso de rogarse la inscripción de una sentencia definitiva6, debe presentarse al
registro el testimonio de la misma, firmado por el secretario, con mención de los autos
a los cuales se refiere (...) debiendo en estos casos procederse a la verificación y el control
de la autenticidad de la firma del funcionario judicial que suscribe el documento”.
216 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
(4) Op. cit.
(5) CASABÉ, Eleonora R. “Calificación registral en las hipotecas constituidas en sede judicial”. Revista del
Notariado Nº 882, Colegio de Escribanos de Capital Federal, p. 120.
(6) SCOTTI, Edgardo O. (h). “Derecho registral inmobiliario”. Bs.As. p. 199.
El registrador, debe en todos los casos verificar si el documento cumple con los requisitos
de forma exigidos por la ley fondo para la existencia de un instrumento público
que goce de total autenticidad. Debe también analizar el cumplimiento estricto del sistema
del tracto, de lo contrario existirá impedimento insalvable de carácter material
que impide la registración.
“En resumen, el registrador, frente al documento judicial, examinará primero la posibilidad
material y luego las formas extrínsecas, el tracto y la compatibilidad con otros
asientos registrales. En cuanto a la competencia del magistrado, sólo en casos excepcionales
podrá ser objeto de una observación registral”7.
En el marco legal vigente, en ninguno de los casos podrá analizar el contenido de una
resolución firme. La revisión de una decisión judicial firme sólo puede ser objeto de
revisión en sede jurisdiccional constituyendo este el límite de la facultad calificadora
del registrador. No es facultad del registrador analizar la posible incongruencia entre lo
solicitado y lo resuelto, sólo podrá observar como defecto posible de subsanación la
falta de claridad en el contenido del mandato judicial del documento presentado para
su registración.
4. Un tema preocupante. Tratamiento registral de las medidas cautelares
Otro problema serio se presenta en esta cuestión. Debemos recordar que las medidas
cautelares se traban a los efectos de asegurar el resultado de un proceso, siendo sus
caracteres: el fumus boni iuris y el periculum in mora. El tratamiento de las medidas
cautelares por parte de los registros inmobiliarios resulta de la correlación de las distintas
normas de la ley 17.801.
El artículo 2 enumera entre los documentos inscribibles: “Los que dispongan embargos,
inhibiciones y demás providencias cautelares”. El artículo 18 inciso b): “Si al solicitarse
la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones
vigentes o esté corriendo respecto de estas el plazo previsto por el artículo 5º
aquella se practicará con la advertencia de tal circunstancia que la condiciona”. Y el
artículo 19 establece: “La prioridad entre dos o más inscripciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos
en el ordenamiento a que se refiere el artículo 4º: o sea siguiendo el principio
de la prioridad cronológica”.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 217
(7) Op.cit.
Por imperio legal todo documento subsiguiente, aunque el mismo resulte ser una medida
cautelar, debe inscribirse en forma condicionada a la suerte de las referidas inscripciones
anteriores.
Cuando se notifica al notario actuante de la existencia de una medida cautelar, no
debería ser según el plexo legal vigente, un obstáculo para otorgar el acto dentro del
plazo de vigencia del certificado (artículo 24 ley 17.801), sin embargo la cuestión
puede resultar controvertida (ver en este trabajo punto V b)). Restaría según nuestra
postura que el notario actuante haga saber a los otorgantes de la existencia y contenido
de la providencia judicial, a los efectos de evitar posibles fraudes o simulaciones
y mantener el principio de buena fe.
Con mayor razón, las medidas cautelares que ingresen al Registro de la Propiedad
Inmueble durante el curso de la inscripción, deben respetar el principio de prioridad
máxime las características de nuestro sistema declarativo. Ha expresado la doctrina
con énfasis8, “Con todo respeto, pero sin temores reverenciales, al anatema del desacato
debe oponérsele el planteo de abuso de autoridad. El registrador no es superior
al notario ni inferior al juez; por ello debe cumplir su cometido sin excesos ni sumiciones”.
El IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 1982) en igual sentido se ha
pronunciado el VI Congreso de Derecho Registral (Misiones, 1986) y el Congreso
Nacional de Derecho Registral (Salta, 1993) al considerar que “la prohibición de innovar
tiene el mismo tratamiento registral que las demás medidas precautorias”.
Existen fallos que avalan esta postura de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia
de Buenos Aires, “Robazza de Gutiérrez, Norma y otro c/Provincia de Buenos Aires”,
año 19799 y Rodríguez, Atenor c/Provincia de Buenos Aires s/demanda contencioso
administrativa” año 199010.
Existen sin embargo algunos casos conflictivos:
a) La orden judicial de anotación de un embargo sin consignar su monto. Sin duda,
su anotación sería contradictoria al principio de especialidad. Sin embargo, frente
a la insistencia judicial se suelen inscribir.
b) Otro tema controvertido suele ser las ampliaciones de embargo. El juez suele
ordenar ampliaciones de embargos que resultan ser a las claras la traba de nue-
218 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
(8) GARCÍA CONI, Raúl y FRONTINI, Ángel A. Derecho registral aplicado. Buenos Aires, 1993, pp. 246 y 247.
(9) D.J.BA Tomo 117, p. 410.
(10) Acuerdos y Sentencias. T. I990-I, p. 42.
vos. Se complica en el caso en que el adquirente haya asumido la deuda hasta el
monto del primer embargo y la medida ampliatoria ingresa al registro estando
caduca la primera.
c) En el caso de las transmisiones de inmuebles provenientes de subastas judiciales
no se requiere, en virtud de la ley de fondo, el requisito de la escritura pública
(artículo 1184 Código Civil), la misma puede inscribirse con el acta judicial que
aprueba la subasta. Hay casos en que el juez ordena la inscripción previa entrega
de la posesión del inmueble. En principio, parecería que el registrador no tiene
facultades para controlar si hubo o no entrega de posesión. El registro inmobiliario
es sólo un registro de títulos. Podría ocurrir que el inmueble existieran otros tenedores
que invocan derechos sobre el inmueble, es de imaginar el tiempo que tardaría
la ejecución de una sentencia de este tipo.
Si el oficio judicial no contiene la constancia del pago del precio, tampoco el registrador
tiene facultades para su control y exigencia.
d) Las cesiones de derechos y acciones derivadas de la disolución de la sociedad
conyugal y la forma exigida para ellas (ver al respecto punto V a) de este trabajo).
e) Las hipotecas constituidas en garantía del acuerdo preventivo en el concurso o
de excarcelaciones en materia penal (ver al respecto punto V d) de este trabajo).
f) La orden judicial de la traba de un embargo contra un consorcio de copropietarios
cuando no existen partes privativas del mismo y el juez decide trabarla contra
cualquiera de los copropietarios. En principio, en este caso se estaría incumpliendo
del principio del “tracto sucesivo”, en realidad el juicio se trabó contra el consorcio.
La solución adoptada por el juez es por demás precaria y no resiste comentario
alguno, la afectación al sistema de propiedad horizontal por vía judicial por
ser ampliamente violatorio con las normas del derecho de fondo.
Las soluciones a las que se llegan en todos los casos planteados hacen que no existan
dudas que se impone una reforma legislativa al respecto.
5. Análisis de algunos casos de inconsistencia juridica
a) SUPREMA CORTE DE JUSTICIA. PROVINCIA DE BUENOS AIRES. “JUZGADO DE
PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y COMERCIAL N°3 DEL DEPARTAMENTO JUDICIAL
DE SAN NICOLÁS C/ PODER EJECUTIVO (REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 219
LA PROVINCIA DE BS.AS. S/CONFLICTO DE PODERES”. AUTOS: “ETCHEBARNE
JUAN PEDRO S/SUCESIÓN AB INTESTATO”. 27 de noviembre de 199011.
En este caso el magistrado de primera instancia ordenó la inscripción en el Registro de
la Propiedad de la declaratoria de herederos juntamente con una cesión de derechos y
acciones hereditarios efectuada en autos con firmas certificadas por el actuario en acta
judicial.
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires rechaza su inscripción,
invocando la disposición técnico registral Nº 27/87 que resuelve que sólo se
procederá a la toma de razón de las acciones y derechos hereditarios cuando estén instrumentadas
en escritura pública y no cuando estén en escritos presentados en el
sucesorio con firmas ratificadas por el actuario o en actas judiciales.
El Juez de primera instancia frente al rechazo ordenó al Director del Registro de la
Propiedad a que efectuara la anotación definitiva o que en su defecto, previa anotación
provisoria de la misma, elevara las actuaciones al Poder Ejecutivo para su decisión final
del asunto.
El Gobernador de la Provincia de Buenos Aires, mediante decreto 987/90 resolvió
denegar el pedido de inscripción definitiva.
Finalmente el magistrado interviniente resolvió con fecha 14/2/1990 elevar la cuestión
planteada a la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires.
El Supremo Tribunal expresa:
Que del modo en que han quedado expuestos los hechos corresponde a esta Suprema
Corte resolver en forma originaria las causas de competencia ente los poderes públicos.
Que corresponde determinar si el Registro de la Propiedad ha actuado arrogándose
facultades que son propias al Poder Judicial.
Que es indudable que el Registro de la Propiedad actúa en el ámbito de su competencia
cuando examina la legalidad de las formas extrínsecas de los títulos. Pero no lo es
menos, que el Poder Judicial tiene por misión la interpretación de la ley en último
resorte12.
220 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
(11) Resumen de fotocopia de testimonio de la sentencia.
(12) GONZÁLEZ, Joaquín V. Manual de la Constitución Argentina, p. 307.
Siendo así, la negativa del Registro de la Propiedad para proceder a la inscripción de
la cesión de derechos hereditarios se erige un cuestionamiento a una decisión judicial
por vía notoriamente improcedente, que menoscaba el ámbito de la competencia
constitucionalmente asignada al Poder Judicial.
En efecto, el desvío se concreta al hacer prevalecer su propio criterio sobre el adoptado
por un pronunciamiento judicial que por principio debió observar y no cuestionar,
que es lo que el Poder Administrador en verdad ha hecho bajo la apariencia de
una calificación registral, es lo decisivo para considerar ilegítima su actuación, ya que
colisiona con elementales principios de nuestra organización jurídico política (arts.I,
Const. Nac. y I, 33 y cos., Const. Prov.).
Ninguna norma del Código Civil, ni de Director de organismo provincial alguno,
ni de cualquier otra naturaleza pueden derogar el principio de funcionamiento
del Poder Judicial, sin el cual no existe sistema republicano. De allí la
extrema trascendencia institucional de casos como el presente, porque todo
funcionario del Poder Ejecutivo tiene regladas sus atribuciones y facultades y,
en consecuencia, siempre podrá invocar normas que supuestamente le indujeren
a no cumplir las decisiones judiciales.
Corresponde entonces declarar la existencia de conflicto de poderes entre el Poder
Judicial y el Poder Ejecutivo (art. 149 ins. 2 Const. Prov.) para resolver este a favor
de la presentación del primero, reputar ilegítima la decisión del Poder
Ejecutivo y ordenar al Registro de la Propiedad que proceda, en el término de
diez días, a inscribir definitivamente el convenio de cesión de derechos hereditarios
efectuado por acuerdo de partes y ratificado por el señor Juez interviniente.
Firmado: H. Negri., A. C. Vivanco, E. Rodríguez Villar. E. V. Ghione, J. M.
Salas.
b) REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL. Expte. N°
676/0313
Ingresa al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal medida cautelar el
autos “PEIRANO, MAXIMILIANO CHONG WU ZENG y OTRO s/COBRO DE ALQUILERES”.
JUZGADO DE PAZ LETRADO DE MORENO.
Que la medida judicial dirigida en estos autos a este organismo señala que el Registro
debe abstenerse de proceder a la inscripción definitiva de una escritura que tuvo ingreso
al mismo en tiempo y que se encuentra con inscripción provisional.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 221
(13) En Revista Notarial Nº 949, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, p. 868.
Que sin perjuicio de la prioridad formal que dichos documentos poseen conforme a la
ley 17.801, la medida cautelar coloca al documento notarial cuya inscripción se ha peticionado
en situación de espera a lo que disponga al efecto, y según en derecho
corresponda, al referido juzgado actuante..., no se trata de una cuestión
de prioridad de inscripción sino de un mandato judicial dirigido específicamente
a la suspensión de la inscripción en tanto se mantengan sine die los
efectos del referido ingreso.
Que se hará saber al juzgado actuante.
El Director del Registro de la Propiedad
RESUELVE: Suspéndase el trámite de la calificación registral e inscripción que pudiere
corresponder al documento notarial de conformidad al mandato judicial contenido en
oficio... El aludido documento quedará agregado al expte., hasta tanto sea levantada
la medida judicial, dejándose constancia en el FR respectivo que los efectos de su
ingreso se mantendrán sine die –en salvaguarda de la prioridad registral y demás efectos
de la ley–. Se mantendrán asimismo sine die –sujeto a la resolución final del caso–
los efectos del ingreso del embargo anotado en forma “condicionada” (...)
c) AUTOS: JUZGADO DE PAZ LETRADO DE MORENO DEPARTAMENTO JUDICIAL
MERCEDES C/REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL.
EXPEDIENTE 676/03.
En relación al caso precitado en el punto b), se alza el escribano actuante.
El Tribunal se expide diciendo que no surge del escrito cuál es el gravamen personal
que se causa, y que genéricamente se exponen cuestiones relacionadas con el derecho
del comprador de buena fe y de la seguridad jurídica y la inoponibilidad de actos
a terceros, respecto de quienes el escribano actuante no tiene representación alguna
(...) Conste que el caso no se trata de una medida cautelar ingresada con posterioridad
a la reserva de prioridad, sino de una orden directa del magistrado interviniente
al registrador en sentido que se abstenga de otorgar la inscripción definitiva de la escritura
de venta de que se trata, y en dicho sentido se ha colocado al documento notarial
en una situación de espera a las resultas de lo dispuesto por el juzgado actuante
preservando la prioridad del caso, y que lo así resuelto compatibiliza adecuada y prudentemente
todos los intereses en juego, con fundamento en la doctrina registral firme
que allí se cita (...).
Cabe señalar que de esta forma se ha acatado una decisión judicial, sin que
surja de la legislación vigente que el registrador posea facultades suficientes
para resistir una orden jurisdiccional emanada de autoridad competente,
222 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
como resulta ser la que nos ocupa cuando no se trata de una cuestión de prioridad
registra.
Se resuelve desestimar el recurso. Firmado: Julio. R. Moreno Hueyo, Carlos R. De
Giorgis, Emilio M. Pascual.
d) OFICIO LIBRADO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CIUDAD
DE BUENOS AIRES POR EL JUZGADO NACIONAL EN LO PENAL TRIBUTARIO I DE
LA CAPITAL FEDERAL”14.
Medida ordenada en causa sobre evasión tributaria.
La Sala III de la Cámara de Casación Penal concedió la exención de prisión del imputado
bajo caución real mediante un depósito en dinero en efectivo y mediante la constitución
de una hipoteca en sede judicial con prescindencia de la intervención de un
escribano, dado que nada obsta a que la Secretaría del Tribunal autorice las escrituras
públicas correspondientes; sobre todo si se tiene en cuenta la celeridad y economía
que se pretende imprimir al trámite.
Se agregan además los certificados expedidos a una escribana por parte del Registro
de la Propiedad Inmueble con la finalidad de cumplir con los recaudos legales necesarios
para la constitución del gravamen que se pretende.
El Registro de la Propiedad Inmueble, sin perjuicio de las consideraciones que le merecen
los gravámenes así constituidos, ordena su inscripción como “hipoteca judicial”
por “estar dispuestas por el mandato del Juzgado y autos correspondientes al
caso”.
e) RABAZZI DE BERSEZIO STELLA MARI S C/REGISTRO GENERAL S/RECURSO DE
RECALIFICACION. SALA CIVIL PRIMERA. PROVINCIA DE SANTA FE. Resolución N°
369, Folio 375, Tomo 3715.
El Registro de la Propiedad de la Provincia de Santa Fe rechaza la inscripción definitiva
de una escritura por no haberse cumplido con el requisito impuesto por el artículo
1277 del Código Civil en escritura de compraventa con hipoteca por saldo de precio.
La escribana actuante apela ante esta Sala.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 223
(14) Op. Cit.
(15) Boletín Oficial. Pcia. Santa Fe. Enero, Febrero, Marzo de 1998.
Que si bien la calificación de la validez de los actos dispositivos es reconocida al registrador,
pero que en este caso no se advierten razones para conferir al Registro facultades
de examinar los requisitos sustanciales en la forma en que fuera concretado el
acto, por cuanto corresponde mandar inscribir definitivamente la hipoteca constiuida.
6. Conclusión
En la calificación de documentos judiciales rigen los mismos principios y normas jurídicas
que son aplicables a cualquier tipo de documentos.
Ya no existen dudas respecto a la necesidad de plantear una reforma legislativa en el
orden procesal respecto a una regulación clara y precisa de los recursos vinculados con
la calificación judicial.
A los efectos de posibilitar la revisión de la calificación y evitar conflictos entre registradores
y magistrados se recomienda de lege ferenda, prever en las normas registrales
locales disposiciones al respecto.
Ante la reiteración o la insistencia tendientes a la registración de documentos judiciales
observados por defectos subsanables o insubsanables el Registro confirmará o rectificará
la calificación en el término previsto para resolver el recurso de apelación.
De confirmarse la observación, el Registro remitirá el documento y las actuaciones por
un plazo perentorio al tribunal con competencia en materia registral, el cual resolverá
sin más trámites también en plazo perentorio. En todos los casos serán aplicables las
normas contenidas en la ley 17.8O1 y el cumplimiento estricto de los principios registrales.
Se valora la recomendación de la creación de tribunales de apelación en materia registral
con dependencia del poder administrador. Esta propuesta supone respetar el principio
de separación de poderes y de revisión final a cargo del Poder Judicial, auspiciando
la celeridad procesal, especialización, independencia, economía de costos y sistematización
jurisprudencial.
Las propuestas se realizan en la convicción que un derecho cargado de lagunas o sin
suficiente capacidad de respuestas auspiciadas y defendidas por la doctrina no sólo
como de lege data sino también como de lege jerenda, no aporta a la seguridad jurídica.
La existencia de “seguridad jurídica” constituye un valor primordial dentro de todo
orden jurídico. Un derecho en donde todo es frágil y cambiante, es muy difícil que sus
destinatarios estén seguros acerca de sus derechos y deberes.
224 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
“La seguridad es el valor fundamental de lo jurídico (...) Sin seguridad jurídica no hay
derecho, ni bueno, ni malo, ni de ninguna clase”16.
Nada nuevo hay bajo el sol... Ya decía Cicerón: “Omnia sunt incerta quae a iure decessum
est”17.
Ponencias:
1. La función calificadora del registro de la propiedad inmueble es una tarea de control
que permite el acceso al registro de títulos a los efectos de darle debida publicidad,
tanto de origen notarial, administrativo o judicial, o lo impide en caso de oponerse
algún obstáculo.
2. En todo título que accede al registro de la propiedad inmueble, existe una doble
tarea calificadora, en primer término, la del autor del mismo y en segundo término, la
del registrador, aunque de distinta naturaleza según lo regula la ley de fondo.
3. Esta duplicidad en los hechos, produce algunas situaciones problemáticas y conflictivas.
4. Si bien el “principio de legalidad” es común a todo el orden jurídico, e implica la
sujeción a la normativa vigente, en materia registral, la ley obliga al registrador a controlar
el efectivo cumplimiento de los requisitos legales a los efectos de beneficiarse
con la protección que el sistema inscriptorio brinda.
5. Se califica en función de un examen de legalidad y como parte de él de factibilidad
tanto jurídica (actos viciados de nulidad) como material (inexistencia de un inmueble).
6. Al efectuarse la calificación registral de instrumentos judiciales, no existe en nuestro
sistema legal normas específicas, por lo que nos enfrentamos con una verdadera
laguna jurídica.
7. El examen de legalidad es de máxima importancia para el registrador, y en este sentido
suelen producirse posiciones encontradas cuando acceden al Registro documentos
judiciales no susceptibles de ser registrados por defectos de forma o de fondo, en razón
de que el juez, por esencia de su función detenta la calidad de custodio de la legalidad.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 225
(16) RECASENS SICHES, L. Vida humana, sociedad y Derecho. Porrúa. México, 1952. p. 225.
(17) Cicerón. Epistolae ad familiares. IX, 16, 3.
8. Muchas veces los jueces han interpretado que la registración por ellos dispuesta no
puede ser denegada o suspendida alegando normas registrales, lo que por otra parte
configuraría delito de desacato o desobediencia.
9. Se debe distinguir entre los casos en los que el juez peticiona al registro, como un
rogante más (pedido de inscripción de medidas precautorias) y los casos en que ejerce
su potestad jurisdiccional y ordena al mismo una inscripción. En estos últimos, luego
de haberse cumplimentadas todas las etapas previstas por los ordenamientos procesales,
habiendo obtenido una sentencia firme, sus pronunciamientos adquieren la calidad
de “cosa juzgada”. Se hace notar que la mayoría de los conflictos entre el registrador
y el juez se presentan en la solicitud de inscripción de medidas cautelares, en
donde el último es un rogante más, siendo sus solicitudes meras peticiones.
10. Todo documento que ingresa al registro debe ser analizado por el registrador a los
efectos de verificar si goza de autenticidad y certeza suficiente para justificar que sus
datos sirvan de base al asiento a practicar. No constituyen una excepción los documentos
de origen judicial. Si además el documento es un instrumento público debe estar
suscripta por el funcionario autorizante.
11. El registrador, frente al documento judicial, examinará primero la posibilidad material
y luego las formas extrínsecas, el tracto y la compatibilidad con otros asientos
registrales. En cuanto a la competencia del magistrado, sólo en casos excepcionales
podrá ser objeto de una observación registral.
12. Por imperio legal todo documento subsiguiente, aunque el mismo resulte ser una
medida cautelar, debe inscribirse en forma condicionada a la suerte de las referidas inscripciones
anteriores. Las medidas cautelares que ingresen al Registro de la Propiedad
Inmueble durante el curso de la inscripción, deben respetar el principio de prioridad
máxime las características de nuestro sistema declarativo.
13. En la calificación de documentos judiciales rigen los mismos principios y normas
jurídicas que son aplicables a cualquier tipo de documentos.
14. Sin embargo, en materia de calificación registral de instrumentos de proveniencia
judicial se advierten algunos casos conflictivos reiterados. Se hace necesario plantear
una reforma legislativa en el orden procesal respecto a una regulación clara y precisa
de los recursos vinculados con la calificación judicial.
15. A los efectos de posibilitar la revisión de la calificación y evitar conflictos entre
registradores y magistrados se recomienda de lege ferenda, prever en las normas
registrales locales disposiciones al respecto.
226 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
Propuestas: Ante la reiteración o la insistencia tendientes a la registración de documentos
judiciales observados por defectos subsanables o insubsanables, el Registro
confirmará o rectificará la calificación en el término previsto para resolver el recurso
de apelación.
De confirmarse la observación, el Registro remitirá el documento y las actuaciones por
un plazo perentorio al tribunal con competencia en materia registral, el cual resolverá
sin más trámites también en plazo perentorio. En todos los casos serán aplicables las
normas contenidas en la ley 17.801 y el cumplimiento estricto de los principios registrales.
16. Se valora la recomendación de la creación de tribunales de apelación en materia
registral con dependencia del poder administrador. Esta propuesta supone respetar el
principio de separación de poderes y de revisión final a cargo del Poder Judicial, auspiciando
la celeridad procesal, especialización, independencia, economía de costos y
sistematización jurisprudencial.
17. Las propuestas se realizan en la convicción de que un derecho cargado de lagunas
o sin suficiente capacidad de respuestas auspiciadas y defendidas por la doctrina no
sólo como de lege data sino también como de lege ferenda, no aporta a la seguridad
jurídica.
instrumentos de origen judicial*
Sabina Podrez Yaniz
INTRODUCCIÓN
LA FUNCIÓN CALIFICADORA DE LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
CARACTERES. SUS LÍMITES.
Es sabido que la función calificadora del registro ha sido uno de los temas más controvertidos
tanto en el ámbito doctrinal, como en las discusiones de los distintos congresos,
ya en lo que respecta a su naturaleza, como a su alcance. Un sector de la doctrina,
considera a la función calificadora registral dentro de órbita administrativa; otro la
compara con una función judicial aún cuando no rija el principio de la causa juzgada;
algunos la asimilan a una jurisdicción voluntaria o bien la consideran como de especial
naturaleza, recurriendo a sus características de ser inexcusable, obligatoria, independiente,
autónoma, integral, al mismo tiempo limitada.
“La calificación es una tarea de control (esto nadie lo puede dudar) que opera a la
manera de un tamiz (algunos títulos quedarán y otros pasarán) que impide el acceso
al registro de títulos a cuya publicidad se opone algún obstáculo”1. Sin embargo, antes
que un documento ingrese al registro, tanto de origen notarial, administrativa o judicial,
siempre existe otro sujeto que califica el mismo (su autor), sea el notario, la autoridad
administrativa, o la judicial interviniente.
Existe entonces una doble tarea calificadora, aunque de distinta naturaleza según lo
regula la ley de fondo en nuestro país. Esta duplicidad en los hechos, produce algunas
situaciones problemáticas y conflictivas.
213
(*) Trabajo presentado en el XIV Congreso Nacional del Derecho Registral. Villa Carlos Paz, 18 al 20 de septiembre
de 2006, como aporte del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires a TEMA 1:
“Recursos vinculados con la calificación de documentos judiciales. Necesidad de su regulación procesal”.
Publicado en Cuadernos del CEN Nº2, octubre 2006.
(1) KENELMAJER DE CARLUCCI, Aída. Cuestiones esenciales en derechos reales. “Calificación registral de instrumentos
de origen judicial”. Lexis Nexis. Abeledo Perrot. Buenos Aires. Año 2002, p.35.
Al decir de MOISSET DE ESPANÉS2, “Notario, registrador y juez, todos ellos califican, pero
cada uno, en atención a la función que cumple, con una óptica distinta: el notario, la
viabilidad; el registrador, la admisibilidad; el juez la validez”.
Lo cierto es que la tarea registral calificadora debe enmarcarse en nuestro país dentro
de lo regulado por la ley 17.80I. “Artículo 3°: Para que los documentos mencionados
en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes
requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
según legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las
leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien está facultado a hacerlo, c)
Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios
en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente
de título de dominio, derecho real o asiento practicable”.
De todo lo que se deriva el “principio de legalidad” que si bien es común a todo el orden
jurídico, e implica la sujeción a la normativa vigente, en materia registral, la ley obliga
al registrador a controlar el efectivo cumplimiento de los requisitos legales a los
efectos de beneficiarse con la protección que el sistema inscriptorio brinda. Respecto
al alcance de la tarea de calificación registral, el artículo 8° de la referida ley dice: “El
registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción
se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos”.
La V Convención Notarial de la Ciudad de Buenos Aires3, conceptualizó a las formalidades
extrínsecas, como el conjunto de solemnidades o requisitos formales que
deben observarse en la formación del documento. Se califica en función de un examen
de legalidad y como parte de él de factibilidad tanto jurídica (actos viciados de nulidad)
como material (inexistencia de un inmueble). La misma ley en su artículo 4° restringe
la tarea calificadora y se pronuncia por el principio de la “no convalidación” de
los títulos: “La inscripción no convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes”.
II. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INSTRUMENTOS DE ORIGEN JUDICIAL
1. Consideraciones generales
Al referimos a esta temática específica, veremos que nuestro sistema legal presenta
un espacio ausente de regulación, por lo que nos enfrentamos con una verdadera lagu-
214 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
(2) MOISSET DE ESPANES, Luis. Calificación registral de instrumentos judiciales. Revista del Notariado Nº 850,
Colegio de Escribanos de Capital Federal. Noviembre de 1997, p. 133.
(3) Revista del Notariado Nº 741, Colegio de Escribanos de la Capital Federal. Buenos Aires, p. 895.
na jurídica. Muchas veces los jueces han interpretado que la registración por ellos dispuesta
no puede ser denegada o suspendida alegando normas registrales, lo que por
otra parte configuraría delito de desacato o desobediencia.
Ya hemos expresado, que el examen de legalidad es de máxima importancia para el
registrador, y en este sentido suelen producirse posiciones encontradas cuando acceden
al Registro documentos judiciales no susceptibles de ser registrados por defectos
de forma o de fondo, en razón de que el juez, por esencia de su función detenta la calidad
de custodio de la legalidad. En las circunstancias imperantes resulta imprescindible
a la luz de fortalecer la seguridad jurídica encontrar un criterio interpretativo certero
a seguir cuando ingresan al Registro de la Propiedad Inmueble documentos de origen
judicial.
El Reglamento Hipotecario español, se pronuncia determinando los alcances del análisis
registral en estas cuestiones y en su artículo 99 establece: “La calificación por los
Registros de los documentos expedidos por autoridad judicial se limitará a la competencia
del Juzgado o Tribunal; a la congruencia del mandato con el procedimiento o
juicio en que se hubiere dictado; a las formalidades extrínsecas del documento presentado
y los obstáculos que surjan del registro”.
La ley 17.801 no contiene normas específicas relativas a la calificación de documentos
de origen judicial, otorgándole el mismo tratamiento que los documentos de otro origen.
La facultad del registrador de revisar los documento judiciales sólo se consagra en el
artículo 32: “El Registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se
practicará siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo
código de procedimientos señale; el número de documento nacional de identidad
y toda otra referencia que tienda a evitar la posibilidad de homónimos. Cuando no se
consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho referencia; serán
anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el artículo 9, salvo que por
resolución judicial se declare que se han realizado los trámites de información ante los
organismos correspondientes; sin haberse podido obtener el número del documento
indentificatorio”.
De todo lo cual podría deducirse que si se admite la facultad de revisión al registrador
en estos casos, también por aplicación del principio de analogía, debería aceptarse en
los restantes documentos judiciales. Es de destacar que en estos casos el registrador
analiza el contenido del instrumento y al encontrar un defecto comunica el juez peticionante
esa circunstancia y no procederá al asiento definitivo mientras no subsane el
mismo.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 215
2. Diferencia entre petición y orden judicial
Al decir de MOISSET DE ESPANÉS4, en la mayor parte de los casos el juez no “ordena” sino
que “peticiona” se dé publicidad a la medida que consta en la resolución enviada al
Registro. Aparece entonces una distinción sustancial entre los casos en los que el juez
peticiona al registro, como un rogante más (pedido de inscripción de medidas precautorias)
y los casos en que ejerce su potestad jurisdiccional y ordena al mismo una inscripción.
En éstos últimos, luego de haberse cumplimentadas todas las etapas previstas
por los ordenamientos procesales, habiendo obtenido una sentencia firme, sus pronunciamientos
adquieren la calidad de “cosa juzgada”.
Se hace notar que la mayoría de los conflictos entre el registrador y el juez se presentan
en la solicitud de inscripción de medidas cautelares, en donde el último es un
rogante más, siendo sus solicitudes meras peticiones.
3. La calificación de los instrumentos judiciales y la forma requerida
Todo documento que ingresa al registro debe ser analizado por el registrador a los
efectos de verificar si goza de autenticidad y certeza suficiente para justificar que sus
datos sirvan de base al asiento a practicar.
No constituyen una excepción los documentos de origen judicial. Si además el documento
es un instrumento público debe estar suscripto por el funcionario autorizante.
“No puede entonces el registrador emitir juicio sobre el contenido de una sentencia
judicial, pero tampoco el juez omitir el cumplimiento de la normativa registral pretendiendo
la inscripción de documentos que no reúnan los recaudos formales que las leyes
han impuesto”5.
Lo que parecería ser una cuestión simple genera también amplias discusiones. Existen
numerosas resoluciones que llegan a los registros firmadas por quien no está legitimado
a rogarlas, o sin transcribir las partes resolutivas de la decisión judicial por la cual
se dispuso la medida y en estos casos el registrador se encuentra en la obligación de
rechazar su inscripción.
“En caso de rogarse la inscripción de una sentencia definitiva6, debe presentarse al
registro el testimonio de la misma, firmado por el secretario, con mención de los autos
a los cuales se refiere (...) debiendo en estos casos procederse a la verificación y el control
de la autenticidad de la firma del funcionario judicial que suscribe el documento”.
216 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
(4) Op. cit.
(5) CASABÉ, Eleonora R. “Calificación registral en las hipotecas constituidas en sede judicial”. Revista del
Notariado Nº 882, Colegio de Escribanos de Capital Federal, p. 120.
(6) SCOTTI, Edgardo O. (h). “Derecho registral inmobiliario”. Bs.As. p. 199.
El registrador, debe en todos los casos verificar si el documento cumple con los requisitos
de forma exigidos por la ley fondo para la existencia de un instrumento público
que goce de total autenticidad. Debe también analizar el cumplimiento estricto del sistema
del tracto, de lo contrario existirá impedimento insalvable de carácter material
que impide la registración.
“En resumen, el registrador, frente al documento judicial, examinará primero la posibilidad
material y luego las formas extrínsecas, el tracto y la compatibilidad con otros
asientos registrales. En cuanto a la competencia del magistrado, sólo en casos excepcionales
podrá ser objeto de una observación registral”7.
En el marco legal vigente, en ninguno de los casos podrá analizar el contenido de una
resolución firme. La revisión de una decisión judicial firme sólo puede ser objeto de
revisión en sede jurisdiccional constituyendo este el límite de la facultad calificadora
del registrador. No es facultad del registrador analizar la posible incongruencia entre lo
solicitado y lo resuelto, sólo podrá observar como defecto posible de subsanación la
falta de claridad en el contenido del mandato judicial del documento presentado para
su registración.
4. Un tema preocupante. Tratamiento registral de las medidas cautelares
Otro problema serio se presenta en esta cuestión. Debemos recordar que las medidas
cautelares se traban a los efectos de asegurar el resultado de un proceso, siendo sus
caracteres: el fumus boni iuris y el periculum in mora. El tratamiento de las medidas
cautelares por parte de los registros inmobiliarios resulta de la correlación de las distintas
normas de la ley 17.801.
El artículo 2 enumera entre los documentos inscribibles: “Los que dispongan embargos,
inhibiciones y demás providencias cautelares”. El artículo 18 inciso b): “Si al solicitarse
la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones
vigentes o esté corriendo respecto de estas el plazo previsto por el artículo 5º
aquella se practicará con la advertencia de tal circunstancia que la condiciona”. Y el
artículo 19 establece: “La prioridad entre dos o más inscripciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos
en el ordenamiento a que se refiere el artículo 4º: o sea siguiendo el principio
de la prioridad cronológica”.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 217
(7) Op.cit.
Por imperio legal todo documento subsiguiente, aunque el mismo resulte ser una medida
cautelar, debe inscribirse en forma condicionada a la suerte de las referidas inscripciones
anteriores.
Cuando se notifica al notario actuante de la existencia de una medida cautelar, no
debería ser según el plexo legal vigente, un obstáculo para otorgar el acto dentro del
plazo de vigencia del certificado (artículo 24 ley 17.801), sin embargo la cuestión
puede resultar controvertida (ver en este trabajo punto V b)). Restaría según nuestra
postura que el notario actuante haga saber a los otorgantes de la existencia y contenido
de la providencia judicial, a los efectos de evitar posibles fraudes o simulaciones
y mantener el principio de buena fe.
Con mayor razón, las medidas cautelares que ingresen al Registro de la Propiedad
Inmueble durante el curso de la inscripción, deben respetar el principio de prioridad
máxime las características de nuestro sistema declarativo. Ha expresado la doctrina
con énfasis8, “Con todo respeto, pero sin temores reverenciales, al anatema del desacato
debe oponérsele el planteo de abuso de autoridad. El registrador no es superior
al notario ni inferior al juez; por ello debe cumplir su cometido sin excesos ni sumiciones”.
El IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 1982) en igual sentido se ha
pronunciado el VI Congreso de Derecho Registral (Misiones, 1986) y el Congreso
Nacional de Derecho Registral (Salta, 1993) al considerar que “la prohibición de innovar
tiene el mismo tratamiento registral que las demás medidas precautorias”.
Existen fallos que avalan esta postura de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia
de Buenos Aires, “Robazza de Gutiérrez, Norma y otro c/Provincia de Buenos Aires”,
año 19799 y Rodríguez, Atenor c/Provincia de Buenos Aires s/demanda contencioso
administrativa” año 199010.
Existen sin embargo algunos casos conflictivos:
a) La orden judicial de anotación de un embargo sin consignar su monto. Sin duda,
su anotación sería contradictoria al principio de especialidad. Sin embargo, frente
a la insistencia judicial se suelen inscribir.
b) Otro tema controvertido suele ser las ampliaciones de embargo. El juez suele
ordenar ampliaciones de embargos que resultan ser a las claras la traba de nue-
218 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
(8) GARCÍA CONI, Raúl y FRONTINI, Ángel A. Derecho registral aplicado. Buenos Aires, 1993, pp. 246 y 247.
(9) D.J.BA Tomo 117, p. 410.
(10) Acuerdos y Sentencias. T. I990-I, p. 42.
vos. Se complica en el caso en que el adquirente haya asumido la deuda hasta el
monto del primer embargo y la medida ampliatoria ingresa al registro estando
caduca la primera.
c) En el caso de las transmisiones de inmuebles provenientes de subastas judiciales
no se requiere, en virtud de la ley de fondo, el requisito de la escritura pública
(artículo 1184 Código Civil), la misma puede inscribirse con el acta judicial que
aprueba la subasta. Hay casos en que el juez ordena la inscripción previa entrega
de la posesión del inmueble. En principio, parecería que el registrador no tiene
facultades para controlar si hubo o no entrega de posesión. El registro inmobiliario
es sólo un registro de títulos. Podría ocurrir que el inmueble existieran otros tenedores
que invocan derechos sobre el inmueble, es de imaginar el tiempo que tardaría
la ejecución de una sentencia de este tipo.
Si el oficio judicial no contiene la constancia del pago del precio, tampoco el registrador
tiene facultades para su control y exigencia.
d) Las cesiones de derechos y acciones derivadas de la disolución de la sociedad
conyugal y la forma exigida para ellas (ver al respecto punto V a) de este trabajo).
e) Las hipotecas constituidas en garantía del acuerdo preventivo en el concurso o
de excarcelaciones en materia penal (ver al respecto punto V d) de este trabajo).
f) La orden judicial de la traba de un embargo contra un consorcio de copropietarios
cuando no existen partes privativas del mismo y el juez decide trabarla contra
cualquiera de los copropietarios. En principio, en este caso se estaría incumpliendo
del principio del “tracto sucesivo”, en realidad el juicio se trabó contra el consorcio.
La solución adoptada por el juez es por demás precaria y no resiste comentario
alguno, la afectación al sistema de propiedad horizontal por vía judicial por
ser ampliamente violatorio con las normas del derecho de fondo.
Las soluciones a las que se llegan en todos los casos planteados hacen que no existan
dudas que se impone una reforma legislativa al respecto.
5. Análisis de algunos casos de inconsistencia juridica
a) SUPREMA CORTE DE JUSTICIA. PROVINCIA DE BUENOS AIRES. “JUZGADO DE
PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y COMERCIAL N°3 DEL DEPARTAMENTO JUDICIAL
DE SAN NICOLÁS C/ PODER EJECUTIVO (REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 219
LA PROVINCIA DE BS.AS. S/CONFLICTO DE PODERES”. AUTOS: “ETCHEBARNE
JUAN PEDRO S/SUCESIÓN AB INTESTATO”. 27 de noviembre de 199011.
En este caso el magistrado de primera instancia ordenó la inscripción en el Registro de
la Propiedad de la declaratoria de herederos juntamente con una cesión de derechos y
acciones hereditarios efectuada en autos con firmas certificadas por el actuario en acta
judicial.
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires rechaza su inscripción,
invocando la disposición técnico registral Nº 27/87 que resuelve que sólo se
procederá a la toma de razón de las acciones y derechos hereditarios cuando estén instrumentadas
en escritura pública y no cuando estén en escritos presentados en el
sucesorio con firmas ratificadas por el actuario o en actas judiciales.
El Juez de primera instancia frente al rechazo ordenó al Director del Registro de la
Propiedad a que efectuara la anotación definitiva o que en su defecto, previa anotación
provisoria de la misma, elevara las actuaciones al Poder Ejecutivo para su decisión final
del asunto.
El Gobernador de la Provincia de Buenos Aires, mediante decreto 987/90 resolvió
denegar el pedido de inscripción definitiva.
Finalmente el magistrado interviniente resolvió con fecha 14/2/1990 elevar la cuestión
planteada a la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires.
El Supremo Tribunal expresa:
Que del modo en que han quedado expuestos los hechos corresponde a esta Suprema
Corte resolver en forma originaria las causas de competencia ente los poderes públicos.
Que corresponde determinar si el Registro de la Propiedad ha actuado arrogándose
facultades que son propias al Poder Judicial.
Que es indudable que el Registro de la Propiedad actúa en el ámbito de su competencia
cuando examina la legalidad de las formas extrínsecas de los títulos. Pero no lo es
menos, que el Poder Judicial tiene por misión la interpretación de la ley en último
resorte12.
220 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
(11) Resumen de fotocopia de testimonio de la sentencia.
(12) GONZÁLEZ, Joaquín V. Manual de la Constitución Argentina, p. 307.
Siendo así, la negativa del Registro de la Propiedad para proceder a la inscripción de
la cesión de derechos hereditarios se erige un cuestionamiento a una decisión judicial
por vía notoriamente improcedente, que menoscaba el ámbito de la competencia
constitucionalmente asignada al Poder Judicial.
En efecto, el desvío se concreta al hacer prevalecer su propio criterio sobre el adoptado
por un pronunciamiento judicial que por principio debió observar y no cuestionar,
que es lo que el Poder Administrador en verdad ha hecho bajo la apariencia de
una calificación registral, es lo decisivo para considerar ilegítima su actuación, ya que
colisiona con elementales principios de nuestra organización jurídico política (arts.I,
Const. Nac. y I, 33 y cos., Const. Prov.).
Ninguna norma del Código Civil, ni de Director de organismo provincial alguno,
ni de cualquier otra naturaleza pueden derogar el principio de funcionamiento
del Poder Judicial, sin el cual no existe sistema republicano. De allí la
extrema trascendencia institucional de casos como el presente, porque todo
funcionario del Poder Ejecutivo tiene regladas sus atribuciones y facultades y,
en consecuencia, siempre podrá invocar normas que supuestamente le indujeren
a no cumplir las decisiones judiciales.
Corresponde entonces declarar la existencia de conflicto de poderes entre el Poder
Judicial y el Poder Ejecutivo (art. 149 ins. 2 Const. Prov.) para resolver este a favor
de la presentación del primero, reputar ilegítima la decisión del Poder
Ejecutivo y ordenar al Registro de la Propiedad que proceda, en el término de
diez días, a inscribir definitivamente el convenio de cesión de derechos hereditarios
efectuado por acuerdo de partes y ratificado por el señor Juez interviniente.
Firmado: H. Negri., A. C. Vivanco, E. Rodríguez Villar. E. V. Ghione, J. M.
Salas.
b) REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL. Expte. N°
676/0313
Ingresa al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal medida cautelar el
autos “PEIRANO, MAXIMILIANO CHONG WU ZENG y OTRO s/COBRO DE ALQUILERES”.
JUZGADO DE PAZ LETRADO DE MORENO.
Que la medida judicial dirigida en estos autos a este organismo señala que el Registro
debe abstenerse de proceder a la inscripción definitiva de una escritura que tuvo ingreso
al mismo en tiempo y que se encuentra con inscripción provisional.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 221
(13) En Revista Notarial Nº 949, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, p. 868.
Que sin perjuicio de la prioridad formal que dichos documentos poseen conforme a la
ley 17.801, la medida cautelar coloca al documento notarial cuya inscripción se ha peticionado
en situación de espera a lo que disponga al efecto, y según en derecho
corresponda, al referido juzgado actuante..., no se trata de una cuestión
de prioridad de inscripción sino de un mandato judicial dirigido específicamente
a la suspensión de la inscripción en tanto se mantengan sine die los
efectos del referido ingreso.
Que se hará saber al juzgado actuante.
El Director del Registro de la Propiedad
RESUELVE: Suspéndase el trámite de la calificación registral e inscripción que pudiere
corresponder al documento notarial de conformidad al mandato judicial contenido en
oficio... El aludido documento quedará agregado al expte., hasta tanto sea levantada
la medida judicial, dejándose constancia en el FR respectivo que los efectos de su
ingreso se mantendrán sine die –en salvaguarda de la prioridad registral y demás efectos
de la ley–. Se mantendrán asimismo sine die –sujeto a la resolución final del caso–
los efectos del ingreso del embargo anotado en forma “condicionada” (...)
c) AUTOS: JUZGADO DE PAZ LETRADO DE MORENO DEPARTAMENTO JUDICIAL
MERCEDES C/REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL.
EXPEDIENTE 676/03.
En relación al caso precitado en el punto b), se alza el escribano actuante.
El Tribunal se expide diciendo que no surge del escrito cuál es el gravamen personal
que se causa, y que genéricamente se exponen cuestiones relacionadas con el derecho
del comprador de buena fe y de la seguridad jurídica y la inoponibilidad de actos
a terceros, respecto de quienes el escribano actuante no tiene representación alguna
(...) Conste que el caso no se trata de una medida cautelar ingresada con posterioridad
a la reserva de prioridad, sino de una orden directa del magistrado interviniente
al registrador en sentido que se abstenga de otorgar la inscripción definitiva de la escritura
de venta de que se trata, y en dicho sentido se ha colocado al documento notarial
en una situación de espera a las resultas de lo dispuesto por el juzgado actuante
preservando la prioridad del caso, y que lo así resuelto compatibiliza adecuada y prudentemente
todos los intereses en juego, con fundamento en la doctrina registral firme
que allí se cita (...).
Cabe señalar que de esta forma se ha acatado una decisión judicial, sin que
surja de la legislación vigente que el registrador posea facultades suficientes
para resistir una orden jurisdiccional emanada de autoridad competente,
222 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
como resulta ser la que nos ocupa cuando no se trata de una cuestión de prioridad
registra.
Se resuelve desestimar el recurso. Firmado: Julio. R. Moreno Hueyo, Carlos R. De
Giorgis, Emilio M. Pascual.
d) OFICIO LIBRADO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CIUDAD
DE BUENOS AIRES POR EL JUZGADO NACIONAL EN LO PENAL TRIBUTARIO I DE
LA CAPITAL FEDERAL”14.
Medida ordenada en causa sobre evasión tributaria.
La Sala III de la Cámara de Casación Penal concedió la exención de prisión del imputado
bajo caución real mediante un depósito en dinero en efectivo y mediante la constitución
de una hipoteca en sede judicial con prescindencia de la intervención de un
escribano, dado que nada obsta a que la Secretaría del Tribunal autorice las escrituras
públicas correspondientes; sobre todo si se tiene en cuenta la celeridad y economía
que se pretende imprimir al trámite.
Se agregan además los certificados expedidos a una escribana por parte del Registro
de la Propiedad Inmueble con la finalidad de cumplir con los recaudos legales necesarios
para la constitución del gravamen que se pretende.
El Registro de la Propiedad Inmueble, sin perjuicio de las consideraciones que le merecen
los gravámenes así constituidos, ordena su inscripción como “hipoteca judicial”
por “estar dispuestas por el mandato del Juzgado y autos correspondientes al
caso”.
e) RABAZZI DE BERSEZIO STELLA MARI S C/REGISTRO GENERAL S/RECURSO DE
RECALIFICACION. SALA CIVIL PRIMERA. PROVINCIA DE SANTA FE. Resolución N°
369, Folio 375, Tomo 3715.
El Registro de la Propiedad de la Provincia de Santa Fe rechaza la inscripción definitiva
de una escritura por no haberse cumplido con el requisito impuesto por el artículo
1277 del Código Civil en escritura de compraventa con hipoteca por saldo de precio.
La escribana actuante apela ante esta Sala.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 223
(14) Op. Cit.
(15) Boletín Oficial. Pcia. Santa Fe. Enero, Febrero, Marzo de 1998.
Que si bien la calificación de la validez de los actos dispositivos es reconocida al registrador,
pero que en este caso no se advierten razones para conferir al Registro facultades
de examinar los requisitos sustanciales en la forma en que fuera concretado el
acto, por cuanto corresponde mandar inscribir definitivamente la hipoteca constiuida.
6. Conclusión
En la calificación de documentos judiciales rigen los mismos principios y normas jurídicas
que son aplicables a cualquier tipo de documentos.
Ya no existen dudas respecto a la necesidad de plantear una reforma legislativa en el
orden procesal respecto a una regulación clara y precisa de los recursos vinculados con
la calificación judicial.
A los efectos de posibilitar la revisión de la calificación y evitar conflictos entre registradores
y magistrados se recomienda de lege ferenda, prever en las normas registrales
locales disposiciones al respecto.
Ante la reiteración o la insistencia tendientes a la registración de documentos judiciales
observados por defectos subsanables o insubsanables el Registro confirmará o rectificará
la calificación en el término previsto para resolver el recurso de apelación.
De confirmarse la observación, el Registro remitirá el documento y las actuaciones por
un plazo perentorio al tribunal con competencia en materia registral, el cual resolverá
sin más trámites también en plazo perentorio. En todos los casos serán aplicables las
normas contenidas en la ley 17.8O1 y el cumplimiento estricto de los principios registrales.
Se valora la recomendación de la creación de tribunales de apelación en materia registral
con dependencia del poder administrador. Esta propuesta supone respetar el principio
de separación de poderes y de revisión final a cargo del Poder Judicial, auspiciando
la celeridad procesal, especialización, independencia, economía de costos y sistematización
jurisprudencial.
Las propuestas se realizan en la convicción que un derecho cargado de lagunas o sin
suficiente capacidad de respuestas auspiciadas y defendidas por la doctrina no sólo
como de lege data sino también como de lege jerenda, no aporta a la seguridad jurídica.
La existencia de “seguridad jurídica” constituye un valor primordial dentro de todo
orden jurídico. Un derecho en donde todo es frágil y cambiante, es muy difícil que sus
destinatarios estén seguros acerca de sus derechos y deberes.
224 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
“La seguridad es el valor fundamental de lo jurídico (...) Sin seguridad jurídica no hay
derecho, ni bueno, ni malo, ni de ninguna clase”16.
Nada nuevo hay bajo el sol... Ya decía Cicerón: “Omnia sunt incerta quae a iure decessum
est”17.
Ponencias:
1. La función calificadora del registro de la propiedad inmueble es una tarea de control
que permite el acceso al registro de títulos a los efectos de darle debida publicidad,
tanto de origen notarial, administrativo o judicial, o lo impide en caso de oponerse
algún obstáculo.
2. En todo título que accede al registro de la propiedad inmueble, existe una doble
tarea calificadora, en primer término, la del autor del mismo y en segundo término, la
del registrador, aunque de distinta naturaleza según lo regula la ley de fondo.
3. Esta duplicidad en los hechos, produce algunas situaciones problemáticas y conflictivas.
4. Si bien el “principio de legalidad” es común a todo el orden jurídico, e implica la
sujeción a la normativa vigente, en materia registral, la ley obliga al registrador a controlar
el efectivo cumplimiento de los requisitos legales a los efectos de beneficiarse
con la protección que el sistema inscriptorio brinda.
5. Se califica en función de un examen de legalidad y como parte de él de factibilidad
tanto jurídica (actos viciados de nulidad) como material (inexistencia de un inmueble).
6. Al efectuarse la calificación registral de instrumentos judiciales, no existe en nuestro
sistema legal normas específicas, por lo que nos enfrentamos con una verdadera
laguna jurídica.
7. El examen de legalidad es de máxima importancia para el registrador, y en este sentido
suelen producirse posiciones encontradas cuando acceden al Registro documentos
judiciales no susceptibles de ser registrados por defectos de forma o de fondo, en razón
de que el juez, por esencia de su función detenta la calidad de custodio de la legalidad.
La calificación registral de los instrumentos de origen judicial 225
(16) RECASENS SICHES, L. Vida humana, sociedad y Derecho. Porrúa. México, 1952. p. 225.
(17) Cicerón. Epistolae ad familiares. IX, 16, 3.
8. Muchas veces los jueces han interpretado que la registración por ellos dispuesta no
puede ser denegada o suspendida alegando normas registrales, lo que por otra parte
configuraría delito de desacato o desobediencia.
9. Se debe distinguir entre los casos en los que el juez peticiona al registro, como un
rogante más (pedido de inscripción de medidas precautorias) y los casos en que ejerce
su potestad jurisdiccional y ordena al mismo una inscripción. En estos últimos, luego
de haberse cumplimentadas todas las etapas previstas por los ordenamientos procesales,
habiendo obtenido una sentencia firme, sus pronunciamientos adquieren la calidad
de “cosa juzgada”. Se hace notar que la mayoría de los conflictos entre el registrador
y el juez se presentan en la solicitud de inscripción de medidas cautelares, en
donde el último es un rogante más, siendo sus solicitudes meras peticiones.
10. Todo documento que ingresa al registro debe ser analizado por el registrador a los
efectos de verificar si goza de autenticidad y certeza suficiente para justificar que sus
datos sirvan de base al asiento a practicar. No constituyen una excepción los documentos
de origen judicial. Si además el documento es un instrumento público debe estar
suscripta por el funcionario autorizante.
11. El registrador, frente al documento judicial, examinará primero la posibilidad material
y luego las formas extrínsecas, el tracto y la compatibilidad con otros asientos
registrales. En cuanto a la competencia del magistrado, sólo en casos excepcionales
podrá ser objeto de una observación registral.
12. Por imperio legal todo documento subsiguiente, aunque el mismo resulte ser una
medida cautelar, debe inscribirse en forma condicionada a la suerte de las referidas inscripciones
anteriores. Las medidas cautelares que ingresen al Registro de la Propiedad
Inmueble durante el curso de la inscripción, deben respetar el principio de prioridad
máxime las características de nuestro sistema declarativo.
13. En la calificación de documentos judiciales rigen los mismos principios y normas
jurídicas que son aplicables a cualquier tipo de documentos.
14. Sin embargo, en materia de calificación registral de instrumentos de proveniencia
judicial se advierten algunos casos conflictivos reiterados. Se hace necesario plantear
una reforma legislativa en el orden procesal respecto a una regulación clara y precisa
de los recursos vinculados con la calificación judicial.
15. A los efectos de posibilitar la revisión de la calificación y evitar conflictos entre
registradores y magistrados se recomienda de lege ferenda, prever en las normas
registrales locales disposiciones al respecto.
226 R E V I S T A D E R E V I S T A S R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 3
Propuestas: Ante la reiteración o la insistencia tendientes a la registración de documentos
judiciales observados por defectos subsanables o insubsanables, el Registro
confirmará o rectificará la calificación en el término previsto para resolver el recurso
de apelación.
De confirmarse la observación, el Registro remitirá el documento y las actuaciones por
un plazo perentorio al tribunal con competencia en materia registral, el cual resolverá
sin más trámites también en plazo perentorio. En todos los casos serán aplicables las
normas contenidas en la ley 17.801 y el cumplimiento estricto de los principios registrales.
16. Se valora la recomendación de la creación de tribunales de apelación en materia
registral con dependencia del poder administrador. Esta propuesta supone respetar el
principio de separación de poderes y de revisión final a cargo del Poder Judicial, auspiciando
la celeridad procesal, especialización, independencia, economía de costos y
sistematización jurisprudencial.
17. Las propuestas se realizan en la convicción de que un derecho cargado de lagunas
o sin suficiente capacidad de respuestas auspiciadas y defendidas por la doctrina no
sólo como de lege data sino también como de lege ferenda, no aporta a la seguridad
jurídica.
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