Medida de no innovar- certificado de dominio

DOCTRINA
EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD ANTE LAS MEDIDAS CAUTELARES Y, EN
PARTICULAR, LA MEDIDA DE NO INNOVAR (*)(385)
LUIS FEDERICO BERUTI Y MONICA VIDAL
PONENCIA
La garantía constitucional al derecho de propiedad resultaría de
cumplimiento imposible sin un adecuado y eficaz sistema de publicidad
registral que resguarde los intereses del comercio y del crédito (art. 17,
Constitución Nacional).
La seguridad jurídica sustentada en el principio de publicidad registral
propende a afianzar el derecho, asegurar la paz social y promover el bien
común.
La seguridad de los derechos que los registros jurídicos de bienes
proporcionan se sustenta en la coordinación entre la tutela judicial y la
registral de aquéllos, mediante normas que garanticen la actuación del
principio de prioridad registral, la inoponibilidad del acto no registrado y la
ineficacia de la anulación o resolución del derecho del transmitente, todo
ello frente al tercero de buena fe. Se reitera así lo declarado en el punto 6
del tema I de la Carta de México (IV Congreso Internacional de Derecho
Registral, 1980, y VIII Congreso Internacional de Derecho Registral, 1989).
La publicidad registral y la seguridad jurídica en sus dos aspectos, estático
y dinámico, se complementan e integran un eficiente sistema que garantiza
el derecho del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso.
La protección jurisdiccional no debe extender los delicados mecanismos del
sistema cautelar cuando con ello se lesiona la seguridad jurídica.
Se afecta un interés general cuando, abusando de un poder cautelar
genérico, se distorsiona la ley nacional registral, olvidándose que la
seguridad jurídica en sus dos aspectos, estático y dinámico, tiene en la
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publicidad de sus asientos su más eficaz complemento.
El objeto fundamental del Registro de la Propiedad es establecer un
adecuado sistema de publicidad que proteja los derechos de los terceros,
pues, teniendo en cuenta el valor erga omnes de los derechos reales,
resulta necesario que esos terceros puedan informarse de la situación
jurídica del inmueble.
La certificación registral es uno de los medios eficaces para alcanzar y
obtener seguridad en la constitución, transmisión, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles (arts. 22, 23, 24 y 25, ley 17801).
Con relación a los documentos que ingresen con reserva de prioridad, las
medidas cautelares no pueden provocar la paralización de la actividad
registral en el estado en que se encuentra sin burlar el derecho del
comprador de buena fe que adquirió amparado en el certificado respectivo
expedido a tal efecto (arts. 22, 23 y 25, ley 17801).
La prohibición de innovar - como medida genérica que es - constituye un
complemento de otras medidas cautelares que se hayan tomado para
obtener por vía judicial una mayor protección del derecho invocado por el
peticionante.
El art. 232 del Cód. Procesal en lo Civil y Comercial consagra la
extraordinaria facultad judicial de ordenar la medida cautelar más
conveniente para asegurar el cumplimiento de la sentencia. Ese poder
genérico debe ejercerse dentro de un criterio de racionalidad y subordinado
a la ley y al derecho.
CONCLUSIONES
I. La traba de medidas cautelares no es oponible al tercer adquirente de
buena fe y a título oneroso, toda vez que el escribano ha obtenido la
prioridad emergente del certificado de dominio.
II. La publicidad registral surge como el medio más eficaz para la
cognoscibilidad por parte de los terceros de la existencia de los derechos
reales.
III. Ante la colisión de intereses debe prevalecer el derecho del tercer
adquirente de buena fe y a título oneroso.
IV. La medida de no innovar no es oponible a la reserva de prioridad
obtenida por el documento ingresado para su registración (arts. 5º, 17, 24 y
25, ley 17801).
V. Las denominadas medidas innovativas dentro del marco de lo dispuesto
por el art. 232 del Cód. Procesal en lo Civil y Comercial no son
comprensivas de una posible "prohibición de inscribir".
BIBLIOGRAFÍA
Constitución de la Nación Argentina.
Andorno, Luis O. y Marcolín de Andorno, Marta, Ley Nacional Registral
Inmobiliaria 17801. Comentada. Anotada, Ed. Hammurabi, Buenos Aires,
1989.
REVISTA DEL NOTARIADO
Colegio de Escribanos de la Capital Federal
Vaccarelli, Horacio, Efectos de la medida de no innovar, en orden al
bloqueo registral - absoluto o relativo -. Ponencia presentada al tercer
plenario, punto I de la XXIX Reunión Nacional de Directores de Registros de
la Propiedad Inmueble, efectuada en San Martín de los Andes, provincia del
Neuquén, desde el 14 al 17/10/92.
Fontbona, Francisco I. J., "La reserva de prioridad en el sistema registral
argentino", en Revista del Notariado, Nº 780, 1981.
Fenochietto - Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Comentado y concordado, t. I, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1987.
"Del Blanco, Susana s/recalificación inscripción registro de la propiedad"
(Expte. Nº 242/83, Sala A).