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MFN 03432 PUBLICIDAD REGISTRAL. RESERVA DE PRIORIDAD. LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA DE 1861 COMPARADA CON LA LEY ARGENTINA DE 1881(*) TOMÁS HIPÓLITO GRECO (**) SUMARIO 1. Publicidad registral. 1.1. Algunas definiciones. 1.2. Publicidad del Registro de la Propiedad de la Capital Federal. Orígenes.1.3. Dependencia del Registro. Jurisdicciones.1.4. Derechos inscribibles. 1.5. Breve comentario sobre el esquema de desarrollo. 1.6. Principios registrales. 1.6.1. Inscripción. 1.6.2. Legalidad. 1.6.3. Prioridad. 1.6.4. Rogación o instancia. 1.6.5. Especialidad o determinación. 1.6.6. Legitimación o fe pública registral. 1.6.7. Tracto sucesivo. 2. Formas de exteriorización. 3. Antecedentes históricos de la reserva de prioridad. 3.1. Ley 16885 (B. 0.22/7/66). 3.2. Decreto ley 11643/63 (provincia de Buenos Aires). 3.3. Decreto ley 6582, del 30/4/58. 3.4. Decreto ley 89/17. San Miguel de Tucumán 5/2/58. 3.5. Proyecto del director del Registro de la Capital, doctor Ramón Félix Ledesma. 3.6. Proyecto del director del Registro de la Capital, doctor José Bianco. 3.7. La publicidad registral y la seguridad jurídica. 4. La publicidad por medios computarizados. 4.1. Tiempo necesario para lanzar una publicidad totalmente computarizada. 4.2. Oportunidad. 4.3. ¿El folio real no es un sistema conveniente? 4.4. Principios de solución. Reglamentos de copropiedad. 4.5. Ficheros electromecánicos. 4.6. Verificación. 4.7. Índices. Apoyo electrónico. 5. Influencia de la legislación registral inmobiliaria española en su similar argentina. 5.1. Aclaración previa. 5.2. Ley hipotecaria española de 1861. 5.3. Cuadro de correspondencia. 5.4. La Capital de la República. Organización de los tribunales y creación del Registro. 6. Perspectivas de futuro. 6.1. Capacitación del personal. 6.1.1. Capacitación en teoría del derecho registral. 6.1.2. Capacitación en práctica registral. 6.1.3. Capacitación en organización registral. 6.1.3.1. Estudio del trabajo. 6.1.4. Capacitación de supervisores. 7. Extracto. PRÓLOGO Cuando se realice el IX Congreso Internacional de Derecho Registral en España, programado para 1992, habré cumplido 43 años de servicios en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y 47 años en la Administración Pública. Sé que veré, Dios mediante, cómo el mundo festeja jubiloso los 500 años del descubrimiento de América; en especial los españoles y los habitantes de este continente. Pero lo que más ansío es una paz definitiva con un solo jinete del Apocalipsis: el que por ley natural e inexorable siempre llega. Los otros tres se habrán batido en retirada, vencidos por la comprensión humana. Mientras tanto, sigo despacio pero sin pausa en la lucha por dejar algo en el quehacer que me ha tocado cumplir en la vida: la registración inmobiliaria en todos sus aspectos. Este virus, "adquirido" en mi juventud, tomó posesión de mi ser y sobre pasó el tiempo exigido para obtener el dominio. Por eso es que ante la convocatoria de los colegas españolas me puse a pergeñar este trabajo, aún a despecho de mi promesa de no escribir más. Promesa hecha después de terminar la obra Metodología registral inmobiliaria (vademécum de registraciones de inmuebles), cuya publicación espero que se concrete en el curso del presente año 1991. Mi mayor deseo es que esta obra sea interpretada por los lectores en su justa medida. Que no intuyan en mí propósitos egoístas ni falsas especulaciones. Quiero que los humildes pensamientos delineados sean de alguna utilidad, aunque fuere demostrándose mi equivocación. El Autor1. PUBLICIDAD REGISTRAL De los principios registrales que constituyen los puntos básicos inderogables del sistema inscriptorio, la publicidad es la base y fundamento del Registro en nuestro país. Su finalidad es la de dar a conocer, de manera clara e inequívoca, la situación jurídica registral de cada inmueble, tanto de éste, en sí mismo, como del titular. En la Argentina la publicidad está sumamente facilitada y es asequible para todo aquel que acredite un interés legítimo en conocer el estado de las fincas (condiciones del dominio, gravámenes y otros derechos reales) y de las personas (inhibiciones jurisdiccionales). La publicidad se manifiesta a través de certificados, de informes, o por el examen directo de las inscripciones, pudiéndose extraer notas o apuntes y hasta pedir fotocopias de los asientos o fotogramas de las microfilmaciones. La publicidad por medios computarizados la veremos en capítulo aparte. 1.1. Algunas definiciones Para Miguel Norberto Falbo, la certificación registral es un instrumento público expedido por el registrador (art. 979, inc. 2º, del Código Civil), a solicitud de un funcionario público o de un escribano. En el certificado debe hacerse constar la situación de los derechos registrados con relación a inmuebles y las restricciones o limitaciones que puedan afectar el poder de disposición de las personas (art. 23, ley 17801) (1). Jorge Horacio Alterini fija los alcances en el derecho argentino: "La publicidad procura la cognoscibilidad general, o sea la posibilidad de conocer situaciones jurídicas cuya divulgación hace al interés de la comunidad" (2). Según el apartado 4º de la "Carta de Buenos Aires" (I Congreso Internacional de Derecho Registral, realizado el 27 de febrero de 1972): "En el estado actual de la ciencia y técnicas jurídicas, los registros inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre los inmuebles, los gravámenes que los afectan y las medidas que limiten o condicionen su libre disponibilidad, sin perjuicio del distinto valor y alcance que se asigne a la inscripción dentro de las modalidades de la legislación." Francisco Hernández Gil dice: "En sentido amplio publicidad es la actividad dirigida a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica para producir cognoscibilidad general"(3). Para Francisco I. J. Fontbona, "la publicidad es el objeto y fin del Registro" (4), mientras que Roca Sastre expresa "que el principio de publicidad generado por un certificado, hace a éste desplegar su función o energía en diversas direcciones, tales como la protección de terceros adquirentes; como elemento de cognoscibilidad legal de los asientos registrales; como instrumento de valor de la existencia del derecho registrado" (5). Estas definiciones y tantísimas otras que debemos omitir, con gran pena, nos llevan a comprender la importancia asignada a este principio, que constituye la base de la seguridad jurídica en el tráfico de bienes inmuebles. 1.2. Publicidad del Registro de la Propiedad de la Capital Federal. Orígenes. En un mensaje del Poder Ejecutivo de la Nación a la H. Cámara de Diputados, del 11 de setiembre de 1935, sobre Publicidad del Registro, después de exponer un cúmulo de antecedentes y motivos que informan sobre la cuestión, se termina diciendo: "Todo lo expuesto conduce a una conclusión ineludible: es urgente la publicidad completa del Registro de la Propiedad". Vemos que desde los comienzos de la aplicación de la ley 1144 surge la reacción contra el secreto y el misterio.El diputado nacional doctor Juan Barraquero proyecta, en 1902, la reforma del Código Civil consagrando esa publicidad y autorizando a expedir certificados a las personas interesadas que justifiquen, en forma legal, la necesidad de obtenerlos. El diputado nacional José Galeano (o Gagliano), en 1904, propone expedir certificaciones a quienes las pidieran. El director del Registro doctor Horacio Beccar Varela las autoriza a pedido del mismo interesado respecto a sus bienes y capacidad personal y de aquellos que las soliciten con un interés justificado (1908). Acotamos que según investigadores de la época, la gente de humilde condición, en una población heterogénea como la de Buenos Aires, era susceptible de engaño ("de cuento"), sin concepto de previsión ni del valor de los documentos. Era víctima de especuladores que le imponían gastos, la confundían y aun se quedaban con los títulos en procura de derechos posesorios. Por eso es que esa gente debía poder solicitar oficialmente los informes que resguardaran sus intereses y sus pobres fincas por la acción del Estado que tomó a su cargo el registro de los bienes. 1.3. Dependencia del Registro. Jurisdicciones El de la Capital Federal depende del Ministerio de Educación y Justicia; es decir, del Poder Ejecutivo, como la mayoría. Hay un registro por cada provincia, salvo algunas, como Entre Ríos, que posee un registro central; y uno más por cada departamento (demarcación territorial en que se divide la provincia). Mendoza, San Juan y Santa Fe poseen dos cada una (capital y San Rafael, el primero; capital y Jáchal, el segundo y Santa Fe y Rosario, el último). El Registro de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, que fue delegación del Registro de Capital (porque pasó a ser de territorio marítimo una provincia más). Lo antedicho es en virtud y de acuerdo con los artículos 5º, 104, 105 y 106 de la Constitución Nacional; art.2505 del Código Civil y art. 1º de la ley nacional de registros 17801. 1.4. Derechos inscribibles En los registros inmobiliarios argentinos solamente son susceptibles de registración, por el art. 2º de la premencionada ley: los documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles (no inscribiéndose la posesión); las medidas cautelares (embargos, inhibiciones u otras providencias judiciales); los derechos creditorios referidos a bienes inmuebles (boletos de compraventa a plazos - ley 14005- o contratos de prehorizontalidad, ley 19724); los certificados expedidos con reserva de prioridad (arts. 17 y 23 de la ley 17801) y "el bien de familia", beneficio establecido por la ley 14394. 1.5. Breve comentario sobre el esquema de desarrollo De acuerdo con el esquema de desarrollo tan gentilmente proporcionado por los organizadores del evento a llevarse a cabo en 1992, debemos aclarar en este resumen que muchos de los puntos de ese esquema los hemos desarrollado en artículos que no son inéditos. Así, los antecedentes de la institución registral de la ciudad de Buenos Aires se encuentran detallados en "Antecedentes históricos y evolución del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal", publicado en 1983 por la Revista Notarial Nº 868 de la ciudad de La Plata, provincia de Buenos Aires, páginas 687 a 743. Del apartado A, del punto 2.2. llevamos en 1974 a Madrid, sede del II Congreso Internacional de Derecho Registral, los trabajos "Organización del Registro. Técnicas de la registración" y "Mecanización del Registro", ambos respondían a la Comisión 2º del temario abordado en esas circunstancias.Hay temas, como el B, del punto 2.2., que lo hemos tratado en "Funcionamiento de los Registros de la Propiedad Inmueble en la Argentina (técnica de folio real)", que fue llevado al III Congreso Internacional efectuado en Puerto Rico en 1977; y así algunos más: "El derecho como condicionante de la técnica de procesamiento de datos", que aportamos al VI Congreso Internacional, también realizado en Madrid, en 1984. Esta labor, si bien no ha sido óbice para preparar el presente trabajo, sí nos impulsó a seleccionar muy detenidamente un temario donde no repitiéramos conceptos ya vertidos en otras oportunidades. En el punto 1 hemos efectuado una apretadísima síntesis del principio de publicidad registral. Su fundamental importancia en los registros inmobiliarios de todo el orbe estriba en circunstancias de variada índole e indiscutible trascendencia. Entre las calidades encerradas en este principio hay de diversos matices, comenzando por la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario; siguiendo con la abolición del arcano en situaciones jurídicas; con el carácter de auxiliar de la justicia que los registros adquieren a través de la publicidad; con la garantía de proveer oponibilidad, por su intermedio, a los actos inscriptos... De los principios registrales consagrados, quizá sea éste el principal, sin que ello vaya en desmedro de los otros: su finalidad es dar a conocer, de manera clara, la situación jurídicoregistral de cada inmueble. Tanto de éste, en sí mismo, como del titular; la de los titulares de derechos reales; de gravámenes; de limitaciones; de restricciones; etcétera. En nuestro país, la publicidad es la base y fundamento del registro, y la información está sumamente facilitada, siendo asequible para todos, ya sea por medio de certificaciones, de informes, de copias fotográficas, de fotogramas tomados de la microfilmación, o por el examen directo de la documentación, siempre que al consultante le asista un interés legítimo y analice la documentación bajo el control del registro. Quien solicite la registración de un derecho, previa certificación del registro (que le dispensa una reserva de prioridad, según ya vimos en los artículos 5° y 24 de la ley 17801), está amparado por la ley y sus derechos serán inatacables. La publicidad es la base y fundamento del organismo registral y perfeccionar los actos jurídicos es su objeto y su fin. La tradición material de los inmuebles que se transmiten, prescripta por el derecho romano como elemento de publicidad para adquirir derechos reales sobre ellos, ya no es tal elemento en nuestra época. Antiguamente la carencia de publicidad, en cierta medida, se daba y se justificaba por las reducidas transacciones inmobiliarias, toda vez que las propiedades, en su mayor parte, estaban constituidas por mayorazgos, situación que las retiraba del tráfico inmobiliario. No obstante, ya en el siglo pasado era imperiosa la necesidad de dar publicidad a los gravámenes, sobre todo las hipotecas, a fin de evitar que propietarios inescrupulosos constituyeran gravámenes sin declarar la existencia de hipotecas anteriores. En su concepto moderno, el derecho exige medios más prácticos que la tradición material, en resguardo de la prosperidad general. El empleo de medios más eficaces que la tradición sin publicidad, que es, o puede ser, un acto oculto, difícil de esclarecer y discutible para adquirir derechos reales irrevocables respecto de terceros y aun de las mismas partes contratantes. Por ello que el sistema de publicidad impuesto, a cargo de los registros, es la expresión más avanzada, segura y sintética, porque exhibe, con la autoridad y fe que merecen, el desenvolvimiento de la riqueza territorial, facilita su conocimiento y amplía su difusión, propendiendo al bienestar de la comunidad. 1.6. Principios registrales Y ya que hemos hablado del principio de publicidad, bueno es que hagamos una breve referencia de los restantes principios. Para Roca Sastre, al considerar el valor teórico y eficacia práctica de los principios registrales, en relación con sus concepto, estima "que pueden considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de